不動(dòng)產(chǎn)登記中身份證明探析

楊黎萌 張輝

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中，特殊非自然人作為登記申請主體如何提交身份證明材料，是登記機(jī)構(gòu)時(shí)常會遇到的難點(diǎn)。如業(yè)主委員會、居委會和村委會等，該類組織并非一般法人組織，其主體資格如何審查缺乏具體規(guī)定，也未有統(tǒng)一的操作要求。結(jié)合《民法典》，通過對不動(dòng)產(chǎn)登記中非自然人的權(quán)利主體申請要求進(jìn)行剖析，梳理相關(guān)概念，以不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)例為引，探索不動(dòng)產(chǎn)登記中各類非自然人申請主體相應(yīng)證明材料的要件，為解決不動(dòng)產(chǎn)登記中關(guān)于身份證明的爭議問題，探索規(guī)范化操作方法。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記主體;身份證明;業(yè)主委員會;村民委員會

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）06-0050-54 收稿日期：2021-04-18

作者簡介：楊黎萌、張輝，南通市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）的實(shí)施，為調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢下的民事法律關(guān)系提供了有力的法律支撐?！睹穹ǖ洹沸略龅摹疤貏e法人”內(nèi)容，對基層群眾性自治組織法人、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法人等特殊的法人主體給出明確概念。在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域，對《民法典》中涉及的民事主體的資格審查，在理論研究與實(shí)操過程中都值得深入的探討研究。

1 法人營業(yè)執(zhí)照已吊銷未注銷

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）中1.8.4.1條第6款規(guī)定，申請人申請不動(dòng)產(chǎn)登記，境內(nèi)法人或其他組織提交營業(yè)執(zhí)照。依據(jù)該規(guī)定，法人申請不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，其工商營業(yè)執(zhí)照是登記申請主體的身份證明材料。實(shí)際中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)往往會遇到已吊銷卻未注銷的企業(yè)法人，為償還債務(wù)處置其法人名下不動(dòng)產(chǎn)，申請辦理相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移或抵押登記。為保障登記安全，筆者從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析。

1.1 主體資格是否存在

針對法人主體資格，《民法典》第57條、58條分別規(guī)定了法人的概念和法人成立的條件。法人是指具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織;法人應(yīng)當(dāng)依法成立且須經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)?！豆痉ā返?條也規(guī)定，設(shè)立公司應(yīng)當(dāng)依法向公司登記機(jī)關(guān)申請?jiān)O(shè)立登記。法人具備兩個(gè)要素：一是法人是依法獨(dú)立的組織;二是法人的成立需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。相對而言，法人的成立需要滿足主管審批部門審查要素，其才能具有民事權(quán)利能力、行使民事權(quán)利。法人制度是世界各國規(guī)范經(jīng)濟(jì)秩序以及整個(gè)社會秩序的一項(xiàng)重要法律制度;不僅規(guī)范著市場行為，也對法人行使民事權(quán)利提供了規(guī)范的要求。反之，對于在市場行為中違反相關(guān)規(guī)定，由主管部門處罰停業(yè)或吊銷營業(yè)執(zhí)照，但未經(jīng)審批部門注銷的公司，其法人身份的主體資格存疑。

筆者認(rèn)為，法人相對于自然人而言，其民事活動(dòng)是一種組織行為，也代表了組織內(nèi)的全體成員。由于不動(dòng)產(chǎn)登記申請人涉及的權(quán)利主體是群體，標(biāo)的數(shù)量較大，登記的準(zhǔn)確性就尤為重要。法理上，《民法典》中三次提到法人終止條件：一是，第68條規(guī)定有法人解散、法人被宣告破產(chǎn)、其他原因之一并依法完成清算、注銷登記的，法人終止。二是，第72條規(guī)定，清算期間法人存續(xù)，清算結(jié)束并完成法人注銷登記時(shí)，法人終止;依法不需要辦理法人登記的，清算結(jié)束時(shí)，法人終止。三是，第73條規(guī)定，法人被宣告破產(chǎn)的，依法進(jìn)行破產(chǎn)清算并完成法人注銷登記時(shí)，法人終止。從上述規(guī)定的共同點(diǎn)中不難看出，對于法人終止的條件是完成“注銷登記”。另外，《行政許可法》第70條也規(guī)定，行政許可證件依法被吊銷的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)行政許可的注銷手續(xù)。企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照實(shí)質(zhì)上是被剝奪企業(yè)的經(jīng)營資格，企業(yè)法人需依法完成清算、注銷登記，法人才終止。即對于雖被相關(guān)部門處罰吊銷營業(yè)執(zhí)照，并未經(jīng)市場監(jiān)管部門注銷的法人，其基本形態(tài)仍是存在的法人，法人資格終止是在其完成注銷登記時(shí)發(fā)生;僅僅是公司營業(yè)執(zhí)照被吊銷，而并未到市場監(jiān)督管理部門進(jìn)行注銷的企業(yè)法人，其主體資格卻依然存在。

1.2 提交哪些證明材料

被吊銷營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)，若存在債務(wù)糾紛面臨財(cái)產(chǎn)處置問題時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)是清償債務(wù)的重要財(cái)產(chǎn)，申請不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記勢在必行。此時(shí)，企業(yè)雖存在法人主體資格，但公章行使是受限的。《公司法》第183條規(guī)定，公司股東應(yīng)在公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照之日起15日成立清算組，依法進(jìn)行清算，清理債權(quán)債務(wù)，在清算期間，由清算組代表公司參與民事訴訟活動(dòng)。

筆者認(rèn)為，在企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照還未辦理注銷手續(xù)時(shí)，存在兩種情況：

一是營業(yè)執(zhí)照已被吊銷，但公司還未成立清算組。從法理上看，其主體資格仍存在，法院判例也說明，對于企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)義務(wù)由公司法人承擔(dān)，同時(shí)由企業(yè)相應(yīng)主管部門對其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清理，并償還相關(guān)債務(wù)。也就是說，該類企業(yè)為處置其名下的不動(dòng)產(chǎn)，申請不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)由上級主管部門證明其身份，并同意其財(cái)產(chǎn)處置。

二是營業(yè)執(zhí)照被吊銷后，公司成立清算組行使權(quán)利。成立清算組后，債權(quán)人是通過申報(bào)債權(quán)參與清算分配，實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。如果公司的營業(yè)執(zhí)照被吊銷后怠于履行清算義務(wù)的，債權(quán)人可以起訴到法院，由法院指定人員組成清算組進(jìn)行清算。《民法典》第72條規(guī)定，法人清算后的剩余財(cái)產(chǎn)，按照法人章程的規(guī)定或者法人權(quán)力機(jī)構(gòu)的決議處理。若申請不動(dòng)產(chǎn)登記，申請人應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)提供清算組成立并備案的證明材料，且按照法人章程的規(guī)定或者法人權(quán)力機(jī)構(gòu)的決議，方可申請不動(dòng)產(chǎn)登記。

2 基層群體性自治組織身份證明

2.1 居民委員會、村民委員會

中華人民共和國第一個(gè)居民委員會是1949年10月23日誕生的杭州市城區(qū)紫陽街道上羊市街居民委員會。1980年，廣西宜州市合寨村村民為走出當(dāng)時(shí)的鄉(xiāng)村治理困境，率先成立基層群眾性自治組織，稱為“村委會”。兩種形式的組織在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要的作用。

從法理上講，根據(jù)《居民委員會組織法》及《村民委員會組織法》第2條規(guī)定，居民委員會、村民委員會是居民、村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。村民委員會是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）所轄的行政村的村民選舉產(chǎn)生的?！睹穹ǖ洹返?01條規(guī)定，居民委員會、村民委員會具有基層群眾性自治組織法人資格，可以從事為履行職能所需要的民事活動(dòng)?！睹穹ǖ洹沸略龅南嚓P(guān)“特別法人”內(nèi)容，確立了居民委員會、村民委員會行使民事權(quán)利，從事民事活動(dòng)的法律地位。

從產(chǎn)生來源看，1982年《憲法》曾規(guī)定，城市和農(nóng)村按居民居住地區(qū)設(shè)立居民委員會或者村民委員會。從1952年至1982年，公安部、政務(wù)院、全國人民代表大會常務(wù)委員會及憲法，先后頒布了各項(xiàng)關(guān)于居民委員會及村民委員會成立的相關(guān)規(guī)定。群眾性自治制度也是我國一項(xiàng)基本政治制度。一系例的法律與實(shí)踐舉措，也奠定了居民委員會、村民委員會在民事活動(dòng)中的主體資格。

從職能上看，居民委員會、村民委員會的任務(wù)是辦理本居住地區(qū)的公共事務(wù)和公益事業(yè)等，其工作人員均不屬于國家公務(wù)人員。當(dāng)這些部門組織人員協(xié)助人民政府從事救災(zāi)、搶險(xiǎn)、防汛、優(yōu)撫、扶貧、移民、救濟(jì)款物的管理時(shí)，屬于依照法律從事公務(wù)的人員?！毒用裎瘑T會組織法》《村民委員會組織法》均規(guī)定，居民委員會、村民委員會有管理其財(cái)產(chǎn)的職能。這些部門雖屬于政府派出機(jī)構(gòu)，但都有管理相應(yīng)財(cái)產(chǎn)、處置相應(yīng)事務(wù)的權(quán)力。群眾在自我約束、自我管理時(shí)，通過居民委員會、村民委員會的協(xié)調(diào)操作，相應(yīng)的權(quán)利才能更好的得以實(shí)現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，法律既然賦予居民委員會、村民委員會從事民事活動(dòng)的法律責(zé)任，具有申請不動(dòng)產(chǎn)登記的主體資格，那么審查其身份證明需考慮兩方面：

一是，居民委員會、村民委員會是具有法人資格的民間自治組織，對照《規(guī)范》1.8.4.1第6條，境內(nèi)法人或其他組織，提交營業(yè)執(zhí)照，或者組織機(jī)構(gòu)代碼證，或者其他身份登記證明?！毒用裎瘑T會組織法》第6條第2款，居民委員會由不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府決定;《村民委員會組織法》第3條，村民委員會由鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的人民政府提出，經(jīng)村民會議討論同意，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)。依據(jù)該批準(zhǔn)條件，居民委員會、村民委員會應(yīng)由相應(yīng)人民政府批準(zhǔn)成立。

二是，雖然居民委員會、村民委員會是具有法人資格的組織，但其與營利法人、非營利法人又存在區(qū)別。對于財(cái)產(chǎn)及經(jīng)費(fèi)的來源上都需要居民、村民參與集體討論，主要從事的也是公益性和提供服務(wù)的活動(dòng);其申請不動(dòng)產(chǎn)登記，也主要是為保護(hù)集體利益，處置不當(dāng)會造成集體利益的損失。當(dāng)居民委員會、村民委員會或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

因此，對于居民委員會、村民委員會申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)從法理及實(shí)操兩方面嚴(yán)格把關(guān)，對其申請主體要求應(yīng)提交經(jīng)相關(guān)政府部門審批成立的證明材料。同時(shí)，申請轉(zhuǎn)移、抵押相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需提供經(jīng)集體討論的決議。

2.2 村民小組

村民小組是農(nóng)村基層自治組織，村民委員會可以根據(jù)村民居住狀況、集體土地所有權(quán)關(guān)系等分設(shè)若干村民小組，即為鄉(xiāng)村的農(nóng)業(yè)區(qū)村民委員會劃分的最基層的社會組織再延伸的編組，直接管轄的對象為農(nóng)戶和村民。村民小組不是經(jīng)濟(jì)組織，更不是行政組織。村民小組的設(shè)立、撤銷、更名、范圍調(diào)整，由村民委員會召集相關(guān)村民小組會議討論后提出，經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論通過后，報(bào)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)、縣、自治縣人民政府民政主管部門備案?！睹穹ǖ洹返?05條，非法人組織可以確定一人或者數(shù)人代表該組織從事民事活動(dòng);第134條規(guī)定，法人、非法人組織依照法律或者章程規(guī)定的議事方式和表決程序作出決議的，該決議行為成立。《村民委員會組織法》第28條第3款，屬于村民小組的集體所有的土地、企業(yè)和其他財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營管理以及公益事項(xiàng)的辦理，由村民小組會議依照有關(guān)法律的規(guī)定討論決定。

筆者認(rèn)為，村民小組作為非法人組織，大集體所有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，需要經(jīng)村民小組會議討論決定，形成決議方可處理，村民小組會議應(yīng)由本組全體村民參加。村民小組作為村民委員會下屬管理的基層自治組織，以民事主體身份從事民事法律行為，身份證明需要從兩方面審查：一方面是，村民委員會同意設(shè)立并經(jīng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府批準(zhǔn)成立的證明;另一方面是，報(bào)民政主管部門備案的證明材料。同時(shí)，村民小組行使權(quán)利申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，其各項(xiàng)事宜應(yīng)由村民小組會議集體討論通過，為保障村民集體利益，提交相應(yīng)的討論決議，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以受理。

2.3 業(yè)主委員會

業(yè)主委員會能否作為民事行為的主體申請不動(dòng)產(chǎn)登記，理論界與實(shí)務(wù)界存在兩種觀點(diǎn)：一種是小區(qū)業(yè)主委員會不是法律規(guī)定的法人或者其他組織，不是適格的民事主體;另一種是小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)人民政府房地產(chǎn)主管部門備案，應(yīng)具有合格的主體資格。筆者從以下三個(gè)方面進(jìn)行探討：

從概念上看，業(yè)主委員會是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成，通過執(zhí)行業(yè)主大會的決定代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)。最早“業(yè)主委員會”的概念是在2003年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，第一次提出了“業(yè)主大會”這個(gè)概念，并且把名稱為“業(yè)主委員會”的小組，確定為“業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”。2007年《物權(quán)法》出臺，更從人大立法高度確立了業(yè)主組織——業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位。

從法理上講，《民法典》第277條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》中指出，“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)……，業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟”。從業(yè)主委員會成立、職責(zé)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)規(guī)定方面分析，業(yè)主委員會屬于非法人組織。

從實(shí)操上講，《物權(quán)法》未出臺之前，開發(fā)商在首次登記時(shí)未一并申請物業(yè)管理用房等不動(dòng)產(chǎn)登記。為完善小區(qū)公共配套用房的管理，許多小區(qū)業(yè)主委員會向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交申請，主張辦理相應(yīng)公共配套用房的不動(dòng)產(chǎn)登記。小區(qū)配套用房等公共部分產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，也不可能由某一個(gè)業(yè)主或某幾個(gè)業(yè)主來主張權(quán)利，需要由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會來代表全體業(yè)主提交登記申請。

筆者認(rèn)為，依據(jù)《民法典》第102條規(guī)定，非法人組織是能夠依法以自己的名義從事民事活動(dòng)的。業(yè)主委員會作為非法人組織，為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其代表全體業(yè)主行使民事行為時(shí)，具備相應(yīng)的主體資格。從法理及實(shí)操兩方面分析，業(yè)主委員會雖不具備獨(dú)立法人資格，但可以代表業(yè)主大會從事相應(yīng)民事活動(dòng)。業(yè)主委員會作為保障業(yè)主集體利益的法律組織，其在物權(quán)設(shè)立中，保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)，起著關(guān)鍵性的作用。另外，《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》第16條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。這就說明，業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉成立后，需由相應(yīng)主管部門時(shí)行備案，才能代表全體業(yè)主行使民事權(quán)利。

因此，申請不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)提交其在人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案的證明書作為身份證明。以南通市為例，業(yè)主委員會需提交由市住房保障和房產(chǎn)管理局備案的身份證明材料。如果對于屬于全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置，服務(wù)小區(qū)業(yè)主，申請不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，業(yè)主委員會需提供業(yè)主大會決議，以保障全體業(yè)主的公共利益。