論都市更新對(duì)澳門之重要性

馮煊旭

摘 要：澳門回歸至今，城市已步入城市化進(jìn)程，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，老舊城區(qū)部分早期建筑逐漸老化，已無法滿足居民需求，甚至存在安全隱患，其社區(qū)機(jī)能、設(shè)施與環(huán)境亟待改善。都市更新對(duì)澳門非常重要，能夠推動(dòng)城市和諧以及可持續(xù)發(fā)展，優(yōu)化城市居民生活質(zhì)量，發(fā)揮城市空間中的多元功能。由于澳門存在土地資源匱乏且利用不合理、人口密度較高且城市空間狹小等問題，因此都市更新計(jì)劃在很大程度上受到制約。文章通過對(duì)澳門城市概況、相關(guān)政策以及案例進(jìn)行分析，闡述了都市更新對(duì)澳門的重要性。

關(guān)鍵詞：澳門;都市更新;土地資源

一、緒論

（一）研究背景

都市成長與發(fā)展有生命周期的現(xiàn)象與特性，因此都市成長與發(fā)展到某一階段，會(huì)開始出現(xiàn)落后與衰敗的趨勢(shì)，此時(shí)如何借助都市成長與發(fā)展的再生，使都市機(jī)能起死回生，再創(chuàng)都市成長與發(fā)展的能力，則是都市發(fā)展的主要目標(biāo)。

1999年澳門回歸成為中國特別行政區(qū)之一，如今澳門已步入城市化進(jìn)程，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但城市中老舊城區(qū)的早期建筑已出現(xiàn)老化現(xiàn)象，已無法滿足居民日常需求，甚至存在安全隱患，其社區(qū)機(jī)能、設(shè)施與環(huán)境必須進(jìn)行改善，因此都市更新對(duì)澳門是非常有必要的。如何通過都市更新改善居民的居住環(huán)境和生活條件，改善城市環(huán)境，如何通過都市更新提高土地的利用效率，實(shí)現(xiàn)澳門經(jīng)濟(jì)適度多元化的目標(biāo)，如何通過都市更新實(shí)現(xiàn)澳門社會(huì)的多重訴求和可持續(xù)發(fā)展等，已成為特區(qū)政府在都市更新領(lǐng)域的一項(xiàng)長期性的重要工作。但由于澳門存在土地資源匱乏、人口密度較高、舊區(qū)土地產(chǎn)權(quán)模糊且城市空間狹小等問題，因此都市更新計(jì)劃在很大程度上受到制約。

（二）研究方法

本文以澳門為研究對(duì)象，運(yùn)用案例調(diào)查分析法、文獻(xiàn)研究法和觀察法等研究方法，通過對(duì)澳門城市現(xiàn)狀、相關(guān)政策和法律法規(guī)、實(shí)地案例進(jìn)行調(diào)查分析，深入研究都市更新計(jì)劃對(duì)其城市之重要性，并針對(duì)其中問題提出了建議。

二、澳門城市概況

澳門由澳門半島、氹仔、路氹城以及路環(huán)四個(gè)區(qū)域組成。由于澳門地區(qū)土地面積較小，必須依靠填海的工程來增加土地資源，觀察1987年至2017年澳門海岸線（圖1）可得，澳門至今仍在填海造地解決土地資源缺乏的問題。

在澳門這樣一個(gè)陸地面積僅有32.8平方公里，總?cè)丝趨s高達(dá)67.2萬人的城市當(dāng)中，有效利用土地資源對(duì)于城市規(guī)劃與都市更新有較大影響。在土地資源匱乏的情況下，“爛尾樓”的存在毋庸置疑對(duì)澳門的城市規(guī)劃建設(shè)造成了極大負(fù)面影響，土地資源的浪費(fèi)成為都市更新的阻礙，都市更新計(jì)劃也停滯不前。

澳門舊區(qū)老化問題嚴(yán)重，這種情況主要出現(xiàn)在澳門半島。據(jù)2018年4月4日的《東方日?qǐng)?bào)》消息，全澳門有多達(dá)2/3樓宇的年齡高達(dá)30年以上，超過4200棟大廈岌岌可危。許多居民靠著自行維修或自費(fèi)維修度過危機(jī)。

富麗堂皇的賭場與酒店的背后仍然存在生活質(zhì)量較低的居民，盡管澳門特區(qū)政府每年都會(huì)向永久性居民派發(fā)10000澳門元的補(bǔ)助金，且永久性居民享有醫(yī)療、住宅、水電、養(yǎng)老以及敬老金等補(bǔ)助，但居住在鐵皮屋的貧困居民仍然存在，建造公屋與改善弱勢(shì)社群住宅環(huán)境設(shè)施成為重中之重，所以土地資源的缺失與浪費(fèi)本質(zhì)上嚴(yán)重影響了都市改造更新。

三、城市現(xiàn)狀對(duì)都市更新之影響

（一）相關(guān)政策

澳門的都市更新計(jì)劃受到了許多因素的阻礙。澳門特區(qū)政府曾經(jīng)提出舊區(qū)重整計(jì)劃，至2016年才成立了“都市更新委員會(huì)”，為鼓勵(lì)業(yè)權(quán)人參與都市更新計(jì)劃，也提出了“三選一”政策。業(yè)權(quán)人的大力支持是推動(dòng)都市更新進(jìn)程發(fā)展的動(dòng)力，若政策無法保障業(yè)權(quán)人的利益，則會(huì)減弱其支持力度。當(dāng)樓宇超過40年樓齡或已經(jīng)存在安全隱患時(shí)，居民也面臨生命危險(xiǎn)，澳門特區(qū)政府采用樓宇重建業(yè)權(quán)百分比進(jìn)行強(qiáng)制重建。

（二）土地資源匱乏

目前都市更新主要針對(duì)位于房價(jià)高、區(qū)段佳之地區(qū)，尤其是屋齡30年以上的老舊公寓，其居住空間、使用防災(zāi)機(jī)能皆不足。土地資源匱乏一直以來都是澳門特區(qū)政府困擾的問題，雖然一直以來澳門都在填海造地，但大部分靠填海興建的土地都用作了商業(yè)用途，興建賭場、酒店或是居民住宅。填海造地雖然大力促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但并不能從根本改善居民生活環(huán)境與質(zhì)量問題。

（三）“爛尾樓”存在

“爛尾樓”是城市中的消極空間，它的存在對(duì)城市造成了極大的負(fù)面影響，土地資源的浪費(fèi)使都市更新計(jì)劃停滯不前。在土地資源短缺的情況下，“爛尾樓”數(shù)量越多、存在時(shí)間越長，就越表明相關(guān)部門無力或無意改善都市現(xiàn)狀，更談不上在都市更新計(jì)劃上有所行動(dòng)。至今城市中仍然存在著部分消極空間，對(duì)都市更新和城市建設(shè)都產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響。

四、案例分析

以澳門特別行政區(qū)路環(huán)的平民村為例（圖2），該村位于路環(huán)圣方濟(jì)各街處路環(huán)監(jiān)獄后方，背山面樓，共100間16平米空間房屋，是從前教會(huì)用作收留露宿流浪者的地方。至今其土地產(chǎn)權(quán)屬于澳門特區(qū)政府，而居住于此的居民多數(shù)為行動(dòng)不便的老人，部分為內(nèi)地或菲律賓勞工。其樓梯有116級(jí)，116級(jí)階梯對(duì)于年輕人來說也許不是問題，但對(duì)于老人來說這十分煎熬，如果身體出現(xiàn)任何不適，后果將難以想象。其惡劣的生活環(huán)境也容易滋生細(xì)菌，給居民帶來健康隱患，有居民表示其衛(wèi)生問題需改善，后巷垃圾堆積無人清理，垃圾處理全靠居民。更有居民表示由于沒有空調(diào)造成了生活不便，在炎熱的夏天，空調(diào)成為生活必需品，而在當(dāng)前狀況下居民也很難加裝空調(diào)。電線外露、鐵皮屋頂，無法想象他們?nèi)绾瓮^強(qiáng)烈臺(tái)風(fēng)的侵襲。

在澳門，都市更新是市民最為關(guān)注的城市建設(shè)工程項(xiàng)目，在實(shí)施都市更新計(jì)劃時(shí)，必然存在安置居民居住問題。想要獲得居民的大力支持，必須在舊區(qū)重建改造完工前為舊區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)住所。但由于澳門土地資源匱乏，公屋數(shù)量較少，就連平民村居民生活環(huán)境也暫時(shí)無力改善，又何談都市更新。西方國家的城市更新，主要經(jīng)歷了三個(gè)階段性的演變，即從初期以清理貧民窟為主，演變成中期以商業(yè)性大規(guī)模開發(fā)為主，再到后期發(fā)展為以城市綜合治理為主，在這一過程當(dāng)中城市更新內(nèi)容必定日益豐富，由清理開發(fā)變?yōu)榍謇黹_發(fā)與維修保護(hù)并重。平民村的改造可以有效緩解公屋較少的問題，若此問題得以解決，那么無法提供安置房而阻礙都市更新的問題也能有效解決。

五、結(jié)論與建議

澳門舊區(qū)老化問題嚴(yán)重，尤其是澳門本島，部分樓宇樓齡已經(jīng)超過30年，樓房存在安全隱患，居民靠著自行維修或自費(fèi)維修的方式維持居住環(huán)境，都市更新成為澳門特區(qū)改善居民生活環(huán)境的重要民生工程。盡管澳門居民享有較為完善的城市居民福利體系，但仍然存在著一些問題，而都市更新也刻不容緩。土地資源的缺失與浪費(fèi)嚴(yán)重影響了都市改造更新。

對(duì)舊區(qū)進(jìn)行重建，由于其工程量浩大，無法在短時(shí)間且不影響城市居民生活的情況下進(jìn)行，必須提供大量的安置房安置居民，在不影響居民生活的情況下改善重建，才能得到城市居民與業(yè)權(quán)人的大力支持。目前公屋數(shù)量根本無法為居民提供優(yōu)質(zhì)安置房，這也是澳門舊區(qū)無法重建的原因。而目前的首要任務(wù)是以都市更新為前提，開發(fā)城市中擱置與荒廢的土地，把浪費(fèi)的土地資源用作建設(shè)安置房上，待舊區(qū)重建改造完成后把原先建造的安置房用作公屋。在土地資源緊缺的情況下，必須提高土地資源的有效利用率，以改善居民生活環(huán)境與生活質(zhì)量為前提，將被收回?cái)R置或荒廢的土地用在民生建設(shè)工程上。

作者單位：

澳門城市大學(xué)城市規(guī)劃學(xué)系