抵押類不良資產(chǎn)價(jià)值評估研究

庹樹豪

商業(yè)銀行不良資產(chǎn)是銀行體系主要風(fēng)險(xiǎn)源頭。隨金融體系市場化的推進(jìn)，不良資產(chǎn)市場化轉(zhuǎn)讓，即不良出表已經(jīng)成為商業(yè)銀行處置不良的主要手段。而不良資產(chǎn)的價(jià)值評估則是其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于不良資產(chǎn)本身的特殊性質(zhì)，其定價(jià)估值一直是業(yè)內(nèi)的難題，傳統(tǒng)方法適用性較低。本文選取一類典型的不良資產(chǎn)——附抵押的不良資產(chǎn)，根據(jù)其資產(chǎn)性質(zhì)、價(jià)值特征，提出一種新型評估方法，或能為不良資產(chǎn)評估提供一種新思路。

一、引言

近年來，我國商業(yè)銀行體系的不良資產(chǎn)余額和不良資產(chǎn)率呈現(xiàn)“雙升”態(tài)勢。從結(jié)構(gòu)上看，農(nóng)商行和部分城商行由于法人治理結(jié)構(gòu)落后、內(nèi)部控制體系不夠?qū)徤?、?jīng)營風(fēng)格過于激進(jìn)，是不良的高發(fā)地。近年甚至出現(xiàn)了增資時(shí)要求股東按比例收購行內(nèi)不良的情況。新冠疫情后，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，國有大行與頭部股份制銀行加大了信貸投放力度，伴隨資產(chǎn)端的利率下調(diào)，各類銀行的不良壓力再次顯現(xiàn)。商業(yè)銀行作為金融體系最重要的環(huán)節(jié)，過高的不良資產(chǎn)余額和比例會降低銀行的經(jīng)營效率與利潤，其對資本的侵蝕還會引發(fā)銀行的流動性和信用危機(jī)。若不加控制，銀行體系內(nèi)的不良危機(jī)將蔓延至整個(gè)金融體系乃至國民經(jīng)濟(jì)。

雖然不良資產(chǎn)是商業(yè)銀行市場化經(jīng)營的必然結(jié)果，但其去化與處置卻一直存在問題。而癥結(jié)的中心就是不良資產(chǎn)的市場化定價(jià)。不良資產(chǎn)作為一種兼具權(quán)益與固收屬性的非標(biāo)資產(chǎn)，既無公開市場的可比案例，也無法保證確定的現(xiàn)金回流，因而傳統(tǒng)方法在評估不良資產(chǎn)價(jià)值時(shí)均有不同程度的失靈。不良資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、處置以其合理定價(jià)為基礎(chǔ)，因而不良資產(chǎn)的公允定價(jià)對提升不良資產(chǎn)流動性、提升銀行不良去化效率、維護(hù)銀行體系穩(wěn)定性有著重要的意義。

二、不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條綜述

我國不良資產(chǎn)市場已經(jīng)漸成規(guī)模，形成了以持牌AMC和銀行為主體的一級市場、以非持牌投資者和法律、評估、資金、處置等方面的服務(wù)商為主的處置市場。為避免國有資產(chǎn)流失，銀行不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓的受讓方只能是國有資本的持牌AMC。持牌AMC本身具有雄厚的處置資源，但相比于不良資產(chǎn)的海量供給，其無法完全消化。因此大批具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和資源的民間投資者進(jìn)場，形成了較為活躍的處置市場。商業(yè)銀行通過不良資產(chǎn)的剝離和商業(yè)化轉(zhuǎn)讓至AMC，將不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)陽光化，“甩掉包袱、輕裝上陣”。既彌補(bǔ)了部分貸款損失、釋放了不良對資本的占用。對于受讓方而言，債權(quán)較大程度的折扣轉(zhuǎn)讓則意味著潛在的高收益。不良資產(chǎn)市場參與主體眾多，從不良資產(chǎn)投資者視角，可將業(yè)務(wù)鏈條分為收購—評估—處置三個(gè)環(huán)節(jié)。

（一）收購

商業(yè)銀行貸款屬于國有資產(chǎn)，在其商業(yè)化批量轉(zhuǎn)讓（3戶以上）過程中，為避免國有資產(chǎn)流失，受讓方只能是持牌AMC。轉(zhuǎn)讓方式一般為網(wǎng)絡(luò)拍賣、投標(biāo)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓。此為不良資產(chǎn)一級市場。在不良資產(chǎn)的二級市場里，民間投資者再從AMC處受讓不良資產(chǎn)，進(jìn)行處置。

（二） 評估

無論是一級市場還是二級市場，對不良資產(chǎn)包價(jià)值的挖掘和評估是重中之重。雖然對于各類市場主體，基于不同市場條件、風(fēng)險(xiǎn)偏好、資源儲備等因素的差異，對不良資產(chǎn)的價(jià)值各有判斷，但其中還是有共通的邏輯。不良資產(chǎn)收益是封頂?shù)?，其價(jià)值邊際主要取決于其收購和處置成本。從微觀層面講，對不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行合理審慎的評估，得出適宜的轉(zhuǎn)讓價(jià)格能使供需雙方各取所需，互利共贏;從宏觀層面，合理的評估價(jià)格才能保持市場的活躍性，銀行不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)才能高效化解。

（三）處置

理論上，不良資產(chǎn)處置方法較為多元化。主要可分為如下三大類：

第一類：直接清收。（1）與債務(wù)人談判，達(dá)成債務(wù)回購。與債務(wù)人的償債意愿關(guān)聯(lián)密切.（2）訴訟清收。司法訴訟，申請強(qiáng)制執(zhí)行，以抵押物司法拍賣所得償債。實(shí)踐中最為常見的處置方式。（3）申請破產(chǎn)清算。按債權(quán)在企業(yè)整體債務(wù)中的地位和金額獲取相應(yīng)回款。對企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模有要求。

第二類：盤活重整。（1）債務(wù)重組。對債務(wù)協(xié)議進(jìn)行重新安排，減輕當(dāng)下債務(wù)負(fù)擔(dān)。以期扭轉(zhuǎn)經(jīng)營態(tài)勢，恢復(fù)償債能力。（2）債轉(zhuǎn)股。將對企業(yè)的債權(quán)按一定對價(jià)轉(zhuǎn)換為股權(quán)，減輕了利息負(fù)擔(dān)。同時(shí)，新引入的股權(quán)投資者或許能幫助規(guī)范企業(yè)治理、改善企業(yè)經(jīng)營情況。（3）盤活重整類的處置方式對債權(quán)人和債務(wù)人都有較高要求。債務(wù)人應(yīng)是有著良好經(jīng)營基礎(chǔ)或發(fā)展?jié)摿?，只是被債?wù)負(fù)擔(dān)錯(cuò)殺的企業(yè);債權(quán)人或管理人也應(yīng)具備雄厚資金與業(yè)界信譽(yù)以及其他相關(guān)資源。比如浙江省的持牌AMC浙商資產(chǎn)對浙江本土上市企業(yè)億利達(dá)的債轉(zhuǎn)股成功實(shí)施。

第三類：流轉(zhuǎn)類。（1）不良資產(chǎn)證券化。將不良資產(chǎn)真實(shí)出售給SPV，實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離。以不良資產(chǎn)的未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化證券。一般由銀行直接出售。（2）不良基金。以私募基金、信托等方式為通道，引入投資者認(rèn)購不良資產(chǎn)收益權(quán)份額。值得注意的是，流轉(zhuǎn)類的處置方式為實(shí)現(xiàn)最終收益，仍然要依托于直接清收或盤活處置。

三、不良資產(chǎn)評估

（一）現(xiàn)行評估方法存在的問題

現(xiàn)行對于不良資產(chǎn)的評估方法主要有：假設(shè)清算法、案例分析法、信用評級法、德爾菲法，以及其他如實(shí)物期權(quán)、灰度預(yù)測、回歸分析等較為理論化的方法。但普遍存在對實(shí)務(wù)指導(dǎo)不足的問題：理論過于數(shù)理化、過分依賴歷史數(shù)據(jù)、評估前提不符合商業(yè)邏輯等。此外，現(xiàn)有不良資產(chǎn)評估方法太過籠統(tǒng)，沒有針對不良資產(chǎn)特定類型作區(qū)別對待。即使有所謂的使用前提，也與實(shí)踐相去甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致評估結(jié)果不被認(rèn)可或是經(jīng)不起市場檢驗(yàn)?，F(xiàn)行評估方法有這樣幾個(gè)問題：

1.不良資產(chǎn)評估方法與各類特定不良資產(chǎn)類型在理論上沒有建立足夠可靠的關(guān)聯(lián)，評估時(shí)一概而論。比如：假設(shè)清算法以債務(wù)人企業(yè)清算為原理計(jì)算債權(quán)回收額進(jìn)而得出不良資產(chǎn)價(jià)值。但實(shí)踐中由于時(shí)間成本和執(zhí)行難度等原因，申請破產(chǎn)清算不一定是投資人的最佳選擇。此外，對于一些輕資產(chǎn)的中小企業(yè)，其破產(chǎn)價(jià)值并不能完全反映債權(quán)回收額。

2.評估過于理論化，實(shí)際評估結(jié)果與市場成交結(jié)果大相徑庭，比如實(shí)物期權(quán)、灰度分析，以及理論基礎(chǔ)不可靠的回歸分析法?；貧w分析建立在大樣本數(shù)據(jù)、一定的市場透明度，而我國當(dāng)下不良資產(chǎn)市場均不符合，由此建立的分析方法在理論上就是不可行的。

（二）修正視角下的不良資產(chǎn)評估

銀行不良資產(chǎn)本質(zhì)是一種難以在合同時(shí)限內(nèi)收回或已經(jīng)逾期的債權(quán)。是否附有擔(dān)保物權(quán)是不良債權(quán)的一個(gè)重大區(qū)分，其中又可進(jìn)一步分為附有抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)。實(shí)踐中附有抵押權(quán)的不良債權(quán)是銀行批量轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)的主要形式?；诖?，對附有抵押權(quán)的不良資產(chǎn)專項(xiàng)分析。

對于不良資產(chǎn)投資者，期初資金投入后，項(xiàng)目現(xiàn)金流的回流時(shí)點(diǎn)與金額具有高度不確定性，取決于投資者的資源整合與項(xiàng)目運(yùn)作能力。其投資性質(zhì)已不同于初始狀態(tài)的固定收益類型，而在一定程度轉(zhuǎn)變?yōu)闄?quán)益型投資。對于附有抵押物的不良資產(chǎn)，無論中間采取何種處置方法，除債務(wù)人回購?fù)?，其最終化解都將落實(shí)到訴訟清收。而訴訟清收的現(xiàn)金流來源于抵押物的處置，故此類不良資產(chǎn)的價(jià)格很大程度取決于一定條件下其抵押物的價(jià)值。

對于附抵押權(quán)的不良資產(chǎn)，對其價(jià)值的評估可分為兩個(gè)層次：1 對抵押物在一定條件下變現(xiàn)價(jià)值評估;2 以抵押物變現(xiàn)價(jià)值為基礎(chǔ)，考慮其他因素，得出對應(yīng)不良資產(chǎn)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

隨風(fēng)控意識的提升，現(xiàn)行我國銀行體系的授信往往都要求借款人提供一定抵押物。債務(wù)逾期后，債務(wù)人無力償債或是償債意愿低的情況下，抵押物的處置則是債權(quán)回收的主要現(xiàn)金流來源。因此應(yīng)將評估的重點(diǎn)放在特定抵押物在一定市場條件和限制下的變現(xiàn)價(jià)值評估。

（三）抵押物變現(xiàn)價(jià)值評估

貸款抵押物一般以住房商鋪、工業(yè)廠房、土地、相關(guān)在建工程為主。與對上述不動產(chǎn)的常規(guī)評估不同，不良資產(chǎn)的抵押物評估在評估假設(shè)、價(jià)值類型、市場條件等方面都存在限制，這樣導(dǎo)致了常規(guī)評估方法的失效。具體而言，若以司法訴訟處置不良資產(chǎn)，則評估的是抵押資產(chǎn)在附有一系列價(jià)值減損因素下的變現(xiàn)價(jià)值。常見的價(jià)值減損因素如下：

1.附租賃，租金已被提取

2.抵押資產(chǎn)附有多輪抵押，本戶債權(quán)處于后續(xù)順位

3.抵押資產(chǎn)被多個(gè)債權(quán)人申請過財(cái)產(chǎn)保全措施，比如輪候查封

4.房地產(chǎn)土地性質(zhì)，如劃撥土地、集體土地

5.抵押物業(yè)態(tài)、產(chǎn)權(quán)變化：如違建、涉及拆遷、產(chǎn)權(quán)爭議

6.司法環(huán)境進(jìn)程，比如是否勝訴、執(zhí)行情況。包括本地司法環(huán)境

7.相關(guān)稅金、費(fèi)用。如增值稅、土地出讓金等

上述因素影響了抵押物的變現(xiàn)價(jià)值與變現(xiàn)時(shí)間，在理論上和實(shí)踐中都是需要納入考慮的價(jià)值減損因素。因此，基于抵押物的評估的思路可以表示為：

V抵押物變現(xiàn)=常規(guī)價(jià)值-價(jià)值減損

價(jià)值減損=常規(guī)價(jià)值

常規(guī)價(jià)值即在常規(guī)條件下抵押物的正常變現(xiàn)價(jià)值，可針對抵押物的不同形態(tài)按市場法（住宅等）、收益法（商鋪）、成本法計(jì)算（工業(yè)廠房）。代表了各類價(jià)值減損因素代表的折扣因子，其大小反映了處置團(tuán)隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)偏好和對抵押物的價(jià)值發(fā)掘程度，具體確定可根據(jù)相關(guān)評估人員的經(jīng)驗(yàn)、相關(guān)因子歷史數(shù)據(jù)再結(jié)合當(dāng)下市場環(huán)境修正得到。因?yàn)樵u估結(jié)果最終是要到市場上經(jīng)受檢驗(yàn)的，較高的評估值或許能夠在拍賣中順利拍得資產(chǎn)包，但也增加了資金成本、縮減了利潤空間，變相提高了處置難度;較低的評估值雖然反應(yīng)了評估人員的較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，但在市場上卻可能缺乏競爭力。

四、研究結(jié)論

傳統(tǒng)市場法、收益法、成本法不直接適用于不良資產(chǎn)評估;而灰色模型、回歸定價(jià)等過度依賴數(shù)學(xué)理論的評估方法得出的結(jié)果也往往不能得到市場各方的認(rèn)可。但抵押類不良資產(chǎn)的價(jià)值評估還是有跡可循的，關(guān)鍵是對不良資產(chǎn)回款來源進(jìn)行鎖定、分析，進(jìn)而依靠從業(yè)者經(jīng)驗(yàn)及市場數(shù)據(jù)對抵押物的價(jià)值減損因素進(jìn)行量化。

（作者單位：重慶理工大學(xué)）