農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化的影響因素及政策啟示

冉珈瑄　李星宏　尹奇

摘要：農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化是關(guān)系我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)村土地改革的重大問(wèn)題。文章擬將農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源化為未承擔(dān)“自住”功能的農(nóng)村宅基地，通過(guò)搜集渝西地區(qū)643戶實(shí)證數(shù)據(jù)，利用logistic模型，從農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源的供求雙方對(duì)其市場(chǎng)化的影響因素進(jìn)行分析。研究結(jié)果表明，農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化現(xiàn)處于萌芽狀態(tài)，供給方和需求方對(duì)閑置房產(chǎn)享有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值認(rèn)識(shí)清晰，但相關(guān)的法律政策尚未成熟，需要政府協(xié)同相關(guān)機(jī)構(gòu)加以有效的開(kāi)發(fā)和管理。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源;需求;供給;logistic模型

一、引言

隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的推進(jìn)，中國(guó)農(nóng)村逐漸趨向“空心化”和“外流化”，傳統(tǒng)村落中出現(xiàn)大量的房屋閑置，不僅如此，新農(nóng)村建設(shè)的一些不恰當(dāng)?shù)膶?dǎo)向也引起了部分農(nóng)民新區(qū)發(fā)生了閑置。在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，部分農(nóng)民也具有通過(guò)農(nóng)村資產(chǎn)獲得財(cái)產(chǎn)收益的愿望。與此同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民對(duì)于高品質(zhì)生活的追求引起了“鄉(xiāng)村熱”潮流，具有在農(nóng)村置房來(lái)滿足鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)老等需求的意愿。為促進(jìn)農(nóng)村閑置房屋資源的優(yōu)化配置。2018年，中央一號(hào)文件提出，完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。這為引導(dǎo)農(nóng)村宅基地資源的合理配置提供了強(qiáng)有力的政策支撐。在“三權(quán)分置”背景下，研究農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源的市場(chǎng)化的影響因素，不僅能夠?yàn)橹袊?guó)土地產(chǎn)權(quán)制度的改革和完善提供有益借鑒，而且能為政府管理部門(mén)、農(nóng)村集體、農(nóng)戶及其他利益相關(guān)者提供指導(dǎo)、管理和參與農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化的決策參考。

從學(xué)術(shù)界對(duì)于土地改革這一問(wèn)題的研究文獻(xiàn)來(lái)看，研究對(duì)象大多集中于農(nóng)地和宅基地等，暫未明確提出“農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化”這一概念，本文擬定義農(nóng)村閑置房產(chǎn)為未承擔(dān)“自住”功能的農(nóng)村宅基地?；诖诉M(jìn)一步探討其市場(chǎng)化的影響因素。

對(duì)于宅基地或是農(nóng)地流轉(zhuǎn)的影響因素，國(guó)內(nèi)已有大量的文獻(xiàn)，眾多學(xué)者對(duì)此展開(kāi)深入研究。究竟什么因素顯著影響了土地流轉(zhuǎn)意愿？歸結(jié)起來(lái)可分為以下三類：其一是個(gè)體特征，從洪名勇等研究中可以看出，個(gè)體特征中的年齡、文化程度、性別、教育程度、婚姻狀況均會(huì)對(duì)土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響，但是影響的作用及大小需要結(jié)合具體環(huán)境進(jìn)一步討論;其二是家庭特征，具體研究?jī)?nèi)容主要集中在家庭人口數(shù)量、家庭農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力數(shù)量、家庭收入、家庭土地面積等;其三為外界條件因素，根據(jù)薛鳳蕊等人的研究可以發(fā)現(xiàn)主要涉及的內(nèi)容為農(nóng)戶對(duì)于土地流轉(zhuǎn)政策的認(rèn)知情況、土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范性、養(yǎng)老保障等一系列外部因素。但由于研究的對(duì)象和方法差異，導(dǎo)致部分影響因素會(huì)在不同環(huán)境下顯示出不同的效度和信度，因此在研究過(guò)程中，需根據(jù)實(shí)際情況對(duì)影響因素進(jìn)行甄別和篩選，最終得出有效的研究結(jié)論。

二、理論分析

本文基于“有限理性經(jīng)濟(jì)人”假說(shuō)和生產(chǎn)者行為理論與消費(fèi)者行為理論，對(duì)農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化的影響機(jī)制做出論證。就研究視角而言，以“市場(chǎng)化”為切入點(diǎn)，將農(nóng)村閑置房產(chǎn)的供求雙方分別視為“農(nóng)戶”和“城市居民”，兩者的決策行為均會(huì)遵循理性原則，均會(huì)按照利益最大化原則作出帕累托改進(jìn)的決策。

對(duì)于農(nóng)戶來(lái)說(shuō)，本著“利益最大化”的目標(biāo)，如果出現(xiàn)房屋閑置，則希望通過(guò)出售或者出租的方式來(lái)增加財(cái)產(chǎn)性收入。此外，對(duì)于我國(guó)大多數(shù)的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，房屋和土地是他們的主要財(cái)產(chǎn)，然而我國(guó)對(duì)于“三權(quán)分置”的土地改革仍處于探索階段，導(dǎo)致部分閑置房屋的流轉(zhuǎn)缺乏完善的法律保障，農(nóng)民失去了重要的融資手段;從作為“需求者”的城市居民來(lái)看，他們將從“效用最大化”出發(fā)，因?yàn)轲B(yǎng)老、鄉(xiāng)村旅游等因素萌生在農(nóng)村購(gòu)房的需求，由此作為“拉力”推動(dòng)農(nóng)村閑置房產(chǎn)的市場(chǎng)化。

三、數(shù)據(jù)來(lái)源、變量說(shuō)明和估計(jì)結(jié)果分析

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源

為深入了解渝東地區(qū)的農(nóng)村閑置房屋情況，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和地理位置選取了奉節(jié)縣、巫山縣、云陽(yáng)縣、巫溪縣和忠縣，共收集了重慶市5縣16個(gè)村莊的調(diào)查問(wèn)卷。共發(fā)放問(wèn)卷700份，針對(duì)農(nóng)戶和城市居民的各350份，最終有效回收農(nóng)戶類問(wèn)卷332份，城市居民類問(wèn)卷311份，問(wèn)卷回收率達(dá)91.86%。通過(guò)實(shí)證分析和理論論證相結(jié)合的辦法，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合處理。

（二）變量說(shuō)明

本文針對(duì)農(nóng)戶和城市居民分別選取了332個(gè)和311個(gè)樣本量，農(nóng)戶和城市居民兩者在對(duì)改革認(rèn)知都偏向積極。主要變量的描述性統(tǒng)計(jì)特征見(jiàn)表1和表2。

（三）估計(jì)結(jié)果分析

本文對(duì)納入模型的自變量進(jìn)行相關(guān)性分析，進(jìn)一步驗(yàn)證各自變量之間是否存在多重共線性。利用方差膨脹因子（VIF）和容忍度（TOL）進(jìn)行檢驗(yàn)的結(jié)果表明，農(nóng)戶類各自變量的平均方差膨脹因子（VIF）為1.36，其中自變量中VIF最大值為1.78，對(duì)應(yīng)的TOL值最小達(dá)到0.56，城市居民類各自變量的平均方差膨脹因子（VIF）為1.28，其中自變量中VIF最大值為1.79，對(duì)應(yīng)的TOL值最小達(dá)到0.56。因此，可以判斷該模型中多重共線性問(wèn)題并不嚴(yán)重，模型相對(duì)穩(wěn)健。

四、計(jì)量模型

根據(jù)農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源的供需兩個(gè)角度，構(gòu)建Logistic模型分別探究農(nóng)戶和城市居民參與農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化的影響因素。被解釋變量分為農(nóng)戶和城市居民是否愿意參與農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化兩種情況，因?yàn)榫请x散型變量，無(wú)法直接采用一般線性模型估計(jì)，故建立Logistic模型對(duì)農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。

式中：P為被解釋變量Y相應(yīng)取值的水平概率，a為常數(shù)項(xiàng)，b為影響因素的回歸系數(shù)，X為解釋變量。對(duì)于農(nóng)戶而言，X1 表示農(nóng)戶個(gè)體及家庭特征、X2 表示農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源的概況、X3表示農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源的市場(chǎng)環(huán)境、X4表示農(nóng)戶的改革認(rèn)知;對(duì)于城市居民而言，X1表示城市居民的個(gè)人及家庭特征、X2表示城市居民的預(yù)期置房需求、X3表示城市居民對(duì)農(nóng)村閑置房產(chǎn)的改革認(rèn)知，ε為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)，i、j、k、l分別為影響因素的編號(hào)。利用stata14.0軟件對(duì)模型進(jìn)行估計(jì)?；谵r(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化影響因素回歸結(jié)果見(jiàn)表3和表4。

五、結(jié)果與分析

（一）農(nóng)戶參與農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化的影響因素分析

1. 基于農(nóng)戶個(gè)體及家庭的特征分析。對(duì)于農(nóng)村中的中老年人來(lái)說(shuō)，雖然對(duì)新興事物的接納能力較低，但是卻深受“鄰里效應(yīng)”的影響，由于私下房屋交易現(xiàn)象的存在，他們也會(huì)嘗試將閑置房屋進(jìn)行交易獲得收入，以此促進(jìn)家庭經(jīng)濟(jì)能力的提高;如若是未婚的農(nóng)戶，大多是屬于青壯年，因?yàn)槟贻p力壯，更多的會(huì)受到“務(wù)工潮”的吸引，會(huì)選擇直接進(jìn)城務(wù)工;受教育程度越高的農(nóng)戶，能夠更加熟悉理解政策，但現(xiàn)下農(nóng)村閑置房產(chǎn)市場(chǎng)化的政策和法規(guī)還不完善，普通農(nóng)戶抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，不會(huì)輕易進(jìn)行房屋交易;以務(wù)農(nóng)為生的農(nóng)戶，對(duì)土地和房屋的依賴性會(huì)更高，所以將其流轉(zhuǎn)或買(mǎi)賣(mài)的意愿不大;家庭年收入越高的農(nóng)戶家庭可能會(huì)具有更高的理財(cái)意識(shí)，將閑置房屋進(jìn)行市場(chǎng)交易，對(duì)家庭資產(chǎn)進(jìn)行合理配置。

2. 農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源現(xiàn)狀特征分析。農(nóng)戶自有閑置房房屋面積越大，參與市場(chǎng)化的意愿越強(qiáng)烈。大面積房屋相較于小面積房屋而言具有更好的居住性和經(jīng)濟(jì)收益，并且如果是采用租賃的方式進(jìn)行市場(chǎng)化交易，那么可以部分租賃，部分自住，從而閑置房屋的利用率將大幅度上升，因此擁有大面積閑置房屋的農(nóng)戶會(huì)更愿意參與市場(chǎng)化交易。而閑置房屋的地理位置、結(jié)構(gòu)和新舊程度卻不顯著，農(nóng)戶主要著眼于閑置房屋的收益性，對(duì)于功能性的關(guān)注較少。

3. 市場(chǎng)環(huán)境分析。在農(nóng)村，農(nóng)戶普遍存在文化水平不高，但“鄰里效應(yīng)”明顯的現(xiàn)象。農(nóng)村中靠血緣關(guān)系和地緣關(guān)系鏈接的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)會(huì)影響農(nóng)戶決策，當(dāng)本村出現(xiàn)過(guò)房屋私下交易的行為時(shí)，農(nóng)戶便會(huì)有案例參考和行為效仿。

4. 改革認(rèn)知分析。根據(jù)調(diào)查，農(nóng)戶對(duì)于閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)的前景大多是正向的看法，農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化的前景預(yù)測(cè)對(duì)因變量影響顯著性P=0.000<0.01，表現(xiàn)為十分顯著?？梢?jiàn)，農(nóng)戶對(duì)于農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化的意愿與憧憬是相對(duì)應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)加快法律制定和制度建設(shè)早日現(xiàn)實(shí)農(nóng)戶的這一愿景。

（二）城市居民參與農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化的影響因素分析

1. 基于城市居民個(gè)體及家庭特征的分析。城市居民婚姻狀況如果是已婚，家庭經(jīng)濟(jì)能力會(huì)更強(qiáng)，同時(shí)由于雙方父母有養(yǎng)老的需求，可能會(huì)更愿意在農(nóng)村置房。而性別、年齡、職業(yè)和受教育程度不顯著。性別由于無(wú)研究做理論支撐，暫不討論，年齡是因?yàn)槌鞘芯用竦挠^念較為多元化，而且大多數(shù)的城市居民在養(yǎng)老、旅游等方面還是會(huì)選擇養(yǎng)老院和著名旅游景點(diǎn)，很少有到農(nóng)村的需求。城市居民對(duì)政策和法規(guī)的了解程度更透徹，如若進(jìn)行農(nóng)村房屋的交易行為，可能不會(huì)受到完善的法律保障，容易引起糾紛。

2. 基于城市居民的預(yù)期置房需求分析。房屋的最基本使用價(jià)值功能即是居住，其他條件相同情況下，水電信號(hào)等房屋基礎(chǔ)設(shè)施功能齊全的閑置房產(chǎn)資源相對(duì)于未裝修的毛坯來(lái)說(shuō)更有市場(chǎng)，因此，較好的房屋基礎(chǔ)設(shè)施和交通環(huán)境對(duì)他們來(lái)說(shuō)更為重要。

3. 改革認(rèn)知變量。從管理認(rèn)知和前景預(yù)測(cè)角度的認(rèn)知變量：農(nóng)村閑置房產(chǎn)未來(lái)前景預(yù)測(cè)來(lái)看，城市居民的未來(lái)前景預(yù)測(cè)無(wú)疑具有顯著性影響，從另一個(gè)角度看，前景預(yù)測(cè)體現(xiàn)了一個(gè)城市居民對(duì)于農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源的態(tài)度，是需求產(chǎn)生的重要組成部分。

六、政策啟示

（一）加強(qiáng)農(nóng)村閑置房產(chǎn)相關(guān)法律和政策宣傳，提高利益相關(guān)者的法律意識(shí)

基層政府要主動(dòng)積極的做好宅基地“三權(quán)分置”的新政策解讀，消除農(nóng)戶參與閑置房屋市場(chǎng)交易的顧慮，同時(shí)引導(dǎo)農(nóng)戶明確“產(chǎn)權(quán)”概念，嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”，確保閑置房屋的使用權(quán)合理合法的劃分到每一戶并發(fā)放“房地一體”的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

（二）規(guī)范農(nóng)村閑置房屋交易市場(chǎng)，制定科學(xué)合理制度，保障合法權(quán)益

農(nóng)村存在私下交易的現(xiàn)象，在“三權(quán)分置”的改革下，部分交易已屬合法行為，但交易過(guò)程的規(guī)范性還需要通過(guò)政府公信力來(lái)進(jìn)一步提升，同時(shí)后續(xù)權(quán)益或糾紛也需要專業(yè)的工作人員來(lái)加以調(diào)節(jié)。

（三）促進(jìn)農(nóng)村閑置房屋的改造，結(jié)合產(chǎn)業(yè)振興發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)、鄉(xiāng)村旅游等特色產(chǎn)業(yè)

部分城市居民屬于從農(nóng)村走出去的工薪階層，對(duì)于農(nóng)村仍然具有“鄉(xiāng)土情結(jié)”，為滿足父母的養(yǎng)老需求，會(huì)產(chǎn)生在農(nóng)村置房的意愿;同時(shí)，部分閑置房屋可改造為民宿，吸引城市居民消費(fèi)，帶動(dòng)鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展。

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*基金項(xiàng)目：教育部人文社科項(xiàng)目 “農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化的動(dòng)力、機(jī)制與路徑”（17YJA630124）;四川農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院科研興趣培養(yǎng)計(jì)劃項(xiàng)目“農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源市場(chǎng)化的動(dòng)力、機(jī)制與路徑”（2019417）。

（作者單位：四川農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院。 尹奇為通訊作者）