煙臺(tái)市區(qū)商品房購銷情況分析

吳妹玲 安普翠

[摘 要]煙臺(tái)作為三線城市，房地產(chǎn)的起點(diǎn)較低，但在全國形勢的帶動(dòng)下，加上臨海的地理位置優(yōu)勢，近幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。特別是2019年穩(wěn)定預(yù)期政策持續(xù)發(fā)力，中央堅(jiān)持房住不炒定位，不得將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，各部門嚴(yán)格落實(shí)中央要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，房地產(chǎn)市場整體熱度緩解。商品房市場供求形勢趨于均衡，消費(fèi)者的購房心態(tài)更加理性，對住房產(chǎn)品要求越來越高，促使產(chǎn)品更加多元化和精細(xì)化。

[關(guān)鍵詞]煙臺(tái);商品房;房地產(chǎn)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.33.123

煙臺(tái)是山東省地級市，環(huán)渤海地區(qū)重要的港口城市、國家歷史文化名城、聯(lián)合國人居獎(jiǎng)、國家適合養(yǎng)老的城市;煙臺(tái)市區(qū)包括芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)煙臺(tái)市六區(qū)，不含其余縣、市。商品房主要包括商品住宅、公寓、商辦市場。商品房不管是對于個(gè)人居住、投資還是經(jīng)濟(jì)實(shí)體作為投資方式，已經(jīng)成為國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控和宏觀政策調(diào)控的重點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展對改善人民群眾的居住條件有很大的作用，能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加地方政府的財(cái)政收入，但是，當(dāng)前正在繁榮發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)也存在著諸多問題，并成為社會(huì)群眾關(guān)心的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)，如何讓高房價(jià)、保需求協(xié)調(diào)發(fā)展，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)正向發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，成為政府宏觀調(diào)控的一大重點(diǎn)，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合理回歸。

1 政府基本格調(diào)

堅(jiān)持中央“房住不炒、因城施策”主基調(diào)不變，調(diào)控力度不放松，支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。按照最新出臺(tái)的《山東省建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（2019年版）》，煙臺(tái)2019年1月10日執(zhí)行新的用地控制標(biāo)準(zhǔn)。同2005版老標(biāo)準(zhǔn)比較，新標(biāo)準(zhǔn)將對利用較粗放的工業(yè)用地嚴(yán)控，而對教育、醫(yī)療等公益類設(shè)施適度放寬指標(biāo)，新增物流園、養(yǎng)老設(shè)施等行業(yè)的用地標(biāo)準(zhǔn)。執(zhí)行新上項(xiàng)目執(zhí)行新用地標(biāo)準(zhǔn)，教育醫(yī)療用地放寬。

新政策的落實(shí)主要體現(xiàn)在以下三方面：從供地計(jì)劃看，土地供應(yīng)主要集中在芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)等區(qū)域，受市場趨穩(wěn)及融資壓力加大的雙重影響，房企未來拿地趨于理性，優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減。萊山區(qū)、芝罘區(qū)等中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供地量相對較大，樓板價(jià)也一路攀升。從未來上市項(xiàng)目看，新增項(xiàng)目較多，市場存量加大，品牌、物業(yè)、產(chǎn)品、性價(jià)比等成為未來市場競爭的關(guān)鍵因素，市場競爭更加激烈。從用地控制標(biāo)準(zhǔn)看，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)入及土地審批、供應(yīng)、供后監(jiān)管的重要依據(jù)，具有強(qiáng)制效力。新標(biāo)準(zhǔn)對工業(yè)用地有所收緊，對教育、醫(yī)療等公益用地則適度放寬。對幼兒園、普通中小學(xué)，生均用地都有所提高，容積率上限也從原來的0.6調(diào)整為0.65。新標(biāo)準(zhǔn)還新增了特殊教育學(xué)校、中等職業(yè)學(xué)校等建設(shè)用地指標(biāo)要求。

2 煙臺(tái)市商品房市場供求形勢分析

眾所周知，商品的供給與需求數(shù)量直接影響商品的價(jià)格，房地產(chǎn)市場也遵循該規(guī)律。

從圖2可以看出，自2013—2019年七年時(shí)間里，只有2016年和2017年供小于求，其余年份均為供大于求，說明市場存量仍然存在;伴隨需求量的增加，自2016年開始煙臺(tái)市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格開始大幅上漲，商品住宅成交均價(jià)萊山區(qū)處于首高位。

2019年煙臺(tái)市區(qū)商品住宅房成交446萬m2，同比下降26%，成交均價(jià)10880元/m2，價(jià)格同比增幅收窄，市場維持穩(wěn)定，成交主要集中在牟平區(qū)、開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū);公寓成交27萬m2，同比上漲22%，成交均價(jià)8560元/m2;商辦市場成交29萬m2，同比上漲0.3%，成交均價(jià)14310元/m2，市場表現(xiàn)較好，供小于求，成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，牟平區(qū)為成交熱點(diǎn)區(qū)域;辦公成交17萬m2，同比上漲32%，成交均價(jià)10059元/m2。

2019年供應(yīng)主要集中在牟平區(qū)、開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)，占全市供應(yīng)總量66%;成交主要集中在牟平區(qū)、開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)，占全市成交總量64%;萊山區(qū)成交均價(jià)最高，為13881元/m2。

3 成交結(jié)構(gòu)分析

從業(yè)態(tài)看，2019年高層推盤次數(shù)最多，其次為小高層、中高層產(chǎn)品，洋房推盤次數(shù)少但整體去化率較高。

2019年牟平區(qū)開盤、加推次數(shù)以及套數(shù)位居六區(qū)之首，開發(fā)區(qū)和萊山區(qū)整體去化率較高;隨著市場入駐品牌房企越來越多、可選擇面越來越廣，客戶購房心態(tài)更加理性，對住房產(chǎn)品要求越來越高，促使產(chǎn)品更加多元化和精細(xì)化。

2019年成交主力面積段90m2～120m2，以三房產(chǎn)品為主;主力去化單價(jià)段8000～10000元/m2;主力總價(jià)段90～110萬;說明中央房住不炒政策已經(jīng)起效，剛需和剛改產(chǎn)品占市場主力，住房回歸居住屬性，房地產(chǎn)投資變得理性。

山東自貿(mào)區(qū)煙臺(tái)片區(qū)將打造成為中韓貿(mào)易和投資合作先行區(qū)、海洋智能制造基地、國家科技成果和國際技術(shù)轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化示范區(qū)，受該政策影響，煙臺(tái)市區(qū)近三年引進(jìn)大批量高學(xué)歷高、高技能、高薪資人才，所以近三年煙臺(tái)公寓市場表現(xiàn)良好，2019年供應(yīng)面積19萬m2，成交面積27萬m2，市場表現(xiàn)供小于求，成交均價(jià)為8560元/m2，同比上漲14%。

煙臺(tái)商業(yè)市場表現(xiàn)供大于求，2019年供應(yīng)面積35萬m2，成交面積29萬m2，同比上漲0.3%，成交均價(jià)為14310元/m2，同比上漲10%;但從圖3.4可以看出，去庫存能力顯著，供需逐漸趨于平衡。

4 未來預(yù)期

從總體來看，市場整體供大于求，去化壓力增大，加之多項(xiàng)目即將入市，未來市場競爭將更加激烈，但是結(jié)構(gòu)性多元化趨勢加劇——洋房、小高層成剛需、剛改首選，配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美區(qū)域受到熱捧。這些都說明房地產(chǎn)投資已趨于理性，改善居住條件成為首要考慮因素。

未來仍將以維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定為主，健全房地產(chǎn)市場的監(jiān)管體制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，未來市場將以品牌房企獨(dú)立開發(fā)或合作開發(fā)為主，品牌房企保持較高進(jìn)駐熱情，市場占有率越來越高。在政府穩(wěn)健政策下把要鼓勵(lì)居民自住需求作為重點(diǎn)，確保房屋發(fā)揮其居住屬性，優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、注重與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

未來潛在上市品牌項(xiàng)目，主要分布在芝罘區(qū)、高新區(qū)、萊山區(qū)，區(qū)域相對集中，加之2019年面世的品牌房企項(xiàng)目，2020年潛在供貨量較大，市場競爭較為激烈。

參考文獻(xiàn)：

[1]張超，金明哲.中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀及思考[J].中外企業(yè)家，2013（22）：52-54.

[2]萬遠(yuǎn).淺論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題及對策[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（33）：39-44.

[3]于琳方，徐長玉.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問題與對策建議[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2013（7）.

[4]孟慶斌，榮晨.宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價(jià)格的長短期影響[J].統(tǒng)計(jì)研究，2014，31（6）：25-32.

[5]牛勇平.房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制及調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[N].井岡山大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2016，37（2）：62-68.

[作者簡介]吳妹玲（1980—），女，山東人，副教授，青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)政策及經(jīng)濟(jì)管理;安普翠（1990—），女，山東人，講師，遼寧師范大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，研究方向：產(chǎn)業(yè)政策與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理研究。