中國物業(yè)管理業(yè)發(fā)展研究

易成棟 畢添宇 夏西

摘要：基于四次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)從2004至2018年我國物業(yè)管理業(yè)在行業(yè)規(guī)模和財務績效方面都有長足發(fā)展。在展望行業(yè)發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上提出推動我國物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理業(yè);經(jīng)濟普查資料

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）06-0008-13 收稿日期：2021-05-20

物業(yè)管理業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在中國住房市場化、專業(yè)化、社會化進程中得到了快速發(fā)展。根據(jù)中國《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理是指“業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動”。而且，它還在完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理，在城鄉(xiāng)人居環(huán)境建設和整治中開展美好環(huán)境與幸福生活共同締造活動中發(fā)揮了重要作用。

2004年我國開展了第一次經(jīng)濟普查，并在2008年、2013年和2018年開展了第二次、第三次和第四次經(jīng)濟普查。經(jīng)濟普查資料中收集了大量詳細的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、中介服務、租賃經(jīng)營和其他房地產(chǎn)的單位數(shù)量、就業(yè)人數(shù)、生產(chǎn)經(jīng)營和財務狀況等方面的信息。除了個別調(diào)查項目發(fā)生了變化，絕大部分保持了一致，歷年的資料有很好的可比性。本文運用此數(shù)據(jù)分析了2004-2018年中國物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展狀況，預判我國物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展趨勢，從而為行業(yè)健康發(fā)展提供政策建議，更好地促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，對完善我國房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度和長效機制具有重要意義。與此前的研究（易成棟，2006;劉寅坤，2015;劉寅坤，2020）相比，本文使用了四次經(jīng)濟普查資料，分析更加全面，從而推進了現(xiàn)有的研究。

1 中國物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展狀況

1.1 規(guī)?？焖贁U張

中國物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增長明顯。如圖1所示，中國物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)法人單位數(shù)量，從2004年的3.1萬家上升至2018年的23.4萬家，增加約6.55倍。從企業(yè)數(shù)量占比看，物業(yè)管理業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)主要子行業(yè)，2004年物業(yè)管理業(yè)占房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)總法人單位數(shù)量比例約25.4%，明顯低于開發(fā)經(jīng)營業(yè)的46.8%，但高于中介服務業(yè)的15.9%，至2008年，物業(yè)管理業(yè)占比上升至31.5%，超過開發(fā)經(jīng)營業(yè)（27.8%）成為占比最高的子行業(yè)。同樣，中國物業(yè)管理業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量從2004年的139.26萬人穩(wěn)步上升至2018年的636.9萬人，增加497.64萬人，增幅卻僅約占企業(yè)法人數(shù)量增幅的一半，為3.6%。從占比看，物業(yè)管理業(yè)占房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量的比例從35.2%上升至50.2%，同樣反超開發(fā)經(jīng)營業(yè)，成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)第一。

機構(gòu)小型化趨勢明顯?；谏鲜鰞深愔笜耍嬎憧傻迷?004年至2018年間，中國物業(yè)管理業(yè)平均每單位法人從業(yè)人員數(shù)量從44.9人/家變化至27.2人/家。其中，2004至2008年，企業(yè)的平均人員規(guī)模從44.9人/家下降至43.2人/家。說明在此期間，企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量增速基本一致。而2008年后，前者增速開始明顯快于后者，平均而言物業(yè)管理企業(yè)人員規(guī)模趨向小型化。

中國物業(yè)管理協(xié)會調(diào)查數(shù)據(jù)表明，2018年，物業(yè)管理行業(yè)覆蓋面積達到279.3億平方米，規(guī)模不斷擴張（劉寅坤，2020）。

1.2 財務狀況改善

行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模同樣實現(xiàn)大幅增長。經(jīng)濟普查資料顯示，2018年中國物業(yè)管理行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模約為2004年的11.4倍。這一增幅明顯小于開發(fā)經(jīng)營業(yè)（15.2倍）和中介服務業(yè)（17.8倍），低于房地產(chǎn)業(yè)總增幅（15.8%）。同時，2004至2008年，物業(yè)管理業(yè)占房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)總計比例從3.9%降至2.6%，基本保持穩(wěn)定。另一方面，行業(yè)內(nèi)企業(yè)法人的平均資產(chǎn)同樣實現(xiàn)明顯增長，從2004年的866.7萬元/家上升至2018年的1310.54萬元/家。其中，主要的增長來自于2004至2013年，2018年較2013年僅上升了約0.68%。同樣，從業(yè)人員人均資產(chǎn)水平也明顯提高，從2004年的19.29萬元/人上升到2018年的48.15萬元/人。

如表2所示，除資產(chǎn)總計實現(xiàn)明顯增長外，2004年到2018年的中國物業(yè)管理行業(yè)的負債和主營業(yè)務收入總量水平（2018年數(shù)據(jù)為“營業(yè)收入”）同樣提升顯著。其中，負債總計從1736.1億元增長至21627.7億元，相應地，資產(chǎn)負債率從62.5%增至70.5%。同時，主營業(yè)務收入2004年為682.1億元，2018年為9066.1億元，后者約為前者的13.3倍。

單位企業(yè)法人的平均負債和營收水平提升顯著。單位企業(yè)法人的平均負債從2004年的560.03萬元/家上升至2018年的924.26萬元/家。2004年平均每家企業(yè)法人的主營業(yè)務收入為220.03萬元/家，而2018年平均每家企業(yè)法人的營業(yè)收入為387.44萬元/家。另一方面，行業(yè)平均每個從業(yè)人員的負債從最初12.46萬元/人，上升至2018年的33.96萬元/人;同時，平均每個從業(yè)人員的主營業(yè)務收入在2004年約為4.89萬元/人，而2018年的每單位從業(yè)人員的營業(yè)收入為14.23萬元/人。

2 中國物業(yè)管理業(yè)發(fā)展趨勢

2.1 行業(yè)發(fā)展前景看好，拓展新興業(yè)務領(lǐng)域

隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，中國房地產(chǎn)行業(yè)將從以房屋建筑業(yè)和開發(fā)業(yè)為主逐漸向側(cè)重房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)也將更加注重存量物業(yè)的經(jīng)營和服務。物業(yè)管理行業(yè)還有很好的發(fā)展空間。一方面，第七次人口普查數(shù)據(jù)表明，2020年我國城鎮(zhèn)化率達到了63.89%。根據(jù)聯(lián)合國和一些專家的預測，我國總?cè)丝趯⒃?030年左右出現(xiàn)負增長，城鎮(zhèn)化率將在2040-2050年達到峰值80%左右。這意味著城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增加，房屋總量還將繼續(xù)增加。另一方面，我國物業(yè)管理覆蓋率還不高，很多小區(qū)沒有物業(yè)管理。例如，自2020年5月1日《北京市物業(yè)管理條例》實施以來，北京物業(yè)服務覆蓋率由64.1%增加至2021年的93.7%。四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)《四川省城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃（2018-2022）年》提出2022年全省物業(yè)管理覆蓋率達70%。

物業(yè)管理標的屬性仍以住宅為主，但行業(yè)多元業(yè)態(tài)發(fā)展的格局已初具規(guī)模，未來將逐步拓寬市場接管物業(yè)管理服務的渠道和規(guī)模，在管的商業(yè)、辦公類等物業(yè)數(shù)量將有一定程度提升，同時針對醫(yī)院、學校、公建甚至是城市片區(qū)的物業(yè)管理市場也都將可能成為下一個增長點。住宅物業(yè)的管理維護難度以及人員復雜程度等較低，這降低了該細分市場的進入門檻，因此行業(yè)中多數(shù)企業(yè)都布局了住宅業(yè)態(tài);商業(yè)、辦公和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等生產(chǎn)或商業(yè)屬性物業(yè)雖具有一定的技術(shù)門檻，但仍有較多企業(yè)布局;而學校、醫(yī)院等因其物業(yè)特殊性，市場化運作程度并不高。特別值得注意的是，隨著“城市開發(fā)”“城市經(jīng)營”以及“城市品牌”等城市發(fā)展模式的推廣與實踐，以及“機關(guān)及企事業(yè)單位后勤服務改革”“公共服務領(lǐng)域鼓勵社會資本投資和運營”等政策新導向的出現(xiàn)，有地產(chǎn)集團依托的部分物業(yè)管理企業(yè)開始與地方城市政府合作，對城市進行綜合“物業(yè)管理”。至2020年11月以橫琴新區(qū)為代表的“物業(yè)城市”模式已在約37座城市得到實踐。

與此同時，物業(yè)管理行業(yè)還在不斷拓展新興業(yè)務。在完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理中需要發(fā)揮物業(yè)管理在促進城市管理、公共服務、治安防范、市政養(yǎng)護、社區(qū)養(yǎng)老等領(lǐng)域的作用，物業(yè)管理企業(yè)接受基層政府委托參與社會治理事項清單，并且通過政府購買服務方式承擔一些公共服務的職能。物業(yè)管理還要在城鄉(xiāng)人居環(huán)境建設和整治中開展美好環(huán)境與幸福生活共同締造活動中發(fā)揮了重要作用，例如代采物品送貨上門、代充水電氣費等生活便民服務，還有一些物業(yè)管理企業(yè)拓展了房屋銷售、租賃等經(jīng)紀業(yè)務，以及居家養(yǎng)老、定制旅游、家政、房屋租賃、綠色智能家居、社區(qū)智能零售和自助服務終端、共享車位等新業(yè)務，還有一些物業(yè)企業(yè)參與了城市更新等業(yè)務。

2.2 行業(yè)集中度進一步提升

物業(yè)管理行業(yè)集中度有進一步提升的態(tài)勢。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》指出，2018年中國百強物業(yè)管理企業(yè)管理規(guī)模均值約3718萬平方米，所占市場份額38.9%，前10名的物業(yè)管理企業(yè)水平約是其6.43倍，達到2.39億平方米，市場份額約為11.5%。這種“強者越強”的態(tài)勢將保持或得到加強。如中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014至2018年，前100的物業(yè)管理企業(yè)市場份額從19.5%上升至38.9%。此外，近年來資本的進入加快了頭部企業(yè)上市，以及通過兼并收購獲得存量物業(yè)或較小公司的市場份額的進程，市場整合提速。物業(yè)管理業(yè)頭部企業(yè)IPO進程加快，截止到2020年11月，碧桂園、保利、中海地產(chǎn)等主要地產(chǎn)企業(yè)對應的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)在港股上市，融創(chuàng)、恒大與華潤置地等也已經(jīng)提交A1表。大型物業(yè)管理企業(yè)并購小型物業(yè)公司獲得管理面積增長、收購上市公司股權(quán)獲得業(yè)務增值或“強強聯(lián)合”擴大平臺資源等多種目的并存，物業(yè)管理行業(yè)兼并收購更加頻繁，僅2020年上市物業(yè)管理公司公告的并購案就約26起，涉及金額約19.4億元。

2.3 政策法律環(huán)境不斷完善

物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管日趨規(guī)范。1994年4月建設部頒布了33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。2003年9月1日我國第一部《物業(yè)管理條例》正式施行，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。2020年發(fā)布的住房和城鄉(xiāng)建設部等部門《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》提出融入基層社會治理體系，健全業(yè)主委員會治理結(jié)構(gòu)，提升物業(yè)管理服務水平，推動發(fā)展生活服務業(yè)，規(guī)范維修資金使用和管理，強化物業(yè)服務監(jiān)督管理。一些地區(qū)都出臺或修訂了物業(yè)管理條例。地方政府將物業(yè)管理納入生活服務業(yè)扶持范疇，全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業(yè)務培訓等配套政策措施，不斷優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境。積極探索完善老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、保障性住房小區(qū)的長效管理機制。

2.4 企業(yè)收入渠道多元化

物業(yè)管理企業(yè)的收入來源可分為基礎(chǔ)業(yè)務與非基礎(chǔ)業(yè)務兩個部分?；A(chǔ)業(yè)務即傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)提供的設施維護、安保監(jiān)控、環(huán)境衛(wèi)生以及園林綠化等服務，這部分的收入等于管理面積與物業(yè)費用單價相乘。相對而言，當前物業(yè)管理單價變動具有一定剛性，所以基礎(chǔ)業(yè)務收入的增長主要依靠管理面積的提升。從對宏觀環(huán)境的分析來看，物業(yè)管理面積的提升具有強勁支撐。

非基礎(chǔ)業(yè)務可分為開發(fā)相關(guān)業(yè)務與社區(qū)業(yè)主服務兩個方面。前者涉及施工階段的自動化設備安裝，以及銷售階段的案場服務、房屋檢驗等服務。后者主要涉及圍繞社區(qū)業(yè)主開展的多元化個性服務，如電商服務、家政服務、社區(qū)金融等。開發(fā)相關(guān)業(yè)務主要與地產(chǎn)開發(fā)、銷售相關(guān)，受開發(fā)行業(yè)周期影響較大。社區(qū)業(yè)主服務則更加凸顯人的需求多元化，物業(yè)管理公司可根據(jù)區(qū)域的不同、社區(qū)人口結(jié)構(gòu)特征等，為社區(qū)業(yè)主提供如社區(qū)金融、托管、健身、家政等多元服務，通過創(chuàng)新盤活已有存量的增收能力。一方面，伴隨經(jīng)濟發(fā)展，人口收入水平不斷提高，對多元化、高質(zhì)量的社區(qū)服務的需求必將顯著增長;另一方面，科技賦能社區(qū)服務升級的倡議和實踐早已非常豐富，伴隨5G等新技術(shù)和設施的普及，社區(qū)業(yè)主服務的創(chuàng)新與開展將得到更有力的支撐。

3 結(jié)論與建議

本文基于四次經(jīng)濟普查資料對我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展情況進行了詳細的梳理，發(fā)現(xiàn)2004至2018年，我國物業(yè)管理業(yè)在行業(yè)規(guī)模和財務績效方面都有長足發(fā)展。未來行業(yè)將有很好的發(fā)展空間，不斷拓展新興業(yè)務，市場集中過度將進一步提升，收入渠道更加多元化，政策環(huán)境更加規(guī)范。

基于上述分析，針對優(yōu)化物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展提出以下建議：

一是要努力與加強基層社會治理和建設美好環(huán)境與幸福生活的人居環(huán)境相契合。在新一輪的基層社會治理升級優(yōu)化和建設美好環(huán)境與幸福生活的人居環(huán)境進程中，國家會將更多資源和權(quán)力下放至社區(qū)層面，這就要求物業(yè)管理企業(yè)抓住這一契機，根據(jù)自身優(yōu)勢為社區(qū)居委會和基層政府在社會安全、公共服務、園林綠化等方面提供更多服務或者數(shù)據(jù)支撐。具有實力的物業(yè)管理企業(yè)和其所屬地產(chǎn)集團可以基于“物業(yè)城市”“城市運營”等模式，協(xié)助城市政府進行全面科學的城市管理。

二是要推動新技術(shù)和物業(yè)服務深度融合，開展智慧物業(yè)管理服務適應居民不斷升級的需求。利用大數(shù)據(jù)、BIM、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)，賦能物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)服務在拓展服務深度、廣度等方面的能力升維;構(gòu)建城市至基層的社區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)，政府與物業(yè)管理企業(yè)共享部分數(shù)據(jù)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所在區(qū)域特征、企業(yè)戰(zhàn)略、社區(qū)人口結(jié)構(gòu)等信息，加快推進與商業(yè)零售、文化、旅游休閑、餐飲、醫(yī)療健康、教育、體育等其他生活性服務業(yè)融合發(fā)展，發(fā)展更加精準對接本社區(qū)居民需求狀況的相關(guān)服務。

三是要加強物業(yè)管理行業(yè)標準建設。一要打造“國家標準-行業(yè)標準-協(xié)會團體標準-先進企業(yè)標準”為架構(gòu)的多層次行業(yè)標準體系（劉寅坤，2020），使各層次、各業(yè)態(tài)、各地區(qū)物業(yè)管理服務得到合理引導;二要根據(jù)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求，針對智慧社區(qū)、物業(yè)城市、老舊小區(qū)改造等新物業(yè)形式進行標準創(chuàng)新，以適應新需求。

四是要加強物業(yè)管理行業(yè)信用體系建設。在以市場為主導配置物業(yè)管理資源的趨勢下，要通過制度創(chuàng)新建立和完善物業(yè)管理行業(yè)信用體系和監(jiān)督機制，在鼓勵發(fā)展的同時，加強事中和事后的監(jiān)管力度;政府構(gòu)建多行政等級、全國性統(tǒng)一征信平臺，開放舉報、仲裁平臺，為公眾提供開放、明確和高效的維權(quán)平臺;構(gòu)建征信“黑名單”，定期評估企業(yè)信用等級，并周期性發(fā)布。

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作者簡介：易成棟，中央財經(jīng)大學管理科學與工程學院城市與房地產(chǎn)管理系教授，博導，經(jīng)濟學博士。

畢添宇、夏西，中央財經(jīng)大學投資學博士生研究生。

基金項目：國務院第四次全國經(jīng)濟普查領(lǐng)導小組辦公室重點課題項目《基于產(chǎn)業(yè)與環(huán)境協(xié)同演化視角的國際房地產(chǎn)業(yè)比較研究》（項目號JJPCZB39）。