老舊小區(qū)停車位問題探究

張文亭 張清風(fēng) 任雨航 曾肇琪

【摘? 要】以天津市濱海新區(qū)丹東里小區(qū)的停車現(xiàn)狀為例展開對老舊小區(qū)調(diào)查，采用問卷調(diào)查及訪談等形式，發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)存在內(nèi)部停車難、亂停車、小區(qū)內(nèi)部空間局限性較大等現(xiàn)狀。針對現(xiàn)存實(shí)際問題及調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，主要原因?yàn)檐囄粍傂枧c有限空間的矛盾、停車位與車主信息狀態(tài)不對稱和小區(qū)不完善的管理制度。從評估小區(qū)規(guī)模、優(yōu)化布局、完善相關(guān)法律法規(guī)體系、推進(jìn)智慧成果應(yīng)用及加強(qiáng)管理五個(gè)角度入手，提出解決方案和措施，旨在對老舊小區(qū)“停車難”問題提供創(chuàng)新思路和改進(jìn)措施，從而結(jié)合老舊小區(qū)自身特色，結(jié)合相關(guān)措施建立一套富有小區(qū)特色的治理措施。

【關(guān)鍵詞】老舊小區(qū);停車位;社區(qū)治理;共建共治共享

引言

隨著中國機(jī)動(dòng)化和城市化的快速發(fā)展，老舊小區(qū)的規(guī)劃由于年代久遠(yuǎn)，無法跟上居民機(jī)動(dòng)車需求的發(fā)展腳步。針對這一嚴(yán)重問題，國家部委相繼發(fā)布了相關(guān)文件，提出了解決停車難的問題，對于停車問題解決的局限和現(xiàn)存困難提出了改進(jìn)措施，但考慮到不同老舊小區(qū)所面對難題、客觀環(huán)境條件不同的特點(diǎn)，應(yīng)采取“大改造、小微改”針對不同老舊小區(qū)提出車位改造措施，這一問題對城市車位規(guī)劃發(fā)展也具有重要意義。

1.老舊小區(qū)停車位之爭-現(xiàn)存問題及問題產(chǎn)生分析

據(jù)資料顯示，天津市現(xiàn)存老舊居住區(qū)大多建于上世紀(jì)八九十年代，建筑布局、空間規(guī)劃等都較為隨意。團(tuán)隊(duì)根據(jù)假期頻繁走訪以及問卷調(diào)查等多方調(diào)查結(jié)果，將目前老舊居住區(qū)與停車位相關(guān)問題歸納如下：

1.1業(yè)主的停車剛需和有限的公共空間的矛盾

此矛盾主要有兩個(gè)方面，一方面是增長的停車需求和有限的停車位置之間的矛盾。建設(shè)部推行的住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：3A類住宅住戶與停車位的比例要達(dá)到1∶1，2A類住宅要達(dá)到1∶0.8， 1A類住宅要達(dá)到1∶0.6。（車位比是指小區(qū)“總戶數(shù)”與“車位總數(shù)”之間的比例），而在走訪過程中，我們發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)很難實(shí)現(xiàn)這一比例，一是由于小區(qū)總公共空間面積就比較小，二是由于大部分老舊居民區(qū)難以對停車位置實(shí)現(xiàn)大規(guī)模程序化歸置，只能在小區(qū)內(nèi)部零散規(guī)劃，且小區(qū)業(yè)委會(huì)不具備相關(guān)專業(yè)知識、溝通協(xié)調(diào)難度大、改造成本大等因素，難以做到合理規(guī)劃，空間難以得到合理利用。另一方面是公共空間內(nèi)停車規(guī)劃與居民日常娛樂空間的矛盾。天津市老舊小區(qū)多處于學(xué)區(qū)房位置，這就導(dǎo)致了存在部分家庭購置學(xué)區(qū)房的狀況，從而增加停車剛需，再加之老舊小區(qū)本身住戶逐漸年齡增長，導(dǎo)致大齡居民和有車一族同方向增長，大齡居民退休后的日益增長的日常娛樂需求和停車位規(guī)劃需求同步成為老舊居民區(qū)的當(dāng)務(wù)之急，這就導(dǎo)致了在有限的總公共空間內(nèi)，停車規(guī)劃與娛樂設(shè)施規(guī)劃的矛盾不斷激化。

1.2小區(qū)內(nèi)部停車位狀態(tài)與車主之間的信息不對稱

停車作為業(yè)主的剛性需求，安全便捷的停車體驗(yàn)是業(yè)主滿意度的關(guān)鍵指標(biāo)。然而，根據(jù)團(tuán)隊(duì)成員走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，天津市大多數(shù)老舊居民區(qū)未實(shí)現(xiàn)停車位的實(shí)時(shí)信息分享，車主只能開車進(jìn)入小區(qū)自行尋找車位，且經(jīng)常發(fā)生尋找未果現(xiàn)象，造成資源和時(shí)間的浪費(fèi)，無形中增加了業(yè)主的停車成本。且小區(qū)內(nèi)部停車標(biāo)識等相關(guān)設(shè)施，形同虛設(shè)。此外，還存在由于小區(qū)內(nèi)部停車位置規(guī)劃不合理現(xiàn)象，導(dǎo)致部分停車位位置不當(dāng)，對于車主停車造成考驗(yàn)，部分車主由于多種因素影響，難以在此類停車位中規(guī)范停車，甚至偶爾會(huì)產(chǎn)生不必要的剮蹭等狀況，影響小區(qū)業(yè)主停車體驗(yàn)。

1.3小區(qū)缺乏具體相關(guān)管理人員，停車核管不嚴(yán)

停車矛盾頻發(fā)的另一重要影響因素就是外來車主與業(yè)主車主之間的矛盾。此類矛盾的產(chǎn)生源于老舊居住區(qū)多為集中分布，停車位之爭不僅發(fā)生在居民區(qū)內(nèi)，也發(fā)生于兩個(gè)甚至多個(gè)居民區(qū)之間，但工作日期間此矛盾尚可調(diào)和，但由于老舊小區(qū)原住民大部分為老年人，在休息日和節(jié)假日期間，居民子女存在探望現(xiàn)象，外來車主數(shù)量激增，此時(shí)原本就稍顯緊繃的停車剛需和有限公共空間矛盾進(jìn)一步激化，造成違規(guī)停車等現(xiàn)象多發(fā)，且缺乏具體相關(guān)管理人員進(jìn)行調(diào)和等措施，導(dǎo)致多方矛盾并發(fā)，影響業(yè)主居住體驗(yàn)。

2.“停車難”問題相關(guān)解決措施

2.1評估用地規(guī)模

傳統(tǒng)型老舊小區(qū)停車場用地不夠，無法滿足業(yè)主需要，其根本在于小區(qū)用地在建成規(guī)劃時(shí)沒有對車輛合理泊位密度進(jìn)行評估測量，從而導(dǎo)致規(guī)劃結(jié)果往往和實(shí)際情況脫節(jié)。因此在對老舊小區(qū)進(jìn)行調(diào)查研究后，應(yīng)由專業(yè)團(tuán)隊(duì)針對老舊小區(qū)制定停車場具體用地規(guī)劃方案并評估其泊位合理性，重新為老舊小區(qū)進(jìn)行停車位劃線。首先應(yīng)按照合理泊位密度的概念估算出當(dāng)前小區(qū)用地的車輛泊位的總供應(yīng)量，以此為依據(jù)測算出理論下的最優(yōu)可泊位車輛數(shù)，并初步確定既有停車場用地的規(guī)模合理性，為下一步老舊小區(qū)停車場用地布局優(yōu)化提供技術(shù)指導(dǎo)。讓老舊小區(qū)的停車位更好滿足業(yè)主的需要，不再成為無劃線亂停車現(xiàn)象的生產(chǎn)車間。

2.2優(yōu)化用地布局

根據(jù)老舊小區(qū)業(yè)主需求以及近年來停車壓力優(yōu)化老舊小區(qū)的停車場布局，提高停車場的有效性和針對性。據(jù)調(diào)查幾乎每一位業(yè)主都有一輛甚至兩輛以上的私家車，現(xiàn)有停車位無法滿足，需要對停車位的規(guī)劃進(jìn)行優(yōu)化。在獨(dú)立占地的停車場基礎(chǔ)上，為老年人留出娛樂休閑空間和為非機(jī)動(dòng)車留出擺放空間的同時(shí)盡力改善車位設(shè)置，利用好每一寸土地資源，以最大最優(yōu)的劃線停車位為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，讓停車不再是考驗(yàn)業(yè)主技巧的攔路虎。而有能力的老舊小區(qū)還可以充分利用地下空間資源，使用智能化的電力上下層設(shè)施停車。

2.3建立健全停車管理的法律法規(guī)和政策體系

停車場建設(shè)的最終目的是要使居民出行交通和公共停車秩序之間實(shí)現(xiàn)有效的協(xié)調(diào)，在滿足個(gè)人出行需要的同時(shí)實(shí)現(xiàn)良好的交通環(huán)境。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，不僅需要政府和相關(guān)技術(shù)支持，同樣需嚴(yán)格的法律制度的約束以及公民自覺遵守公共秩序和公共意識的培養(yǎng)。我國在停車管理的問題上應(yīng)加強(qiáng)對停車管理相關(guān)的立法，通過建立相關(guān)政策制度以保障停車及相關(guān)設(shè)施的建設(shè)與管理，并明確停車場建成之后居委會(huì)主體相關(guān)的責(zé)權(quán)問題。要盤活存量車位，合理配置停車資源，對老舊小區(qū)停車難的現(xiàn)狀做出改善。

2.4推進(jìn)老舊小區(qū)停車智慧成果應(yīng)用

老舊小區(qū)應(yīng)打造“智能停車”方案，全面打造“基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完整，資源信息共享，問題分類處置快捷”的監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)市老舊小區(qū)停車資源信息動(dòng)態(tài)管理，建設(shè)智能停車一體化平臺，實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的現(xiàn)代化停車智能管理系統(tǒng)，通過APP實(shí)時(shí)發(fā)布動(dòng)態(tài)車位信息，提高車位利用效率，業(yè)主可通過APP端反饋停車規(guī)劃等需求，系統(tǒng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況自動(dòng)評分篩選需求。同時(shí)，業(yè)委會(huì)管理員可依提示將小區(qū)平面圖、公共區(qū)域等具體信息上傳平臺。基于業(yè)主需求、小區(qū)基本信息，系統(tǒng)通過人工智能技術(shù)給出最優(yōu)小區(qū)停車規(guī)劃方案，融合微信、支付寶等多種第三方支付平臺實(shí)現(xiàn)智能停車。居民也可通過APP平臺對資源規(guī)劃提出意見，AI整合停車用地的評估與居民意見，打造出更人性化的服務(wù)模式，有效緩解 亟待解決的停車難問題。

2.5加強(qiáng)合治共治促使小區(qū)形成停車專業(yè)管理

老舊小區(qū)應(yīng)吸納停車管理方面的專業(yè)管理者，形成各小區(qū)聯(lián)合停車管理，并借助“紅色物業(yè)”全覆蓋之勢，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，全力推進(jìn)老舊小區(qū)黨支部、居委會(huì)、物業(yè)三方聯(lián)動(dòng)，積極引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主自覺維護(hù)停車區(qū)域車輛管理秩序，形成共建共治的良好氛圍。已經(jīng)劃定的停車位之外，不能在主干道路面和娛樂設(shè)施上停放車輛;非本小區(qū)住戶的車輛，包括住戶來訪親友的車輛，在小區(qū)車位飽和情況下謝絕進(jìn)入;每天晚上高峰期在小區(qū)停車位已全部飽和的情況下，對未進(jìn)入小區(qū)業(yè)主的車輛也要謝絕進(jìn)入，以免堵車，確保主干道暢通。

3.結(jié)語

綜上所述，解決老舊小區(qū)普遍存在的停車問題刻不容緩。要想根本性的解決該問題，不僅要從老舊小區(qū)的空間規(guī)劃和改造入手，同時(shí)要積極借鑒成功改造的小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，吸取適合本小區(qū)的停車位規(guī)劃方案，在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)老舊小區(qū)的管理，完善社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)等相關(guān)管理制度，從多角度入手，切實(shí)制定改善老舊小區(qū)停車問題的措施，為解決老舊小區(qū)停車問題發(fā)揮積極作用，在新時(shí)代背景下構(gòu)建“共建共治共享”格局。

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