《民法典》背景下居住權(quán)登記若干問題

徐玨 朱桐梅

摘要：《民法典》作為我國第一部以法典命名的法律，開創(chuàng)了我國法典編纂立法的先河，有著固根本、穩(wěn)預(yù)期、利長遠(yuǎn)的基礎(chǔ)性地位，已于2021年1月1日正式施行。其中物權(quán)編第14章居住權(quán)，為新增的一種權(quán)利類型，歸類為用益物權(quán)。有關(guān)居住權(quán)的規(guī)定均濃縮在《民法典》第366條至第371條，很多細(xì)節(jié)則需先行考慮并結(jié)合實(shí)務(wù)操作摸索探討，以更好理解和適用居住權(quán)。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);用益物權(quán);住宅;抵押權(quán);不動產(chǎn)登記

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）03-0014-18 收稿日期：2021-01-22

作者簡介：徐玨、朱桐梅，無錫市不動產(chǎn)登記中心。

1 居住權(quán)的內(nèi)涵及特征

1.1 內(nèi)涵

《民法典》第366條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第370條也提到了還可以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)。因此，居住權(quán)帶有社會民眾生活保障的目的，一般是無償設(shè)立，也可根據(jù)當(dāng)事人約定為有償，設(shè)立初衷是期望解決養(yǎng)老、離婚或者喪偶時生存配偶的住房問題以及低收入人群的基本住房需求等問題。除了包含老百姓日常生活中所理解的“對于房屋居住的權(quán)利”之外，其在設(shè)立和使用中還存在諸多額外的限制。因此，正確理解“居住權(quán)”的內(nèi)涵和外延，準(zhǔn)確把握其特征，對于恰如其分地發(fā)揮此種新增用益物權(quán)的作用，妥善解決百姓日常生活中可能遇到的難題，很有必要。

1.2 特征

居住權(quán)作為《民法典》出臺后新增的一種用益物權(quán)，是一種性質(zhì)獨(dú)特的權(quán)利類型。居住權(quán)的客體是“他人的住宅”，同時也受到主體生活居住需求的限制。居住權(quán)的用益屬性，僅限于在房屋中居住的權(quán)能，并不具備傳統(tǒng)意義上的可收益性。從居住權(quán)的定義來看，具有主體特定性、有限使用性、非營利性、登記生效性等特征屬性。

1.2.1 主體特定性

這里的主體首先鎖定為自然人，居住權(quán)是住宅所有人為了其他自然人在自己所有的住宅上設(shè)定的權(quán)益，而法人或其他組織不能享有居住權(quán)。

其次，享有居住權(quán)的自然人是特定的?！睹穹ǖ洹返?69條規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。這說明居住權(quán)人是不可替的，居住權(quán)是為了保障居住權(quán)人住有所居，這種需求是針對特定主體的，帶有剛需的性質(zhì)，倘若可以隨意轉(zhuǎn)讓或是繼承延續(xù)給下一輩，則違背了其設(shè)立的初衷，沒有存在的必要。

1.2.2 有限使用性

居住權(quán)是設(shè)立在所有權(quán)之上的一種他物權(quán)，結(jié)合其定義可知，居住權(quán)人享有的僅是對房屋占有、使用的權(quán)利，并不能對他人的房屋進(jìn)行收益和處分。這就決定了居住權(quán)人對于所居住房屋的有限使用性，其目的是能滿足生活居住需要。當(dāng)然，居住權(quán)人為了充分利用自己的權(quán)利，對于房屋的各種附屬設(shè)施亦享有占有使用權(quán)。

1.2.3 非營利性

根據(jù)《民法典》第368條規(guī)定，除當(dāng)事人之間另行約定，居住權(quán)人取得居住權(quán)一般都是無償?shù)?，因而無需支付對價(jià)。雖然居住權(quán)是用益物權(quán)的一種，傳統(tǒng)的用益物權(quán)一般是指以一定范圍內(nèi)的使用、收益為目的而在他人之物上設(shè)立的定限物權(quán)。但居住權(quán)并非以收益為目的，這一點(diǎn)也是居住權(quán)區(qū)別于其他用益物權(quán)的重要屬性。

1.2.4 登記生效性

我國現(xiàn)行法律中物權(quán)設(shè)立模式有兩種，一種是登記生效主義，一種是登記對抗主義。根據(jù)《民法典》第368條，可知在幾種用益物權(quán)中，居住權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)一樣采取的是登記生效主義，即如果當(dāng)事人需要設(shè)立居住權(quán)，有義務(wù)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請，居住權(quán)登記是居住權(quán)設(shè)立的客觀表征方式和生效要件。

2 居住權(quán)可以辦理哪些登記類型

根據(jù)《民法典》第14章關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，當(dāng)事人可以申請居住權(quán)的首次登記、變更登記以及注銷登記。但基于居住權(quán)不可轉(zhuǎn)移、繼承的屬性，因此不存在居住權(quán)轉(zhuǎn)移登記這一類型。

2.1 首次登記

適用情形：按照合同約定設(shè)立居住權(quán);以遺囑方式設(shè)立居住權(quán);因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等設(shè)立居住權(quán)。

申請主體：居住權(quán)合同中載明的居住權(quán)人和居住權(quán)義務(wù)人應(yīng)當(dāng)共同申請;以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，可以由居住權(quán)人單方申請;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致居住權(quán)設(shè)立的，可由當(dāng)事人單方申請。

申請材料：

（1） 共同申請居住權(quán)的應(yīng)當(dāng)提交不動產(chǎn)登記申請書;申請人身份證明;不動產(chǎn)權(quán)屬證書;居住權(quán)合同以及其他必要文件。

（2） 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的應(yīng)當(dāng)提交不動產(chǎn)登記申請書;申請人身份證明;不動產(chǎn)權(quán)屬證書;居住權(quán)設(shè)立的遺囑;不動產(chǎn)權(quán)利人的死亡證明以及其他必要文件。

（3） 因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致居住權(quán)設(shè)立的，提交不動產(chǎn)登記申請書;申請人身份證明;不動產(chǎn)權(quán)屬證書;人民法院、仲裁委員會的生效法律文書。

辦理流程：申請-受理-審核-登簿-發(fā)證。

2.2 變更登記

適用情形：居住權(quán)當(dāng)事人的姓名或者名稱身份證明類型或者身份證明號碼等發(fā)生變化;居住權(quán)的期限發(fā)生變化;其他。

申請主體：由居住權(quán)當(dāng)事人單方申請;居住權(quán)的期限發(fā)生變化應(yīng)當(dāng)雙方申請。

申請材料：提交不動產(chǎn)登記申請書;申請人身份證明;居住權(quán)發(fā)生變更的材料;居住權(quán)的證明。

辦理流程：申請-受理-審核-登簿-發(fā)證。

2.3 注銷登記

適用情形：居住權(quán)期限屆滿;居住權(quán)人死亡;不動產(chǎn)滅失;居住權(quán)人放棄居住權(quán);因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致居住權(quán)消滅的;其他。

申請主體：居住權(quán)人放棄居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)人單方申請;居住權(quán)人死亡的，可由不動產(chǎn)所有權(quán)人單方申請;居住權(quán)期限屆滿、不動產(chǎn)滅失、因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致居住權(quán)消滅的，當(dāng)事人可以單方申請。

申請材料：不動產(chǎn)登記申請書;申請人身份證明;居住權(quán)的證明;居住權(quán)人死亡的，提供死亡證明;居住權(quán)人放棄居住權(quán)的，提供放棄居住權(quán)的材料;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致居住權(quán)消滅的，提供生效法律文書。

辦理流程：申請-受理-審核-登簿。

3 辦理居住權(quán)登記若干問題的思考

3.1 居住權(quán)可否設(shè)立預(yù)告登記

3.1.1 從《民法典》關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定中分析

《民法典》第221條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

從該條關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定來看，居住權(quán)既然屬于物權(quán)的一種，居住權(quán)合同則屬于“當(dāng)事人簽訂不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，出于當(dāng)事人對現(xiàn)實(shí)因素的考慮，為保障將來順利實(shí)現(xiàn)居住權(quán)，可以申請預(yù)告登記。

3.1.2 從《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定中分析

《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請不動產(chǎn)預(yù)告登記：

（一） 商品房等不動產(chǎn)預(yù)售的;

（二） 不動產(chǎn)買賣、抵押的;

（三） 以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的;

（四） 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

從該條規(guī)定來看，居住權(quán)并不歸屬于可辦理不動產(chǎn)預(yù)告登記的前三款類型，或可依據(jù)《民法典》，將其歸于最后的兜底條款中。

但筆者認(rèn)為，綜合考慮預(yù)告登記的存在意義和居住權(quán)的產(chǎn)生背景，居住權(quán)并非具有期待物權(quán)性質(zhì)，要設(shè)定居住權(quán)的房屋是現(xiàn)實(shí)存在的物，不是尚未竣工的在建工程。因此只要當(dāng)事人雙方約定一致，也無需支付對價(jià)，可隨時設(shè)立居住權(quán)，這也是其區(qū)別于預(yù)購商品房買賣預(yù)告登記和預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的重要表征。因此，辦理居住權(quán)預(yù)告登記的現(xiàn)實(shí)意義不大。

3.2 如何區(qū)分居住權(quán)與租賃權(quán)

從外觀表現(xiàn)上看，居住權(quán)和租賃權(quán)在一定程度上頗為相似，都是對不動產(chǎn)的占有、使用，但需明確這是兩種不同的權(quán)利類型。租賃系現(xiàn)實(shí)生活中通過租賃住宅從事經(jīng)營活動的現(xiàn)象，居住權(quán)出現(xiàn)后，亦不能排除那些在形式上系“滿足生活居住的需要”而取得居住權(quán)，但實(shí)質(zhì)上從事經(jīng)營的情形，對此也需謹(jǐn)慎防范。

3.2.1 性質(zhì)及設(shè)立基礎(chǔ)不同

居住權(quán)為物權(quán)，經(jīng)登記發(fā)生效力，即當(dāng)事人簽訂居住權(quán)合同后，還需要經(jīng)登記機(jī)構(gòu)記載于不動產(chǎn)登記簿后方才生效。租賃權(quán)為債權(quán)，其存在的基礎(chǔ)是租賃合同，合同一經(jīng)生效即產(chǎn)生租賃權(quán)，辦理登記非必要條件。

3.2.2 權(quán)利期限規(guī)定不同

《民法典》第705條規(guī)定，租賃期限最長不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。但對于居住權(quán)并未有期限上的制約，依據(jù)雙方當(dāng)事人合意，可以隨意約定居住期限。

3.2.3 適用對象和條件不同

居住權(quán)適用的對象和條件是“住宅”以及“滿足生活居住的需要”，因此對于非住宅以及以經(jīng)營為目的的住宅，不應(yīng)當(dāng)設(shè)立居住權(quán)。且居住權(quán)一般無償取得，無需支付價(jià)款。而租賃權(quán)又稱“使用收益權(quán)”，其適用的對象和條件是“租賃物”以及“為了使用收益目的所必要的占有”，因此如果租賃物為不動產(chǎn)，性質(zhì)不必須為住宅。且租賃權(quán)人需支付租金使用租賃物，是有償取得。

3.2.4 權(quán)利人死亡對權(quán)利狀態(tài)影響不同

《民法典》第370條規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。也就是說，如果居住權(quán)人在期限屆滿前去世，居住權(quán)即消滅。但在租賃關(guān)系中，參考《民法典》第732條，如果承租人在租賃期內(nèi)發(fā)生同樣情況，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原合同繼續(xù)租賃房屋，并不必然導(dǎo)致租賃權(quán)的消滅。

3.3 能否按不動產(chǎn)實(shí)際居住范圍來登記居住權(quán)

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范 （試行） 》規(guī)定了不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。一般來說，一個房屋即為一個不動產(chǎn)單元，若當(dāng)事人申請居住權(quán)登記的使用范圍為部分房屋，則對于房屋是否還能分割為更小的不動產(chǎn)單元，登記機(jī)構(gòu)就要進(jìn)行判斷。且可能為了確定邊界范圍多收取證明材料，比如：房屋結(jié)構(gòu)，所占范圍示意圖等，這對于申請人和登記機(jī)構(gòu)來說，并不便利。因此建議居住權(quán)登記的客體為他人的不動產(chǎn)整體，其實(shí)際居住的范圍可由雙方當(dāng)事人自行協(xié)商約定。

3.4 居住權(quán)與抵押權(quán)的順位問題

在居住權(quán)和抵押權(quán)的優(yōu)先順序方面，目前法律并未有明確規(guī)定。一個是用益物權(quán)，一個是擔(dān)保物權(quán)，兩者在性質(zhì)上屬于并列關(guān)系的他物權(quán)，筆者分兩種情況對其進(jìn)行分析。

3.4.1 抵押權(quán)登記在先，居住權(quán)登記在后

抵押權(quán)雖不以標(biāo)的物的實(shí)體利用為目的，僅注重標(biāo)的物的交換價(jià)值，由于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)需要處分該不動產(chǎn)，因此如果抵押權(quán)登記后，仍不加任何條件地允許居住權(quán)設(shè)立于抵押物之上，勢必會影響抵押物在變現(xiàn)后相對于抵押權(quán)人的價(jià)值。

在抵押權(quán)之上設(shè)立居住權(quán)與設(shè)立余額抵押不同，設(shè)立余額抵押時，若債務(wù)人因無法償還債務(wù)致使不動產(chǎn)被法院拍賣、變賣等，所得價(jià)款將先行保全前順位抵押權(quán)人的利益;但若是已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)，在債務(wù)人無法償還債務(wù)時，因居住權(quán)的限制，極大可能會造成無人競拍不動產(chǎn)導(dǎo)致流拍，不能發(fā)揮物的最佳價(jià)值，影響到抵押權(quán)人的利益。

因此，已經(jīng)抵押登記的住宅，再進(jìn)行居住權(quán)登記時，建議登記機(jī)構(gòu)收取抵押權(quán)人同意的書面材料。

3.4.2 居住權(quán)登記在先，抵押權(quán)登記在后

如果居住權(quán)登記辦理完成后，仍不加任何條件地允許抵押權(quán)設(shè)立于抵押物之上，同樣會影響居住權(quán)人的實(shí)際居住，因?yàn)楹笤O(shè)立的抵押權(quán)可能會因?yàn)樨?cái)產(chǎn)發(fā)生處置而影響在先設(shè)置的居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故需考慮到抵押物變現(xiàn)后對居住權(quán)人的保護(hù)問題。

因此，已經(jīng)登記居住權(quán)的不動產(chǎn)，再進(jìn)行抵押權(quán)登記時，建議登記機(jī)構(gòu)收取居住權(quán)人同意的書面材料。

參考文獻(xiàn)：

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