建設(shè)項目財務評價與敏感性分析
——以廣州市某廠房新建項目為例

黃婷

（廣東省建科建筑設(shè)計院有限公司，廣東廣州 510000）

0 引言

建設(shè)項目的財務評價是指針對項目所在地市場調(diào)查、產(chǎn)品預測、項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、產(chǎn)品或服務運營或銷售計劃、建設(shè)項目投資估算與資金籌措等進行可行性分析的基礎(chǔ)上，通過對建設(shè)項目各方面的投入和產(chǎn)出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，如投資成本、運營成本和費用、運營收入等，以期對新建項目各方案進行評價。并選出最優(yōu)方案的過程，其目的是更好地優(yōu)化企業(yè)建設(shè)項目的投資結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)建設(shè)項目的投資風險，發(fā)揮企業(yè)建設(shè)項目的投資效益[1]。

1 財務評價的內(nèi)容

財務評價是建設(shè)項目經(jīng)濟評價的其中一個分析層次，區(qū)別于國民經(jīng)濟評價，主要從項目本身出發(fā)，計算項目的前期投資成本、營業(yè)收入、總成本費用、項目盈利能力、償債能力、財務生存能力，為企業(yè)或投資者提供財務和經(jīng)濟參考依據(jù)。

財務評價的工作內(nèi)容主要包括：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的計算、各類財務報表的編制、財務評價、敏感性分析等[2]。影響項目經(jīng)濟收益的風險因素可能有：前期投資[3]、通貨膨脹、利率、稅收、項目融資、運營成本和運營收入等[4]。本文將以建設(shè)投資、經(jīng)營費用和銷售收入三個因素，并結(jié)合實際案例進行財務評價工作。

2 實例分析

2.1 項目概況

本項目位于廣州市，為工業(yè)廠房新建項目。項目用地面積約25000m2，項目總建筑面積約60000m2。項目總投資估算約40000萬元，其中：自有資金約8000萬元，約占總投資估算的20%；銀行貸款約32000萬元，約占總投資估算的80%。

2.2 邊界條件

2.2.1財務基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

（1）測算期。

項目測算期為40年（建設(shè)期2年，運營期38年）。

（2）稅率。

包括增值稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加稅、地方教育附加稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，均按國家和省市有關(guān)財務計費標準計算。

（3）基準折現(xiàn)率。

項目財務測算的基準折現(xiàn)率取8%。

2.2.2營業(yè)收入假設(shè)

（1）租售比例。

廠房以1:1比例進行出租和出售。

（2）銷售收入。

出售建筑面積30000m2。測算期第3—6年銷售完畢，銷售比例為3:3:4。起始售價為12000元/m2，年遞增取1000元/m2。

（3）出租收入。

出租建筑面積30000m2。測算期第3—6年出租率為80%、80%、90%、90%，測算期第7年及以后出租率為90%。測算期第3年租金將按40元/（m2·月），測算期第4年租金按45元/（m2·月）計取，之后按每三年遞增5%的速度增長。

（4）車位出租收入。

車位共計100泊，出租率與研發(fā)廠房出租率一致，起始租金為300元/（泊·月），按每五年遞增50元/（泊·月）的速度增長。

2.2.3總成本費用假設(shè)

（1）經(jīng)營費用。

銷售費用按銷售收入的3%計??；管理費用按營業(yè)收入的3%計取。

（2）折舊與攤銷。

固定資產(chǎn)折舊按出租部分的原值進行折舊，折舊年限為20年，殘值率為5%，采用直線折舊法。無形資產(chǎn)攤銷按出租部分的土地使用權(quán)進行攤銷，攤銷年限為20年，采用直線法。結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本按銷售部分的成本按銷售比例同比分攤。

（3）財務費用。

項目總投資約40000萬元，其中約32000萬元擬申請商業(yè)銀行貸款，貸款利率暫按6%，期限為8年，利息從第1年開始支付，每年支付一次，本金以等額本金的方式分6年償還。

2.3 財務評價

2.3.1盈利能力

本案例測算期內(nèi)，項目全投資財務內(nèi)部收益率（稅后）8.15%，投資回收期（稅后）約8.82年，資本金財務內(nèi)部收益率（稅后）10.64%、投資回收期（稅后）約14.81年，財務凈現(xiàn)值（稅后）大于0，綜合上述各項財務數(shù)據(jù)和評價指標表明，本項目的盈利性較好。

2.3.2償債能力

本案例項目借款償還期為計算期第3—8年，分別為1.52、2.39、4.76、0.25、0.47、0.95，由此可見，本案例僅有計算期第6—8年的利息備付率小于1，可利用往年累計利潤償還負債。

2.3.3財務生產(chǎn)能力

本項目運營期內(nèi)各年累計凈利潤均大于0，證明本案例均有財務生產(chǎn)能力。

2.4 敏感性分析

本次財務測算敏感性分析以樂觀型方向作為基準計算情況，對建設(shè)投資、運營成本和運營收入等不確定因素進行單因素敏感性分析。各個變量的變動幅度設(shè)定為-10%、-5%、0%、+5%、+10%。分析結(jié)果詳見表1和圖1。

圖1 項目敏感性分析（稅后財務內(nèi)部收益率）

2.4.1 建設(shè)投資、經(jīng)營費用、銷售收入上下波動對資本金財務凈現(xiàn)值（稅后）的影響

當建設(shè)投資上浮5%、10%時，項目財務凈現(xiàn)值分別為1433萬元、608萬元，即項目建設(shè)投資上浮5%、10%時，項目資本金財務凈現(xiàn)值（稅后）仍大于0，項目仍然可行。

當經(jīng)營費用上浮5%、10%時，項目財務凈現(xiàn)值分別為2176萬元、2096萬元，即經(jīng)營費用上浮5%、10%時，項目資本金財務凈現(xiàn)值（稅后）仍大于0，項目仍然可行。

當銷售收入下浮5%、10%時，項目財務凈現(xiàn)值分別為1678萬元、1100萬元，即銷售收入下浮5%、10%時，項目資本金財務凈現(xiàn)值（稅后）仍大于0，項目仍然可行。

表1 項目敏感性分析

2.4.2建設(shè)投資、經(jīng)營費用、銷售收入上下波動對項目資本金內(nèi)部收益率（稅后）的影響

當建設(shè)投資上浮5%、10%時，項目財務內(nèi)部收益率分別為9.53%、8.60%，即當項目建設(shè)投資上浮5%、10%時，項目資本金內(nèi)部收益率（稅后）仍大于基準收益率（i=8%）。

當經(jīng)營費用上浮5%、10%時，項目財務內(nèi)部收益率分別為10.53%、10.42%，即經(jīng)營費用上浮5%、10%時，項目資本金內(nèi)部收益率（稅后）仍大于基準收益率（i=8%）。

當銷售收入下浮5%、10%時，項目財務內(nèi)部收益率分別為9.84%、9.14%，即銷售收入下浮5%、10%時，項目資本金內(nèi)部收益率（稅后）仍大于基準收益率（i=8%）。

3 結(jié)語

綜上所述，從初步敏感性分析來看，建設(shè)投資和銷售收入對稅后財務內(nèi)部收益率影響較大，經(jīng)營成本對稅后財務內(nèi)部收益率影響最低。因此，本文據(jù)此提出如下建議：

在前期建設(shè)，受到設(shè)計更改、施工技術(shù)不達標、施工企業(yè)管理不善、產(chǎn)品建設(shè)質(zhì)量缺陷、合同履約情況不佳、建設(shè)工期延長等原因的影響，建設(shè)投資可能會增加。因此，注重項目前期的規(guī)劃設(shè)計，減少設(shè)計、施工期間重復返工所造成的費用和時間浪費，不僅能節(jié)約前期投資資金，還能提高建設(shè)項目的工程質(zhì)量，提升項目競爭實力，為后續(xù)產(chǎn)品銷售奠定具有競爭力的基礎(chǔ)。

在運營期內(nèi)，受到地區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品的競爭、市場供求關(guān)系、產(chǎn)品和服務質(zhì)量、產(chǎn)品定價管理、產(chǎn)品運營和銷售策略等原因的影響，銷售收入可能會增加或者減少。因此，在項目運營期內(nèi)應注重項目營銷及產(chǎn)品品質(zhì)，做好市場宣傳工作，合理確定項目售價，降低項目運營收入對項目運營風險。