經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)與住宅價(jià)格空間溢出效應(yīng)研究

周建軍 王英杰 張曼

摘?要：基于省級(jí)面板數(shù)據(jù)，利用空間計(jì)量模型考量經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)和住宅價(jià)格間的空間溢出效應(yīng)關(guān)系。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：中國(guó)省際住宅價(jià)格間存在著顯著的正向空間相關(guān)性，即某一地區(qū)住宅價(jià)格的波動(dòng)會(huì)受到周邊地區(qū)或經(jīng)濟(jì)特征類似地區(qū)住宅價(jià)格波動(dòng)的影響;人口流動(dòng)在經(jīng)濟(jì)集聚和房?jī)r(jià)的關(guān)系中發(fā)揮著中介作用;經(jīng)濟(jì)集聚與住宅價(jià)格在空間上存在著顯著的相關(guān)關(guān)系，經(jīng)濟(jì)集聚不僅會(huì)推高集聚中心住宅價(jià)格，還會(huì)通過(guò)“虹吸效應(yīng)”和“涓滴效應(yīng)”對(duì)周邊住宅價(jià)格產(chǎn)生影響，而經(jīng)濟(jì)集聚對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響取決于人口凈流入率的大小。

關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)集聚;人口流動(dòng);住宅價(jià)格;空間溢出效應(yīng)

中圖分類號(hào)：F293.2?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：?A?文章編號(hào)：1003-7217（2021）01-0102-07

一、引?言

自改革開放以來(lái)，東部及沿海地區(qū)憑借地理位置的優(yōu)越性和國(guó)家優(yōu)惠政策的傾斜實(shí)現(xiàn)了40多年的快速發(fā)展，成為了產(chǎn)業(yè)和人口集聚的“中心區(qū)域”，經(jīng)濟(jì)集聚水平不斷提高。經(jīng)濟(jì)集聚通過(guò)規(guī)模報(bào)酬遞增、運(yùn)輸成本節(jié)約和經(jīng)濟(jì)外部性，吸引了國(guó)內(nèi)外資本的大量涌入和多樣化企業(yè)的急速集聚，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，使得農(nóng)村和中西部剩余勞動(dòng)力進(jìn)一步向東部地區(qū)流入，形成了長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)域。經(jīng)濟(jì)集聚通過(guò)人口流動(dòng)的循環(huán)過(guò)程導(dǎo)致東部沿海地區(qū)和中西部地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越來(lái)越不平衡，區(qū)域收入差距不斷擴(kuò)大。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平也呈現(xiàn)出明顯的空間差異。自1998年徹底結(jié)束福利分房制度以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中占據(jù)關(guān)鍵地位，房地產(chǎn)價(jià)格也一路高歌猛進(jìn)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的實(shí)際支付能力，泡沫風(fēng)險(xiǎn)不斷累積[1]。盡管國(guó)家已經(jīng)采取了一系列的宏觀調(diào)控手段，但效果有限，部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍舊過(guò)熱[2]，并在地理空間范圍內(nèi)呈現(xiàn)出一定的集聚現(xiàn)象，即高房?jī)r(jià)地區(qū)周邊省份的房?jī)r(jià)水平也往往較高，低房?jī)r(jià)地區(qū)鄰近省份的房?jī)r(jià)水平也相對(duì)較低，極化效應(yīng)明顯[3，4]。

可見，經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)間存在著某種明顯的關(guān)聯(lián)性。經(jīng)濟(jì)集聚會(huì)使得區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異呈不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)[5]，且經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度更快，使其在實(shí)際收入水平、就業(yè)機(jī)會(huì)、公共服務(wù)及基礎(chǔ)福利等方面遠(yuǎn)優(yōu)于落后地區(qū)[6]，影響流動(dòng)人口的居留意愿和市民化意愿[7]。這會(huì)促進(jìn)勞動(dòng)力向集聚區(qū)域遷移和集中，以期獲得更好的就業(yè)崗位、更高的工資水平和更優(yōu)的生活水準(zhǔn)[8]。由于流動(dòng)勞動(dòng)力主要以青壯年為主，他們對(duì)住房消費(fèi)的需求是即時(shí)的、迫切的，因此，人口的空間流動(dòng)會(huì)顯著增加流入地的住房需求，進(jìn)而推高房地產(chǎn)價(jià)格[9，10]。

從現(xiàn)有文獻(xiàn)來(lái)看，有關(guān)經(jīng)濟(jì)集聚與房地產(chǎn)價(jià)格、人口流動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格的研究已比較豐富，但將經(jīng)濟(jì)集聚和人口流動(dòng)納入同一框架，深入分析二者的因果效應(yīng)及其對(duì)住宅價(jià)格影響的文獻(xiàn)卻不多，更缺乏對(duì)三者間傳導(dǎo)機(jī)制的深入刻畫，研究的方法也集中于利用普通面板模型加以檢驗(yàn)。鑒于此，本文從以下方面進(jìn)行補(bǔ)充，力求為政府平抑房?jī)r(jià)提供一定的參考借鑒：研究?jī)?nèi)容上，在我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的背景下，本文從理論和實(shí)證兩個(gè)層面對(duì)經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)和住宅價(jià)格三者間關(guān)系進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并充分探討三者間影響的作用路徑;研究方法上，考慮到房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)集聚存在顯著的空間相關(guān)特點(diǎn)，本文利用空間杜賓模型分析經(jīng)濟(jì)集聚、住宅價(jià)格與人口流動(dòng)三者的關(guān)系，可以對(duì)其有更加全面、準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。

二、理論分析與假設(shè)提出

（一）人口流動(dòng)和住宅價(jià)格的理論機(jī)制分析

一個(gè)地區(qū)住房需求量的高低可以反映出該地區(qū)居民在本地買房和居住傾向的強(qiáng)弱，而住房作為一種與人類活動(dòng)密切相關(guān)的商品，其需求量最終主要是由該地區(qū)人口結(jié)構(gòu)的變化所決定的[11]。一方面，勞動(dòng)人口向某一地區(qū)的遷入和集中會(huì)增加流入地的人口總量，進(jìn)而擴(kuò)大該地區(qū)的人口密度，最終住宅價(jià)格會(huì)隨人口密度的增加而提高。住房作為一種生活必需品，人口的增加必然意味著住房消費(fèi)需求的增加，而住房的投資建設(shè)需要花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間，這使得短期住房供應(yīng)量難以快速增加，在供求理論作用下需求的相對(duì)過(guò)剩會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。從我國(guó)人口流動(dòng)的現(xiàn)實(shí)視角來(lái)看，人口流動(dòng)的方向主要為從農(nóng)村向城市，從中西部小城市向東南沿海大城市的遷移。與之相對(duì)應(yīng)地是，城市住宅價(jià)格遠(yuǎn)高于農(nóng)村，一、二線城市住宅價(jià)格高于三、四線城市，流動(dòng)人口數(shù)量對(duì)中國(guó)城市住房需求影響深遠(yuǎn)。與此同時(shí)，人口流動(dòng)也會(huì)通過(guò)影響流入地的人口結(jié)構(gòu)對(duì)其住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。在現(xiàn)實(shí)生活中，流動(dòng)人口主要以青壯年勞動(dòng)力和高校畢業(yè)生為主，他們的創(chuàng)收能力較強(qiáng)，在大城市定居落戶的意愿也比較強(qiáng)烈，從而增加了對(duì)流入地住宅市場(chǎng)的住房需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。另一方面，住房成本上升顯著降低了勞動(dòng)力流入城市的意愿[12]，人口的流出降低了流出地的人口總量，且當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谥星鄩涯陝趧?dòng)力的比重也會(huì)隨之下降，這削弱了流出地整體住房實(shí)際購(gòu)買力，使得住房需求減少，最終抑制房?jī)r(jià)的上漲。基于此，提出研究假設(shè)1。

假設(shè)1?人口流入增加了流入地的住房消費(fèi)需求，從而推高住宅價(jià)格;反之，人口流出則降低了流出地的住宅價(jià)格。

（二）經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)與住宅價(jià)格空間溢出效應(yīng)

人口流動(dòng)在分析經(jīng)濟(jì)集聚與住宅價(jià)格二者關(guān)系中發(fā)揮重要作用，忽略勞動(dòng)力流動(dòng)，單純分析經(jīng)濟(jì)集聚對(duì)住宅價(jià)格的影響會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的估計(jì)偏誤。在經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)和住宅價(jià)格三者之中，經(jīng)濟(jì)集聚是影響住宅價(jià)格的根本性因素，人口作為中間變量，因受到經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)的影響而在地理空間上發(fā)生移動(dòng)，進(jìn)而影響到流入地的住宅消費(fèi)需求，最終對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。具體來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)集聚能夠產(chǎn)生很強(qiáng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和外部性效應(yīng)，創(chuàng)造了更多的就業(yè)崗位和更高的工資水平，增強(qiáng)了對(duì)非集聚地勞動(dòng)力的拉動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)人口的不斷流入。流動(dòng)人口的增加會(huì)改變集聚地的人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)，進(jìn)而作用于集聚地區(qū)的住房消費(fèi)需求，最終推動(dòng)住宅價(jià)格的上漲。顯然，勞動(dòng)力流動(dòng)是經(jīng)濟(jì)集聚影響住宅價(jià)格的重要中間途徑，經(jīng)濟(jì)集聚與流動(dòng)人口的交互項(xiàng)與住宅價(jià)格間存在一定的關(guān)聯(lián)性。此外，經(jīng)濟(jì)集聚通過(guò)人口流動(dòng)對(duì)集聚中心的住宅價(jià)格產(chǎn)生影響的同時(shí)，也會(huì)對(duì)集聚中心周邊地區(qū)的住宅價(jià)格產(chǎn)生干擾，又由于各區(qū)域與中心之間的發(fā)展條件不同，因此，這一影響存在一定的區(qū)域差異性，而這一差異的根源往往在于人口因素。基于此，提出研究假設(shè)2。

假設(shè)2?經(jīng)濟(jì)集聚不僅會(huì)推高集聚中心住宅價(jià)格，還會(huì)通過(guò)“虹吸效應(yīng)”和“涓滴效應(yīng)”對(duì)周邊住宅價(jià)格產(chǎn)生影響，而經(jīng)濟(jì)集聚對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響取決于人口凈流入率的大小。

三、模型、變量與數(shù)據(jù)

（一）模型選擇

由理論分析可知，我國(guó)的住宅價(jià)格可能存在空間溢出效應(yīng)，即某一地區(qū)的住宅價(jià)格可能會(huì)受到鄰近或經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平類似地區(qū)住宅價(jià)格的影響?；诖?，本文選擇空間杜賓模型對(duì)經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)與住宅價(jià)格間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，并將住宅價(jià)格、經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)、經(jīng)濟(jì)集聚與人口流動(dòng)交互項(xiàng)四者納入空間計(jì)量模型。模型的表達(dá)式為：

其中，W為已知的空間權(quán)重矩陣;Y為住宅價(jià)格;WXδ表示地理空間上鄰近自變量對(duì)某一區(qū)域住宅價(jià)格的影響;δ衡量了空間效應(yīng);X為影響住宅價(jià)格的解釋變量;β為回歸系數(shù)，度量了解釋變量對(duì)住宅價(jià)格的影響程度;ε為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

（二）變量選取

根據(jù)理論分析和現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)情況，在考慮到數(shù)據(jù)可獲得性的基礎(chǔ)上，為研究經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)對(duì)住宅價(jià)格的影響，所選取的變量指標(biāo)具體如表1所示。

住宅價(jià)格選取了最具代表性的商品房平均銷售價(jià)格來(lái)衡量;對(duì)于經(jīng)濟(jì)集聚的衡量指標(biāo)，參考陳良文等（2009）[13]、趙儒煜和劉暢（2012）[14]的做法，選擇經(jīng)濟(jì)密度和就業(yè)密度來(lái)衡量，其中，經(jīng)濟(jì)密度=i省t年GDP總量/i省t年行政土地面積，就業(yè)密度=i省t年非農(nóng)就業(yè)人口數(shù)量總額/i省t年行政土地面積;人口流動(dòng)以某省流動(dòng)人口占其常住人口的比重來(lái)度量。由理論分析和中介效應(yīng)檢驗(yàn)可知：經(jīng)濟(jì)集聚是導(dǎo)致人口空間流動(dòng)，進(jìn)而影響住宅價(jià)格的根本性原因，人口流動(dòng)是經(jīng)濟(jì)集聚影響住宅價(jià)格的中介變量。因此，為深入分析經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)與住宅價(jià)格間的關(guān)系，在進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)選擇將經(jīng)濟(jì)密度和就業(yè)密度分別滯后一期，同時(shí)也將經(jīng)濟(jì)集聚與人口流動(dòng)的交互項(xiàng)（eco_flow、jy_flow）納入模型。為減輕遺漏變量導(dǎo)致的內(nèi)生性問(wèn)題，在進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)，加入了土地價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款、竣工房屋造價(jià)、竣工房屋面積、城鎮(zhèn)化率和職工工資等控制變量。

（三）數(shù)據(jù)說(shuō)明

本文以2002-2016年全國(guó)30個(gè)省份的年度面板數(shù)據(jù)為樣本①，進(jìn)行空間計(jì)量分析。數(shù)據(jù)主要來(lái)自于EPS數(shù)據(jù)庫(kù)、WIND數(shù)據(jù)庫(kù)和《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。表2給出了相關(guān)變量的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果。

由表2可知，第一，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡，存在著區(qū)域異質(zhì)性。商品房平均銷售價(jià)格對(duì)數(shù)的最大值為10.22，最小值則為6.97，二者間存在較大的差距，這可能與我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡有關(guān)。第二，我國(guó)不同省份的經(jīng)濟(jì)集聚水平存在較大的差異。經(jīng)濟(jì)密度和就業(yè)密度的最大值分別高達(dá)10.59和7.65，而最小值則為1.45和0.67，二者之間的差距超過(guò)了7倍，這意味著我國(guó)范圍內(nèi)存在著明顯的經(jīng)濟(jì)集聚現(xiàn)象。第三，人口在地理空間范圍內(nèi)流動(dòng)頻繁。全國(guó)范圍內(nèi)凈人口流動(dòng)比率的均值為0.02%，最大值為0.41%，最小值為-0.25%，這意味著在我國(guó)范圍內(nèi)有些地區(qū)存在著人口的凈流出，而有些省份則存在人口的凈流入，這可在一定程度上解釋住宅價(jià)格的區(qū)域異質(zhì)性。第四，土地價(jià)格、竣工房屋造價(jià)、竣工房屋面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款總額、職工工資水平和城鎮(zhèn)化率的最大值和最小值之間均存在著較大差距，這可能也是我國(guó)住宅價(jià)格存在區(qū)域差異性的原因之一。

四、實(shí)證結(jié)果與分析

（一）經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)間的中介效應(yīng)檢驗(yàn)

本文認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)集聚與房?jī)r(jià)變動(dòng)當(dāng)中，人口流動(dòng)是聯(lián)結(jié)二者的一個(gè)中介變量，即經(jīng)濟(jì)集聚促進(jìn)了人口的空間遷移與流動(dòng)，人口的流動(dòng)通過(guò)需求側(cè)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。因此，在對(duì)經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)間關(guān)系進(jìn)行具體的實(shí)證分析之前，借鑒溫忠麟和葉寶娟（2014）[15]的方法先對(duì)三者間的中介效應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示。

由表3可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)密度和凈人口流入比率均對(duì)商品房?jī)r(jià)格存在正向的促進(jìn)作用;經(jīng)濟(jì)密度與凈人口流入比率間存在正相關(guān)關(guān)系，其水平的升高會(huì)推動(dòng)人口流入;經(jīng)濟(jì)密度、人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)間存在部分中介效應(yīng)，表現(xiàn)為表3中列（1）中的lne_density、列（2）中的lne_density以及列（3）中的lne_density和flow均顯著，而列（3）中的lne_density系數(shù)較列（1）中更小。關(guān)于就業(yè)密度、人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)三者間的中介效應(yīng)檢驗(yàn)也可得出類似的結(jié)論，故不做贅述。以上分析表明人口流動(dòng)是經(jīng)濟(jì)集聚影響房?jī)r(jià)的中介變量，且經(jīng)濟(jì)集聚除了通過(guò)影響人口流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響外，還存在著其他傳導(dǎo)機(jī)制，如土地市場(chǎng)效應(yīng)和資本市場(chǎng)效應(yīng)等。

（二）基于SDM的實(shí)證結(jié)果分析

為了考察住宅價(jià)格受經(jīng)濟(jì)集聚和人口流動(dòng)的影響程度，本文從地理位置和經(jīng)濟(jì)特征兩個(gè)層面出發(fā)，依次選取了鄰接矩陣（W1）、地理矩陣（W2）、經(jīng)濟(jì)矩陣（W3）和經(jīng)濟(jì)地理矩陣（W4），運(yùn)用SDM對(duì)經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)和住宅價(jià)格間的空間溢出效應(yīng)關(guān)系進(jìn)行研究②。

由于變量間的空間相關(guān)性必然會(huì)違背經(jīng)典面板模型的解釋變量嚴(yán)格外生性和誤差項(xiàng)獨(dú)立同分布假定，使得傳統(tǒng)OLS估計(jì)出現(xiàn)有偏或不一致。因此，本文選擇使用最大似然估計(jì)法（MLE）對(duì)SDM進(jìn)行回歸，全部實(shí)證結(jié)果均在STATA軟件下得以實(shí)現(xiàn)。由于篇幅限制，只展示了經(jīng)濟(jì)密度的回歸結(jié)果，如表4所示，就業(yè)密度的回歸結(jié)果省略。由回歸結(jié)果可以得出：

第一，無(wú)論是以經(jīng)濟(jì)密度還是就業(yè)密度作為經(jīng)濟(jì)集聚的衡量指標(biāo)，在四種空間權(quán)重矩陣下，空間自回歸系數(shù)ρ（rho）均為正，且均在1%的水平下顯著。這意味著我國(guó)省際住宅價(jià)格存在顯著的空間溢出效應(yīng)，空間住宅價(jià)格間存在著顯著的正向相關(guān)關(guān)系，即某一省份的住宅價(jià)格必然會(huì)受到鄰近省份或經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)類似省份住宅價(jià)格的影響。經(jīng)典面板模型忽視空間相關(guān)性，會(huì)導(dǎo)致回歸參數(shù)產(chǎn)生偏誤，因而選擇空間計(jì)量模型進(jìn)行實(shí)證分析是必要的。

第二，在四種不同類別的空間權(quán)重矩陣下，經(jīng)濟(jì)密度和就業(yè)密度的回歸參數(shù)均為正，且均在5%的顯著性水平下通過(guò)了檢驗(yàn)，這意味著經(jīng)濟(jì)集聚程度的提高會(huì)促進(jìn)住宅價(jià)格的上漲。根據(jù)中介效應(yīng)的檢驗(yàn)結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，人口凈流入比率的回歸系數(shù)均為負(fù)，且僅在鄰接矩陣下通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，但這并不意味著人口的凈流入抑制了流入地住宅價(jià)格的上漲。通過(guò)計(jì)算可知，即使在lne_density和lnj_density最小值處，結(jié)果仍舊為正。這意味著人口凈流入促進(jìn)了流入地住宅價(jià)格的上漲。最后，在四種空間權(quán)重矩陣下，交互項(xiàng)eco_flow和jy_flow的系數(shù)均為正，且均在1%的水平下顯著，這意味人口的空間流動(dòng)加劇了經(jīng)濟(jì)集聚對(duì)住宅價(jià)格上揚(yáng)的助推作用。第三，經(jīng)濟(jì)集聚對(duì)住宅價(jià)格空間溢出效應(yīng)的影響。由SDM回歸結(jié)果可知，β（Wlne_density）在鄰接矩陣、經(jīng)濟(jì)矩陣和嵌套矩陣下均通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，且回歸系數(shù)的符號(hào)為負(fù)，β（Wlnj_density）雖不顯著，但在鄰接矩陣、地理矩陣和地理經(jīng)濟(jì)嵌套矩陣下也均為負(fù)，而交互項(xiàng)Weco_flow和Wjy_flow系數(shù)在四種權(quán)重矩陣下均為正，因而該表達(dá)式并非為常數(shù)，其符號(hào)的正負(fù)和數(shù)值的大小取決于flow的大小。在所使用的450個(gè)數(shù)據(jù)樣本中，flow的最小值為-0.25，最大值為0.41。因而當(dāng)flow大于0時(shí)，即某地為人口的凈流入地時(shí)，滯后期經(jīng)濟(jì)集聚對(duì)住宅價(jià)格的影響在人口凈流入率較小時(shí)為負(fù)，而在人口凈流入率較大時(shí)則為正。顯然，人口凈流入率較低時(shí)，將抑制地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲;而當(dāng)人口凈流入率較高時(shí)，將促進(jìn)地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。

第四，在影響住宅價(jià)格的眾多控制變量當(dāng)中，竣工房屋造價(jià)、職工工資水平和城鎮(zhèn)化率均對(duì)房?jī)r(jià)具有正向促進(jìn)作用，且均在1%的水平下通過(guò)了顯著性檢驗(yàn);土地價(jià)格的上漲也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的攀升，且在10%的水平上顯著;竣工房屋面積的增加則抑制了房?jī)r(jià)的上漲，且在地理權(quán)重矩陣和經(jīng)濟(jì)地理嵌套矩陣下通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，在鄰接矩陣和經(jīng)濟(jì)矩陣下并不顯著;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款的增加抑制了房?jī)r(jià)的上漲，且在除經(jīng)濟(jì)矩陣外的其他三種矩陣下均是顯著的。

（三）基于SDM模型的效應(yīng)分解

在空間計(jì)量模型下，某一區(qū)域的解釋變量不僅會(huì)對(duì)本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)變量產(chǎn)生影響，還會(huì)對(duì)與之鄰近或經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平類似地區(qū)的被解釋變量產(chǎn)生影響。因而SDM模型下的回歸系數(shù)并不代表自變量對(duì)因變量的真實(shí)影響。

為了深入分析經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)與住宅價(jià)格空間溢出三者間的關(guān)系，需要將解釋變量對(duì)被解釋變量的影響按照來(lái)源細(xì)分為直接效應(yīng)和間接效應(yīng)兩部分。具體來(lái)說(shuō)，省份i的解釋變量xit對(duì)本省份被解釋變量yi的影響被稱之為直接效應(yīng)，而間接效應(yīng)是指省份i的周邊省份或經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平類似省份的解釋變量xk每變動(dòng)一單位對(duì)省份i被解釋變量yi所產(chǎn)生的影響，也被稱之為變量xk的空間溢出效應(yīng)。而自變量xk對(duì)因變量y的總效應(yīng)則為直接效應(yīng)和間接效應(yīng)的加總。

基于此，對(duì)關(guān)鍵變量經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)、經(jīng)濟(jì)集聚與人口流動(dòng)交互項(xiàng)進(jìn)行了效應(yīng)分解，總效應(yīng)、直接效應(yīng)和間接效應(yīng)的分解結(jié)果如表5所示。由于篇幅限制，表5僅展示了經(jīng)濟(jì)密度的效應(yīng)分解結(jié)果，就業(yè)密度的分解結(jié)果在此不予展示。

首先，從總效應(yīng)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)集聚水平的提高會(huì)促進(jìn)住宅價(jià)格的上漲，人口的空間流動(dòng)會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)集聚對(duì)住宅價(jià)格的拉動(dòng)作用。由表5可知，在人口凈流入率為0時(shí)，經(jīng)濟(jì)密度每上升1%將會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格顯著上漲0.026%，β（eco_flow）大于0且顯著，這意味著人口流動(dòng)會(huì)顯著增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)集聚對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

其次，從直接效應(yīng)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)密度和交互項(xiàng)的系數(shù)在四種空間權(quán)重矩陣下均為正且都在5%的水平下顯著。以鄰接矩陣為例進(jìn)行參數(shù)分析可知：在人口凈流入率為0時(shí)，經(jīng)濟(jì)密度每提高1%，住宅價(jià)格會(huì)上漲0.08%;當(dāng)經(jīng)濟(jì)密度保持不變時(shí)，人口凈流入率每增加1%，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)密度對(duì)住宅價(jià)格的影響增加0.24%。這意味著某地經(jīng)濟(jì)集聚水平的提高會(huì)促進(jìn)本地住宅價(jià)格的上漲，而在人口流動(dòng)條件下，人口流入會(huì)強(qiáng)化這種影響。

最后，從間接效應(yīng)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)密度的系數(shù)在經(jīng)濟(jì)矩陣下為負(fù)且通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，交互項(xiàng)的系數(shù)在四種矩陣下均為正且都在5%的水平下顯著。這意味著經(jīng)濟(jì)集聚是導(dǎo)致住宅價(jià)格存在空間溢出效應(yīng)的原因之一，即某一地區(qū)的房?jī)r(jià)不僅受自身經(jīng)濟(jì)集聚水平的影響，周邊或經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)類似地區(qū)的經(jīng)濟(jì)集聚水平也會(huì)對(duì)其產(chǎn)生影響，從而使得房?jī)r(jià)在空間上呈現(xiàn)出“低-低”或“高-高”的極化現(xiàn)象。通過(guò)計(jì)算可知，當(dāng)flow大于零且較小時(shí)該導(dǎo)數(shù)為負(fù)，此時(shí)經(jīng)濟(jì)集聚的“虹吸效應(yīng)”大于“涓滴效應(yīng)”，使得周邊或經(jīng)濟(jì)類似地區(qū)經(jīng)濟(jì)集聚水平的提高會(huì)抑制某一地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲;而當(dāng)flow大于零且較大時(shí)該導(dǎo)數(shù)為正，此時(shí)經(jīng)濟(jì)集聚的“虹吸效應(yīng)”小于“涓滴效應(yīng)”，使得周邊或經(jīng)濟(jì)類似地區(qū)經(jīng)濟(jì)集聚水平的推動(dòng)會(huì)促進(jìn)某一地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。此外，本文也對(duì)基于就業(yè)密度的回歸結(jié)果進(jìn)行了方差分解，仍舊可以獲得類似于經(jīng)濟(jì)密度的效應(yīng)分解的相關(guān)結(jié)論，在此不再贅述。

五、結(jié)論與政策建議

依據(jù)2002-2016年30個(gè)省份的面板數(shù)據(jù)，對(duì)經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)和住宅價(jià)格間的中介效應(yīng)行了檢驗(yàn)，并從地理特征和經(jīng)濟(jì)特征兩個(gè)方面構(gòu)建了鄰接矩陣、地理權(quán)重矩陣、經(jīng)濟(jì)權(quán)重矩陣和經(jīng)濟(jì)地理矩陣，將經(jīng)濟(jì)集聚與人口流動(dòng)的交互項(xiàng)納入回歸方程，運(yùn)用SDM空間計(jì)量模型對(duì)經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)與住宅價(jià)格關(guān)系進(jìn)行了細(xì)致分析。實(shí)證結(jié)果表明：第一，經(jīng)濟(jì)集聚、人口流動(dòng)和住宅價(jià)格間存在著顯著的中介效應(yīng)，且為部分中介效應(yīng)，即人口流動(dòng)在經(jīng)濟(jì)集聚和住宅價(jià)格間發(fā)揮著中介作用，且經(jīng)濟(jì)集聚除了通過(guò)影響人口流動(dòng)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響外，還存在著其他傳導(dǎo)機(jī)制，如土地市場(chǎng)效應(yīng)和資本市場(chǎng)效應(yīng)等。第二，我國(guó)省際住宅價(jià)格間存在著顯著的正向空間相關(guān)性，即某一地區(qū)住宅價(jià)格的波動(dòng)并不是隨機(jī)的，而是會(huì)受到周邊地區(qū)或經(jīng)濟(jì)特征類似地區(qū)住宅價(jià)格波動(dòng)的影響。同時(shí)，不僅鄰近省份的住宅價(jià)格間存在空間溢出效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平類似省份住宅價(jià)格間也同樣存在。第三，經(jīng)濟(jì)集聚與住宅價(jià)格在空間上存在著顯著的相關(guān)關(guān)系。一方面，從直接效應(yīng)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)集聚與集聚中心的住宅價(jià)格呈正相關(guān)，即經(jīng)濟(jì)集聚會(huì)通過(guò)土地市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)和資本市場(chǎng)推動(dòng)集聚區(qū)住宅價(jià)格的上漲。另一方面，從間接效應(yīng)來(lái)看，某一地區(qū)的房?jī)r(jià)不僅受自身經(jīng)濟(jì)集聚水平的影響，周邊或經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)類似地區(qū)經(jīng)濟(jì)集聚水平也會(huì)對(duì)其產(chǎn)生影響，且經(jīng)濟(jì)集聚對(duì)住宅價(jià)格的溢出效應(yīng)取決于人口凈流入率的大小。人口凈流入率較低時(shí)，周邊或經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)類似地區(qū)經(jīng)濟(jì)集聚對(duì)該地住宅價(jià)格影響的“虹吸效應(yīng)”大于“涓滴效應(yīng)”，從而抑制其房?jī)r(jià)的上漲;而當(dāng)人口凈流入率較高時(shí)，周邊或經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)類似地區(qū)對(duì)某地地區(qū)住宅價(jià)格的“涓滴效應(yīng)”則會(huì)大于“虹吸效應(yīng)”，從而促進(jìn)其房?jī)r(jià)的上漲。第四，人口流動(dòng)與住宅價(jià)格呈正相關(guān)，人口的凈流入率越高，相應(yīng)的流入地的住宅價(jià)格就會(huì)越高。此外，人口的空間流動(dòng)會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)集聚對(duì)住宅價(jià)格的拉動(dòng)作用。

基于研究結(jié)果，提出以下建議：第一，各省在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，要改變傳統(tǒng)的以行政區(qū)為單位獨(dú)立劃界的習(xí)慣，并加強(qiáng)區(qū)域間的協(xié)調(diào)和合作。此外，在制定城市發(fā)展規(guī)劃時(shí)，也可適當(dāng)利用住宅價(jià)格的溢出效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)周邊省份經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過(guò)住宅消費(fèi)需求的空間轉(zhuǎn)移以緩解集聚中心供需矛盾。第二，注重政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)自發(fā)調(diào)控的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空間轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。國(guó)家在制定產(chǎn)業(yè)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)綜合考慮各區(qū)域的現(xiàn)實(shí)情況，通過(guò)相關(guān)政策扶持推動(dòng)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，引導(dǎo)人才和資本的空間轉(zhuǎn)移，縮小中西部發(fā)展差距，化解東西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡的難題。第三，提高對(duì)流動(dòng)人口的關(guān)注度和管理水平，引導(dǎo)流動(dòng)人口在地理空間上合理布局。住房作為一種消費(fèi)品和投資品，其價(jià)格的波動(dòng)與人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)密切相關(guān)，人口的空間流動(dòng)會(huì)同時(shí)對(duì)流入地和流出地住宅價(jià)格產(chǎn)生重要影響。因此，政府應(yīng)強(qiáng)化對(duì)流動(dòng)人口的管理，逐步優(yōu)化流動(dòng)人口的空間布局。

注釋：

①?受數(shù)據(jù)的可獲得性影響，剔除了香港、澳門、臺(tái)灣和西藏。

② 限于篇幅，未匯報(bào)空間相關(guān)性檢驗(yàn)結(jié)果。

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（責(zé)任編輯：鐘?瑤）