我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析

摘 要：隨著我國社會的快速發(fā)展，各行各業(yè)都在助力國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)在推動國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展上起到重要作用。但是，我們也要清醒的認(rèn)識到，房地產(chǎn)業(yè)為國家繁榮做出重要貢獻(xiàn)，但如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度過快容易造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過剩，反面在一定程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，也對國民經(jīng)濟(jì)有重要影響。本文主要就我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀做了簡單分析，并就影響其發(fā)展的幾項因素時行闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);經(jīng)濟(jì)波動;形成機(jī)理;區(qū)域性特征

隨著全球信息化時代的到來，新興產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，房屋價格一路上漲，一度達(dá)到鼎盛，出現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展過度等特征。在這鼎盛輝煌的背后，如若市場飽和，房子需求量減少，房價大跌，出現(xiàn)這種情況房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將發(fā)生很大的波動。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)空前發(fā)展，房價也在持續(xù)上漲，有的地方已出現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)量過剩的情況，這對房地產(chǎn)未來發(fā)展造成非常不好的影響，甚至?xí)艺w經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展有所影響。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點

房地產(chǎn)商品的主要特性包含資本物品以及耐用消費品，這兩點是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素。首先，房地產(chǎn)商品是一種資本物品，與其他品類的金融資本相似，更容易被人們當(dāng)作投機(jī)對象。其次，雖然房地產(chǎn)商品與一些金融資本相像，但是存在一定的差異，房地產(chǎn)商品的價值主要體現(xiàn)在其使用功能，具備耐用消費品特性，這一特性限制了價格區(qū)間范圍，只能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行波動變化，控制消費者能接受的購買能力范圍，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定程度的限定。最后，房地產(chǎn)商品也會受到多種因素的影響，比如戶型，朝向，設(shè)計等等，具有一定的差異，都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一些影響。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)中的空置率處于滯后狀態(tài)

目前房地產(chǎn)行業(yè)空前發(fā)展，繁榮昌盛，房屋空置率是衡量和預(yù)警房地產(chǎn)發(fā)展是否良好的重要指標(biāo)，空置房是指房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開發(fā)建造完成，可以進(jìn)行對外出售的住房，但是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，已經(jīng)完工一年但是尚未售出。在市場經(jīng)濟(jì)下，空置房的出現(xiàn)頻率是對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)警，市場經(jīng)濟(jì)下的供求關(guān)系對于房地產(chǎn)的空置率沒有明顯的影響。現(xiàn)在大部人購買房產(chǎn)具有投機(jī)心理，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的需求也存在一定投機(jī)，房地產(chǎn)商品的供給會被投機(jī)者消耗，房價呈現(xiàn)上漲趨勢，房地產(chǎn)價格的上漲會對市場經(jīng)濟(jì)中的需求量起到抑制作用，當(dāng)投資者意識到存在一定風(fēng)險，往外撤資時，房地產(chǎn)商品的需求呈現(xiàn)下降趨勢，房屋空置率不斷上升，在這種情況下，空置率的提升不會對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)預(yù)警作用，所以我國房地產(chǎn)行業(yè)中的空置率處于滯后狀態(tài)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域性系統(tǒng)性影響宏觀經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)行業(yè)聚集累計大量資本，現(xiàn)有金與抵押貸款是人們購房的兩種資金來源，現(xiàn)在大部分人員購買房產(chǎn)需要耗資百萬乃至千萬，絕大部分人會選擇銀行貸款。我國當(dāng)前土地資源稀少，突顯出資金的作用較大，資金實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)會有更多的發(fā)展空間，近幾年，我國實行寬松的貨幣政策，發(fā)行貨幣數(shù)量較大，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)累積了大量資本，房產(chǎn)行業(yè)資金流充足，進(jìn)一步助長了房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費者都對資金的依賴性很強(qiáng)，一般來講，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，銀行提供資金充足，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。消費者通過房貸按揭付款，實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，推動行業(yè)發(fā)展。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)量過剩將直接導(dǎo)致出現(xiàn)不良經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面，對于房地產(chǎn)的未來發(fā)展有很大的阻礙，同時銀行也會出現(xiàn)很多壞賬死賬，是影響宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要原因。目前，投資者開發(fā)商大規(guī)模的投資行為造成房地產(chǎn)資本需求增加，但是目前的市場監(jiān)管力度不夠完善存在漏洞，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)流入大量資金，看似促進(jìn)發(fā)展，實則是加劇房地產(chǎn)市場面臨的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。同時，如果房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過多膨脹會對市場資源配置方式乃至效率產(chǎn)生影響造成改變，誤導(dǎo)消費者，認(rèn)不清當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，盲目購買，破壞房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定平衡狀態(tài)。從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體來看，北京市是住房平均價格波動幅度最大的城市，第二名是上海市，總體來看目前各個城市的住房都呈現(xiàn)上漲趨勢，但是各地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不良現(xiàn)象并不明顯，只在國家局部地區(qū)有所出現(xiàn)。

三、影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾項因素

（一）土地資源稀缺以及不合理的利用

目前，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，主要因素是土地資源稀缺這一問題。隨著國家工業(yè)化以及城市化的不斷發(fā)展，城市建設(shè)用地需求量不斷增加，大量的農(nóng)村土地逐漸轉(zhuǎn)化為城市用地商業(yè)用地。目前城鎮(zhèn)人口增多，為了更好地謀求發(fā)展以及孩子的上學(xué)問題大量人員涌入城市，城市人員的增加與城市可用土地資源供應(yīng)量的增加不成正比。城市人員的大量涌入造成城市人員住房出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，從而提升了房地產(chǎn)商品的價格。房地產(chǎn)行業(yè)也受市場經(jīng)濟(jì)的影響，所以需要供應(yīng)以及需求方面比較彈性化，只有這樣才能實現(xiàn)供需平衡狀態(tài)。在目前情況下，土地資源減少，能供給房地產(chǎn)的數(shù)量也不如以前多，導(dǎo)致一方面土地資源成本大幅漲價;另一方面土地資源供需不平衡，最終造成房地產(chǎn)價格不斷提升，很容易出現(xiàn)不科學(xué)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。

（二）房地產(chǎn)預(yù)期不科學(xué)不合理

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的另一個重要因素就是投資者的投機(jī)驅(qū)動，正是由于投資者對于未來房地產(chǎn)的價格進(jìn)行一定會上漲的預(yù)判，這種不科學(xué)不合理的預(yù)期，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格與投資者投入資產(chǎn)的價格嚴(yán)重不符。尤其目前處在土地資源稀缺，城市人口呈現(xiàn)大幅度增長的背景下，對房地產(chǎn)價格做出一定會上漲的預(yù)期，能夠獲得較高收益是引導(dǎo)投資者或消費者購置房地產(chǎn)的主要誘因。但是錯誤的房地產(chǎn)價格預(yù)期使得投資者將大量的資金投入到僅有的不可再生的土地資源中去，從而造成土地資源與房地產(chǎn)價格一味居高不下，還會呈現(xiàn)上漲趨勢，一些投資者開發(fā)商會從中獲取巨大的利潤，從而吸引更多的投資者進(jìn)行投資，如此反復(fù)，一輪接一輪的進(jìn)行炒作。房地產(chǎn)價格隨著土地資源的稀缺逐漸上漲，一旦脫離人們的購買能力，很容易出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的現(xiàn)象。

（三）投資者過多的投資資本

投資者投資資金過剩也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要因素。從一定意義來講，投資資金過剩會破壞房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展平衡，資本本身具有很強(qiáng)的流動性和逐利性，因為投資者只是為了獲取更多的收益才會大量投入資金。我國現(xiàn)在是社會主義制度，實行社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，在這種情況下，寬松的或者是緊鎖的貨幣政策都會對市場經(jīng)濟(jì)造成一定的影響。當(dāng)貨幣政策較為寬松時，市場經(jīng)濟(jì)中就會出現(xiàn)大量的投機(jī)資本，并能夠隨意從一個地區(qū)流向其他地區(qū)，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展極為不利。目前國民經(jīng)濟(jì)水平有所提高，人們購買力有所增強(qiáng)，住房同時具備兩種特征，一種是投資，另一種是消費，購買住房的人員越多，市場呈現(xiàn)出的供求關(guān)系中，供不應(yīng)求導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，況且住房是生活中不可或缺的一部分，近些年來，房地產(chǎn)價格一直沒有大幅度下降趨勢反而一直呈現(xiàn)上漲趨勢，從而導(dǎo)致投資者大量投入資本在房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，實體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)兼容并具，是投資者開發(fā)商等投機(jī)資本進(jìn)行投機(jī)行為的主要發(fā)生地，過多的投資資本會造成房地產(chǎn)價格不斷上漲，導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)量過剩。

四、結(jié)束語

要想對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行進(jìn)一步把控調(diào)整，要多方面進(jìn)行探索分析，同時兼?zhèn)湔w分析與區(qū)域地區(qū)分析論證，只有綜合各方面情況，才能客觀反映出投資行為是否能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正向發(fā)展，反映房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況。國家可以出臺相關(guān)的監(jiān)控措施和把控手段，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行宏觀監(jiān)控，出臺相應(yīng)政策干預(yù)指導(dǎo)房地產(chǎn)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展，防止出現(xiàn)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)過剩造成破裂的現(xiàn)象，最終影響國家國民經(jīng)濟(jì)。

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作者簡介：姓名：王磊，性別：男，出生年月：1982年1月-，單位：固始縣工程咨詢公司，學(xué)歷：本科，籍貫：河南固始，職稱：一級造價師，咨詢工程師（投資）。