淺談養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式及產(chǎn)品打造

崔偉

【摘? 要】隨著社會經(jīng)濟和人口老齡化趨勢的發(fā)展，老年人對養(yǎng)老服務(wù)需求增加，為養(yǎng)老地產(chǎn)帶來巨大發(fā)展商機。鑒于此，論文將從養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)現(xiàn)狀入手，通過對其開發(fā)模式及問題的進一步分析，提出了產(chǎn)品打造的具體策略。希望論文的淺見能為地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供有益借鑒，讓每一位入住老人都能享受到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的便利和舒適。

【Abstract】With the development of social economy and the trend of population aging， the demand of the elderly for the pension service is increasing， which brings great opportunities for the development of the pension real estate. In view of this， starting from the development status of the pension real estate project， and through the further analysis of its development mode and problems， the paper puts forward the specific strategy of product building. I hope that this article can provide a useful reference for real estate enterprises to develop the pension real estate project， so that every resident elderly can enjoy the convenience and comfort of medical care.

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)項目;開發(fā)模式;運營模式;產(chǎn)品打造

【Keywords】pension real estate; project development mode; operation mode; product building

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）08-0146-02

1 引言

養(yǎng)老地產(chǎn)，是集建筑設(shè)計、園林規(guī)劃、裝飾標(biāo)準(zhǔn)為一體的適老化設(shè)計產(chǎn)品，周邊配備系列養(yǎng)老設(shè)施，主要包括醫(yī)院、護理、康復(fù)、保健、康樂、餐飲等場所，作為不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)的新項目類型，其對項目的實施和運營要求也相對較高。

2 我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀

根據(jù)《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》顯示，2010—2050年將是我國人口老齡化高速增長期。預(yù)計到2050年，中國的人口老年化總數(shù)將達4億，我國將成為超老年型國家。預(yù)測稱，直至21本世紀(jì)上半葉，中國都將是世界上人口老齡化最多的國家，老齡化程度約31%，約占世界總老年人口的1/5，80歲以上老人將達8000～9000萬，或?qū)⒃?051—2100年達到頂峰，然后增速變緩[1]。根據(jù)該項預(yù)測和當(dāng)前我國人口結(jié)構(gòu)所呈現(xiàn)出的老齡化特點可見，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的需求將可想而知。

中國是一個以“孝和團聚”為軸心的傳統(tǒng)民族，國內(nèi)大部分地區(qū)有購房能力的老年人不會選擇進入養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老。另據(jù)零點調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，一些高收入老年群體存在這方面的養(yǎng)老需求，他們對養(yǎng)老環(huán)境、住房條件和服務(wù)等普遍具有較高要求，甚至一些老年人開始組團自建養(yǎng)老社區(qū)。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018—2023年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，2020年高端老齡產(chǎn)業(yè)將形成有效剛性需求，到2025年，中國中等收入群體將成為海量增長的源頭，全國將約有6成以上的中等收入老人投入養(yǎng)老地產(chǎn)的懷抱，這一年也將成為中國老齡產(chǎn)業(yè)黃金井噴期的歷史性拐點。

隨著各路資本的紛紛進入，房地產(chǎn)業(yè)、保險金融業(yè)及國外連鎖養(yǎng)老機構(gòu)等將成為養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)投資的主力軍。由于養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于儲備期，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)項目中入住率低問題成了不爭的現(xiàn)實，基于表面來看，市場的供需失衡主要是由于供大于求造成的，但一旦養(yǎng)老需求得以釋放，將很快呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。就當(dāng)前而言，養(yǎng)老地產(chǎn)項目供需中，主要呈現(xiàn)發(fā)達地區(qū)旺盛、欠發(fā)達地區(qū)絲毫不動的情況。

3 我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式及問題

3.1 開發(fā)模式及問題

當(dāng)前，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式主要有四大類型。第一，嵌入式開發(fā)模式。即開發(fā)投資企業(yè)借助周邊的環(huán)境和生態(tài)資源，在新建的大型住宅項目劃分出部分地塊作為養(yǎng)老組團進行建設(shè)，為其提供配套的設(shè)施和相關(guān)服務(wù)，多為適合老年人生活的老年公寓，老年人可在此享受醫(yī)療護理、問題娛樂、精神慰藉等養(yǎng)老服務(wù)，杭州萬科的良渚文化村就是其中的一個典型代表。此種開發(fā)模式易復(fù)制，開發(fā)風(fēng)險小，回報周期短，利于差異化產(chǎn)品路線的開發(fā)，但也存在無法深度挖掘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)利潤點，不能享受持有物業(yè)增值或溢價的收入。第二，酒店式開發(fā)模式。是老年人離開熟悉的居住地，到外地養(yǎng)老的一種新興養(yǎng)老模式，其服務(wù)內(nèi)容包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老和回原籍養(yǎng)老等多種靈活形式，如三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)、武漢怡樂園老人村和北京的九華山莊等都是其典型代表。其優(yōu)點在于兼顧了中老年群體居家養(yǎng)老對環(huán)境的需求，又發(fā)揮了機構(gòu)養(yǎng)老醫(yī)療護理方面的配套優(yōu)勢，滿足了老年人對高水準(zhǔn)、一站式養(yǎng)老的需求。對開發(fā)商的考驗則是資金要求高、投資周期長、服務(wù)人員整體素質(zhì)達不到客戶對產(chǎn)品形態(tài)的需求認(rèn)可等。第三，鄉(xiāng)村式開發(fā)模式。這是一種由項目開發(fā)商和相關(guān)政府合作開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，即利用鄉(xiāng)村景觀資源和人文旅游源相結(jié)合的整合開發(fā)模式，大多采取“一戶一宅”的宅基地建房原則，重視對項目環(huán)境品質(zhì)的打造，相關(guān)配套設(shè)施完備，建筑一般為三層左右，合同期內(nèi)樓下空間為農(nóng)戶居住，樓上使用權(quán)歸開發(fā)商，以農(nóng)家樂住宿形式對外租售。此類養(yǎng)老地產(chǎn)具有鄉(xiāng)村獨特氣質(zhì)，因依托旅游和人文資源而提升了品牌價值，滿足了尚可自理老年人的部分養(yǎng)老期待。例如，浙江九思村城仙居就是以省4A級景區(qū)天目山為依托而打造的。第四，復(fù)合式開發(fā)模式。以養(yǎng)生樂活為導(dǎo)向、相關(guān)配套與延伸產(chǎn)業(yè)為支撐，滿足養(yǎng)老需求，聚集了多功能的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，多建設(shè)在城市邊緣區(qū)，一般采取低密度開發(fā)的形式，具有開發(fā)周期長、資金要求高、產(chǎn)品線簡單、管理運營類型復(fù)雜等特點，長江三角地區(qū)的綠城烏鎮(zhèn)雅園就是其代表。

3.2 運營管理方式及問題

當(dāng)前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營多以自建團隊、托管、控股合作和品牌輸出模式展開，鑒于其運營模式的差異性，不同模式下的經(jīng)營管理水平也參差不齊。加之在運營方管理模式相關(guān)法律法規(guī)、專業(yè)性缺失的情況下，建設(shè)方和運營方收益分配不均矛盾加劇。此外，物業(yè)管理中涉及社區(qū)醫(yī)療護理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)和婚介中心等，為提升其管理成效，養(yǎng)老地產(chǎn)項目管理中可通過服務(wù)內(nèi)容外包、與專業(yè)機構(gòu)合作等靈活方式展開。而剝離式的運營管理模式，又會使得地產(chǎn)企業(yè)利潤縮水，致使其不愿放權(quán)，也是導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)項目難以取得成功的原因之一。

4 養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)中的產(chǎn)品打造策略

4.1 因地制宜，制定符合我國國情的項目運營管理方式

在我國，養(yǎng)老地產(chǎn)興起時間尚短，并未形成成熟的運營管理體系，其中，運營成本支出仍占資金成本的一大部分，因此，與專業(yè)運營管理商合作管理，仍是提升項目服務(wù)品質(zhì)的基礎(chǔ)保障。在初期可采取物業(yè)租賃的合作方式來降低運營成本，為房產(chǎn)企業(yè)節(jié)約資金;待項目趨于成熟后，再改用委托經(jīng)營的方式將物業(yè)進行托管給第三方運營商，以提升資金的回報率，降低運營管理風(fēng)險，萬科就進行了這樣的嘗試，將所開發(fā)的養(yǎng)老公寓項目進行委托運營管理。

實際上，前述兩種經(jīng)營方式在美國養(yǎng)老地產(chǎn)中應(yīng)用非常普遍，被引入國內(nèi)后很快出現(xiàn)“水土不服”，這主要是兩國基本國情不同造成的。這就要求國內(nèi)房企在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，一定要從自身發(fā)展實際出發(fā)，結(jié)合中國國情制定相應(yīng)的運營管理方式，如投資專業(yè)運營管理公司、加強企業(yè)內(nèi)團隊專業(yè)性的培訓(xùn)，或與國外品牌運營商合作的方式來提升服務(wù)質(zhì)量，修正服務(wù)模式，提升管理成效。

4.2 順應(yīng)趨勢，創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計

鑒于老年人身體功能、生活結(jié)構(gòu)和心理等方面的變化特征和身心需求特征的個性化，對住宅功能的需求也具有獨特性。為打造符合老年人需求的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計在使用空間、居住習(xí)慣方面應(yīng)圍繞“適老化”核心，抓好區(qū)位環(huán)境、整體規(guī)劃、單體設(shè)計、室外環(huán)境和配套服務(wù)等五個設(shè)計要點。順應(yīng)養(yǎng)老地產(chǎn)未來對功能豐富化、科技化和社區(qū)服務(wù)專業(yè)化、通用化的發(fā)展趨勢，打造終身可用的通用住宅，以滿足不同時代和不同人生階段的不同使用需求，既滿足養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃中對配套服務(wù)管理、活力/獨立性居住單元、社區(qū)醫(yī)院和護理/協(xié)助型居住單元的個性化需求，又符合建筑形態(tài)立面、建筑層高安全、公共空間實用的共性需求，提升養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)管理的智能化、安全性和健康程度，通過產(chǎn)品的不斷完善，打造居家、社區(qū)、醫(yī)療和機構(gòu)的一體化服務(wù)，讓老人真正安享晚年，過上品質(zhì)生活。

5 結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展和社會結(jié)構(gòu)的不斷變化，老年人的壽命普遍延長，以往的家庭養(yǎng)老模式已經(jīng)落伍，傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構(gòu)已經(jīng)不能滿足老齡化社會的發(fā)展需求，為養(yǎng)老產(chǎn)品消費市場提供了廣闊空間。在養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)中，我們不能單純照搬他國經(jīng)驗，而應(yīng)根據(jù)我國的基本國情，結(jié)合我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)模式現(xiàn)狀及問題，進行運營管理模式和產(chǎn)品設(shè)計方面的靈活調(diào)整和創(chuàng)新改變，加強行業(yè)內(nèi)外、國內(nèi)外乃至政府間的合作，通過優(yōu)勢互補促進養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，進而突出其社會福利性價值，豐富功能體驗，提升市場化養(yǎng)老模式推行的可實施性和專業(yè)科技水平，從根本上解決我國人口老齡化問題。因我國養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于摸索時期，研究基礎(chǔ)成熟度不足，加之本人才疏學(xué)淺，難免在研究中有一定的不足和局限，希望本文能起到拋磚引玉的作用，持續(xù)深入地展開對養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式及產(chǎn)品打造方面的研究，為我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)提供理論參照和可供參考的實踐指導(dǎo)。

【參考文獻】

【1】葉承檳.養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)模式對比研究[D].廣州：廣州中醫(yī)藥大學(xué)，2017.