黃秋英

摘 要：所謂房地產(chǎn)抵押貸款，即銀行、相關(guān)金融機構(gòu)在得到借款人房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押擔(dān)保的基礎(chǔ)上向其借款的一類抵押貸款方式，一般來講，把房地產(chǎn)當作抵押貸款的貸款方式有三類，分別是個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、其他貸款。整個房地產(chǎn)抵押貸款模式中，所占比重最高的是房地產(chǎn)項目貸款、個人按揭住房貸款以及流動資金貸款。因為對于房地產(chǎn)抵押貸款來講，最終的貸款額度主要是分析抵押物的評估值。因此，科學(xué)合理化的評估抵押房地產(chǎn)價值能夠更好地為銀行信貸資金、房地產(chǎn)抵押貸款提供保障，減少各類不必要風(fēng)險的出現(xiàn)。以此作為基礎(chǔ)，本文就房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的潛在風(fēng)險進行研究，并提出相應(yīng)對策和防范要點。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押貸款;潛在風(fēng)險;提升途徑

中圖分類號：D9 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.13.068

近年來，房地產(chǎn)交易市場蓬勃發(fā)展，我國的房地產(chǎn)金融市場隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸活躍與完善，房地產(chǎn)抵押貸款評估業(yè)務(wù)日益增多。中國房地產(chǎn)業(yè)日漸成熟的發(fā)展，也推動了房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，諸如與房地產(chǎn)密切關(guān)聯(lián)的抵押貸款咨詢業(yè)、評估業(yè)當下的整體發(fā)展速度即是十分迅猛的。此類中介結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)與發(fā)展代表中國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，然而因為中國中介機構(gòu)整體的發(fā)展時間偏晚，且無科學(xué)化的管理機制，所以在發(fā)展中總會出現(xiàn)部分違規(guī)操作問題。若房地產(chǎn)抵押價值偏高，即會導(dǎo)致信貸風(fēng)險爆發(fā)，反之則抵押物的擔(dān)保價值便無法展現(xiàn)?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》當中明確談到：商業(yè)銀行派發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款之前，需首先明確出房地產(chǎn)在抵押方面的價值，以此當作核定貸款額度的參考。由此，評估師是否能夠準確、合理的明確出抵押房地產(chǎn)的相應(yīng)價值，對于后續(xù)風(fēng)險的把控來講十分關(guān)鍵。以最大程度上確保房地產(chǎn)抵押貸款評估行業(yè)的正常運行，我們需要清楚的知道房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的多個方面潛在風(fēng)險，同時也需要此基礎(chǔ)上加強完善管理。

1 房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的主要風(fēng)險

1.1 抵押物風(fēng)險

從抵押物風(fēng)險方面來看，一般涉及價值下跌、權(quán)利瑕疵風(fēng)險以及處置風(fēng)險等內(nèi)容。當下來看，關(guān)于抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險多是下類內(nèi)容：（1）部分區(qū)域內(nèi)，因為土地管理、房產(chǎn)管理兩個部門間是獨立的狀態(tài)，而房地產(chǎn)權(quán)利證書則要求包含土地使用證與房屋所有權(quán)證，此種狀況下政府部門間無法進行有效協(xié)調(diào)，也就造成很多的房屋沒有相應(yīng)的土地使用證。此種狀況下，一些房產(chǎn)管理部門并不會確定土地使用權(quán)性質(zhì)與證件，直接予以抵押登記。因為土地權(quán)利方面具有一定的不確定性，所以銀行使用抵押權(quán)的時候同樣會有風(fēng)險存在;（2）針對集體土地設(shè)立的房屋抵押權(quán)。此種狀況多出現(xiàn)于經(jīng)濟狀況較佳的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部分區(qū)域的自建房貸款。由于國家在集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面有十分明確的規(guī)定，所以銀行處理此類房屋的時候，因為政策方面的限制，也需支付十分高額的成本。

1.2 抵押評估存在風(fēng)險的房地產(chǎn)類型

1.2.1 變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)

關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價需首先進行變現(xiàn)能力分析。關(guān)于抵押估價，房地產(chǎn)估價師需要針對房子的獨立使用性、通用性以及可分割轉(zhuǎn)讓性等各項內(nèi)容展開分析。一般變現(xiàn)能力較差的房地產(chǎn)具有以下特征：（1）通過劃撥模式獲取的土地使用權(quán)，因為變更手續(xù)繁瑣，因此耗費的變現(xiàn)時間也相應(yīng)增長;（2）非居住用房，此類房屋在稅收制度有一定的特殊性，因此快速變現(xiàn)價值和抵押價值間的整體差距是較大的;（3）大型商場，此類房屋在獨立使用性以及分割性方面的性能是較差的;（4）非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標準廠房，此類廠房因位置等各方面原因，導(dǎo)致對應(yīng)的配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)聚集度和道路的通達狀況等均是較差的。針對此類變現(xiàn)能力偏差的抵押房地產(chǎn)，估價師需首先分析其變現(xiàn)能力，之后再確定出對應(yīng)的抵押價值。

1.2.2 實際用途與證載用途不符的房地產(chǎn)

就實際而言，很多抵押房產(chǎn)在證載用途、實際用途方面的匹配度是很差的，一般是下面四類狀況：（1）證載用途是辦公，但是實際用途則是商業(yè);（2）證載用途是廠房，但是實際用途是商業(yè);（3）證載用途是住宅，但是實際用途是商業(yè);（4）證載用途是廠房，但是實際用途是辦公。出現(xiàn)此類狀況的時候均需要評估人員嚴格把控可能出現(xiàn)的風(fēng)險。除此之外，還涉及證載用途是公建，但實際用途是商業(yè)的情況，比如將居委會辦公樓、居民活動中心變更成商業(yè)用房等即是此類狀況。按照國家抵押條款相應(yīng)內(nèi)容，公建用房是無法進行抵押貸款的，所以針對此類狀況評估師必須予以重視，盡可能地維護銀行等相關(guān)金融機構(gòu)的利益。

1.2.3 評估工作人員高估的價值

以市場比較法為主的評估體系造成抵押物出現(xiàn)高估風(fēng)險。

《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等文件中明確：關(guān)于抵押物價值方面的確認，需以房地產(chǎn)在此次交易當中的成交價、評估價為基礎(chǔ)，選取二者間的低者為參考。除此之外，房地產(chǎn)估價師也需最大限度上了解抵押房地產(chǎn)處置時的各類風(fēng)險影響因素，最大程度上確保估價的穩(wěn)定性，同時把各類風(fēng)險標注在估價報告當中。但是就實際來講，針對住宅類房產(chǎn)方面的房地產(chǎn)抵押價值評估，大多使用的是市場比較法，之后依據(jù)權(quán)重進行確定，針對房地產(chǎn)市場后續(xù)可能出現(xiàn)的各類變化并未納入在考慮范圍內(nèi)。此類評估模式得出的抵押物市場價格越高的時候最后所獲取的貸款額度就會相應(yīng)的提升，而一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度波動時，就會導(dǎo)致最終的風(fēng)險過大。

1.2.4 內(nèi)部操作風(fēng)險

信貸人員自身的風(fēng)險意識偏低，對房地產(chǎn)抵押貸款可能出現(xiàn)的風(fēng)險了解度也不高。

（1）無效抵押行為風(fēng)險。首先，以《擔(dān)保法》當中的相應(yīng)規(guī)定來看，諸如學(xué)校、醫(yī)院等具有公益性的事業(yè)單位或社會團體、社會公益設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等（含房地產(chǎn)）不得用作抵押，即便用作抵押性質(zhì)也屬于無效抵押行為。此種狀況下政府當中部分部門將其看作是可抵押的物品并給出承諾，不過我國是法治國家，所以此類抵押行為是無效的，同樣具有很高的法律風(fēng)險。其次，關(guān)于共有財產(chǎn)抵押方面的風(fēng)險。按照《擔(dān)保法解釋》來看，將共有財產(chǎn)抵押的時候，共有人應(yīng)全知曉并同意抵押行為，否則抵押無效。

（2）抵押登記不完備風(fēng)險。首先，銀行方面拖后了抵押手續(xù)的辦理時間、相關(guān)手續(xù)存在問題造成抵押物的懸空、權(quán)利無效。此種狀況下，出現(xiàn)貸款損失需要處置抵押品的時候，銀行的權(quán)利也受不到法律的保護。其次，金融機構(gòu)人員沒有參與到抵押信息的登記、查詢過程中，抑或是借款人續(xù)貸過程中未直接參與抵押查詢工作，由此導(dǎo)致查詢工作出現(xiàn)問題。

2 房地產(chǎn)抵押貸款評估中風(fēng)險防范要點

2.1 重視實地調(diào)查

發(fā)放貸款前，需要針對借款申請人的抵押房地產(chǎn)開展實際調(diào)查，針對其市場變現(xiàn)價格也需予以相應(yīng)的分析與評估，由此保證抵押物的有效性。除此之外，還需研究抵押人房地產(chǎn)處于貸前、貸后的具體租賃狀況，確保協(xié)議的有效性、抵押物處置的安全性。

2.2 合理評估房地產(chǎn)的價格

金融機構(gòu)抵押資產(chǎn)評估中心需加大市場調(diào)查分析力度，優(yōu)化抵押資產(chǎn)價值評估制度，在分析市場規(guī)律的基礎(chǔ)上為房地產(chǎn)價格的變動提供參考;區(qū)域范圍內(nèi)的信貸人員也需在固定時間重檢抵押房地產(chǎn)，多方入手評析抵押物的變現(xiàn)能力與價值，確保貸款的主動權(quán)，除此之外還需盡可能地減少雇傭與實際差距較大的中介機構(gòu)得出的資產(chǎn)評估報告，這樣才能夠?qū)⒐纼r較高的貸款在合適的機會收回，同時在二次評估后再次發(fā)放。

2.3 重視抵押登記手續(xù)的合規(guī)性

處于發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款之前、續(xù)貸時期的時候，信貸人員需直接參與到關(guān)于抵押登記手續(xù)方面的辦理、查詢工作中去，同時保證相關(guān)足額保險、續(xù)保手續(xù)的完整性以及抵押權(quán)利的合法性。

2.4 重視信貸業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)

優(yōu)化信貸人員的實操水平，更改抵押貸款風(fēng)險小、無風(fēng)險的理念，提升其在房地產(chǎn)抵押貸款方面的整體風(fēng)險意識，由此構(gòu)建起相對系統(tǒng)化的風(fēng)險防范意識體系。

2.5 確保抵押合同的有效性

正式簽訂抵押貸款合同之前，信貸人員必須詳細確定關(guān)于抵押房地產(chǎn)方面的各項資料內(nèi)容，尤其需要關(guān)注的就是其中是否有潛在財產(chǎn)共有人等，確保不會因為違反法律的各項規(guī)定內(nèi)容而最終造成所簽訂的貸款合同的無效。

2.6 重視借款人第一還款來源

在抵押貸款正式發(fā)放之前，一方面需分析借款人的第二還款來源（也就是如何來處置所抵押的房產(chǎn)），除此之外還需關(guān)注第一還款來源，也就是關(guān)于借款人財務(wù)、現(xiàn)金流量等內(nèi)容，以此最大程度上掌握關(guān)于借款人生產(chǎn)經(jīng)營、資金合理需求等方面的情況，確保能夠嚴格把控各類風(fēng)險。

3 結(jié)語

總之，在中國經(jīng)濟快速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)抵押貸款評估可能會遭遇很多風(fēng)險，不過此類風(fēng)險均是可把控的。若想很好地把控此些風(fēng)險即需要提升專業(yè)知識的掌握水平，提升職業(yè)道德理念，這樣一來才能夠推動房地產(chǎn)評估行業(yè)整體的持續(xù)化發(fā)展，除此之外，這同時也可以保障我國經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。

參考文獻

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