胡瓊霞
(浙江財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院 浙江杭州 310018)
做好納稅籌劃工作,不僅關(guān)系到個人買賣住房能否取得良好的經(jīng)濟效益,而且關(guān)系到個人買賣住房過程中的個人利益(吳福喜,2018)。本文站在自然人的角度,探討買賣和租賃房產(chǎn)可能涉及的稅種以及享有的優(yōu)惠政策,并出具幾種納稅籌劃方案以供參考。
根據(jù)財稅〔2016〕23號中的規(guī)定,個人購買住宅需要繳納契稅并享有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。個人購買住宅的相關(guān)稅費如表1所示。個人購買住房涉及的稅費主要是契約,印花稅暫免繳納。契稅會根據(jù)個人的實際情況,進行一定稅收優(yōu)惠,因此在購買住房的順序上具有一定的納稅籌劃的空間。個人購買家庭唯一住房可享有契稅的稅收優(yōu)惠,優(yōu)惠力度由住房面積決定。因此可以實現(xiàn)測算不同購置順序下的總稅負(fù)大小,然后選擇稅負(fù)小的方案。
表1 個人購買住宅相關(guān)稅費
案例一:小王想連續(xù)購買第一套房和第二套房(非北上廣深),現(xiàn)有已確認(rèn)兩套欲購買的房子,一是80平方米、價值80萬元的A房;二是120平方米、價值120萬元的B房。A、B均為普通住房。
方案一:先購買A房,再購買B房。契稅=80×1%+120×3%=4.4萬元。
方案二:先購買B房,再購買A房。契稅=100×1.5%+80×3%=4.2萬元。
方案二比方案一少繳納0.2萬元,因此選擇方案二。
相比購買住宅,個人購買非住宅需要繳納的稅種一致,但少了很多稅收上的優(yōu)惠。個人購買商鋪需要承擔(dān)契稅和印花稅,契稅需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣贫ǖ亩惵视嬎悖』ǘ愐彩潜壤惵?,進行納稅籌劃空間較少。
根據(jù)財稅〔2016〕36號和《個人所得稅法》,個人轉(zhuǎn)讓住房需要支付增值稅和個人所得稅,其中個人銷售自建自用住房免征增值稅。根據(jù)財稅〔2008〕137號,個人轉(zhuǎn)讓住房可以暫免繳納土地增值稅和印花稅。個人銷售住房需要繳納的稅種如表2所示。
表2 個人銷售住宅相關(guān)稅費
根據(jù)上述表格,本文提供了四種不同角度的納稅籌劃方案,具體方案應(yīng)根據(jù)個人的實際情況進行選擇。
1.延后銷售時間。個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一生活用房,當(dāng)該住房自用年限超過5年時,既滿足了個人所得稅的免征條件也滿足了2年以上普通住房免征增值稅的條件,故免征個人所得稅和增值稅。因此當(dāng)房屋購買年限已滿2年但不足5年時,可考慮在房屋滿5年后再出售。
案例二:當(dāng)小王想要銷售家庭唯一住房,該住房自購買已滿2年但不足5年,預(yù)計成交價為200萬元,原屋價值150萬元。
方案一:當(dāng)滿2年不滿5年時銷售,增值稅及其附加稅合計為0,個人所得稅=(200-150)×20%=10萬元
方案二:當(dāng)滿五年時銷售,增值稅及其附加稅合計為0,個人所得稅免征。
因此將銷售家庭唯一住房的時間延遲到滿5年后,預(yù)計可以少繳納稅款10萬元。
2.選擇性銷售。個人銷售自建自用的房屋免征增值稅,因此當(dāng)擁有2套住房,想出售一套時,可以考慮出售自建自用的那一套。
案例三:當(dāng)小王擁有兩套某市的普通房屋,A房屋自購買未滿兩年,B房屋為自建房屋,其市價相等均為200萬元。A房屋原值150萬元,B房屋無法提供房屋原值,且稅務(wù)機關(guān)未能核實房屋原值。現(xiàn)想出售一套換取現(xiàn)金。
方案一:銷售A房屋,需要繳納增值稅=200×5%=1 0萬元,增值稅附加稅合計=10×(7%+3%+2%)=1.2萬元,個人所得稅=(200-150-1.2)×20%=9.76萬元,合計應(yīng)納稅=10+1.2+9.76=20.96萬元
方案二:銷售B房屋,應(yīng)繳納增值稅、增值稅附加稅合計為0,個人所得稅=200×1%=2萬元
因此選擇銷售自建自用的房屋可以少繳納稅款18.96萬元。
3.保留相關(guān)有效憑據(jù)。在出售房屋時,如果可以提供房屋原值或稅務(wù)機關(guān)可以核實房屋原值的,則可按照成交價格扣除原值后的金額繳納個人所得稅;若不能提供房屋原值且稅務(wù)機關(guān)不能夠核實房屋原值的,則按1%的稅率繳納。因此保留相關(guān)有效憑證或許可以減少繳納個人所得稅。
案例四:當(dāng)小王想要賣掉一套自購買滿2年、不滿5年的普通住宅,其預(yù)計成交價格為200萬元。該住宅購買原值為100萬元,裝修費25萬元,住房貸款利息等其他費用10萬元。
方案一:若小王無法提供相關(guān)費用憑證,采用核定征收方式的,其增值稅、城建稅、教育稅附加和地方教育費附加合計為0,預(yù)計繳納個人所得稅=200×1%=20萬元。
方案二:小王可以提供相關(guān)費用憑證,其增值稅、城建稅、教育稅附加和地方教育費附加合計為0,預(yù)計繳納個人所得稅=(200-100-25-10)×20%=13萬元。
因此小王保留相關(guān)有效憑據(jù)可以少繳納20-13=7萬元的個人所得稅。
4.房屋互換。根據(jù)財稅字〔1995〕48號,個人之間互換自有住房可以免征土地增值稅,因此買賣住房的雙方選擇交換住房可以比雙方都先賣后買節(jié)稅。
案例五:甲和乙均有換住房的需求。甲有一套住房,價值150萬元,乙有一套住房,價值130萬元,雙方均無按揭和抵押情況。(不考慮契稅的稅率優(yōu)惠)
方案一:甲乙都先賣后買,甲需要繳納契稅=130×3%=3.9萬元,乙需要繳納契稅=150×3%=4.5萬元。
方案二:甲乙進行房屋互換,由乙補20萬元現(xiàn)金給甲,則只需乙繳納契稅=20×3%=0.6萬元
因此房屋互換的方式可以幫助甲乙節(jié)稅。
據(jù)國稅局公告2016年第14號的規(guī)定,個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需要繳納增值稅。此外,商鋪屬于非住宅,不能享受土地增值稅和印花稅的免稅政策,其涉及稅種較多,沒有納稅籌劃的空間。但若是保存有購房發(fā)票或者取得評估價格,可根據(jù)不同的土地增值稅計稅標(biāo)準(zhǔn)計算來減少一定的稅負(fù),其涉及的稅種如表3所示。
表3 個人銷售非住宅相關(guān)稅費
根據(jù)財稅〔2008〕24號,個人出租住房應(yīng)該繳納個人所得稅、房產(chǎn)稅等稅費,具體見表4所示。
表4 個人出租住宅相關(guān)稅費
個人在出租住房或其他不動產(chǎn)期間,分?jǐn)偤笤伦饨鹞闯?0萬元的可以免征增值稅。由于大多數(shù)人并不會大量投資不動產(chǎn)、職業(yè)出租住房,因此很可能不會超出每月10萬的銷售額,也就基本不涉及繳納增值稅及其附加稅。在剩余不免征的稅種中,可以從個人所得稅的抵扣項目進行納稅籌劃。
案例六:小王有一套房屋用于出租,租金為11000元/月,租期為12個月。他想要對該房屋進行裝修,預(yù)計一星期就可以裝修完畢,不會影響房屋的出租使用,裝修費預(yù)計為10000元。
方案一:選擇在租期滿后裝修。小王預(yù)計繳納房產(chǎn)稅=110000×4%=4400元,個人所得稅=(110000-4400)×10%=10560元。因此,在12個月的租期內(nèi)共需納稅(4400+10560)×12=179520元
方案二:選擇立即裝修。小王預(yù)計繳納房產(chǎn)稅=110000×4%=4400元,個人所得稅=(110000-4400-800)×10%=10480元,在12個月的租期內(nèi)共需納稅(4400+10480)×12=178560元,累計扣除裝修費9600元,剩余400元可在下一年扣除。
因此,選擇立即裝修可以幫助小王節(jié)稅960元。
出租商鋪與出租住宅類似,其差別是不享有增值稅和個人所得稅的稅收優(yōu)惠,所以這兩種稅的稅率高于出租住宅。因此,出租商鋪的稅收籌劃可以參考出租住宅。個人出租商鋪涉及的稅種如表5所示。
表5 個人出租非住宅相關(guān)稅費
實際工作中,房屋交易雙方采用陰陽合同、高買低報等方式最大限度逃避繳納稅款的現(xiàn)象,對買賣雙方均存在一定的風(fēng)險(張殿榮,2020)。相比這些避稅方式,本文基于六種房屋交易形式提供了不同納稅籌劃方案,可供有需者根據(jù)自己的實際情況選擇最優(yōu)的房屋交易形式和最優(yōu)的納稅籌劃方案,以減輕稅負(fù)。