商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范策略

李佳旻

隨著近年來(lái)我國(guó)社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，這也在一定程度上帶動(dòng)了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量的提升。但對(duì)于商業(yè)銀行而言，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量的發(fā)展所產(chǎn)生的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)辦理的過(guò)程當(dāng)中，商業(yè)銀行仍舊要充分的重視個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，防止因?yàn)閭€(gè)人失信等問(wèn)題對(duì)于商業(yè)銀行的效益造成影響。但就目前而言，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率居高不下，這都在一定程度上影響了商業(yè)銀行穩(wěn)定的發(fā)展。因此，如何進(jìn)一步降低個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)防范策略也就成為了銀行在發(fā)展中所面臨的一個(gè)重要課題，這也是本文研究的初衷。

商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類

個(gè)人住房貸款是指居民在購(gòu)買、改建、建造住房時(shí)，由于缺少資金而向金融機(jī)構(gòu)借款的行為。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)則是在向金融機(jī)構(gòu)借款過(guò)程當(dāng)中所存在的一系列風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生會(huì)受到多種因素的影響，包括因?yàn)槭袌?chǎng)動(dòng)蕩從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌或者是借款人因?yàn)閭€(gè)人信用、收入等問(wèn)題而不能按時(shí)償還貸款等，這對(duì)于商業(yè)銀行的發(fā)展都造成了一定程度的影響。根據(jù)住房貸款所涉及的主體進(jìn)行分類，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)可分為假按揭風(fēng)險(xiǎn)、借款人風(fēng)險(xiǎn)以及銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

假按揭風(fēng)險(xiǎn)

假按揭是相關(guān)主體通過(guò)虛假的購(gòu)房行為來(lái)騙取銀行的信貸資金，這種行為由于存在一定的隱蔽性，因此對(duì)于銀行而言排查起來(lái)難度極大。該行為大多都是開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，以降低企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中的資金壓力，或者是營(yíng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮的表象，通過(guò)借助朋友或者是親戚的名義來(lái)購(gòu)買房屋，從而通過(guò)正常的手續(xù)來(lái)獲得銀行的信貸資金。該行為大多發(fā)生在運(yùn)營(yíng)規(guī)模較小的開(kāi)發(fā)商中，由于資質(zhì)一般導(dǎo)致沒(méi)有獲得銀行的貸款支持；或者銀行與借款人存在債務(wù)關(guān)系，承諾代替借款人償還銀行貸款等。由于辦理住房貸款的程序和文件均是合法有效的，因此會(huì)對(duì)于銀行產(chǎn)生一定的迷惑行為，使得銀行在不利的排查環(huán)境中面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

借款人風(fēng)險(xiǎn)

借款人是個(gè)人住房貸款的主要參與主體，借款人風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

一是借款人的還款能力降低。由于個(gè)人住房貸款的期限較長(zhǎng)。在這一時(shí)期內(nèi)，借款人的還款能力會(huì)受到多種因素的的影響。包括借款人的身體健康狀況、工作穩(wěn)定狀況、家庭狀況等。任何一個(gè)方面的因素都可能導(dǎo)致借款人的收入水平降低，無(wú)法按期償還貸款。這也使得銀行面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，使得銀行的收益受損。

二是借款人的還款意愿。一方面借款人可能通過(guò)欺騙等不正當(dāng)方式來(lái)騙取銀行的貸款。銀行由于時(shí)間、人力等各方面因素的影響，導(dǎo)致沒(méi)有對(duì)于借款人的信用狀況進(jìn)行準(zhǔn)確的核實(shí)，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)埋下了隱患。另一方面則是借款人由于信用意識(shí)不高，經(jīng)常性的遺忘按時(shí)歸還貸款等，導(dǎo)致銀行無(wú)法按期收回款項(xiàng)。另外由于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，房產(chǎn)總額出現(xiàn)縮水，這也是導(dǎo)致借款人存在理性違約的一個(gè)主要因素。

銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

在長(zhǎng)期的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中，銀行工作人員也會(huì)出現(xiàn)思想麻痹等情況，這都會(huì)導(dǎo)致銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的辦理過(guò)程中出現(xiàn)一定的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。具體而言主要分為以下兩個(gè)方面。

一方面是銀行內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的辦理對(duì)象情況多種多樣，信用情況參差不齊，這都要求了銀行需要對(duì)于借款人進(jìn)行嚴(yán)格的信用考核。但由于商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程中，基于業(yè)務(wù)的數(shù)量和金額等方面的考核壓力，降低了對(duì)于借款人的信用考核標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)為了進(jìn)一步提高業(yè)務(wù)辦理進(jìn)度，簡(jiǎn)化了一些必要的審核手續(xù)，這都為銀行個(gè)人信用貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)埋下了伏筆。加之商業(yè)銀行在對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)的過(guò)程中，缺少對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)方面的培訓(xùn)內(nèi)容，導(dǎo)致了銀行工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較低。在風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)的識(shí)別和發(fā)現(xiàn)方面缺乏一定的警覺(jué)意識(shí)，從而不能對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別。

另一方面為銀行工作人員的道德風(fēng)險(xiǎn)。即工作人員在工作過(guò)程中基于自身利益的考慮，即便是發(fā)現(xiàn)借款人的信用不符合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，或者是所提交的材料存在一定的虛假性，但仍為其辦理貸款業(yè)務(wù)。更有甚者，部分工作人員會(huì)里外串通，通過(guò)提供一些虛假的資料來(lái)騙取銀行的信貸資金，這都使得銀行面臨著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范策略

嚴(yán)防“假按揭”

一方面應(yīng)對(duì)于客戶的信用狀況進(jìn)行嚴(yán)格的考核和調(diào)查，對(duì)于存在違約記錄的客戶加強(qiáng)重視和考核力度，對(duì)其還款能力、還款意愿進(jìn)行充分的分析。如果借款人本身信用意識(shí)較差，即便是有足夠的還款能力，也有可能不按期還款進(jìn)而導(dǎo)致銀行存在一定的信用風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)于還款人的信用狀況應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的考核，將極有可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)的借款人拉入黑名單，避免與之發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系。

另一方面應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的信用情況、資金情況等進(jìn)行調(diào)查和嚴(yán)格的考核。同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)者的信用狀況、負(fù)債情況、品行資歷等進(jìn)行詳細(xì)的了解和分析。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施情況確定貸款的額度，防止多次抵押、售后在抵、抵后再售等情況的發(fā)生，最大程度的避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

建立完善的個(gè)人信用制度

完善的個(gè)人信用制度是商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)的主要依據(jù)。根據(jù)個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行可以決定是否通過(guò)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)以及確定貸款資金規(guī)模，進(jìn)而有效的防止個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。國(guó)家相關(guān)部門在制定個(gè)人信用制度的過(guò)程中，應(yīng)對(duì)于個(gè)人的工作情況、收入來(lái)源、個(gè)人信息、擁有的固定資產(chǎn)情況等進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查。同時(shí)以審計(jì)、財(cái)政、稅收等部門所提供的數(shù)據(jù)為指導(dǎo)，對(duì)于個(gè)人的信用卡情況、個(gè)人支票情況進(jìn)行周密的信用評(píng)價(jià)。只有這樣建立了多維度、全方面的評(píng)級(jí)和個(gè)人信用調(diào)查機(jī)制，才能夠有對(duì)于借款人的還款請(qǐng)能力、還款意愿、信用水平進(jìn)行相應(yīng)的分析，為商業(yè)銀行制定多層級(jí)的個(gè)人住房貸款條件提供指導(dǎo)與依據(jù)。

另外社會(huì)應(yīng)為個(gè)人信用制度創(chuàng)設(shè)完善的法律環(huán)境。包括對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及借款人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確的規(guī)定，對(duì)于開(kāi)發(fā)商以及借款人提供虛假信息或者是拒不履行自身的相關(guān)業(yè)務(wù)的行為制定明確的處罰方式。包括銀行系統(tǒng)不再為其辦理有關(guān)信用的金融活動(dòng)，情節(jié)嚴(yán)重的需要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。相關(guān)法律法規(guī)也應(yīng)保障銀行可采取合理的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償方案，為商業(yè)銀行有效、合法的處置抵押房產(chǎn)，回收貸款創(chuàng)造良好的法律保障。

加強(qiáng)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范力度

要最大程度的提高銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范的力度，首先應(yīng)加強(qiáng)貸前審查。貸前審查主要是對(duì)于借款人的信用狀況、資金狀況、還款能力、還款意愿等進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，同時(shí)對(duì)于借款人現(xiàn)從事的行業(yè)、工作穩(wěn)定情況、行業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，確保借款人是否具備良好的還款意愿和還款能力。為防止借款人提供虛假資料，應(yīng)對(duì)于借款人的收入證明進(jìn)行嚴(yán)格的審核，以確保準(zhǔn)確性。

其次加強(qiáng)貸時(shí)審核的力度，包括確保個(gè)人住房貸款辦理的流程是否符合相關(guān)的規(guī)定。對(duì)于貸款抵押物價(jià)值的評(píng)判是否準(zhǔn)確和合理。銀行相關(guān)人員應(yīng)與借款人以及配偶進(jìn)行見(jiàn)面溝通，對(duì)于借款的數(shù)額、抵押物等信息進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，避免房地產(chǎn)商和律師前來(lái)代替辦理各種手續(xù)。

最后應(yīng)加強(qiáng)貸后管理。對(duì)于借款人是否按期償還每一筆貸款進(jìn)行明確的跟蹤檢查。若發(fā)生借款人多次未按期償還貸款的情況，應(yīng)及時(shí)與借款人溝通和聯(lián)系。并針對(duì)借款人的具體情況制定初步的解決方案，最大程度的防止個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

結(jié)束語(yǔ)

總之為最大程度的降低商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行在運(yùn)營(yíng)中應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)防范策略。本文的研究認(rèn)為商業(yè)銀行要防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，應(yīng)嚴(yán)防假按揭現(xiàn)象。同時(shí)建立完善的個(gè)人信用制度，為商業(yè)銀行制定多層級(jí)的個(gè)人住房貸款條件提供指導(dǎo)與依據(jù)。當(dāng)然商業(yè)銀行也應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)防范力度，包括在貸前、貸中、貸后加強(qiáng)審查和管理，以確保借款人符合相關(guān)的貸款條件，避免個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（福建江夏學(xué)院）

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