市場(chǎng)加速分化 重點(diǎn)城市熱度不減

蘇志勇

2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情影響下經(jīng)歷了先抑后揚(yáng)的行情，房地產(chǎn)投資和銷售均表現(xiàn)出強(qiáng)勁的韌性。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年1至12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資141443億元，同比增長(zhǎng)7%，其中住宅投資104446億元，同比增長(zhǎng)7.6%。商品房銷售面積176086萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.6%;商品房銷售額173613億元，同比增長(zhǎng)8.7%。

房?jī)r(jià)方面，70個(gè)大中城市中43個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，26個(gè)城市下跌。在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)之下，房?jī)r(jià)總體漲幅平穩(wěn)，投資和投機(jī)需求得到有效抑制，但是在城市群和城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，總體呈現(xiàn)東高西低、南高北低的格局。部分熱點(diǎn)城市供需矛盾突出，新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛引發(fā)樓市“打新潮”頻現(xiàn)。

2021年，在“因城施策”的調(diào)控原則下，解決好大城市住房突出問(wèn)題成為重中之重。年初以上海、深圳為代表的核心城市相繼加碼調(diào)控，將有效遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)，但市場(chǎng)分化的格局會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)，珠三角、長(zhǎng)三角兩大城市群依然是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。

2020年樓市概況：總體表現(xiàn)強(qiáng)勁，市場(chǎng)分化加劇

2020年，百年未遇的疫情“黑天鵝”為全球經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難性的打擊，中國(guó)經(jīng)濟(jì)同樣受到重大影響。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)則表現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性，在經(jīng)歷一季度的短暫下跌之后，二季度開(kāi)始從投資端和銷售端實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇打下重要基礎(chǔ)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1至12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資141443億元，同比增長(zhǎng)7%，其中住宅投資104446億元，同比增長(zhǎng)7.6%。從投資規(guī)模看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占到固定資產(chǎn)投資的27.26%，這一比例比上年提高了3.29個(gè)百分點(diǎn);從投資增速看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比固定資產(chǎn)投資增速高出4.4個(gè)百分點(diǎn)。

商品房銷售方面，2020年商品房銷售面積達(dá)176086萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.6%;商品房銷售額173613億元，同比增長(zhǎng)8.7%。兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)出歷史新高。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資和銷售的區(qū)域分化進(jìn)一步加劇。投資端， 2020年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資74564億元，比上年增長(zhǎng)7.6%，占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的52.72%，比2019年增加0.29個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)投資28802億元，占比20.36%;西部地區(qū)投資32654億元，占比23.09%;東北地區(qū)投資5423億元，占比僅為3.83%。與2015年的數(shù)據(jù)相比較，東北地區(qū)投資占比下降了近兩個(gè)百分點(diǎn)。從數(shù)據(jù)可以看出，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比持續(xù)擴(kuò)大，而中部和東北地區(qū)投資占比顯著下滑，東高西低、南高北低的格局愈發(fā)明顯。

從銷售面積和銷售額數(shù)據(jù)也印證了這一特點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，東部地區(qū)銷售面積71311萬(wàn)平方米，占比40.5%;銷售額95690億元，占比達(dá)55.12%。而東北地區(qū)銷售面積僅為7069萬(wàn)平方米，占比4.01%;銷售額5812億元，占比僅為3.35%。

從各大城市群的表現(xiàn)來(lái)看，長(zhǎng)三角和珠三角兩大城市群是房地產(chǎn)市場(chǎng)最為火熱的區(qū)域，無(wú)論是上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州等一二線城市，還是周邊三四線城市，均表現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。兩大城市群新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅同比明顯擴(kuò)大，其中長(zhǎng)三角累計(jì)漲幅達(dá)到近4年同期最高水平。相比之下，京津冀城市群的表現(xiàn)要遜色很多，北京在投資和銷售端保持相對(duì)穩(wěn)定，環(huán)京區(qū)域受到嚴(yán)格限購(gòu)影響長(zhǎng)期處于“冰凍”狀態(tài);天津盡管祭出落戶等諸多利好政策，依然難以挽回市場(chǎng)頹勢(shì)。中西部地區(qū)市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在成都、武漢、西安等省會(huì)城市，其他三四線城市則乏善可陳。

放開(kāi)落戶帶動(dòng)核心城市需求旺盛

戶籍制度改革作為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)，近年來(lái)有了突破性進(jìn)展。2020年4月，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)了《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，明確提出以深化改革戶籍制度和基本公共服務(wù)提供機(jī)制為路徑，打破阻礙勞動(dòng)力自由流動(dòng)的不合理壁壘，促進(jìn)人力資源優(yōu)化配置。督促城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市全面取消落戶限制。推動(dòng)城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市基本取消重點(diǎn)人群落戶限制。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年末全國(guó)城區(qū)人口超過(guò)100萬(wàn)的城市有91個(gè)，其中大于1000萬(wàn)的6個(gè)，500萬(wàn)～1000萬(wàn)的9個(gè)，300萬(wàn)～500萬(wàn)的13個(gè)，100萬(wàn)～300萬(wàn)的63個(gè)。在這些城市中，超過(guò)半數(shù)位于東部地區(qū)，這也與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)基本吻合。

放開(kāi)落戶限制，為各大城市人才競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)新的契機(jī)。2020年，包括青島、沈陽(yáng)、南京、南昌、昆明、濟(jì)南、南寧、惠州、東莞、上海、珠海、蘇州、福州、青島、無(wú)錫、廣州等眾多城市出臺(tái)了與落戶政策相關(guān)的人才引進(jìn)政策。例如福州，從2021年全面放開(kāi)落戶限制，實(shí)現(xiàn)落戶“零門(mén)檻”;上海規(guī)定五大類人才直接落戶;珠海可申請(qǐng)先落戶后就業(yè);蘇州租房即可落戶。截至目前，實(shí)施“零門(mén)檻”落戶的省會(huì)城市包括石家莊、濟(jì)南、南昌、昆明和福州;實(shí)施租房可直接落戶的城市包括張家口、濟(jì)南、惠州、秦皇島、南寧、聊城、南通、廊坊、南昌、營(yíng)口、岳陽(yáng)、福州、贛州等。

2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策并未因疫情打亂節(jié)奏，但是一些城市將人才政策與購(gòu)房條款掛鉤，變相放松調(diào)控，很大程度上刺激了消費(fèi)需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2020年一季度，就有超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了各類人才政策。而此前的2019年，全國(guó)已有超過(guò)170個(gè)城市發(fā)布了不同力度的人才政策。這些人才政策除了放松落戶條件外，購(gòu)房、租房等方面的優(yōu)惠是重要砝碼。

放開(kāi)落戶限制，推動(dòng)了城市間的人口流動(dòng)。而資源、產(chǎn)業(yè)、營(yíng)商環(huán)境等因素的巨大差異，造成人口加速向核心城市聚集，并帶動(dòng)樓市需求和房?jī)r(jià)上漲，由此形成房地產(chǎn)市場(chǎng)加速分化的格局。以杭州為例，2015年至2019年，杭州新增人口連年上漲，分別為12.6萬(wàn)、17萬(wàn)、28萬(wàn)、33.8萬(wàn)和55.4萬(wàn)。到2019年末，杭州常住人口成功突破千萬(wàn)。

長(zhǎng)三角除了上海、南京、杭州等傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)一二線城市外，還包含了寧波、無(wú)錫、金華、南通等強(qiáng)三線城市，其經(jīng)濟(jì)承載力和人口吸納能力強(qiáng)勁，且城市間交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，初步形成了一體化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著人才引進(jìn)政策的推進(jìn)，居民向周邊強(qiáng)三線城市的流動(dòng)增強(qiáng)，帶動(dòng)周邊的住房需求順勢(shì)提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱。珠三角與長(zhǎng)三角相類似，廣州、深圳兩大一線城市的外溢需求對(duì)惠州、東莞、湛江等市場(chǎng)形成了重要支撐。相比之下，京津冀區(qū)域北京的人口和產(chǎn)業(yè)的外溢并未給河北、天津的樓市帶來(lái)太多的利好，在嚴(yán)格的限購(gòu)政策下，環(huán)京區(qū)域樓市基本處于“冰凍”狀態(tài)，京津冀三地并未形成一體化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。東北區(qū)域因傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)沒(méi)落，經(jīng)濟(jì)缺乏有效的產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致人口持續(xù)流出，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)連年下滑，成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最冷的區(qū)域。

一二手房?jī)r(jià)格倒掛引發(fā)樓市“打新潮”

2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂“一半是海水，一半是火焰”，有的城市量?jī)r(jià)齊跌，有的城市則是一房難求。

3月中下旬疫情剛剛有所好轉(zhuǎn)，深圳、東莞、杭州等地就率先發(fā)力，接連出現(xiàn)“秒光盤(pán)”。進(jìn)入5、6月份，這一勢(shì)頭愈演愈烈，深圳金融街華發(fā)融御華府開(kāi)盤(pán)售罄，中簽率僅為4.37%;華強(qiáng)城（3期）中簽率10.7%;中海寰宇時(shí)代開(kāi)盤(pán)“秒光”，中簽率33.3%……

供需失衡和一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛導(dǎo)致早已銷聲匿跡的“茶水費(fèi)”“排卡費(fèi)”重出江湖，有的項(xiàng)目甚至高達(dá)數(shù)十萬(wàn)元。這一亂象引起了監(jiān)管層的注意，并直接導(dǎo)致了深圳、東莞等城市的調(diào)控升級(jí)。

然而號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策并未從根本上解決問(wèn)題，9月份深圳的萬(wàn)象府開(kāi)盤(pán)秒光、石龍茶山的TOD項(xiàng)目、旗云壹號(hào)等多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)秒光。為了遏制樓市“打新”，萬(wàn)科旗下新盤(pán)緊急調(diào)整銷售方案，將打新客戶名單交政府核查。

2021年新年伊始，以上海、深圳、杭州等城市為代表的熱點(diǎn)城市再次掀起“打新”熱潮，引發(fā)樓市新一輪調(diào)控升級(jí)，住建部副部長(zhǎng)倪虹親赴這些城市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。

樓市“打新”一方面源于熱點(diǎn)城市住房供需矛盾突出，另一方面，對(duì)新樓盤(pán)的限價(jià)導(dǎo)致新盤(pán)與二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛， “買(mǎi)到即賺到”的心理驅(qū)使購(gòu)房者產(chǎn)生投機(jī)心理。中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳二手房?jī)r(jià)格達(dá)到8.8萬(wàn)元/平方米，而新房?jī)r(jià)格僅為6.15萬(wàn)元，兩者價(jià)差達(dá)到2.65萬(wàn)元。而2020年深圳二手房?jī)r(jià)格漲幅高達(dá)34.25%，東莞二手房?jī)r(jià)格漲幅更是高達(dá)47.11%。

2021年市場(chǎng)展望：聚焦核心熱點(diǎn)城市

從2020年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議可以看出，2021年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)是解決好大城市住房突出問(wèn)題。這一問(wèn)題產(chǎn)生的根源在于大量人口向大城市聚集導(dǎo)致住房供需矛盾突出。國(guó)家信息中心信息化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展部近日刊文指出，房?jī)r(jià)過(guò)高、租房困難、市場(chǎng)混亂成為制約大城市住房領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的重要因素。從人口流動(dòng)類型上看，91個(gè)大城市中有54個(gè)城市都屬于人口凈流入類型，特別是城區(qū)常住人口在300萬(wàn)以上的28個(gè)城市中，僅有2個(gè)城市為人口流出型，其余26個(gè)城市都屬于典型的人口凈流入型，住房問(wèn)題也最為突出，這將是2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要關(guān)注點(diǎn)。

從年初深圳、上海、杭州不斷加碼調(diào)控的舉動(dòng)來(lái)看，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度會(huì)比2020年更大。2020年出臺(tái)的房企融資監(jiān)管“三道紅線”和銀行信貸五檔分類管控將在2021年開(kāi)始顯效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售增速較2020年將有所放緩。

房?jī)r(jià)方面，鑒于人口的持續(xù)流入，重點(diǎn)一二線城市供需矛盾短時(shí)間內(nèi)難以根本解決。但是保障房和租賃住房供應(yīng)增加一定程度上會(huì)緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。非核心城市由于供應(yīng)過(guò)剩和需求飽和，房?jī)r(jià)存在持續(xù)下跌風(fēng)險(xiǎn)。特別是今年春節(jié)因疫情原因返鄉(xiāng)受阻，返鄉(xiāng)置業(yè)需求會(huì)受到一定影響。（文章來(lái)源：中房智庫(kù)）