成都市商品房房?jī)r(jià)影響因素灰色關(guān)聯(lián)度分析

秋靜

摘要：隨著成都市的快速發(fā)展，成都市商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，商品房高昂的價(jià)格引起了個(gè)人、家庭、社會(huì)乃至國(guó)家的廣泛關(guān)注，“房奴”一詞在人們的社交網(wǎng)絡(luò)和生活交流用語(yǔ)中頻頻出現(xiàn)。本文以成都市為例對(duì)商品房房?jī)r(jià)的影響因素進(jìn)行了探討，依據(jù)成都市2005年—2020年《統(tǒng)計(jì)年鑒》中的數(shù)據(jù)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析。將成都市商品房銷售均價(jià)設(shè)置為因變量，把地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積、城鎮(zhèn)人口等9個(gè)因素作為自變量，構(gòu)建灰色關(guān)聯(lián)模型，并從供給和需求的角度對(duì)模型的結(jié)果進(jìn)行分析得出其房?jī)r(jià)主要是由供給因素推動(dòng)。

關(guān)鍵詞：商品房房?jī)r(jià);影響因素;灰色關(guān)聯(lián)度分析

引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，商品房的概念隨之被提出。在宏觀層面，商品房?jī)r(jià)格關(guān)系到整個(gè)社會(huì)、國(guó)家的和諧穩(wěn)定發(fā)展;在微觀層面，商品房?jī)r(jià)格關(guān)系到家庭、個(gè)人的生活獲得感、幸福感?！胺?jī)r(jià)”一直以來(lái)都是被人們廣泛關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。成都對(duì)于整個(gè)西南地區(qū)乃至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)其房屋價(jià)格有著極其重要的影響。自2016年來(lái)，我國(guó)大部分的中大城市的房?jī)r(jià)快速飆升，“炒房熱”這一問(wèn)題成為網(wǎng)上、生活中的一大“熱搜”，這使大量的房產(chǎn)投機(jī)者獲得巨大的利益。“炒房”所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)飆漲，從短期看可以拉動(dòng)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看可能對(duì)人們的生活甚至生存構(gòu)成威脅，對(duì)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式增添阻礙，不利于社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展以及城市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

國(guó)外研究表明，房屋價(jià)格的波動(dòng)取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者數(shù)量、人均GDP、房屋的供給數(shù)量、當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?、金融環(huán)境、銀行利率、家庭戶數(shù)等因素。國(guó)內(nèi)關(guān)于房?jī)r(jià)的影響因素分析多側(cè)重于對(duì)于預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究，大多數(shù)國(guó)內(nèi)專家學(xué)者主要通過(guò)建立數(shù)學(xué)模型從土地交易價(jià)格、GDP、收入水平、信貸、人口數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額等因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素進(jìn)行實(shí)證研究。綜合國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究成果，本文對(duì)商品房的影響因素有了深層次的認(rèn)識(shí)。但通過(guò)檢索中國(guó)知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，以“房?jī)r(jià)影響因素”為主題，檢索出875篇中文相關(guān)文獻(xiàn)，研究成都市房?jī)r(jià)影響因素的發(fā)文量?jī)H有10篇。因此，本文基于灰色關(guān)聯(lián)模型對(duì)影響成都市商品房房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行研究，期望本文的成果能對(duì)成都市商品房市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行提供相應(yīng)的參考意見(jiàn)。

1.成都市商品房?jī)r(jià)格的影響因素分析

商品房作為一種特殊的商品，從本質(zhì)上講其價(jià)格受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。因此，本文通過(guò)查閱文獻(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行整理歸納，將其分為需求與供給兩大類。

（1）需求方面

1）地區(qū)生產(chǎn)總值

房地產(chǎn)與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展程度有著密切聯(lián)系。地區(qū)的生產(chǎn)總值反映了一個(gè)地區(qū)的社經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，影響著人民群眾的生活水平。一個(gè)地區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，就為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)提供了良好的條件。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮還可以直接帶動(dòng)建筑業(yè)等其他相關(guān)領(lǐng)域和行業(yè)的快速發(fā)展，為社會(huì)創(chuàng)造出更多的工作和就業(yè)機(jī)遇，進(jìn)而使人民增收，增強(qiáng)人民的購(gòu)買力，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。反之。

2）城鎮(zhèn)人口

居民是商品房的需求主體，因此人口是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要決定因素，同時(shí)對(duì)于一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。通常情況，在其他條件不變的情況下，受供求關(guān)系的影響，人口增加會(huì)刺激房屋價(jià)格上漲;反之，人口的減少將會(huì)導(dǎo)致商品房供大于求，從而引起房?jī)r(jià)下降。

3） 城鎮(zhèn)居民可支配收入

對(duì)于商品房剛需群體以及房地產(chǎn)投機(jī)群體來(lái)說(shuō)，在房屋供給不變的情況下，城鎮(zhèn)居民可支配收的提高往往會(huì)加大該地區(qū)商品房的需求量，從而商品房供小于求，該地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲。

4） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與人們的日常生活關(guān)系密切，同時(shí)影響著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)價(jià)格體系。由于房屋的購(gòu)買費(fèi)用太大，房?jī)r(jià)不耐入CPI的統(tǒng)計(jì)中，但租房費(fèi)用納入。通常情況下，房租的上漲能夠推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。在租金很高的情況下，人們會(huì)更愿意通過(guò)月供的方式購(gòu)房來(lái)取代每個(gè)月的高房租，商品房供不應(yīng)求，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)在一般情況下，房?jī)r(jià)的上漲也會(huì)推動(dòng)房租的上漲。

（2）供給方面

1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資金額影響著一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資金額越大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地的需求量就越多。受土地供求關(guān)系的影響土地的價(jià)格就會(huì)上漲，從而導(dǎo)致商品房房?jī)r(jià)隨著房屋的建設(shè)成本增加而上漲。

2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素，代表著當(dāng)年房屋的供給量。在房地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期較好時(shí)，就會(huì)增加房屋的竣工面積。由于各房地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期較好都在增加房屋竣工面積，在房屋竣工完成時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的供給量大于需求量。受供求關(guān)系的影響，致使房?jī)r(jià)下跌。

3）商品房銷售面積

商品房銷售面積代表的是當(dāng)年的商品房市場(chǎng)成交量，反映的是房地產(chǎn)商實(shí)際的商品房供給量與居民對(duì)商品房的實(shí)際需求量。當(dāng)居民對(duì)商品房的需求量增大，銷售面積上升時(shí)，房?jī)r(jià)也隨之上升。

4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積

土地是不可再生資源，即是有限的，因此政府對(duì)于土地的利用規(guī)劃嚴(yán)格控制，在出讓土地和房地產(chǎn)用地方面進(jìn)行了嚴(yán)格限制。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本年購(gòu)置的土地面積大小直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的供給量，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

5） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)會(huì)對(duì)土地的價(jià)格產(chǎn)生影響，從而影響商品房的開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而影響其房?jī)r(jià)的高低。

2.灰色關(guān)聯(lián)模型構(gòu)建

2.1 灰色關(guān)聯(lián)計(jì)算步驟。

（1） 計(jì)算差序列。Xi與X0的絕對(duì)差如表3所示。（詳見(jiàn)表3）

（2） 計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)。關(guān)聯(lián)系數(shù)具體計(jì)算公式如下：

ρ為分辨系數(shù)，ρ取值區(qū)間為（0，1），其一般取ρ=0.5。因此，令i=1，把K=1，2，3…15分別代入上述公式，可得到關(guān)聯(lián)系數(shù)Si（k）在各年的值。

S1={S1（1），S1（2），S1（3） ...S1（15）}=（1，0.984812185，0.961687598...0.333333333）

S2={S2（1），S2（2），S2（3） ...S2（15）}=（1，0.892267484，0.736475819...0.440172843）

S3={S3（1），S3（2），S3（3） ...S3（15）}=（1，0.809880228，0.950473396...0.659994394）

S4={S4（1），S4（2），S4（3） ...S4（15）}=（1，0.920145853，0.796233524...0.797303527）

S5={S5（1），S5（2），S5（3） ...S5（15）}=（1，0.989403581，0.695155799...0.371599227）

S6={S6（1），S6（2），S6（3） ...S6（15）}=（1，0.997414316，0.990058563...0.740093969）

S7={S7（1），S7（2），S7（3） ...S7（15）}=（1，0.933424021，0.864589427...0.445755994）

S8={S8（1），S8（2），S8（3） ...S8（15）}=（1，0.959595234，0.89155908...0.53619735）

S9={S9（1），S9（2），S9（3） ...S9（15）}=（1，0.955875725，0.898175356...0.542858206）

（3）計(jì)算關(guān)聯(lián)度。具體計(jì)算公式如下：

根據(jù)公式可得如表4所示關(guān)聯(lián)度。（詳見(jiàn)表4）

3. 灰色關(guān)聯(lián)模型的求解

本文選取商品房銷售均價(jià)X0來(lái)反映房?jī)r(jià)變動(dòng)情況;選取地區(qū)生產(chǎn)總值X1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額X2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積X3、商品房銷售面積 X4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積X5、城鎮(zhèn)居民可支配收入X6、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)X7、城鎮(zhèn)人口X8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)X9作為商品房房?jī)r(jià)的影響因素。數(shù)據(jù)來(lái)源于 2005-2020 年《成都統(tǒng)計(jì)年鑒》以及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。

4. 灰色關(guān)聯(lián)模型的結(jié)果分析

由表 4 可知，各影響因素對(duì)成都市商品房房?jī)r(jià)的影響程度如下：商品房銷售面積>城鎮(zhèn)居民可支配收入>房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積>房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)>城鎮(zhèn)人口>居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)>地區(qū)生產(chǎn)總值>房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額>房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積，且每個(gè)影響因子關(guān)聯(lián)度都在 0.5以上，說(shuō)明各個(gè)因素都對(duì)成都市商品房房?jī)r(jià)產(chǎn)生了一定程度的影響。關(guān)聯(lián)度大于0.8的影響因素有商品房銷售面積、城鎮(zhèn)居民可支配收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)，說(shuō)明這三個(gè)因素對(duì)成都市商品房房?jī)r(jià)的影響最為顯著;城鎮(zhèn)人口的關(guān)聯(lián)度大于 0.7，說(shuō)明它對(duì)成都市商品房房?jī)r(jià)有較大的影響;關(guān)聯(lián)度大于0.6，小于0.5的影響因素有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積，說(shuō)明這四個(gè)因素對(duì)成都市商品房房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響。下文從需求與供給角度對(duì)灰色關(guān)聯(lián)模型產(chǎn)生的結(jié)果進(jìn)行分析。

（1）從需求角度分析成都市商品房房?jī)r(jià)的影響因素。

在影響成都市商品房房?jī)r(jià)的影響因素中，城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)其的影響程度最大，在所以影響因素中位列第二。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民可支配收入水平顯著提高，人們的生活水平有了極大的提升。成都市 2019城鎮(zhèn)居民可支配收入較 2005年上漲了 303.89%，部分投資人會(huì)根據(jù)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮程度的預(yù)期進(jìn)行投資獲得增值性收入;部分家庭可能會(huì)購(gòu)買區(qū)位環(huán)境更優(yōu)越，質(zhì)量更好的商品房開(kāi)改善居住條件;還有部分群體或者家庭會(huì)從租房改為購(gòu)買。這些行為都會(huì)加大人們對(duì)商品房的需求量，從而影響房?jī)r(jià)，活躍著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。城鎮(zhèn)人口對(duì)成都市商品房房?jī)r(jià)的影響位列第五，成都市人口2019年較2005年增加72.49%，隨著成都市城鎮(zhèn)人口的逐年增加，人們對(duì)租房、購(gòu)房的需求量日益增加，這勢(shì)必會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)成都市商品房的房?jī)r(jià)都能夠產(chǎn)生一定成都的影響，這也說(shuō)明了商品房雖是一種兼具消費(fèi)和投資兩種屬性的特殊商品，但它在某種程度上與普通商品的價(jià)格具有同向性變化的特點(diǎn)。地區(qū)生產(chǎn)總值反映的是一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，成都市2019年的地區(qū)生產(chǎn)總值較2005年增加620%。隨著生活水平的不斷上升，會(huì)加大人們對(duì)商品房的剛需購(gòu)買力，同時(shí)人們對(duì)居住環(huán)境的要求也不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景較好，商品房需求顯著增長(zhǎng)。地區(qū)生產(chǎn)總值這一因素與其他因素相比對(duì)成都市商品房的影響程度較小主要因?yàn)楫?dāng)前成都的房?jī)r(jià)以平穩(wěn)上漲為主。

（2）從供給角度分析成都市商品房房?jī)r(jià)的影響因素。

商品房銷售面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積反映的都是商品房的實(shí)際供給量，其中商品房銷售面積在所有影響因素中位列第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積位于第三，對(duì)其的影響都十分明顯。同時(shí)從側(cè)面反映出成都市商品房的供給結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)上的商品房供給僅能滿足一部分人的住房需求，無(wú)法滿足有效需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)對(duì)成都市商品房房?jī)r(jià)的影響位列第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商獲得的土地?cái)?shù)量和價(jià)格，說(shuō)明實(shí)際建設(shè)成本是影響商品房房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)成都市商品房房?jī)r(jià)的影響位列第八。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來(lái)說(shuō)，投資會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增加會(huì)向外界傳遞積極的市場(chǎng)信號(hào)，使得人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期樂(lè)觀，增加投機(jī)性購(gòu)房行為，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的加大可能會(huì)增加房產(chǎn)的供給量，使得房?jī)r(jià)下降。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積在所有影響成都市商品房的因素中關(guān)聯(lián)度最小。由表1數(shù)據(jù)可看出，由于政府在城市建設(shè)用地供給尤其是商品房建設(shè)用地的供給方面嚴(yán)格管控以及土地用途管制，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地市場(chǎng)中所能購(gòu)置的土地面積不斷減少，逐漸出現(xiàn)無(wú)地可開(kāi)發(fā)的局面，導(dǎo)致商品房建設(shè)量降低，市場(chǎng)供給量減少，間接促使商品房?jī)r(jià)格上漲。

結(jié)束語(yǔ)

本文從分析成都市商品房影響因素入手，再?gòu)墓┙o、需求的角度對(duì)影響商品房房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析。再此基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)影響成都市商品房房?jī)r(jià)的影響因素并構(gòu)建灰色模型。分析結(jié)果表明商品房銷售面積、城鎮(zhèn)居民可支配收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)是影響成都市商品房房?jī)r(jià)的最主要影響因素，說(shuō)明成都市商品房市場(chǎng)供求失衡，一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，其房?jī)r(jià)主要由供給因素推動(dòng)。此外，由于對(duì)商品房房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的因素眾多且它們之間的關(guān)系復(fù)雜多變，僅通過(guò)簡(jiǎn)單的數(shù)量關(guān)系來(lái)進(jìn)行分析很容易出現(xiàn)漏洞，討論問(wèn)題不全面。同時(shí)還有其他許多因素的影響也無(wú)法呈現(xiàn)出來(lái)，數(shù)據(jù)可能會(huì)存在一定的誤差。因此，為得到更加準(zhǔn)確的結(jié)果。對(duì)成都市商品房房?jī)r(jià)影響因素的研究還需要更進(jìn)行更為深入的分析與討論。

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西南民族大學(xué) 公共管理學(xué)院