物業(yè)公司成本管理現(xiàn)存問題與應(yīng)對建議思考

張曉玲

摘 要：隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的日漸提高，對物業(yè)公司成本管理能力提出了更高的要求，要求其不斷改善日常工作的管理的模式，并在保證服務(wù)質(zhì)量的同時優(yōu)化成本支出的把控。本文將以某物業(yè)公司“三供一業(yè)”住宅小區(qū)項目為例，探討此項目的改造背景及成本管理現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)成本控制措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;“三供一業(yè)”住宅小區(qū)項目;成本管理;應(yīng)對建議

一、某物業(yè)公司“三供一業(yè)”改造的背景

2016年開始，在全國全面推進國有企業(yè)（含中央企業(yè)和地方國有企業(yè)）職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作，對相關(guān)設(shè)備設(shè)施進行必要的維修改造，達到城市基礎(chǔ)設(shè)施的平均水平，分戶設(shè)表、按戶收費，交由專業(yè)化企業(yè)或機構(gòu)實行社會化管理，2018年年底前基本完成。2019年起國有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔(dān)相關(guān)費用。這項舉措的進行，大大降低了公司的經(jīng)濟壓力，可對成本進行集成化控制，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

二、某物業(yè)公司“三供一業(yè)”項目成本管理現(xiàn)狀

（一）“三供一業(yè)”項目服務(wù)收費

對于“三供一業(yè)”住宅項目，以某物業(yè)公司承接的“三供一業(yè)”住宅項目小區(qū)為例，首先，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)較低?？偨ㄖ娣e為98.2萬平方米，收費基本在0.6-0.8元/平方米，以小戶型面積為主。此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)價格增長基本沒有上升空間。其次，物業(yè)服務(wù)收費回收率較低。對于“三供一業(yè)”住宅項目，改造前物業(yè)管理由國有企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主個人承擔(dān)較少部分或者不承擔(dān)。長期的這種狀態(tài)下，導(dǎo)致業(yè)主繳費意識較低，從而造成改造后物業(yè)服務(wù)收費回收率低。

（二）“三供一業(yè)”項目成本構(gòu)成

以某物業(yè)公司“三供一業(yè)”小區(qū)成本項目為例，項目成本主要包括人工費、能耗費用、固定資產(chǎn)折舊、物料費用等。住宅小區(qū)物業(yè)成本管理中人工成本占比最大，往往占到總成本的70%以上，有的甚至達到90%。除此之外，能耗成本、物料費用也是物業(yè)管理公司的主要成本構(gòu)成部分。物業(yè)公司要實現(xiàn)盈利目標(biāo)，首先要不斷開發(fā)適合所管理小區(qū)的衍生服務(wù)，提高衍生服務(wù)收費來補充物業(yè)收費的不足。其次，針對此類小區(qū)，要重新測量小區(qū)的單位面積物業(yè)成本，做到成本事前控制、事中控制與事后管理相結(jié)合的成本管控模式。

三、某物業(yè)公司“三供一業(yè)”項目成本控制措施

（一）實施區(qū)域化管理，實現(xiàn)項目人員共享

從項目成本構(gòu)成中可以看出，有效降低項目人工成本是減少項目總成本的關(guān)鍵。對于物業(yè)管理公司，每個小區(qū)的保潔、保安、維修工、管理人員等各類專業(yè)崗位配置是必不可少的，針對這種問題可以實行區(qū)域化管理。對于“三供一業(yè)”項目，每個項目包括多個小區(qū)，小區(qū)地理位置靠近，可以將原來的服務(wù)點擴大成服務(wù)面，實現(xiàn)幾個小區(qū)的項目經(jīng)理、核算員、維修工人員的共享。這樣能有效提高零散小區(qū)關(guān)鍵崗位的勞動生產(chǎn)率，節(jié)約人工成本。

（二）實行精細化管理，做到人員與面積、工作量項目匹配

接收“三供一業(yè)”住宅項目后，對此類老舊小區(qū)的狀況進行重新摸底，制定符合實際的人員配備標(biāo)準(zhǔn)。首先，物業(yè)公司需要對項目情況進行全盤調(diào)查，并對現(xiàn)有管理內(nèi)容進行評估，找出重難點，并根據(jù)項目內(nèi)容制定相應(yīng)的工作計劃，進而根據(jù)工作量及項目周期安排適宜人員處理，進而有選擇性、目的性完成工作任務(wù)。同時，管理者應(yīng)當(dāng)建立健全人員管理制度，制定人員組織架構(gòu)，明確每個部門及每位員工的工作職責(zé)，并全面提升隊伍的專業(yè)能力及素質(zhì);其次，在項目的實際實施環(huán)節(jié)，針對發(fā)現(xiàn)的問題找出相應(yīng)的解決方案。例如工作任務(wù)的量化，或是對流程進行及時的梳理，以便項目的各個環(huán)節(jié)都可以在規(guī)范且標(biāo)準(zhǔn)化流程中進行，切實控制項目的成本支出。最后，及時對完成的項目環(huán)節(jié)進行評估，分析成效得失，對不完善的地方再加以改進，做到循環(huán)遞進，螺旋上升，最終形成持續(xù)改進、不斷創(chuàng)新的工作機制。

（三）提倡節(jié)約理念，降低能耗費用

能耗費用在物業(yè)管理成本中占比較大，節(jié)約水電能耗是控制物業(yè)管理成本的重要內(nèi)容。在日常工作中要發(fā)揮各級人員的積極性，號召各級員工隨手關(guān)水閥、隨手關(guān)燈; 充分利用各種節(jié)能設(shè)施，對原有設(shè)施設(shè)備進行改造。對用電重點區(qū)域進行分析，提出改進措施并加以實施。例如地面照明，戶主開燈情況下，對路面具有一定的照明效果，可以利用此在保證照明度的前提下適當(dāng)減少照明燈具的使用，以節(jié)約的能耗費用。

（四）創(chuàng)新采購模式，減低物料成本

物料費用也是物業(yè)項目成本的主要構(gòu)成部分，要審慎評估、選擇科學(xué)的采購模式。物業(yè)公司因為項目較分散、單個項目的物耗采購量又較小，且物資消耗頻繁，若每個小區(qū)自行采購情況下，由于采購量小，單價成本會較高。若采用即時制采購方式，運輸成本、送貨成本反而比傳統(tǒng)采購模式高。因此，物業(yè)公司因統(tǒng)籌估算物料費用構(gòu)成比例，對于清運垃圾、消防維保、電梯維保等較大支出，評估是否可以實行統(tǒng)一采購。不能一味地套用模式或各自為陣，以免不恰當(dāng)?shù)卦龃蟪杀鹃_支。

（五）積極推廣信息化、機械化作業(yè)，提高物業(yè)服務(wù)勞動生產(chǎn)率

當(dāng)今科技高速發(fā)展，線上收費系統(tǒng)、收費方式不斷創(chuàng)新，智能化機器也已開始推廣運用。比如監(jiān)控攝像頭、電動掃地機等設(shè)備的普及極大地提高了工作效率;智能清掃機、智能擦窗機等機器人也已開始投入實驗。這些設(shè)備都將幫助物業(yè)公司減少人員配置，提高勞動生產(chǎn)率。物業(yè)公司應(yīng)盡可能配置機器取代人工操作，這將有效減少成本開支，提高服務(wù)質(zhì)量。

四、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)公司為適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展要求，必然需要對成本管理現(xiàn)存問題進行詳細分析，依據(jù)內(nèi)外部面臨的風(fēng)險因素及自身發(fā)展戰(zhàn)略，進而對成本管理進行優(yōu)化，采用科學(xué)合理的成本管理辦法實現(xiàn)企業(yè)的全面管理，以便提升企業(yè)的精細化管理程度，促進企業(yè)的快速發(fā)展。

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