我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要點探索

【摘要】作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長和國計民生帶來的影響極為深遠(yuǎn)，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展已成為必須解決的問題?；诖?，本文將簡單分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，并深入探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要點，希望研究內(nèi)容能夠給相關(guān)從業(yè)人員以啟發(fā)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);經(jīng)濟(jì)新常態(tài);可持續(xù)發(fā)展

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.015

在結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)可實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，以往單純追求經(jīng)濟(jì)規(guī)模和GDP最大化的發(fā)展目標(biāo)因此被逐步淘汰，集約的質(zhì)量效益將成為經(jīng)濟(jì)主要增長方式。為保證房地產(chǎn)行業(yè)更好適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，正是本文圍繞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展開展具體研究的原因所在。

1、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

自十九大提出：“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策日漸落實，各地房價趨于平穩(wěn)。結(jié)合經(jīng)濟(jì)新常態(tài)進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍將保持可持續(xù)增長和穩(wěn)定增長態(tài)勢，這與強(qiáng)有力的國家宏觀調(diào)控、對炒房投機(jī)行為的不斷打擊、投資渠道的多元化、投資產(chǎn)品的多樣化存在直接關(guān)聯(lián)。如今，房地產(chǎn)行業(yè)早已不具備一枝獨秀的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，這使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)引領(lǐng)下得以出現(xiàn)可持續(xù)增長和穩(wěn)定增長趨勢[1]。

2、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要點

2.1制定長期政策目標(biāo)

為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，真正實現(xiàn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，長期政策目標(biāo)的制定極為關(guān)鍵。對于我國經(jīng)濟(jì)增長中房地產(chǎn)的推動作用和特殊地位，國家必須予以高度重視，并設(shè)法開展連續(xù)性和穩(wěn)定性的房地產(chǎn)規(guī)劃。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)已具備一定規(guī)模效應(yīng)，但多數(shù)居民住房的“舒適型需求”尚未得到滿足，這種情況下房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)不斷更新技術(shù)、提升質(zhì)量、加速發(fā)展，以此更好滿足人民群眾的美好生活需求。基于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實際，國家應(yīng)實施穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長期政策目標(biāo)，貫徹“保護(hù)生態(tài)、節(jié)約耕地”原則，并結(jié)合“人多地少”的國情，保證發(fā)展規(guī)劃的合理性，實現(xiàn)對居民住房理性消費的引導(dǎo)，同時推進(jìn)房地產(chǎn)管理機(jī)制和市場調(diào)節(jié)機(jī)制的簡陋健全，通過對囤房、炒房行為的有效控制，保證房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展和有序運行。

2.2完善相關(guān)法律法規(guī)

為保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠在法制化軌道上發(fā)展，必須設(shè)法解決以往房地產(chǎn)市場存在的行政應(yīng)付式調(diào)控行為，真正告別“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，以此結(jié)合經(jīng)濟(jì)新常態(tài)逐步建立起具有中國特色的法律法規(guī)體系。對于現(xiàn)階段尚未理順的房地產(chǎn)多元化復(fù)雜財產(chǎn)關(guān)系來說，混亂的房地產(chǎn)秩序使得產(chǎn)權(quán)糾紛、業(yè)主維權(quán)、服務(wù)質(zhì)量相關(guān)問題大量涌現(xiàn)，為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序的規(guī)范，必須通過法律法規(guī)建設(shè)多層次、全方位的宏觀調(diào)控體系。在具體實踐中，需關(guān)注房產(chǎn)交易、房屋建設(shè)、土地開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的構(gòu)建和完善，保證相關(guān)政策的穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，《建筑法》、《土地管理法》等法規(guī)必須針對性完善。同時，還需要實現(xiàn)土地開發(fā)利用的規(guī)范，并關(guān)注廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房租、售方式的確立和完善，以此規(guī)范土地市場，打擊囤積浪費和違規(guī)開發(fā)利用等不法行為。在分析調(diào)查的基礎(chǔ)上，政府需結(jié)合房地產(chǎn)供求實際和總體規(guī)劃對城市閑置房屋進(jìn)行全面排查，建設(shè)有序規(guī)范的預(yù)警機(jī)制，并結(jié)合現(xiàn)有居民的居住條件、居民可支配收入、區(qū)域范圍的城市化率，制定發(fā)展規(guī)劃和預(yù)警機(jī)制服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展實現(xiàn)。此外，還需要保證低收入者能夠真正獲得經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，規(guī)避權(quán)力尋租問題，并設(shè)法實現(xiàn)低收入群體購房的透明度提升[2]。

2.3房地產(chǎn)的合理定價

為保證房地產(chǎn)定價的合理性，房地產(chǎn)商財務(wù)審計監(jiān)督的強(qiáng)化同樣需要得到重視，這種重視應(yīng)體現(xiàn)在三個方面。第一，認(rèn)真審核投資總額。房地產(chǎn)項目投資總額的確立需以項目可行性報告為載體，且項目成敗直接受其影響，因此項目可行性必須由相關(guān)部門嚴(yán)格控制，同時嚴(yán)格審核開發(fā)商資信情況，基于開發(fā)商提供的資金流量表及項目投資估算，政府需要確定開發(fā)商的資信程度和投資總額，通過對投資規(guī)模的合理確定，投資風(fēng)險即可有效控制;第二，科學(xué)控制投資成本。為強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)管理，成本控制的科學(xué)開展極為關(guān)鍵，考慮到成本控制的難點之一為日常支出中的業(yè)務(wù)費用，必須關(guān)注成本管理者存在的責(zé)任意識缺乏問題，政府需要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)成本控制制度的建立和完善，輔以合理包干的方式，規(guī)避成本虛高導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格抬高;第三，強(qiáng)化預(yù)期利潤核算。需妥善處理消費者、投資主體、地方、國家四者間的經(jīng)濟(jì)利益，同時房地產(chǎn)開發(fā)社會效益、生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一也需要設(shè)法得到保障。通過合理預(yù)算和評估房地產(chǎn)利潤，即可提供依據(jù)規(guī)范價格核定和稅收繳納，哄抬房價引發(fā)的一系列問題均可有效規(guī)避。

2.4開展“雙控”探索

為更好推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，還需要開展“雙控”探索，即對樓市火熱回升的控制和對樓市全局性的控制。所謂對樓市火熱回升的控制，指的是考慮到稅收和GDP因快速上漲樓市價格而出現(xiàn)的同步上升，在樓市高房價刺激下金融風(fēng)險的爆發(fā)幾率將大幅提升，因此必須在適度可控的范圍內(nèi)實現(xiàn)供求對價格的自動調(diào)節(jié)，降低經(jīng)濟(jì)受到的影響。所謂對樓市全局性的控制，需關(guān)注樓市趨冷現(xiàn)狀，保證市場對房價的正常調(diào)節(jié)，同時關(guān)注高庫存與高房價疊加調(diào)節(jié)下過猛樓市調(diào)控催生的市場逆向反應(yīng)，不可逆轉(zhuǎn)的房價全面下跌將導(dǎo)致購房者違約償還貸款，資金鏈斷裂的房地產(chǎn)商也可能因此違約還貸或逃避債務(wù)。在房地產(chǎn)商和購房者“雙違約”條件下，房地產(chǎn)信用危機(jī)將引發(fā)金融危機(jī)。房地產(chǎn)的“過冷”或“過熱”均可能導(dǎo)致金融危機(jī)出現(xiàn)，這種情況下必須做到“雙控”齊下，充分發(fā)揮市場供求的穩(wěn)定器和調(diào)節(jié)器作用，政府宏觀調(diào)控的度也需要嚴(yán)格控制，只有保證不存在大起大落的樓市，方可規(guī)避金融危機(jī)威脅。應(yīng)重點觀察價格和銷售量指標(biāo)，價格指數(shù)需得到高度重視，這是因為價格能夠反映樓市的所有問題，同時以鼓勵居民自住需求作為房地產(chǎn)政策的基本點，即可為樓市可持續(xù)發(fā)展提供有力支持。

結(jié)語：

綜上所述，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展會受到多方面因素影響。在此基礎(chǔ)上，本文涉及的制定長期政策目標(biāo)、房地產(chǎn)的合理定價等內(nèi)容，則提供了可行性較高的可持續(xù)發(fā)展路徑。為更好推進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，資源損失和浪費問題的規(guī)避、生態(tài)環(huán)境保護(hù)的強(qiáng)化、多元化融資渠道的開辟同樣需要得到重視。

參考文獻(xiàn)：

[1]李彤皓，李開猛.芻議我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展路徑[J].商訊，2020（04）：149+151.

[2]袁方.試論我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的措施[J].納稅，2019，13（34）：206.

作者簡介：朱元田（1968-），男，山東臨朐人，本科，中級經(jīng)濟(jì)師，研究方向：建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。