萬科千億規(guī)模的三個(gè)抓手

摘要：2020年初房地產(chǎn)行業(yè)受疫情沖擊影響，隨著疫情形勢好轉(zhuǎn)，市場逐步恢復(fù)，中央繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)因城施策，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。萬科以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，做好房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)服務(wù)，業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健，各項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)良性有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：業(yè)績;投資;數(shù)字化

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）02-0042-45 收稿日期：2021-01-20

2020年初房地產(chǎn)行業(yè)受疫情沖擊影響，隨著疫情形勢好轉(zhuǎn)，市場逐步恢復(fù)，中央繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)因城施策，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。萬科以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，做好房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)服務(wù)，業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健，各項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)良性有序發(fā)展。

1 銷售：精準(zhǔn)布局助推業(yè)績穩(wěn)定增長

萬科單月銷售業(yè)績屢創(chuàng)新高，銷售額、銷售面積持續(xù)增長（見圖1）。2020年1-11月，萬科累計(jì)銷售額和銷售面積分別為6026.1億元和4025.3萬平方米，同比分別增長5.1%和8.9%，增速與2019年基本持平。從單月銷售額來看，受年初疫情影響，2-4月銷售額同比出現(xiàn)了下滑，5月份開始逐步恢復(fù);整體來看，萬科單月銷售額完成較平均，單月增速較穩(wěn)健，銷售節(jié)奏把控好，為全年整體銷售業(yè)績增長打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二線城市仍是萬科銷售額的主要來源。根據(jù)重點(diǎn)城市重點(diǎn)項(xiàng)目的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年萬科繼續(xù)深耕二線城市，銷售金額占比小幅提升0.4個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到60.6%;三四線城市銷售金額占比提高4.3個(gè)百分點(diǎn)增至24.4%，銷售額占比增速明顯;一線城市銷售額占比下降4.7個(gè)百分點(diǎn)，降至15%。盡管一線城市整體銷售額貢獻(xiàn)占比下降，但上海、北京均貢獻(xiàn)了超過200億元以上的銷售金額。其他銷售金額貢獻(xiàn)超過150億元的城市包括南京、寧波、東莞、成都、重慶和武漢，除東莞外均為二線城市，見圖2。

萬科以滿足客戶需求為目標(biāo)，打造客戶愿意買單的“好產(chǎn)品、好服務(wù)”，面向主流客戶自住需求的定位，2020年首置類和首改類產(chǎn)品持續(xù)增長。根據(jù)CREIS重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測數(shù)據(jù)，萬科2020年1-11月，各類城市140平方米以下首置類和首改類銷售額占比達(dá)75.7%，較去年同期增長3.2%，萬科始終堅(jiān)持滿足主流客戶需求定位。分城市級(jí)來看，一線城市和三四線城市中首改類（90～140平方米）產(chǎn)品銷售額占比分別提升4.6個(gè)百分點(diǎn)和1.6個(gè)百分點(diǎn)，改善類（140～200平方米）產(chǎn)品和高端類（200平方米以上）產(chǎn)品銷售額占比分別下降2.7和4.6個(gè)百分點(diǎn);二線城市中首改類（90～140平方米）產(chǎn)品銷售額占比超過60%，提升0.4個(gè)百分點(diǎn)，改善類（140～200平方米）產(chǎn)品銷售額占比亦有所上升，提升1.5個(gè)百分點(diǎn)，但高端類（200平方米以上）產(chǎn)品銷售額占比亦有所下降，下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，見圖3。

此外，2020年新冠肺炎疫情爆發(fā)并快速蔓延，萬科為應(yīng)對(duì)短期內(nèi)銷售業(yè)績下行風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的沖擊，通過在線家小程序、直播賣房等方式打通線上銷售平臺(tái)，提供線上看房購房服務(wù)，讓客戶不出門就可以遠(yuǎn)程選房買房，并開展各區(qū)域項(xiàng)目不同優(yōu)惠活動(dòng)，堅(jiān)持積極銷售，為銷售業(yè)績增長提供了重要保障。

2 投資策略：謹(jǐn)慎求穩(wěn)，聚焦粵港澳和長三角

萬科秉持穩(wěn)健的投資策略，拿地謹(jǐn)慎求穩(wěn)。2020年前11月，萬科拿地總金額1593.7億元，較去年同期（2028.4億元）明顯減少。從各季度表現(xiàn)來看，受疫情影響，年初拿地節(jié)奏明顯放緩，第三季度表現(xiàn)亮眼，見圖4。

從前11月各級(jí)城市的拿地金額來看，萬科持續(xù)深耕一二線城市。2020年前11月萬科整體拿地金額較去年同期相比大幅下降。其中在一線城市的拿地金額占比較2019年同期上升了3.4個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市拿地金額占比較去年同期提升了15.3個(gè)百分點(diǎn)，見圖5。

擇機(jī)進(jìn)入具有發(fā)展?jié)摿θ木€城市。萬科在持續(xù)深耕一二線城市基礎(chǔ)上，近幾年在三四線城市保持一定金額的拿地規(guī)模，擇機(jī)進(jìn)入一些具有發(fā)展?jié)摿Φ娜木€城市。萬科憑借對(duì)城市潛能的前瞻性布局，之前進(jìn)入的承接長三角核心城市需求外溢的宿遷、鹽城、紹興等三四線城市，以及西寧、咸陽等西部區(qū)域三四線城市均貢獻(xiàn)了不俗的銷售業(yè)績，萬科精準(zhǔn)把握城市價(jià)值增長潛力，為企業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

聚焦粵港澳區(qū)域和長三角區(qū)域城市。2020年1-11月，萬科拿地主要集中在粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域。按城市來看，萬科新增土地拿地金額前十大城市分別為深圳、杭州、南京、南通、上海、寧波、蘇州、無錫、佛山和徐州，其中，深圳以115.7億元拿地金額位列榜首，杭州以115.6億元位列其次。

3 圍繞美好生活布局多元業(yè)務(wù)

2020年，萬科堅(jiān)持以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，在聚焦核心業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，遵循“與城市同步發(fā)展，與客戶同步發(fā)展”的策略，圍繞人民美好生活場景積極拓展業(yè)務(wù)版圖，已進(jìn)入商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、租賃住宅、物流倉儲(chǔ)服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)辦公與產(chǎn)業(yè)園、冰雪度假、教育等領(lǐng)域，見圖6。

萬科物業(yè)打造數(shù)字化云平臺(tái)，線上線下聯(lián)動(dòng)服務(wù)，提供更好的客戶服務(wù)。萬科物業(yè)由住宅商企“兩翼齊飛”升級(jí)為“三駕馬車”的發(fā)展戰(zhàn)略，加快“物業(yè)城市”業(yè)務(wù)發(fā)展，持續(xù)拓寬城市空間業(yè)務(wù)發(fā)展格局。萬科物業(yè)通過打造一體化的數(shù)字化云平臺(tái)，打通城市空間、住宅空間、商業(yè)和園區(qū)空間內(nèi)的人員、設(shè)備、商業(yè)活動(dòng)，提供線上線下聯(lián)動(dòng)的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)全空間智慧空間數(shù)字化運(yùn)營。截至2020年6月底，萬科物業(yè)累計(jì)簽約建筑面積6.8億平方米，已經(jīng)接管面積5.2億平方米，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入67億元，同比增長26.8%，其中55%來自于萬科以外的項(xiàng)目。

住房租賃洞悉客戶需求，打造服務(wù)文化，提升經(jīng)營管理質(zhì)量。截至2020年6月底，萬科租賃在33個(gè)城市累計(jì)開業(yè)12.7萬間，已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率為88%，成熟期項(xiàng)目（開業(yè)半年及以上）的出租率為93.7%，規(guī)劃和在建中泊寓尚有5.77萬間。萬科持續(xù)打造以“泊寓”為主的青年公寓產(chǎn)品，在運(yùn)營上聚焦關(guān)鍵服務(wù)，率先在深圳、成都、上海等地實(shí)現(xiàn)了標(biāo)桿項(xiàng)目的服務(wù)SOP （標(biāo)準(zhǔn)操作流程）落地，在管理上以改善出租率和客戶滿意度為主要目標(biāo)，不斷提升現(xiàn)有項(xiàng)目經(jīng)營管理質(zhì)量。

物流倉儲(chǔ)服務(wù)快速發(fā)展，通過精益管理及信息化手段提升經(jīng)營能力。截至2020年6月底，物流倉儲(chǔ)服務(wù)累計(jì)開業(yè)建筑面積616萬平方米。其中，高標(biāo)庫開業(yè)582萬平方米，穩(wěn)定期出租率89.1%;冷庫開業(yè)34萬平方米，穩(wěn)定期使用率81.5%。物流倉儲(chǔ)合計(jì)服務(wù)客戶超過 850家，涵蓋電商類、快遞快運(yùn)類、制造業(yè)類、餐飲類、零售商超類等各個(gè)領(lǐng)域。萬緯物流繼續(xù)通過精益管理及信息化手段提升經(jīng)營能力，并積極探索資產(chǎn)運(yùn)營能力。2020年6月，萬緯物流首期類REITs產(chǎn)品“萬緯物流-易方達(dá)資產(chǎn)-物流倉儲(chǔ)1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在深交所成功上市。

作者簡介：高楓沐，中指研究院主筆分析師。