淺談房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中消費(fèi)性購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)

劉興樹(shù) 高紅漫

摘 ?要：購(gòu)房人權(quán)利優(yōu)先是基于居住利益至上的考慮而做的特別突破，這種突破要求管理人在消費(fèi)者購(gòu)房人的識(shí)別上要采取慎重的態(tài)度。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)涉及購(gòu)房人、建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人等諸多利益主體，其破產(chǎn)債權(quán)清償順序的安排往往牽一發(fā)而動(dòng)全身。文章從購(gòu)房人繳納全部購(gòu)房款的處理;購(gòu)房人繳納大部分購(gòu)房款的處理;購(gòu)房人支付小部分購(gòu)房款的處理;購(gòu)房人違約金、賠償金、利息損失、房屋差價(jià)款按普通債權(quán)處理;實(shí)務(wù)操作必須對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房人的認(rèn)定進(jìn)行嚴(yán)格把握等五部分內(nèi)容，闡釋了實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)應(yīng)該明確操作路徑，以期最大限度地保障債權(quán)人利益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中消費(fèi)性購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)。

關(guān)鍵詞：購(gòu)房人;優(yōu)先權(quán);取回權(quán);債權(quán);賠償金請(qǐng)求

中圖分類號(hào)：D92 ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ?文章編號(hào)：1673-7164（2021）45-0082-03

近年來(lái)，房產(chǎn)價(jià)格上漲，購(gòu)房人往往需要“掏空六個(gè)口袋”方能購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，但購(gòu)房人所購(gòu)房產(chǎn)大多是期房，因此在獲得交付前需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的等待。房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境時(shí)，購(gòu)房人、承包方、抵押權(quán)人等諸多權(quán)利人均會(huì)提出訴求，購(gòu)房人怎樣實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)值得探討。

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中解釋了購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán)。已交付了全部或者大部分房款的消費(fèi)性購(gòu)房人，施工承包人就此商品房享有的工程款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)不能抗辯購(gòu)房人。依據(jù)民法的基本原則，消費(fèi)性購(gòu)房人權(quán)利屬于物權(quán)性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于施工方的債權(quán)。不過(guò)，在消費(fèi)購(gòu)房人的權(quán)利確定為債權(quán)時(shí)，其優(yōu)先的債權(quán)還是突破了工程款債權(quán)優(yōu)先的原則。這種認(rèn)定的法理依據(jù)應(yīng)是基于生存利益和交易安全原則后的一種特別規(guī)則，具有正當(dāng)性和實(shí)體法依據(jù)，也是符合實(shí)質(zhì)公平原則的體現(xiàn)。

綜合相關(guān)法律規(guī)定和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，破產(chǎn)管理人在破產(chǎn)申請(qǐng)受理前有權(quán)進(jìn)行解除或是繼續(xù)履行債權(quán)雙方未履行完畢的合同，只需通知對(duì)方當(dāng)事人。這可以讓破產(chǎn)房企擺脫履行中合同對(duì)房企破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)構(gòu)成的負(fù)擔(dān)，盡量歸集用于公平償債的財(cái)產(chǎn)，管理人只需履行對(duì)擴(kuò)大破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)有利的合同，而解除不利的合同。故管理人根據(jù)房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀以及購(gòu)房人付款情況行使繼續(xù)履行或解除合同的權(quán)利，能最大限度地概括性、公平性地保障債權(quán)人整體利益。

在具體操作上，可以遵循下述處理路徑，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中消費(fèi)性購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

一、繳納全部購(gòu)房款的購(gòu)房人

（一）房屋已建成已辦證但未交付

購(gòu)房人可以擴(kuò)大行使登記物權(quán)或行使取回權(quán)。對(duì)此，破產(chǎn)管理人不可以行使合同解除權(quán)對(duì)抗。在破產(chǎn)處置工作中，物權(quán)登記在廣義上可以包含預(yù)告登記、登記備案等等。因此，房企破產(chǎn)時(shí)可視有預(yù)告登記或備案登記的購(gòu)房人已取得了房屋的物權(quán)所有權(quán)，而不再將其歸集到破產(chǎn)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)之列，購(gòu)房人可以依法向管理人行使取回權(quán)。對(duì)此，管理人應(yīng)按原合同履行向購(gòu)房人交付房屋的義務(wù)。

（二）房屋已建成己交付但未辦證

法院辦案一般是根據(jù)司法解釋的要求，雖然有不動(dòng)產(chǎn)登記生效的物權(quán)法原則，但特別法是優(yōu)先于一般法的。當(dāng)房屋不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)時(shí)，購(gòu)房人當(dāng)然有權(quán)取回房屋，管理人無(wú)權(quán)解除合同。比如開(kāi)發(fā)商的土地權(quán)質(zhì)押因尚先償還銀行貸款而先解除的時(shí)間段內(nèi)，購(gòu)房人欠付少部分房款。若是開(kāi)發(fā)商在此期間破產(chǎn)，就使購(gòu)房人因未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)而失去已購(gòu)或已入住的房屋優(yōu)先權(quán)或物權(quán)取回權(quán)，顯失公允，易誘發(fā)群體性事件，于公平償債不利。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，購(gòu)房人應(yīng)享有已獲得交付使用的所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)，有權(quán)請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但應(yīng)以支付超過(guò)一半房款為量化的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

（三）房屋已建成未辦證也未交付

在特定物買(mǎi)賣(mài)中，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)認(rèn)定的基本規(guī)則之一，相對(duì)人已完全支付但尚未轉(zhuǎn)移占有的特定物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。所以，管理人無(wú)權(quán)解除該類合同。比如最高法院在楊飛與北京英嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物權(quán)確認(rèn)糾紛案件中認(rèn)為①，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)后，購(gòu)房者已付全款的，可以請(qǐng)求企業(yè)管理人履行交付房產(chǎn)和辦理所有權(quán)變更登記至消費(fèi)者購(gòu)房人名下，且不屬于個(gè)別清償，不能作無(wú)效處理?？梢?jiàn)，消費(fèi)者已支付商品房全部款項(xiàng)時(shí)，既不發(fā)生法定解除，也并無(wú)約定解除事由，破產(chǎn)管理人并無(wú)解除權(quán)。

（四）房屋未建成未辦證也未交付

房地產(chǎn)企業(yè)的房屋未建成的情況下，司法實(shí)踐中對(duì)尚未竣工驗(yàn)收的房屋是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是存在爭(zhēng)議的。比如，浙江省高級(jí)法院（2016）浙民申3380號(hào)判決書(shū)就認(rèn)為，未竣工驗(yàn)收的房屋屬于特定物，經(jīng)相對(duì)人選定并支付全部?jī)r(jià)款后，該房產(chǎn)就是屬于購(gòu)房人的財(cái)產(chǎn)，而不再屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。而江蘇省高級(jí)法院（2016）蘇民申1406號(hào)判決書(shū)卻持相反的觀點(diǎn)，尚未竣工驗(yàn)收的房屋不屬于特定物，即使是購(gòu)房人已全部支付價(jià)款，該房產(chǎn)仍然是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，而不能歸屬于購(gòu)房人財(cái)產(chǎn)，因?yàn)榉课菽芊窠ǔ缮形纯芍?。觀點(diǎn)對(duì)立很強(qiáng)烈。對(duì)此，破產(chǎn)管理人可根據(jù)具體情況作具體決定，在交付房屋和返還房款給購(gòu)房人的兩種方式中選擇。倘若房屋最終未能建成，購(gòu)房人的房款返還請(qǐng)求權(quán)也應(yīng)該優(yōu)先于工程款和抵押權(quán)受償②。

二、繳納大部分購(gòu)房款的購(gòu)房人

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，對(duì)于已經(jīng)繳納大部分價(jià)款的購(gòu)房人，如果與房地產(chǎn)企業(yè)雙方有未履行完畢的合同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)管理人有權(quán)選擇繼續(xù)履行或者解除該合同。但同時(shí)購(gòu)房人又享有優(yōu)先受償權(quán)。這個(gè)立法未解決的矛盾，管理人工作雖有難度，但也有了自由裁量的空間。在實(shí)務(wù)中，管理人能否解除繳納大部分購(gòu)房款購(gòu)房人的買(mǎi)賣(mài)合同的確存在極大的爭(zhēng)議。有的管理人認(rèn)為消費(fèi)者購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)具超級(jí)優(yōu)先地位，管理人的解除權(quán)是受到限制的。也有管理人認(rèn)為他們的解除權(quán)不應(yīng)該受到限制。因此，管理人需要綜合考慮破產(chǎn)企業(yè)、重整投資人資金實(shí)力以及在建工程具體情況，倘若繼續(xù)履行更有利于保障債權(quán)人利益則應(yīng)選擇合同繼續(xù)，讓購(gòu)房人的房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先。如果房屋無(wú)法建成，購(gòu)房人目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)不可逆轉(zhuǎn)地進(jìn)入破產(chǎn)清算程序時(shí)，則可以對(duì)繳納大部分購(gòu)房款的購(gòu)房人給以房款返還請(qǐng)求權(quán)，且視該請(qǐng)求權(quán)具有優(yōu)先地位[1]。

三、僅支付小部分購(gòu)房款的購(gòu)房人，按普通債權(quán)處理

購(gòu)房人只支付了少部分購(gòu)房款或者定金，倘若管理人選擇解除合同，購(gòu)房人有權(quán)主張返還房款。該部分房款屬于普通債權(quán)還是共益?zhèn)鶆?wù)，不論是理論上還是實(shí)踐中均存爭(zhēng)議。采用共益?zhèn)鶆?wù)也會(huì)讓管理人對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的處理上更為慎重[2]。

其實(shí)，購(gòu)房款應(yīng)該作為普通債權(quán)，應(yīng)嚴(yán)格限定共益?zhèn)鶆?wù)的認(rèn)定。在法律未明確將其認(rèn)定為共益?zhèn)鶆?wù)時(shí)，管理人將其認(rèn)定為普通債權(quán)更符合《企業(yè)破產(chǎn)法》精神。

有個(gè)判例印證了這一規(guī)則。江蘇省高級(jí)法院在陳子祥與南通市久發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛案件中，認(rèn)為購(gòu)房人名下無(wú)其他房產(chǎn)，且所購(gòu)房屋是用來(lái)居住，并已支付超過(guò)房屋總款項(xiàng)的50%時(shí)，購(gòu)房人對(duì)于登記在被執(zhí)行房企名下的商品房提出異議的，可以排除執(zhí)行，未超過(guò)50%的，不可排除執(zhí)行。因陳子祥所支付的購(gòu)房款并未達(dá)到總款項(xiàng)的50%，因而判定陳子祥購(gòu)房人債權(quán)屬于普通債權(quán)，不屬于可以對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)以及排除執(zhí)行的情形③。

四、購(gòu)房人賠償金、利息損失、房屋差價(jià)款、違約金等按普通債權(quán)處理

此類債權(quán)人在合同被解除后，有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。這就產(chǎn)生了各種的違約金、賠償金、房屋裝修損失、利息損失賠償及差價(jià)補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)，對(duì)此，應(yīng)一概認(rèn)定為普通債權(quán)[3-6]。這樣處理，公正地貫徹了破產(chǎn)償債的特殊規(guī)則。

五、實(shí)務(wù)操作必須對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房人的認(rèn)定進(jìn)行嚴(yán)格把握

雖然消費(fèi)者購(gòu)房人具有權(quán)利沖突時(shí)的優(yōu)先權(quán)，法律賦予其優(yōu)先權(quán)是基于保護(hù)消費(fèi)者購(gòu)房人的生存權(quán)，為了避免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性這一基本原則，管理人必須對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房人進(jìn)行嚴(yán)格識(shí)別。

第一，審查房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)是否具有書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。為了避免房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房人的惡意串通，還需要核實(shí)網(wǎng)簽、備案等手續(xù)。因網(wǎng)簽有房屋主管部門(mén)的確認(rèn)公示，故可作為書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)定依據(jù)[7-11]。

第二，買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋。即：商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋;或名下有1套未滿足基本居住需要面積的房屋。而且，商住兩用房因具有居住性質(zhì)，也屬于住房范疇。買(mǎi)受人及其配偶、未成年子女等，未分戶的，均應(yīng)視為一個(gè)主體。

第三，購(gòu)房人支付款項(xiàng)超過(guò)了總房款的50%。應(yīng)嚴(yán)格核實(shí)消費(fèi)者購(gòu)房人的支付記錄，對(duì)于現(xiàn)金付款應(yīng)核實(shí)來(lái)源，避免房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者惡意串通[12-13]。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)涉及諸多利益主體，爛尾樓問(wèn)題使得破產(chǎn)案件更加復(fù)雜。對(duì)購(gòu)房人、建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人債權(quán)順位要有公平的安排，破產(chǎn)實(shí)踐的處理要事出有法、事出有因。但破產(chǎn)管理人還是應(yīng)該在處理時(shí)結(jié)合購(gòu)房人合同履行程度、房產(chǎn)建設(shè)進(jìn)展等，厘清購(gòu)房人權(quán)利保障形態(tài)，最大限度保障購(gòu)房人的權(quán)利[14]。

法律應(yīng)該優(yōu)化購(gòu)房人權(quán)利優(yōu)先的破產(chǎn)程序。購(gòu)房人權(quán)利優(yōu)先是基于居住利益至上的考慮而做的特別突破，這種突破不僅要求管理人在消費(fèi)者購(gòu)房人的識(shí)別上采取慎重的態(tài)度，為了避免購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)對(duì)其他債權(quán)人和交易秩序的沖擊，管理人需要充分利用債權(quán)人會(huì)議的作用，在制定債權(quán)審查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)充分聽(tīng)取債權(quán)人會(huì)議的意見(jiàn)，并在債權(quán)人會(huì)議監(jiān)督下完善購(gòu)房人債權(quán)的審查和復(fù)核，并及時(shí)公示。

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（責(zé)任編輯：鄒宇銘）