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    自我孵化模式:房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型優(yōu)選項(xiàng)

    2021-08-23 02:31:56丁祖昱
    關(guān)鍵詞:對(duì)外投資數(shù)字化

    摘要:房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別增量高速增長(zhǎng)的時(shí)代,進(jìn)入存量化的下半場(chǎng)。存量市場(chǎng)趨勢(shì)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈重塑,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體面臨新的市場(chǎng)環(huán)境。數(shù)字化或許是企業(yè)突破現(xiàn)狀的一大利器。無(wú)論是線上營(yíng)銷、還是智慧物業(yè),亦或是智慧商業(yè),數(shù)字化運(yùn)用在行業(yè)中日益深入。推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型,已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)重塑增長(zhǎng)和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的必然選擇。截至目前,TOP50房企中自我孵化科技企業(yè)數(shù)達(dá)147家,遠(yuǎn)超過(guò)對(duì)外投資科技企業(yè)數(shù)的63家。自身孵化模式具有產(chǎn)品自定義程度高,易于差異化,另外,孵化資源和環(huán)境優(yōu)質(zhì)且資金支持較為充沛等優(yōu)勢(shì),此模式正成為房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型的優(yōu)先選擇項(xiàng)。

    關(guān)鍵詞:數(shù)字化;自我孵化;對(duì)外投資

    中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B

    文章編號(hào):1001-9138-(2021)02-0010-13 收稿日期:2021-01-10

    地產(chǎn)行業(yè)整體面臨下行趨勢(shì)背景下,數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為2020年房地產(chǎn)行業(yè)繞不開的話題。

    房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別增量高速增長(zhǎng)的時(shí)代,進(jìn)入存量化的下半場(chǎng)。存量市場(chǎng)趨勢(shì)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈重塑,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體面臨新的市場(chǎng)環(huán)境。特別是用戶需求的持續(xù)變化和新技術(shù)滲透帶來(lái)的變革,更是沖擊著傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式。

    去年,TOP50房企在數(shù)字化方面的投入明顯加大,數(shù)字化投入較2019年增長(zhǎng)的比例達(dá)到了60%。這意味著,數(shù)字化轉(zhuǎn)型已是大勢(shì)所趨。未來(lái),數(shù)字化或許是企業(yè)突破現(xiàn)狀的一大利器。無(wú)論是線上營(yíng)銷、還是智慧物業(yè),亦或是智慧商業(yè),數(shù)字化運(yùn)用在行業(yè)中日益深入。推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型,已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)重塑增長(zhǎng)和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的必然選擇。

    1 六成TOP50房企數(shù)字化投入增長(zhǎng)

    2020年,TOP50房企從資金投入到組織投入較2019年均顯示出明顯的增長(zhǎng),這一比例達(dá)到了60%,有28%的房企在投入上保持持平。其中,在數(shù)字化投入上快速增長(zhǎng)的企業(yè)達(dá)到16家,主要用于全國(guó)性推廣落地的新項(xiàng)目、新系統(tǒng)上線,投入資金超千萬(wàn)元以上,甚至有的投入已經(jīng)超過(guò)億元,14家房企在戰(zhàn)略推進(jìn)下保持持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng),投入資金也在千萬(wàn)元以內(nèi),見(jiàn)圖1。

    在數(shù)字化投入上,一個(gè)很明顯的現(xiàn)象是,在企業(yè)內(nèi)部超過(guò)90%的TOP50房企均把信息部門作為集團(tuán)的一級(jí)部門,且大部分由副總裁級(jí)別掛帥,信息化團(tuán)隊(duì)人數(shù)也獲得快速擴(kuò)充。

    目前,TOP50房企已初步形成地產(chǎn)數(shù)字化格局,從數(shù)字化發(fā)展戰(zhàn)略、投入規(guī)模、數(shù)字化對(duì)管理流滲透和業(yè)務(wù)流賦能方面來(lái)看,已有18%房企正在嘗試數(shù)字化引領(lǐng)業(yè)務(wù)發(fā)展;58%房企處于數(shù)字化主動(dòng)優(yōu)化業(yè)務(wù)發(fā)展;24%房企處于數(shù)字化被動(dòng)支撐業(yè)務(wù)發(fā)展。

    從細(xì)分領(lǐng)域來(lái)看,與銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)相關(guān)的智慧營(yíng)銷,受物業(yè)上市潮、提升服務(wù)的智慧社區(qū)和全屋智能,會(huì)員體系相對(duì)成熟的智慧商業(yè)領(lǐng)域,房地產(chǎn)“制造化”必經(jīng)之路的智慧建造,五大領(lǐng)域成為今年的市場(chǎng)熱點(diǎn)。

    2 兩大主流模式加碼科技領(lǐng)域

    房企在踐行數(shù)字化的過(guò)程中,為了增強(qiáng)數(shù)字化業(yè)務(wù)能力,TOP50房企紛紛嘗試自建、投資或合作方式進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型,并呈現(xiàn)出自我孵化、對(duì)外投資兩大主流模式。

    資金實(shí)力強(qiáng)的頭部房企往往采用自我孵化模式,他們更看好數(shù)字化轉(zhuǎn)型的長(zhǎng)期價(jià)值,愿意持續(xù)投入,并青睞于自研產(chǎn)品和品質(zhì)控制。而數(shù)字化建設(shè)雖起步較晚但有較強(qiáng)的對(duì)外投資經(jīng)驗(yàn)的房企,往往直接投資科技公司,增強(qiáng)自身數(shù)字化能力,同時(shí)擺脫地產(chǎn)屬性限制。

    據(jù)統(tǒng)計(jì),截至目前,TOP50房企中90%已經(jīng)投資了科技公司。其中,投資數(shù)量最多的為碧桂園、龍湖和萬(wàn)科,分別是21家、11家和10家。從持股情況來(lái)看,持股多為 50%以上;100%控股科技公司的房企占75%。從細(xì)分領(lǐng)域來(lái)看,房企投資的科技企業(yè)所涉及的業(yè)務(wù)類型較廣,業(yè)務(wù)方向達(dá)到22個(gè),其中軟件開發(fā)、智慧社區(qū)、智慧建造占據(jù)前三位,分別占比23%、20%和13%。

    從企業(yè)來(lái)看,碧桂園在廣泛開展高校和科技巨頭合作基礎(chǔ)上,其全資子公司廣東博智林機(jī)器人公司目前已在機(jī)器人研發(fā)使用方面取得階段性成果。同樣,近年來(lái)綠地集團(tuán)也在科技領(lǐng)域有較大的投入,并積極尋求與科技公司的深度合作,包括與華為簽訂戰(zhàn)略合作。美的置業(yè)則聯(lián)合??低?、美云智數(shù)、云智易等行業(yè)頭部企業(yè),共同布局智慧生態(tài)等。圖2為TOP50房企已投資科技公司數(shù)量。

    但兩種模式又各有優(yōu)缺點(diǎn)。

    自身孵化的科技子公司,產(chǎn)品自定義的程度較高,在具體的實(shí)踐過(guò)程中容易根據(jù)自身業(yè)務(wù)特色,做出差異化的產(chǎn)品;另外,自我孵化數(shù)字化團(tuán)隊(duì),以集團(tuán)資源為背書,擁有很好的孵化環(huán)境;且資金支持較為充沛。但數(shù)字化團(tuán)隊(duì)完全從內(nèi)部孵化,投入成本較高,孵化周期也會(huì)比較長(zhǎng)。除此之外,回本周期難以測(cè)算,由于整體缺少一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境,在走向外部市場(chǎng)時(shí),很難與競(jìng)爭(zhēng)激烈的外部對(duì)手抗衡。

    除了自我孵化之外,TOP50房企也強(qiáng)化了對(duì)地產(chǎn)科技類企業(yè)的投資,嘗試通過(guò)資本的力量增強(qiáng)自身的數(shù)字化基因,這是一種見(jiàn)效快的方式,能夠直接導(dǎo)入成熟產(chǎn)品。但投資成本高、風(fēng)險(xiǎn)大,由于難以直接把控,反過(guò)來(lái)也可能因?yàn)槭袌?chǎng)殘酷的環(huán)境而面臨生存壓力,加上房企和地產(chǎn)科技類企業(yè)的組織架構(gòu)并非一體,管理難度大于自有團(tuán)隊(duì)。

    3 自我孵化是TOP50 房企的優(yōu)先選擇

    TOP50房企中自我孵化科技企業(yè)數(shù)達(dá)147家,遠(yuǎn)超過(guò)對(duì)外投資科技企業(yè)數(shù)的63家。究其原因,主要是因?yàn)樽晕曳趸纳鎵毫π?,而投資科技公司會(huì)因?yàn)橥獠渴袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力過(guò)大,存在比較大的生存風(fēng)險(xiǎn)。

    對(duì)于房企來(lái)說(shuō),為滿足企業(yè)數(shù)字化需求,在資金支持充沛的前提下,自我孵化科技公司相對(duì)比較容易。但需要注意的是,自我孵化的科技公司整體缺少一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境,往往很難與競(jìng)爭(zhēng)激烈的外部對(duì)手抗衡。

    在科技企業(yè)投資領(lǐng)域,市場(chǎng)上存在許多不同業(yè)務(wù)類型的科技企業(yè),在投資熱度、投資回報(bào)率等因素的綜合考慮下,房企資本往往會(huì)選擇業(yè)務(wù)成熟度較高的科技企業(yè),對(duì)于業(yè)務(wù)成熟度較低的科技企業(yè),房企資本相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更保守一點(diǎn),因此房企對(duì)外投資科技企業(yè)數(shù)會(huì)遠(yuǎn)低于自我孵化科技企業(yè)數(shù)。

    除此之外,TOP50房企的數(shù)字化也存在明顯的分化,無(wú)論是自我孵化科技企業(yè)數(shù)還是對(duì)外投資科技企業(yè)數(shù),TOP1~20房企都要遠(yuǎn)高于TOP21~50房企。在資本集中在TOP1~20房企的情況下,分化現(xiàn)象將加劇,見(jiàn)圖3、圖4。

    未來(lái)十年,數(shù)字化會(huì)成為未來(lái)新的生產(chǎn)力,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)字化是大勢(shì)所趨,與其被動(dòng)接受,不如讓數(shù)字化主動(dòng)賦能中國(guó)房地產(chǎn),我們要對(duì)地產(chǎn)科技進(jìn)入到房地產(chǎn)張開雙臂,擁抱它們進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中。

    房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速擴(kuò)張階段邁入有質(zhì)量的發(fā)展階段,從開發(fā)時(shí)代進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代。房企本身的業(yè)務(wù)也在不斷發(fā)生變化,正在逐步從單一的住宅產(chǎn)品開發(fā)商轉(zhuǎn)型成為生活服務(wù)運(yùn)營(yíng)商,企業(yè)的核心業(yè)務(wù)模式也面臨重大變化。在這樣的大背景下,企業(yè)要掌握信息化和數(shù)字化,才能支撐管理的精細(xì)化。無(wú)論是嘗試自我孵化,還是投資或合作方式,只要適合企業(yè)自身發(fā)展,都將有益于企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

    作者簡(jiǎn)介:丁祖昱,易居集團(tuán)CEO。

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