如何提升航空限高條件下商辦項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)與價(jià)值

【摘要】本文以長沙洋湖人才公寓項(xiàng)目二期為例，簡(jiǎn)要敘述項(xiàng)目的概況與設(shè)計(jì)理念，重點(diǎn)介紹受航空限高條件下項(xiàng)目基地內(nèi)的可建高度，以及在可建高度下如何提升產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)值。

【關(guān)鍵詞】航空限高;商業(yè)辦公;產(chǎn)品品質(zhì);價(jià)值提升

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

所謂航空限高，是指能夠允許飛機(jī)飛行的最小高度，所以建筑不能超過此高度?！按烁叨取狈浅Ｒ?guī)理解某某建筑的“建筑高度”，而是包括建筑所在區(qū)域的絕對(duì)高程和建筑本身最高構(gòu)筑物的總和。航空限高對(duì)項(xiàng)目報(bào)規(guī)報(bào)建擁有一票否決權(quán)，需嚴(yán)格控制建筑的最高點(diǎn)不超過航空限高的高度。

1、項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目處于大河西先導(dǎo)區(qū)起步區(qū)的核心區(qū)——洋湖生態(tài)新城，是長株潭城市群“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。項(xiàng)目為洋湖人才公寓二期，區(qū)域內(nèi)地塊交通條件優(yōu)越，北面臨近宜家家居及卓伯根，西面緊靠湖南省婦女兒童醫(yī)院，生活購物醫(yī)療極其便利。東面緊臨中加國際學(xué)校、湘江實(shí)驗(yàn)小學(xué)、雅禮湘江中學(xué)，教育資源豐厚。

項(xiàng)目用地面積28540.26㎡，容積率≤3.5，建筑密度≤40%，綠地率≥25%，建筑限高120m，且要滿足航空限高。項(xiàng)目規(guī)劃了2棟16層的高層商務(wù)辦公、2棟13層高層公寓式辦公、1棟17層的公寓式辦公以及2層裙房商業(yè)和兩層地下室，計(jì)容面積為99890.91㎡，不計(jì)容面積為43736.43㎡，總建筑面積為143627.34㎡。

2、設(shè)計(jì)理念

2.1 高端商務(wù)辦公

從樓層的設(shè)計(jì)到環(huán)境的布局，從智能化的配備到服務(wù)平臺(tái)的支持，形成一套完善的高端商務(wù)辦公場(chǎng)所。

2.2 軌交精品公寓

充分利用已運(yùn)行的軌道交通3號(hào)線，打造一批精品公寓式辦公，補(bǔ)充洋湖南片區(qū)的公寓式辦公空白市場(chǎng)，給整個(gè)片區(qū)帶來人氣。

2.3 體驗(yàn)式購物公園

從城市設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，以現(xiàn)有城市控規(guī)為原則，打造一個(gè)內(nèi)廣場(chǎng)式的購物公園。通過內(nèi)廣場(chǎng)的聯(lián)系，把現(xiàn)有的商業(yè)地塊與北邊未來要規(guī)劃的商業(yè)地塊形成呼應(yīng)，增強(qiáng)整個(gè)洋湖南片區(qū)的城市活力。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)

3.1 用地策略

合理分析土地的用地價(jià)值，地盡其用，每一寸土地利用都要能體現(xiàn)他的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。根據(jù)上位規(guī)劃分析以及用地條件與周邊城市道路的關(guān)系，合理規(guī)劃商業(yè)、辦公、公寓與城市道路之間的關(guān)系。

3.2 規(guī)劃布局

項(xiàng)目規(guī)劃用地剛好處于大托機(jī)場(chǎng)航空限高保護(hù)區(qū)域，該區(qū)域在場(chǎng)地從西南角到東北角呈現(xiàn)梯度變化，絕對(duì)高程為101m到108m。因此項(xiàng)目規(guī)劃布局從實(shí)際功能出發(fā)的基礎(chǔ)上結(jié)合航空限高的梯度線對(duì)項(xiàng)目的建筑高度進(jìn)行了優(yōu)化設(shè)計(jì)。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃了2棟16層的高層商務(wù)辦公、2棟13層高層公寓、1棟17層的公寓以及2層裙房商業(yè)和兩層地下室。項(xiàng)目場(chǎng)地基本平坦，不需要做過多的地形高差處理，最后整個(gè)場(chǎng)地建筑的正負(fù)零標(biāo)高定在37.15m。

3.3 建筑高度

項(xiàng)目2棟16層的辦公為商務(wù)辦公，其中一層、二層、三層為商業(yè)和辦公配套，層高均為4.5m，標(biāo)準(zhǔn)層為商務(wù)辦公，層高均為4.5m，所以整個(gè)建筑的建筑高度為64.2m，同時(shí)電梯采用無機(jī)房電梯，盡量控制屋頂上建筑構(gòu)筑物的高度，出屋面樓梯間的高度為2.5m，整個(gè)建筑在絕對(duì)高度的高度為37.15m+64.2m+2.5m=103.85m，而1#和2#最不利點(diǎn)的航空限高高度分別為105.59m和104.68m，滿足航空限高要求。項(xiàng)目另外3棟高層為公寓，其中3#、4#、5#首層二層為商業(yè)裙房，層高均為4.5m， 3#與4#標(biāo)準(zhǔn)層均為LOFT公寓，層高為4.5m，整個(gè)建筑的建筑高度為58.5m，電梯采用無機(jī)房電梯，出屋面樓梯高度為2.5m，整個(gè)建筑在絕對(duì)高度的高度為37.15m+58.5m+2.5m=98.15m，而3#和4#最不利點(diǎn)的航空限高高度分別為102.79m和100.91m，滿足航空限高要求;5#標(biāo)準(zhǔn)層較為復(fù)雜，為了確保項(xiàng)目容積率能夠做足，采用了平層與LOFT相結(jié)合的方式，其中3到12層為平層公寓，層高3.0m，13到17層為LOFT公寓，層高為4.5m，整個(gè)建筑的建筑高度為61.5m，同樣電梯采用無機(jī)房電梯，出屋面樓梯間的高度為2.5m，整個(gè)建筑在絕對(duì)高度的高度為37.15m+61.5m+2.5m=101.15m，而5#最不利點(diǎn)的航空限高高度為102.09m，滿足航空限高要求。

4、產(chǎn)品設(shè)計(jì)

4.1 辦公

辦公平面采用外框中央核心筒布局方式，保證了辦公空間采用合理的面寬和進(jìn)深比，滿足自然通風(fēng)和采光。同時(shí)整個(gè)辦公樓層采用框架結(jié)構(gòu)，可實(shí)現(xiàn)辦公空間的靈活劃分。另外辦公標(biāo)準(zhǔn)層的結(jié)構(gòu)樓板采用無梁樓蓋，層高3.9m，板厚0.35m，確保最后的辦公空間的標(biāo)準(zhǔn)層的凈高空間達(dá)到3.5m，很大程度上提升了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和溢價(jià)。

4.2 LOFT公寓

公寓平面也采用外框中央核心筒布局方式，保證了辦公空間采用合理的面寬和進(jìn)深比，滿足自然通風(fēng)和采光。同時(shí)外框柱子盡量沿走廊外墻布局，盡量做低走廊空間的梁高，確保LOFT公寓走廊的上空空間是可以贈(zèng)送給相鄰公寓戶型，來提升戶型產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和溢價(jià)。

5、技術(shù)措施

航空限高在規(guī)劃設(shè)計(jì)中是強(qiáng)條，是一條無法觸碰的紅線。對(duì)于項(xiàng)目容積率不高的項(xiàng)目，在不需要設(shè)計(jì)高層來滿足容積率的情況下，不必做一些非常規(guī)的手段來實(shí)現(xiàn)。對(duì)于用地緊張且容積率極高需要設(shè)計(jì)高層來滿足容積率的項(xiàng)目是有必要通過一些非常的辦法來實(shí)現(xiàn)。

筆者通過該項(xiàng)目總結(jié)了幾點(diǎn)： a. 場(chǎng)地設(shè)計(jì)，在不必要的情況下盡量不要抬升場(chǎng)地，抬升場(chǎng)地標(biāo)高其實(shí)已經(jīng)在消費(fèi)了絕對(duì)高程的一部分;b. 建筑層高設(shè)計(jì)，容積率有限，建筑密度有限且綠地率高的情況下，建筑層高不宜頂著最大層高去做，做適宜的建筑層高，通過結(jié)構(gòu)的技術(shù)手段來確保建筑做用空間的凈高來滿足功能需求，提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力;c. 屋頂構(gòu)筑物高度，盡量壓低該部分的高度，通過無機(jī)房電梯，盡量做低通往出屋面樓梯間層高，以及把必要的設(shè)備機(jī)房從樓梯間頂向屋頂上移位，確保該區(qū)域不要過多占用絕對(duì)高程，讓出更多的高度空間來提升標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品的層高和競(jìng)爭(zhēng)力。

結(jié)論：

長沙洋湖人才公寓二期項(xiàng)目設(shè)計(jì)幾經(jīng)修改和完善，最終配合業(yè)主報(bào)建部門順利通過規(guī)劃報(bào)建，目前項(xiàng)目已完成施工圖設(shè)計(jì)并已施工，過程曲折但最終得到業(yè)主的好評(píng)。本文只探討了項(xiàng)目受航空限高影響下對(duì)項(xiàng)目帶來的不利影響以及最后的應(yīng)對(duì)措施，通過設(shè)計(jì)提升產(chǎn)品的價(jià)值，借此給有類似問題的項(xiàng)目提供一些有效的建議和措施。

作者簡(jiǎn)介：

陳戈（1985-），男，漢族，湖南長沙，碩士，工程師，研究方向：建筑設(shè)計(jì)工作。