“公共收益歸全體業(yè)主所有”該如何落地

摘要：公共收益事關(guān)廣大業(yè)主利益和和諧社區(qū)建設(shè)，然而多年來是一筆業(yè)主知之甚少的糊涂賬，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的私房錢，也是隱藏在小區(qū)物業(yè)管理中的灰色地帶。推動(dòng)“公共收益歸全體業(yè)主所有”落地是落實(shí)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的重要內(nèi)容，北京如何管好和用好公共收益，外省市有一些經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。

關(guān)鍵詞：公共收益;物業(yè)管理;業(yè)委會(huì)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）06-0061-64 收稿日期：2021-05-17

作者簡(jiǎn)介：李佳曉，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展研究中心政策研究室主任。

1 北京公共收益管理面臨的主要問題

一是范圍不清。公共收益主要來源于對(duì)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)管理，由于小區(qū)情況各異，哪些共用部位和公共設(shè)施設(shè)備能夠產(chǎn)生收益非常繁雜，北京市尚無政策文件予以明確，《民法典》、國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等上位法也未明確，很多業(yè)主對(duì)公共收益的概念、范圍不清楚。

二是賬目不明。多年來小區(qū)公共收益歸屬不明，業(yè)主權(quán)利意識(shí)淡薄，加上物業(yè)費(fèi)定價(jià)低、收繳難，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的管理和經(jīng)營(yíng)者，利用公共收益貼補(bǔ)經(jīng)營(yíng)成本，與物業(yè)費(fèi)混同管理，較少公示或者公示信息準(zhǔn)確性、易讀性差，業(yè)主難以知曉具體項(xiàng)目和收入金額，信息嚴(yán)重不對(duì)稱。

三是監(jiān)督不力。業(yè)委會(huì)缺失或履職不到位，缺乏相應(yīng)的工作制度和監(jiān)督機(jī)制，沒有對(duì)公共收益進(jìn)行有效監(jiān)督和管理，一定程度上造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自使用甚至占為己有。除北京外，武漢、蘇州、寧波、南京等地也有業(yè)委會(huì)通過訴訟追回公共收益的案例，由于賬目缺失、取證困難、物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合度低等原因，造成維權(quán)成本高、難度大。

2 外省市的有效做法

2.1 出臺(tái)文件規(guī)范公共收益管理

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》均對(duì)公共收益的范圍、使用、管理、公示及監(jiān)督等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。一些城市例如寧波市、銀川市、晉江市等，針對(duì)住宅小區(qū)公共收益管理出臺(tái)了規(guī)范性文件。上海市曲陽(yáng)路街道編制了《曲陽(yáng)社區(qū)住宅小區(qū)公共收益規(guī)范管理指導(dǎo)手冊(cè)》和小區(qū)公共收益規(guī)范操作流程圖，為規(guī)范管理提供依據(jù)。

明確公共收益的范圍是做好使用和管理的前提。從上述文件看，公共收益的范圍主要包括：商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、電梯、樓道、樓頂?shù)裙膊糠值膹V告收入、物業(yè)服務(wù)區(qū)域場(chǎng)地停車費(fèi)收入、攤位租賃收入、場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)收入、通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)收入、因損壞（征用）物業(yè)服務(wù)區(qū)域共用設(shè)施賠償或殘值處理收入、物業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入等。用途包括：用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、改造和更新;用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等小區(qū)公共服務(wù)需要;補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金;業(yè)主共同決定的其他用途。

2.2 發(fā)展“信托制”物業(yè)服務(wù)模式

成都市武侯區(qū)出臺(tái)了《黨建引領(lǐng)小區(qū)發(fā)展治理“信托制”物業(yè)服務(wù)指南》，在風(fēng)華苑等首批7個(gè)小區(qū)試點(diǎn)“信托制”物業(yè)服務(wù)模式，將傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)購(gòu)買關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)務(wù)公開、過程量化、質(zhì)價(jià)相符的信托關(guān)系，重構(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間的監(jiān)督制衡機(jī)制。業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《信托制物業(yè)服務(wù)合同》，約定將小區(qū)物業(yè)費(fèi)和公共收益設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為受托人提供物業(yè)服務(wù)，提取固定比例作為管理酬金。業(yè)主個(gè)體享有充分的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、訴訟權(quán)，可以隨時(shí)查閱抄錄復(fù)制包括公共收益在內(nèi)的所有物業(yè)服務(wù)財(cái)務(wù)收支情況，有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出質(zhì)詢，且物業(yè)公司負(fù)有舉證責(zé)任，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵權(quán)或錯(cuò)誤行為有提起訴訟權(quán)，降低了維權(quán)門檻。社區(qū)和小區(qū)黨組織作為“信托制”物業(yè)監(jiān)察人，享有與業(yè)主受益人同等的監(jiān)督和起訴權(quán)，暢通黨組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督小區(qū)事務(wù)的渠道。

2.3 建立社區(qū)居委會(huì)和業(yè)委會(huì)共管賬戶

合肥市蜀山區(qū)積極探索公共收益監(jiān)管新模式，在白鷺苑小區(qū)設(shè)立了該區(qū)首個(gè)公共收益共管賬戶。與以往業(yè)委會(huì)設(shè)立賬戶自行管理不同，該模式最大的特點(diǎn)在于引入社區(qū)居委會(huì)作為賬戶共管人，與業(yè)委會(huì)共同管理公共收益。業(yè)委會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用公共收益，必須征得共管雙方同意方可提取，公共收益規(guī)范管理多了一層保障。

2.4 建設(shè)信息平臺(tái)提供查詢等便利服務(wù)

杭州市出臺(tái)《物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支信息公示試點(diǎn)工作方案》，開展信息公示試點(diǎn)工作。由市住保房管局負(fù)責(zé)建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支信息平臺(tái)，為業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道、社區(qū)和相關(guān)部門提供信息公布、查詢、監(jiān)督等便利服務(wù)。業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支項(xiàng)目、金額、摘要等錄入平臺(tái)，銀行及時(shí)向平臺(tái)推送有關(guān)信息數(shù)據(jù)（包含賬戶基本信息、收支流水等）。業(yè)主經(jīng)實(shí)名認(rèn)證后，可以通過平臺(tái)查詢所在管理區(qū)域經(jīng)營(yíng)性收支情況，實(shí)現(xiàn)小區(qū)公共收益的在線公開透明。

2.5 加大對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督和處罰力度

上海市制定了公共收益“四大監(jiān)督制度”，分別是公示監(jiān)督、審價(jià)監(jiān)督、審核監(jiān)督和審計(jì)監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每季度公布一次公共收益的收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督，不按規(guī)定公示將按照有關(guān)失信行為記分規(guī)則記9分;如果業(yè)委會(huì)決定不公開，則涉嫌違反法律法規(guī)，居委會(huì)可加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，所在街鎮(zhèn)可以責(zé)令其改正或予以撤銷其決定。公共收益的使用實(shí)行工程審價(jià)和使用程序?qū)徍?。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益的收支情況進(jìn)行年度財(cái)務(wù)審計(jì)和換屆財(cái)務(wù)審計(jì)。對(duì)挪用、侵占公共收益構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

3 對(duì)北京市的建議

3.1 制定針對(duì)性的政策文件

《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)公共收益的歸屬、管理、用途以及處罰的規(guī)定較為原則，操作性不強(qiáng)，建議進(jìn)一步深化細(xì)化。一是研究制定加強(qiáng)公共收益規(guī)范管理的指導(dǎo)意見，對(duì)住宅小區(qū)公共收益范圍、歸屬、管理、使用、公示、監(jiān)督等做出詳細(xì)規(guī)定，明確業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)、行政主管部門等的權(quán)責(zé)邊界，確保公共收益使用管理有據(jù)可依。二是開展公共收益使用管理試點(diǎn)，鼓勵(lì)基層探索創(chuàng)新，總結(jié)推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮試點(diǎn)引路作用。

3.2 構(gòu)建有效的監(jiān)督機(jī)制

一是推動(dòng)業(yè)委會(huì)切實(shí)承擔(dān)起管理職責(zé)，加快推進(jìn)成立業(yè)委會(huì)，加強(qiáng)規(guī)范化建設(shè)和能力建設(shè)，制定本小區(qū)公共收益管理辦法，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定公共收益項(xiàng)目管理費(fèi)比例，加強(qiáng)對(duì)公共收益的公示、審價(jià)、審核、審計(jì)監(jiān)督。二是強(qiáng)化街道、社區(qū)的指導(dǎo)監(jiān)管作用，試行業(yè)委會(huì)和社區(qū)居委會(huì)設(shè)立公共收益共管賬戶，對(duì)未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理公共收益。三是發(fā)揮居民的監(jiān)督作用，建立投訴舉報(bào)處理制度。四是引入信托模式管理公共收益，將公共收益設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提取一定比例作為管理酬金，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有效隔離，保障其公共性和安全性，建立互信互助的新型社區(qū)物業(yè)關(guān)系。

3.3 暢通收支信息獲取渠道

一是加強(qiáng)公共收益公示管理，詳細(xì)規(guī)定公示的時(shí)間、形式、內(nèi)容等，制定公共收益收支公示報(bào)告示范文本，列出賬目明細(xì)。二是建設(shè)小區(qū)公共收益收支信息平臺(tái)、微信公眾平臺(tái)等，由業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入公共收益收支信息，授權(quán)銀行推送賬戶信息數(shù)據(jù)，提供信息公布、查詢等服務(wù)，實(shí)現(xiàn)公共收益及時(shí)化更新、多樣化公示、透明化管理、便捷化查詢，保障業(yè)主知情權(quán)。

3.4 加強(qiáng)信用管理和違規(guī)懲處

一是將物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理公共收益情況納入信用管理，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)未開設(shè)公共收益賬戶、不按程序使用公共收益、不按規(guī)定公示公共收益收支情況等，記為失信行為，計(jì)入企業(yè)不良信息記錄，實(shí)施聯(lián)合懲戒。二是對(duì)挪用、侵占公共收益的行為加大懲處力度，市區(qū)聯(lián)動(dòng)加大執(zhí)法檢查力度，嚴(yán)肅處理違規(guī)行為，在責(zé)令退回、處以罰款的基礎(chǔ)上，對(duì)構(gòu)成犯罪的依法追究負(fù)責(zé)人員的刑事責(zé)任，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有關(guān)人員的違法成本。

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