房產(chǎn)測(cè)量中常見(jiàn)測(cè)量技術(shù)及問(wèn)題分析

付玉立

【摘要】科學(xué)技術(shù)的發(fā)展迅速，我國(guó)的現(xiàn)代化發(fā)展也有了提高。測(cè)量建筑的面積是房產(chǎn)工作人員的重要工作之一，同時(shí)，這項(xiàng)工作也為購(gòu)房者提供了必要的房產(chǎn)信息。房產(chǎn)信息主要是以下幾大類(lèi)：分?jǐn)偯娣e，公用面積和建筑的自身面積。為了使房產(chǎn)信息更具有準(zhǔn)確性和實(shí)時(shí)性，對(duì)于房產(chǎn)測(cè)量工作的及時(shí)性、規(guī)范性的要求標(biāo)準(zhǔn)均有所提升。本文對(duì)房產(chǎn)工作測(cè)量中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行剖析，并提出行之有效的解決措施，實(shí)現(xiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)量;常見(jiàn)測(cè)量技術(shù);問(wèn)題分析

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.123

就房地產(chǎn)建設(shè)而言，房地產(chǎn)測(cè)繪工作是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)來(lái)說(shuō)作用不可或缺。通過(guò)科學(xué)有效地開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程，不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也確保了購(gòu)房者的合法權(quán)益。在當(dāng)前的房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中，許多問(wèn)題亟待解決，如測(cè)量技術(shù)不科學(xué)、測(cè)量設(shè)備不先進(jìn)及相關(guān)機(jī)構(gòu)不重視等，如此種種對(duì)于最終的測(cè)量結(jié)果的精確度十分不利。因此，為了保證測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性，確保工程設(shè)計(jì)及質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，施工企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的重視，規(guī)范整個(gè)測(cè)量過(guò)程的相關(guān)流程，嚴(yán)格把關(guān)操作方式，明確工作重點(diǎn)。

1、房產(chǎn)測(cè)量工作的重要性

房產(chǎn)測(cè)量工作包含多方面內(nèi)容：用地面積測(cè)量，房產(chǎn)面積測(cè)量以及變更測(cè)量都是工作人員在進(jìn)行實(shí)際的測(cè)量時(shí)所要關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。房產(chǎn)測(cè)量工作人員必須嚴(yán)格按照房產(chǎn)測(cè)量工作中的相關(guān)法律規(guī)定嚴(yán)格進(jìn)行操作，確保房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性。通過(guò)對(duì)房產(chǎn)測(cè)量工作的結(jié)果進(jìn)行分析，明確房屋用地的相關(guān)信息，為下一步進(jìn)行房產(chǎn)交易工作提供可靠的依據(jù)。除此之外，房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)于房產(chǎn)測(cè)量的最終結(jié)果要進(jìn)行二次核查，確保所采集到的數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確無(wú)誤，具備足夠的法律效力。對(duì)房產(chǎn)測(cè)量工作人員提出更高的要求，善于利用先進(jìn)的測(cè)量技術(shù)和手段確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確，防止在后續(xù)的房產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題。房產(chǎn)工作人員在具體測(cè)量中，需要靈活運(yùn)用計(jì)量方法，同時(shí)又要加強(qiáng)在測(cè)量過(guò)程的監(jiān)督管理，確保過(guò)程的嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、房屋登記計(jì)量結(jié)果充分、準(zhǔn)確地反映房屋信息，這與業(yè)主的利益密切相關(guān)。加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量工作的落實(shí)，使交易雙方避免損失。

2、房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程的具體過(guò)程

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期設(shè)計(jì)測(cè)繪

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期設(shè)計(jì)測(cè)繪環(huán)節(jié)而言，測(cè)繪的地形圖是重要基礎(chǔ)。申請(qǐng)選址時(shí)，有必要先向測(cè)繪部門(mén)提出申請(qǐng)，以完善調(diào)查的地形圖，而且地形圖的準(zhǔn)確性必須嚴(yán)格符合工程實(shí)際。

2.2建設(shè)工程用地的勘察定界測(cè)繪

①建設(shè)工程用地的勘察定界測(cè)繪主要是指在土地規(guī)劃的基礎(chǔ)上，依據(jù)相關(guān)資料，認(rèn)真全面地測(cè)量工程用地現(xiàn)場(chǎng)，并建立詳細(xì)的表文圖，用于土地批準(zhǔn)所需的材料;②在土地調(diào)查中，首先必須遵守國(guó)家保護(hù)耕地的政策，其次在遵守國(guó)家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡量避免將農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，最終應(yīng)保證農(nóng)地和建設(shè)用地的平衡性，確保工程用地總量的合理性。

2.3施工過(guò)程測(cè)繪

在完成各項(xiàng)準(zhǔn)備工作后，包括選址、用地規(guī)劃及報(bào)批后，認(rèn)真調(diào)查規(guī)劃土地使用情況，批準(zhǔn)后房地產(chǎn)企業(yè)才可以申請(qǐng)臨時(shí)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證，從而進(jìn)入建設(shè)階段。施工過(guò)程測(cè)繪包括諸多環(huán)節(jié)，如測(cè)量場(chǎng)地平整度、建筑放樣等，在符合建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，全面開(kāi)展施工階段各項(xiàng)測(cè)繪工作。在放樣過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)不符合項(xiàng)，必須首先將其報(bào)告給計(jì)劃管理部門(mén)，然后設(shè)計(jì)部門(mén)將繪制圖紙進(jìn)行必要調(diào)整。

3、房產(chǎn)測(cè)量中常見(jiàn)測(cè)量技術(shù)

3.1GPS-RTK技術(shù)

GPS-RTK定位技術(shù)是一種高精度的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)定位技術(shù)，可達(dá)到厘米級(jí)的精度，并且能夠?qū)崟r(shí)地向基站提供指定坐標(biāo)系的三維定位結(jié)果。數(shù)據(jù)信息通過(guò)基準(zhǔn)站傳遞到流動(dòng)站，在流動(dòng)站內(nèi)處理來(lái)自基準(zhǔn)站的數(shù)據(jù)，并且將系統(tǒng)內(nèi)組成差分觀測(cè)值進(jìn)行處理。整個(gè)過(guò)程用時(shí)不足1 s。房地產(chǎn)工作中，該項(xiàng)技術(shù)可在最短的時(shí)間內(nèi)將房產(chǎn)信息可視化，使房地產(chǎn)測(cè)量工作的效率顯著提升，成交量也有明顯提高。另外，GPS-RTK技術(shù)采集到的數(shù)字經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)軟件處理之后能夠得到電子繪制圖，可用于后續(xù)的保存，具備一定的法律效力[5]。此外，RTK技術(shù)由于受環(huán)境干擾較小，是我國(guó)當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量工作中最常使用的一種測(cè)量方式之一，在野外測(cè)量工作中得出的測(cè)量數(shù)據(jù)精準(zhǔn)度較高操作較為方便，受到測(cè)量工作人員的廣泛使用。GPS接收設(shè)備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)和數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備是RTK測(cè)量系統(tǒng)中主要包含的內(nèi)容。在基準(zhǔn)站中工作人員安裝相應(yīng)的GPS信號(hào)接收設(shè)備，對(duì)所接收到的數(shù)據(jù)信息精準(zhǔn)測(cè)量，同時(shí)把采集到的數(shù)據(jù)立即傳輸?shù)接^測(cè)站，經(jīng)過(guò)分析計(jì)算將用戶(hù)站的三維坐標(biāo)情況和具體測(cè)量精度，通過(guò)屏幕進(jìn)行顯示。此外，可實(shí)現(xiàn)對(duì)基準(zhǔn)站和用戶(hù)站的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。這種測(cè)量技術(shù)可有效降低觀測(cè)冗余量，同時(shí)也節(jié)省了人力、物力，提高了房產(chǎn)測(cè)量效率。

3.2對(duì)稱(chēng)邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問(wèn)題

房屋實(shí)際測(cè)量時(shí)，通常會(huì)存在因測(cè)量誤差或房屋施工質(zhì)量問(wèn)題以及設(shè)計(jì)變更等因素，導(dǎo)致房屋進(jìn)深及開(kāi)間尺寸和圖紙不相符的狀況，有的甚至導(dǎo)致設(shè)計(jì)中比較規(guī)則的房屋變得不規(guī)則。鑒于這種狀況，在進(jìn)行圖形繪制及面積計(jì)算時(shí)必須要先對(duì)所測(cè)得的數(shù)據(jù)實(shí)施綜合處理。針對(duì)誤差較大或超過(guò)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，必須進(jìn)行二次測(cè)量，對(duì)比分析兩次測(cè)得的數(shù)據(jù)，檢查數(shù)據(jù)到底是不是測(cè)量誤差導(dǎo)致的，如果的確不相同，則嚴(yán)格按照實(shí)際測(cè)得的數(shù)據(jù)來(lái)繪制圖形，并將其面積計(jì)算出來(lái)。

3.3確保測(cè)繪面積計(jì)算的準(zhǔn)確度

由于測(cè)繪工作具有一定的連續(xù)性，為了確保測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性，無(wú)論是采集測(cè)繪數(shù)據(jù)，還是分配區(qū)域和建筑面積的測(cè)繪，最好都交給同一個(gè)人完成，從而確?？睖y(cè)和繪圖工作的流暢性和繪圖質(zhì)量。此外，通過(guò)系統(tǒng)的測(cè)繪工作，還可以幫助測(cè)量師對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目信息有更清晰的了解，并加深他們對(duì)房地產(chǎn)地圖測(cè)繪的深入理解。另一件事是，在處理內(nèi)部業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)時(shí)，我們必須確保樓上和樓下的數(shù)據(jù)一致，并最終通過(guò)不同類(lèi)型和級(jí)別的連接來(lái)完成圖紙測(cè)繪工作。此外，完成測(cè)繪工作后，為保證測(cè)繪質(zhì)量，必須進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，確保測(cè)繪面積計(jì)算的準(zhǔn)確度。

3.4房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

在這個(gè)科學(xué)技術(shù)發(fā)達(dá)的社會(huì)，數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)成為房產(chǎn)測(cè)量工程中廣泛采用的一種測(cè)圖技術(shù)。數(shù)字化測(cè)圖是指專(zhuān)業(yè)測(cè)量技術(shù)人員通過(guò)特殊的測(cè)量方式對(duì)房屋的面積、所處位置、地形地勢(shì)等信息進(jìn)行采集，將測(cè)量所得數(shù)據(jù)通過(guò)數(shù)據(jù)接口傳輸?shù)接?jì)算機(jī)，再利用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、處理，最后將分析成果以圖像形式輸出。房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖是將房屋的各種基本信息轉(zhuǎn)換成電子地形圖或各種電子地圖，然后再輸出成紙質(zhì)地圖供房屋建設(shè)其它工程使用。整個(gè)數(shù)字化測(cè)圖的過(guò)程除了要用到許多專(zhuān)業(yè)的測(cè)量設(shè)備，還需要完整的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)以及圖形處理器，包括顯示器、繪圖儀等專(zhuān)業(yè)繪圖裝置。在房產(chǎn)測(cè)量中利用數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)需要注意以下幾點(diǎn)。首先就是房產(chǎn)相關(guān)信息的測(cè)量和采集，這個(gè)階段是數(shù)字化測(cè)圖的基礎(chǔ)，測(cè)量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)程度直接關(guān)系到最后輸出成果的準(zhǔn)確性。其次就是各種測(cè)量設(shè)備和繪圖設(shè)備、軟件的使用，需要由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員完成。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，房產(chǎn)測(cè)量工作是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中一項(xiàng)重要的工作。房產(chǎn)測(cè)量得到的數(shù)據(jù)被應(yīng)用于城市建設(shè)和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房屋產(chǎn)權(quán)管理等各個(gè)方面。房產(chǎn)測(cè)量信息的準(zhǔn)確性和有效性直接關(guān)系著房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)濟(jì)利益和城市建設(shè)的效果等，因此，相關(guān)測(cè)量人員必須采取科學(xué)有效的測(cè)量方法進(jìn)行測(cè)量。針對(duì)房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中常見(jiàn)的一些問(wèn)題，房產(chǎn)測(cè)量工作人員必須引起重視，采取相應(yīng)的預(yù)防控制措施積極應(yīng)對(duì)，少房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中存在的各種問(wèn)題，確保房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性。

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