房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)成本控制問題研究

潘慧林

【摘 要】文章主要論述了建設(shè)單位在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的現(xiàn)場(chǎng)成本控制問題，分析應(yīng)注意控制的分部工程及其他容易產(chǎn)生無效成本的地方，采取有效措施進(jìn)行管控，達(dá)到節(jié)約工程成本、規(guī)避工程風(fēng)險(xiǎn)的目的。

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)場(chǎng)管理；節(jié)約；成本控制

1.控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)成本的重要意義

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈及國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)政策的強(qiáng)烈措施，房?jī)r(jià)已沒有可能在短期內(nèi)繼續(xù)大幅上升，導(dǎo)致一批實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)公司倒閉，在大浪淘沙的現(xiàn)代化資本競(jìng)爭(zhēng)中，如何才能勝出，是值得房地產(chǎn)開發(fā)公司深思的。房地產(chǎn)開發(fā)公司從拿地到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，要繳納地價(jià)款、建安成本及各種稅費(fèi)，有些項(xiàng)目是不可缺少的，屬于無法進(jìn)行成本控制的。按照價(jià)值工程的理論，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，最能節(jié)省工程成本，但是規(guī)劃設(shè)計(jì)以后的工程成本，就轉(zhuǎn)移到現(xiàn)場(chǎng)管理方面。現(xiàn)場(chǎng)管理得當(dāng)，能節(jié)省數(shù)百萬甚至數(shù)千萬的工程成本，可見控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)成本的意義之重大。

2.控制工程容易失控的方面

2.1地質(zhì)勘察

在項(xiàng)目開發(fā)前，一般由建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)院出具《巖土工程勘察任務(wù)書》，任務(wù)書明確要求初勘和詳勘的布置和鉆探深度等。由于地質(zhì)的復(fù)雜性，一般的巖土勘探公司也無法非常準(zhǔn)確的判斷土層情況，只能從實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)結(jié)合經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推斷。勘察報(bào)告由勘探單位出具后，由于沒有專業(yè)的機(jī)構(gòu)來審查，巖土報(bào)告的可靠性和準(zhǔn)確性大打折扣，巖土工程師為了確保地基不出問題，隨意擴(kuò)大不良土質(zhì)范圍線的事情也是有發(fā)生的，導(dǎo)致設(shè)計(jì)院在基礎(chǔ)選型及軟基礎(chǔ)處理方面判斷失誤，建設(shè)單位為此付出沉重的代價(jià)。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司的低層住宅項(xiàng)目，為節(jié)省數(shù)萬元的工程勘察費(fèi)用，減少布孔數(shù)量，導(dǎo)致勘察報(bào)告的可靠性降低，設(shè)計(jì)院采用筏板基礎(chǔ)，后來開挖后發(fā)現(xiàn)未布孔的地方存在大量軟弱土層，設(shè)計(jì)院重新采用樁基礎(chǔ)，建設(shè)單位在土方開挖方面產(chǎn)生了無效成本，同時(shí)浪費(fèi)了工期。有經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，房地產(chǎn)開發(fā)公司重新委托勘探單位補(bǔ)勘探，部分之前顯示為淤泥區(qū)的樓棟被排除，從樁基礎(chǔ)變更為天然基礎(chǔ)，節(jié)約了數(shù)十萬元工程成本。可見，巖土工程勘察報(bào)告的重要性必須給予充分重視，在報(bào)告出具后，建設(shè)單位最好能委托專業(yè)人員審查，對(duì)有疑問的地方采用合理的方式加以解決。

2.2土方工程

土方工程施工是項(xiàng)目開發(fā)必然要進(jìn)行的，有經(jīng)驗(yàn)的工程師都知道，在土方工程施工方面，如果控制不當(dāng)，將導(dǎo)致極大的無效成本產(chǎn)生。某項(xiàng)目為了營(yíng)造山地形狀，在原來平整的地方堆填大量土方后采用強(qiáng)夯的施工方法加強(qiáng)土質(zhì)，回填土方達(dá)到20萬方，造價(jià)數(shù)百萬元人民幣。但是由于未根據(jù)圖紙進(jìn)行標(biāo)高控制，回填夯實(shí)后的土方標(biāo)高比原設(shè)計(jì)標(biāo)高高出1米多，由于每棟建筑又帶有地下室，導(dǎo)致回填的土方接近一半都是要重新挖走，一填一挖，造成損失超百萬。從這個(gè)例子可以看出，全面統(tǒng)籌安排，科學(xué)合理的進(jìn)行工程建設(shè)，能節(jié)省不少工程成本，節(jié)約了工程成本就相當(dāng)于創(chuàng)造了利潤(rùn)和財(cái)富。

2.3設(shè)計(jì)變更

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要大量的資金，資金的來源大部分是銀行貸款，巨額的利息給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，所以項(xiàng)目一旦啟動(dòng)，哪怕證件未齊全，設(shè)計(jì)圖紙未成熟就已經(jīng)進(jìn)入了施工階段，存在邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊變更的“三邊工程”，造成了無效成本和極大的社會(huì)資源浪費(fèi)。由于項(xiàng)目開發(fā)后，開發(fā)商急于銷售項(xiàng)目，要求施工單位在沒有藍(lán)圖的情況下施工或者即使有藍(lán)圖也是未經(jīng)施工圖會(huì)審的，這樣的圖紙往往是不符合實(shí)際的，建設(shè)單位就要求設(shè)計(jì)院進(jìn)行變更修改，有時(shí)候甚至多次修改，現(xiàn)場(chǎng)返工，對(duì)于原施工完畢的工程拆除后重新施工。可以說，沒有任何一個(gè)項(xiàng)目是沒有設(shè)計(jì)變更的，但是應(yīng)盡量避免設(shè)計(jì)變更，特別是會(huì)造成返工的設(shè)計(jì)變更。現(xiàn)場(chǎng)管理的專業(yè)工程師必須具備一定的專業(yè)知識(shí)及讀圖能力，能夠及時(shí)指出圖紙與現(xiàn)場(chǎng)不符的地方，對(duì)照結(jié)構(gòu)圖和建筑圖、水電暖通圖等，和設(shè)計(jì)院充分溝通，確保設(shè)計(jì)圖紙的準(zhǔn)確性，避免施工完成后再出設(shè)計(jì)變更圖紙。

3.成本管控的措施

3.1組織保證措施，加強(qiáng)成本管控

第一，要明確成本控制貫穿于工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程，而成本管控應(yīng)是項(xiàng)目開發(fā)全體成員參與，建設(shè)項(xiàng)目所有的項(xiàng)目管理人員，特別是工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，都要按照自己的業(yè)務(wù)分工各負(fù)其責(zé)，只有把所有的參與人員組織起來，共同努力，才能達(dá)到成本管控的目的。一般情況下，開發(fā)商項(xiàng)目管理部都有目標(biāo)成本責(zé)任分解表，以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為中心，建立有效的責(zé)任體系，將成本責(zé)任落實(shí)到各個(gè)崗位、落實(shí)到專人，對(duì)成本進(jìn)行全過程控制、全員控制、動(dòng)態(tài)控制，形成一個(gè)分工明確、責(zé)任到人的成本管理責(zé)任體系。第二，要明確成本控制者及任務(wù)，從而使成本控制有人負(fù)責(zé)，一一對(duì)應(yīng)，專人管控，這樣才不會(huì)在造成成本失控后，卻責(zé)任不明，成員之間互相推諉。對(duì)于在成本管控方面做出貢獻(xiàn)的，應(yīng)給予表?yè)P(yáng)或獎(jiǎng)勵(lì)。

3.2完善流程制度，確保管控有效

有些建設(shè)單位在短時(shí)間成長(zhǎng)起來，但是缺乏有效的管理體制和流程制度，在發(fā)展過程中存在瓶頸，特別是在成本管控方面存在比較大的漏洞和缺陷。建設(shè)單位應(yīng)該加強(qiáng)完善流程，建立立體的管控制度。針對(duì)以上提出的三個(gè)成本容易失控的地方，在項(xiàng)目開始時(shí)，就應(yīng)該安排專業(yè)工程師開始重點(diǎn)監(jiān)控，分清任務(wù)，責(zé)任落實(shí)到人。采用多種形式的研討會(huì)、圖紙會(huì)審等進(jìn)行。如對(duì)勘探工程，如過程中未進(jìn)行有效溝通和把關(guān)，就可能對(duì)后面的基礎(chǔ)工程造成巨大的損失；土方工程現(xiàn)場(chǎng)未進(jìn)行合理堆放，開挖時(shí)未考慮土方平衡，沒有預(yù)留回填土方，可能會(huì)造成土方不夠，多次挖運(yùn)的現(xiàn)象，帶來無謂的工程成本支出；設(shè)計(jì)變更也要有個(gè)合理的制度流程進(jìn)行約束，否則，容易造成大規(guī)模的返工。特別注意的是，現(xiàn)場(chǎng)管理應(yīng)充分注意進(jìn)場(chǎng)材料的把控，百分百保證材料的合格使用，現(xiàn)場(chǎng)必須由監(jiān)理或甲方見證取樣送檢，如果施工單位偷工減料，采用以次充好的材料進(jìn)行施工，后果不堪設(shè)想。

3.3重視合同條款，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

很多時(shí)候，建設(shè)單位由于人員流動(dòng)性大，也沒有專業(yè)的合同管理員，與各分包單位簽訂的合同又多，涉及工程范圍廣，造成了合同風(fēng)險(xiǎn)。合同糾紛在建設(shè)工程中是很常見的，通常是由于合同約定不明確，責(zé)任歸屬不清楚，合同標(biāo)的不確定等原因，造成扯皮現(xiàn)象。從行業(yè)履約情況來看，建設(shè)單位能夠制約施工單位的只能是經(jīng)濟(jì)措施，而多數(shù)情況下由于建設(shè)單位存在遲付工程款等現(xiàn)象，且由于合同的條款比較簡(jiǎn)單，沒有針對(duì)性，施工單位抓住建設(shè)單位的弱點(diǎn)，充分利用合同的漏洞，施工單位或者降低工程質(zhì)量，或者放緩工程施工進(jìn)度，或者故意鬧糾紛。由此可見，建設(shè)單位應(yīng)充分重視合同，應(yīng)將合同責(zé)任落實(shí)到各專業(yè)工程師身上，多部門綜合意見，對(duì)于大金額合同，可以請(qǐng)有法律專業(yè)知識(shí)的人士進(jìn)行審核，確保合同條款具有針對(duì)性、可行性，具有保護(hù)建設(shè)單位的作用。

總之，建設(shè)單位在項(xiàng)目建設(shè)中必須重點(diǎn)監(jiān)控容易造成成本超出預(yù)期的地方，加強(qiáng)管理，采取有效措施進(jìn)行全員性的、全面的、有效的措施，完成項(xiàng)目開發(fā)，為企業(yè)創(chuàng)造源源不斷的利潤(rùn)，使企業(yè)發(fā)展更進(jìn)一步。 [科]

【參考文獻(xiàn)】

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