丹東市城區(qū)住宅用地土地價(jià)格分析研究

【摘要】本文以樓面地價(jià)作為地價(jià)水平的衡量標(biāo)準(zhǔn)，以丹東市城區(qū)2011-2019年土地一級(jí)市場(chǎng)出讓數(shù)據(jù)為樣本，分析住宅用地土地價(jià)格，探討地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的合理性進(jìn)行分析，以期為房地產(chǎn)市場(chǎng)管理提供參考。

【關(guān)鍵詞】土地價(jià)格;住宅用地;房?jī)r(jià)

1、土地出讓制度的變遷

1949-1978年我國(guó)處于在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的“三無(wú)”土地使用時(shí)期。1980年以后的二十年里，開(kāi)始從無(wú)償使用向有償出讓摸索性改革。期間，1986年成立國(guó)家土地管理局，1987年下半年，率先在深圳開(kāi)始試點(diǎn)，規(guī)定使用年限，土地使用者需一次性向政府繳納土地出讓金，掀開(kāi)我國(guó)土地市場(chǎng)化改革新的一頁(yè)。而2002-2004年則是由協(xié)議出讓向招拍掛出讓的過(guò)渡階段，之后則進(jìn)入了土地出讓全面市場(chǎng)化的階段。

丹東市跟隨國(guó)家政策腳步，在1985年成立了地籍管理所，后改革為土地管理局，將國(guó)有土地進(jìn)行統(tǒng)一行政管理，開(kāi)始了近二十年由無(wú)償?shù)接袃數(shù)?、?jīng)營(yíng)性用地以協(xié)議出讓為主的土地出讓制度。2005年全面開(kāi)始實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”出讓?zhuān)岣吡送恋乩寐?，?shí)現(xiàn)了土地資源的市場(chǎng)配置。2010年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕151號(hào)），明確規(guī)定了“不得‘毛地出讓”。同年丹東市也開(kāi)始了從毛地出讓到凈地出讓的摸索和轉(zhuǎn)變。

2、丹東市城區(qū)住宅用地價(jià)格分析

本文結(jié)合中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)中土地交易數(shù)據(jù)、丹東市自然資源局網(wǎng)站公示的基準(zhǔn)地價(jià)以及中國(guó)地價(jià)信息服務(wù)平臺(tái)等信息，對(duì)丹東市城區(qū)近十年的住宅用地供應(yīng)情況、土地價(jià)格等進(jìn)行整理分析。特別說(shuō)明，本文忽略因溢價(jià)所造成個(gè)別地塊樓面價(jià)過(guò)高的問(wèn)題。

2.1 住宅用地供應(yīng)情況

2010-2019年丹東市城區(qū)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目招拍掛出讓310宗，面積856公頃;其中住宅用地129宗，面積706公頃，占總額的42%和82%。

其中2010-2011年供應(yīng)48宗，面積301公頃，這兩年屬于丹東新城區(qū)的擴(kuò)張期，項(xiàng)目多在其范圍內(nèi)，具體供應(yīng)36宗，面積258公頃，占比超85%;2012年供應(yīng)量達(dá)到近年峰值，供應(yīng)24宗，面積146公頃;2013-2019年供應(yīng)57宗，面積258公頃。

2.2 住宅用地土地價(jià)格分析

考慮到2010年到2011年是從毛地出讓到凈地出讓的一個(gè)過(guò)渡期，且是新城區(qū)招商引資項(xiàng)目聚集性落地的擴(kuò)張期，為確保土地價(jià)格的可比性，剔除2010年數(shù)據(jù)以及2011年新城區(qū)數(shù)據(jù);同時(shí)，為保證住宅用地土地價(jià)格的準(zhǔn)確性，剔除商業(yè)比例大于30%（不含）的數(shù)據(jù)。利用不同方法測(cè)算，并統(tǒng)一按照成交數(shù)據(jù)的平均容積率和商業(yè)比例進(jìn)行修正，得出住宅用地的樓面價(jià)格見(jiàn)表1-表3。

通過(guò)對(duì)交易樣點(diǎn)在基準(zhǔn)地價(jià)圖中區(qū)位的觀察，利用成交數(shù)據(jù)和利用基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的結(jié)果基本相符。其中振安區(qū)項(xiàng)目基本位于Ⅱ、Ⅲ級(jí);元寶區(qū)項(xiàng)目除個(gè)別位于Ⅰ、Ⅲ級(jí)，其他多位于Ⅴ級(jí)區(qū)域;振興區(qū)項(xiàng)目多位于Ⅱ級(jí)，其他各級(jí)零散分布;新城區(qū)項(xiàng)目則基本位于Ⅳ級(jí)。

通過(guò)“全國(guó)地價(jià)信息地圖服務(wù)實(shí)時(shí)在線”觀察得出，交易樣點(diǎn)多位于基準(zhǔn)地價(jià)Ⅰ級(jí)和Ⅱ級(jí)區(qū)域，因此價(jià)格偏高。

2.3 地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系分析

2018年之前，丹東市房地產(chǎn)價(jià)格趨于平穩(wěn)并緩慢增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，直至2018年4月，朝鮮勞動(dòng)黨會(huì)議釋放改革開(kāi)放信號(hào)，新城區(qū)房?jī)r(jià)迅猛增長(zhǎng)，從均價(jià)不到4000元/m2漲至6000元/m2、甚至更高，同時(shí)帶動(dòng)老城區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)一步大幅度上漲，由七八千元進(jìn)入了萬(wàn)元時(shí)代。根據(jù)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，丹東2018年4月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅2.0%，領(lǐng)跑70個(gè)大中城市。

房地產(chǎn)價(jià)格由土地價(jià)格、前期開(kāi)發(fā)工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)和稅金構(gòu)成。本文房?jī)r(jià)指新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格。根據(jù)重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)及地價(jià)占房?jī)r(jià)比重研究發(fā)現(xiàn)，除部分一線城市樓王的產(chǎn)生，是由于地價(jià)過(guò)高且比重較大外，整體看來(lái)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重均值為30%，趨于合理。按照2019年丹東老城區(qū)中心地區(qū)地價(jià)均值計(jì)算，地價(jià)僅占房?jī)r(jià)比重的21.2%?？梢缘贸?，丹東市房?jī)r(jià)超出合理范圍，且不應(yīng)將房?jī)r(jià)的上漲歸咎于地價(jià)。

同時(shí)通過(guò)房?jī)r(jià)與工資收入比例和遼寧省經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也可以佐證上述結(jié)論。按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)與工資收入比例在6左右，趨于合理。以80m2房屋為例，按一家兩口平均收入3500元計(jì)算，房?jī)r(jià)均值為6300元/m2;而實(shí)際房?jī)r(jià)則達(dá)到了近萬(wàn)元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018和2019年丹東市GDP約800億元，處于全省第10和12位;而屈居第1、第2位的大連市和沈陽(yáng)市，GDP則達(dá)到了六、七千億元。從兩年省內(nèi)各地2018和2019兩年的房?jī)r(jià)來(lái)看，丹東市房?jī)r(jià)僅次于大連市和沈陽(yáng)市，與瓦房店市基本持平。

3、對(duì)策及建議

堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。毫不動(dòng)搖地貫徹“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，認(rèn)真落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作目標(biāo)，堅(jiān)持落實(shí)《關(guān)于堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有關(guān)工作的通知》等政策要求。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的預(yù)判，多部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治長(zhǎng)效機(jī)制。

積極盤(pán)活二手房市場(chǎng)，合理控制土地供應(yīng)量。建立健全二手房交易市場(chǎng)，鼓勵(lì)二手房交易流通，降低、減免稅收費(fèi)用，有效降低房屋空置率，抑制一手房房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。同時(shí)在制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃和土地出讓計(jì)劃時(shí)，除根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)做出合理預(yù)判外，還要結(jié)合本地區(qū)去庫(kù)存完成情況及去庫(kù)存周期，合理控制土地一級(jí)市場(chǎng)住宅用地供應(yīng)量。

加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和網(wǎng)絡(luò)信息管控。通過(guò)政策解讀和市場(chǎng)信息公開(kāi)，增強(qiáng)政策和市場(chǎng)透明度，正確引導(dǎo)輿論。同時(shí)引導(dǎo)各類(lèi)新聞媒體和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、打擊違法投機(jī)等方面的正面宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)理性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]《丹東市人民政府辦公室關(guān)于堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有關(guān)工作的通知》（丹政發(fā)辦發(fā)〔2018〕26號(hào)）

[2]陳保順.騰沖市土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格間的關(guān)聯(lián)性分析[J].低碳經(jīng)濟(jì)，2020（04）：181-182.

作者簡(jiǎn)介：

劉嬌威（1988.06-），女，漢族，遼寧丹東人，工程師，學(xué)士學(xué)位，研究方向：土地資源管理。