推動不動產登記提質增效的路徑探析
——以廈門市二手房交易為例

林依妹

引言

近年來深化行政審批制度改革持續(xù)推進，簡政放權、放管結合、優(yōu)化服務等各項改革措施已經融入到不動產登記的每一個環(huán)節(jié)，不動產登記也一直以來致力于既依法公開公正的“陽光審批”又體現(xiàn)程序簡化流程優(yōu)化的高效審批。房地產作為不動產，是最基本、最重要的生產要素和生產資料，一套動輒大幾百萬元的房子，已經不僅僅是人們生產生活離不開的必要物質條件，還是每個家庭的主要財產，由于房地產存在時間跨度長和保值增值的特性，使得不動產登記具有政策性強、歷史性、復雜性等特點，優(yōu)質高效的不動產登記不僅事關人民群眾切身利益還事關政府形象，保證和提高辦事質量前提下的增效是對提質增效的正解。本文以廈門市二手房交易為例，就當前不動產登記過程中遇到的痛點難點進行探討，并提出改善性的建議，以供參考。

不動產登記有關業(yè)務情況分析

1.編制制約與業(yè)務發(fā)展之間的矛盾

近幾年廈門不動產登記部門不但業(yè)務量不斷增加，且承擔的職能種類也不斷增多，而工作人員方面則因機構改革縮編和人員退休雙重原因造成數(shù)量減少，對登記工作的正常開展造成影響?，F(xiàn)將2010年至今歷年不動產登記業(yè)務總量（其中單列出個人二手房交易轉移登記業(yè)務量）、個人二手房交易轉移登記業(yè)務辦理時限壓縮情況及在編人員數(shù)量情況列表如下。通過比對分析，廈門不動產登記呈現(xiàn)“一增二減”的態(tài)勢，分別是業(yè)務量的增加和辦理時限、工作人員數(shù)量的減少，工作壓力由此可見一斑。

廈門2010年以來歷年業(yè)務量、辦理時限、工作人員數(shù)量綜合統(tǒng)計表

以上列表中關于辦理時限方面只舉高頻業(yè)務個人二手房交易件為例，此外尚有企業(yè)間二手房交易轉移登記為當場辦結（不超過0.5個工作日）、全程網辦件即來即辦、福建省網上辦事大廳預審通過的業(yè)務即來即辦等。

2.歷史遺留、疑難業(yè)務問題的處理較難推進

在不動產實行統(tǒng)一登記制度前，因房地產交易與權屬登記分別在交易部門和權籍登記部門進行，執(zhí)行的標準口徑不統(tǒng)一在所難免，加之早期缺乏科技手段對執(zhí)行法規(guī)政策進行有力把控等，造成了一定數(shù)量的歷史遺留問題，諸如架空層被圍做他用、會所糾紛、商住兩用房產就學問題、雜物間面積問題等，存在的問題各異不能一概而論。而不動產登記作為取得房地產權證所有環(huán)節(jié)的最末端環(huán)節(jié)，往往矛盾最為突出，產權人許多別處碰的壁、受的“委屈”或者手續(xù)不全問題等全部到不動產權屬登記環(huán)節(jié)爆發(fā)。殊不知不動產登記歷史遺留問題的處理涉及多個部門，無法憑不動產登記部門一己之力推動，往往需上級部門予以協(xié)助指導、出臺統(tǒng)一明確的處理意見等，有時甚至需當事人積極配合做出一定的讓步，方能令歷史遺留問題得以妥善解決。比如位于鎮(zhèn)海路的某早期商品房項目存在違反規(guī)劃用途辦理抵押登記，以及增容未補繳地價等問題，因開發(fā)商下落不明，遺留的諸多問題由來已久、懸而未決，無法辦理項目產權初始登記，導致業(yè)主無法取得產權證、無法就學等一系列問題，較長時間以來政府部門也是多次數(shù)、多部門間進行協(xié)調，現(xiàn)該項目存在問題已相應解決，業(yè)主產權已陸續(xù)辦理。這是歷史遺留問題項目得以解決的較成功案例之一，但目前尚有部分歷史遺留問題項目還仍處于艱難推進之中。

3.不動產登記基礎有待加強

（1）基礎數(shù)據問題

測繪面積數(shù)據問題是制約不動產登記提質增效的一大問題。長期以來，調查庫與登記庫數(shù)據不一致問題一直存在，不動產登記審核環(huán)節(jié)對不一致問題的審核過程及要點為：①核查。通過查檔，比對調查庫及登記庫數(shù)據，形成初步意見及解決方案；②屬于登記失誤（錯誤）的，對接當事人結合當次業(yè)務辦理一并予以更正；③屬于需測繪部門復核的（調查庫錯誤的情形，建議提交科室由專人）協(xié)調測繪部門復核，確屬調查庫錯誤的，由測繪部門與登記部門按照工作機制協(xié)同解決；④登記錯誤的不動產單元已發(fā)生轉移，存在善意相對人，更正有困難的，可延續(xù)原有登記簿信息，或通過權證附記的方式予以說明；⑤全程做好與申請人、測繪部門、登記部門對應職能科室之間的溝通協(xié)調記錄；⑥在申請人（買賣雙方）之間反復溝通協(xié)調，雙方同意后簽字以示確認，避免登簿后出現(xiàn)反復。

現(xiàn)階段又衍生一個問題，為避免申請人稱不知情，不動產登記受理時一般都會將通過共享調查庫數(shù)據后生成的《不動產調查信息共享應用成果》給申請人雙方簽字，由于調查庫數(shù)據不一定就是正確的數(shù)據，尚需進一步核實，一旦經核實后證實調查庫數(shù)據錯誤，又需向申請人解釋并協(xié)調雙方再次簽字確認，期間處理過程較為膠著，嚴重阻礙不動產登記快速出件。

（2）二手房交易業(yè)務流程不合理情形

目前二手房交易登記因稅收問題影響業(yè)務件的快速辦理情形亦是普遍存在。鑒于先稅后證的交易登記規(guī)則，二手房交易過戶登記需在完稅狀態(tài)下進行，非完稅不得審核通過、登簿，目前二手房交易件辦理時限為1個工作日，審核時除了要履行權屬情況等一系列正常審查外，還需時時關注完稅情況，查看是否完稅，無形中造成重復勞動，嚴重影響整體辦件效率。因此，二手房業(yè)務流程亟需改進，有關程序改進方案已報相應部門。

（3）部門之間的協(xié)作情況

部門之間的協(xié)作情況分為內部和外部。內部方面，樓盤搭建與項目初始登記，處于不動產登記的上游環(huán)節(jié)，在審查是否符合出讓合同限制性條款時要落單元、落具體限制條款，分戶登記時相應記載至不動產權證附記欄，避免后續(xù)交易登記時產生錯誤（或重復審查）；關于標簽問題，由于有的標簽內容缺乏明確指向，不動產登記時需根據標簽內容花大量時間和精力查找指向的文件并研判是否具備登記條件，無疑也是制約不動產登記提質增效的一個痛點。

外部方面，主要有測繪部門及稅務部門，尤其是與測繪部門的協(xié)作溝通需進一步加強，按照職責，測繪部門推送的調查庫數(shù)據就應該是準確有效的、適用于不動產權屬登記的數(shù)據，不動產登記部門在辦理具體業(yè)務件時理應完全采信，但現(xiàn)實中，有時調查庫數(shù)據存在錯誤，若不予排除錯誤勢必給不動產登記造成新的風險點。稅務部門的協(xié)作通過改進系統(tǒng)集約流程即可，后續(xù)有望改善。

現(xiàn)階段對不動產登記提質增效的建議

1.避免過于追求辦理時限指標

當一個不動產登記業(yè)務件較難處理時，比如二手房交易轉移登記涉及的建筑面積（公攤面積、雜物間面積等），調查庫的面積多于或少于原權證面積都是不可行的，不動產登記審核人員此時就需核查、協(xié)調，期間需要花費較多時間和精力，難免影響辦理時效，但確系案件審核需要，必須把確保審查質量的要求排在第一位。

2.建立疑難案件處理常態(tài)化機制方案

歷史遺留問題不是一朝一夕形成的，疑難案件的處理需要攻堅克難，需給予專業(yè)上、法律上的知識支撐，涉及層面多還需組織上的協(xié)調機制支撐，因此建立疑難案件常態(tài)化處理機構機制較為妥當，并且建議疑難案件不納入常規(guī)辦理時限管理。

3.基礎數(shù)據情況主動排查排險

基礎數(shù)據是不動產登記的家底。針對調查庫面積數(shù)據與原權證面積數(shù)據存在偏差的問題，2017年相關部門開展過一次排查工作，雖然現(xiàn)實中該項工作的開展難度不小，但理論上這種主動排除隱患的舉動對不動產登記來說無疑是極為有益的。

4.其他建議

一是案件辦理質量監(jiān)督檢查機制需繼續(xù)堅持。由于不動產登記涉及案值較大，除了設立保險制度外，對業(yè)務案件辦理情況進行的抽查檢驗、問題導向、結果運用等監(jiān)督檢查管理機制，不但有助于防范錯件差件，還有利于幫助不動產登記辦理質量在實踐中不斷提升。

二是不動產登記管理者適當介入具體業(yè)務辦理。由于不動產登記是不動產登記部門的主要工作，業(yè)務辦理政策性強，業(yè)務知識更新快，管理者適當介入具體業(yè)務辦理有利于不動產登記工作的精準施策。

結束語

不動產登記雖然還存在諸多痛點難點，但這幾年通過不斷的實踐摸索實現(xiàn)了成長，包括但不限于組織制定了全面、詳細的不動產登記內部操作規(guī)程手冊，以提升業(yè)務技能，幫助新人盡快全面掌握業(yè)務審核標準，調整設置了業(yè)務規(guī)范科、法律事務科以應對業(yè)務建設發(fā)展需求等，始終行進在為切實推進不動產登記提質增效保駕護航的路上。