五成百強(qiáng)房企涉足城市更新的背后

袁秀麗

作為城市更新的一部分，今年全國老舊小區(qū)計劃改造數(shù)量、預(yù)算投資金額均翻番。截至6月末，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.59萬個，占年度目標(biāo)任務(wù)（3.9萬個）的40.4%。

中國房地產(chǎn)正處于從增量到存量市場的轉(zhuǎn)軌期，城市更新勢必成為新賽道，近5成百強(qiáng)房企涉足城市更新，行業(yè)加速集中，未來要么出眾，要么出局。想要分得一杯羹，必然要擇機(jī)進(jìn)入。曾經(jīng)偏安一隅的本土房企，以及憑借國資背景在棚改、舊改市場馳騁的房企，也開始在全國范圍尋求舊改項目。

全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.59萬個

近日，從中央到地方，有關(guān)老舊小區(qū)改造的信息撲面而來。

7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站發(fā)布信息顯示，6月份后，隨著全國大部分地區(qū)進(jìn)入施工黃金期，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進(jìn)度明顯加快。根據(jù)各地上報情況匯總統(tǒng)計，截至6月末，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.59萬個，占年度目標(biāo)任務(wù)（3.9萬個）的40.4%。其中，開工進(jìn)展較快的地區(qū)有甘肅、河北、山東、上海、安徽;開工進(jìn)展較慢的地區(qū)是吉林、四川、內(nèi)蒙古、湖北及海南。

此前，為了加速推動老舊小區(qū)改造，7月20日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。

7月21日，國務(wù)院新聞辦公室舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，發(fā)改委固定資產(chǎn)投資司負(fù)責(zé)人劉世虎透露，2020年政府工作報告明確計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，中央預(yù)算內(nèi)投資安排543億元，目前已經(jīng)全部下達(dá)完畢，實現(xiàn)了“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)翻番，中央預(yù)算內(nèi)投資安排翻番”。

而在7月23日，在全國召開城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作推進(jìn)會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部署各地抓緊明確本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。進(jìn)一步摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù)，特別是摸清建成于2000年年底前的老舊小區(qū)的數(shù)量，建立項目儲備庫。

7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會也提到，要做好住房保障工作，因地制宜推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和棚戶區(qū)改造。

眾所周知，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造具有很強(qiáng)的帶動作用。除了本身產(chǎn)生的更新改造投資以外，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造還會帶動行業(yè)上下游多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并且會帶動居民戶內(nèi)改造、裝飾裝修、家電更新。由此，大規(guī)模老舊小區(qū)改造將成為新的經(jīng)濟(jì)增長點。

重量級舊改項目頻頻落地

事實上，在政策的積極推動下，全國各地舊改項目不斷落地，其中不乏重量級項目。因此有多家房企參與舊改項目，收獲豐厚。

作為舊改的示范區(qū)域，廣州市提出今年推進(jìn)100個以上老舊小區(qū)微改造項目。上半年，廣州已批舊村改造項目57個。其中，廣州增城、黃埔、番禺、南沙持續(xù)發(fā)力舊改，舊改從中心城區(qū)輻射到城市郊區(qū)。

增城作為廣州舊改規(guī)模最大的行政區(qū)，上半年舊改項目的投資金額三次被刷新。5月23日，升龍與珠江聯(lián)合獲得增城區(qū)長崗村改造項目，改造成本約為125億元。兩天后這一成本金額紀(jì)錄就被珠光中標(biāo)的增城新塘白江村改造項目刷新，改造成本金額為138億元。6月，這一紀(jì)錄又被新世界發(fā)展斬獲的增城區(qū)荔城街夏街村舊改項目刷新，預(yù)期投資總額超200億元。

除廣州之外，深圳與東莞的舊改項目同樣引人關(guān)注。6月29日，深圳寶安區(qū)沙井大街片區(qū)140.14萬平方米的舊改項目金蠔小鎮(zhèn)規(guī)劃獲批。由華潤置地操盤，沙井大街片區(qū)內(nèi)坐擁天后古廟等18處歷史風(fēng)貌建筑。據(jù)深圳當(dāng)?shù)孛襟w報道，該項目也是目前為止深圳規(guī)模最大、涉及權(quán)屬單位最多，且歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)范圍最大的更新單元項目。

今年以來，東莞舊改項目陸續(xù)公開“招婿”。截至目前，萬江已公示的舊改項目共二十幾個，中標(biāo)房企包括萬科、光大、世紀(jì)城等。其中，7月30日，東莞5宗舊改項目引進(jìn)了5位前期服務(wù)商，保利達(dá)中標(biāo)了兩宗舊改項目，鴻榮源、恒榮實業(yè)、東莞樂富分別中標(biāo)一宗項目。

值得關(guān)注的是，今年以來，除了粵港澳大灣區(qū)外，房企在其他地區(qū)的布局也在加快。7月29日，中海與上海黃浦區(qū)簽訂合作框架協(xié)議，由中海地產(chǎn)對黃浦區(qū)建國東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項目五幅土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

據(jù)悉，黃浦區(qū)是上海舊區(qū)改造任務(wù)最重的區(qū)之一。建國東路舊改項目位于黃浦核心區(qū)域，占地面積約14.75萬平方米，建筑面積約30萬平方米，是黃浦最大的成片舊改區(qū)域。計劃整體開發(fā)周期約6年，預(yù)計將投入近600億元，這將是中海歷史上投資規(guī)模最大的項目。

而7月22日，沈陽市人民政府與萬科簽約。萬科將在沈陽投資中日產(chǎn)業(yè)園、中德產(chǎn)業(yè)園等5個項目，計劃總投資560億元，其中涵蓋城市舊改等多種業(yè)態(tài)。

近5成百強(qiáng)房企涉足城市更新

相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，房企通過城市更新能以更低的地價獲取土地儲備，從而保證更高的利潤率。由此，城市更新就是一塊大蛋糕，成為房企新的利潤增長點。

據(jù)克而瑞研究中心顯示，百強(qiáng)上市房企中，約有47%的企業(yè)涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達(dá)到了61%。由于房企入局時間、資金投入和運(yùn)營經(jīng)驗等不同，行業(yè)規(guī)模差距較大。規(guī)模較大的房企已布局100多個項目，規(guī)模最小的只參與了1個項目。

克而瑞研究中心以城市更新總建筑面積作為指標(biāo)，將房企分為三個梯隊。第一梯隊房企參與城市更新部分的建筑面積大于4000萬平方米，包括恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、富力等房企。

第二梯隊房企城市更新建筑面積段為600萬-3000萬平方米，該梯隊的房企主要包括資金實力和強(qiáng)大的操盤運(yùn)營能力兼?zhèn)涞膰?同時經(jīng)驗豐富的區(qū)域民企也分得一杯羹。第三梯隊房企參與城市更新部分的建筑面積小于600萬平方米，城市更新并非其主要業(yè)務(wù)，但仍把這作為一種有效的拿地方式。

整體上看，由于城市更新項目周期長、難度大、涉及多方利益等因素，具備較高的進(jìn)入門檻。

值得一提的是，除大型房企外，部分活躍的小型房企也在積極參與城市更新業(yè)務(wù)，這些房企往往憑借優(yōu)勢片區(qū)或?qū)ｉL，以獲得差異化優(yōu)勢。

此外，聯(lián)合開發(fā)也成為房企參與城市更新的主流形式之一。6月28日，富力和保利聯(lián)合體成為赤沙村舊改意向合作企業(yè)，實現(xiàn)雙贏。

與此同時，還有更多的房企為了今后在舊改方面合作簽署了框架協(xié)議。7月9日，越秀集團(tuán)與東實集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，涉及產(chǎn)城協(xié)同、城市更新等諸多領(lǐng)域。7月20日，當(dāng)代置業(yè)與大唐財富簽署合作協(xié)議，雙方擬在城市更新、收并購等領(lǐng)域開展深入合作，合作金額預(yù)計50億元。7月22日，旭輝與東莞市悅明置業(yè)簽訂合作協(xié)議，雙方就東莞城市更新等達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。7月26日，花樣年與中國奧園簽約城市更新戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將就大灣區(qū)城市更新項目展開合作。

本土、國資背景房企占據(jù)舊改主賽道

從目前來看，由于熱點城市土地供應(yīng)趨緊，通過對老舊城區(qū)的整治改造和再開發(fā)，可以有效補(bǔ)充核心城市土儲。因此一二線城市仍是房企爭獵的對象。

克而瑞研究中心調(diào)研顯示，多達(dá)27家百強(qiáng)上市房企的城市更新業(yè)務(wù)涉足廣東省熱點城市，如廣州、佛山、深圳等地。

民間資本一直是廣東舊改的主力軍。尤其是廣東本土房企無論是在規(guī)模還是經(jīng)驗方面均具備明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢。比如恒大、佳兆業(yè)、富力和時代四家房企均起家于廣東，在大本營潛在土儲建筑面積均超過3000萬平方米。

而在上海，已有萬科、中海等10家百強(qiáng)上市房企參與到上海城市更新項目。由于當(dāng)前上海的城市更新模式主要為政府主導(dǎo)型，所以地方國企仍為主導(dǎo)力量，參與了大部分城市更新項目。

在北京參與舊改項目的房企同樣也是以首開、北京城建、中海、首創(chuàng)等國資背景的企業(yè)為主。他們憑借資源優(yōu)勢，成為北京城市更新領(lǐng)域的主要參與者。

從目前來看，在全國范圍內(nèi)的房企舊改新賽道剛剛開啟。很多房企借老舊小區(qū)改造的機(jī)會開始全國化布局。

城市更新雖是趨勢，但未必所有企業(yè)都能有所建樹。如果說招拍掛拿地是短期打法，那么城市更新就必然屬于中長期經(jīng)營。

在全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新和既有建筑改造分會專家委員會委員，北京房山新城投資有限責(zé)任公司副總經(jīng)理雷愛先看來，改造過程中會涉及大量的居住用地，房屋類型涉及私產(chǎn)、直管公產(chǎn)和自管公產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)關(guān)系復(fù)雜，公有住宅房屋不得隨意轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，涉及資金量大，騰退周期延長，改造難度大。

廣東省三舊改造協(xié)會則分析認(rèn)為，以粵港澳大灣區(qū)舊改為例，城市更新內(nèi)涵更加豐富，價值取向更加明晰，不只是舊建筑、舊設(shè)施的翻新，而且采用保護(hù)、整治、活化、開發(fā)利用等不同更新方式，實現(xiàn)城市由傳統(tǒng)的物質(zhì)更新走向融合社會、文化、經(jīng)濟(jì)和物質(zhì)空間為一體的全面復(fù)興和綜合更新，更強(qiáng)調(diào)更新目標(biāo)傾向于綜合性、人本化、差異性和持續(xù)性。（本文選自新京報）