住房抵押貸款風(fēng)險分析及管理研究

文/徐陽

一、住房抵押貸款現(xiàn)狀及風(fēng)險分析

（一）住房抵押貸款發(fā)展

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)公司悄然興起，在新形勢下，銀行等金融機構(gòu)也注意到房地產(chǎn)業(yè)潛在的巨大利潤，紛紛加入地產(chǎn)業(yè)，成為開發(fā)商堅挺的資金后援。1982年，我國出臺住宅補貼出售政策，經(jīng)國務(wù)院審核，挑選常州、鄭州等四個城市作為試點，各地建行也紛紛響應(yīng)國家政策，對商業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)提供流動資金貸款，并開辦住房儲蓄業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展項目合作，以直接融資、合資等形式與房地產(chǎn)公司共同開發(fā)與經(jīng)營，取得了一定的成效。試點成功后，全國范圍內(nèi)都開始進行住房改革，住房金融初具雛形。20世紀(jì)90年代，住房公積金制度興起，我國借鑒學(xué)習(xí)新加坡的制度經(jīng)驗，以上海為試點，幾年后范圍逐漸擴展到北京、天津、江蘇、浙江等地，政策試行的成功進一步推動我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中國人民銀行為大力扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，鼓勵我國商業(yè)銀行等金融機構(gòu)進行金融革新，向個人提供住房抵押信貸服務(wù)。由此，我國房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)取得突破性的發(fā)展，住房貸款額度大幅增長，信貸品種多種多樣。21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭持續(xù)高漲，為我國GDP創(chuàng)造了接連不斷的增長奇跡。在我國的某些省市，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的頂梁柱。人們看到房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在的巨大利潤和發(fā)展前景，紛紛投入房地產(chǎn)市場，然而，房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)經(jīng)歷多年的繁榮后，市場泡沫瀕臨破裂，國家也漸漸認(rèn)識到這一問題的嚴(yán)重性，為避免市場動蕩引發(fā)金融危機，陸續(xù)出臺了一些調(diào)控政策。目前，我國居民對住房的需求處于高速增長時期，城鎮(zhèn)居民住房不均衡問題依然比較嚴(yán)重，因此要加快住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展，擴大經(jīng)濟適用房建設(shè)的力度，刺激房地產(chǎn)市場的需求。要嚴(yán)格防范我國房地產(chǎn)市場抵押貸款風(fēng)險，加速發(fā)展擔(dān)保和保險業(yè)務(wù)，健全法制建設(shè)，相信不久的將來，我國房地產(chǎn)市場會成長為一個成熟的市場并最終走向世界。

（二）住房抵押貸款風(fēng)險分析

回顧近些年來我國住房抵押貸款的發(fā)展，雖然在貸款數(shù)量和種類上取得了較大的突破，但仍然存在很多不足。我國發(fā)放的住房貸款多為長期貸款，平均年限為20-30年，并且貸放的資金數(shù)額較大。隨著收入水平的提高，居民對住房的需求增加，住房貸款已成為銀行等金融機構(gòu)主要的貸款類型。由于放貸的期限較長，數(shù)額較大，銀行面臨太多的不確定性因素，因而存在較高風(fēng)險。如果貸款的發(fā)放與收回處理不當(dāng)，會使公眾對金融機構(gòu)喪失信心，銀行會失去資金來源，借款者則無法籌集資金購買住房，從而造成連鎖反應(yīng)，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。如20世紀(jì)90年代初的美國房地產(chǎn)泡沫，人們無法按合同約定還款，銀行等金融機構(gòu)對房屋進行收回，由于經(jīng)濟低迷，人們對住房的需求小，銀行收回的房屋無法出售變現(xiàn)，日常經(jīng)營的流動性得不到滿足，導(dǎo)致上千家銀行倒閉。又如波及全球的美國次貸危機，導(dǎo)致多家金融機構(gòu)發(fā)生財務(wù)危機，引發(fā)美國股市劇烈動蕩，嚴(yán)重影響了美國經(jīng)濟的發(fā)展。這些事例所帶來的嚴(yán)重后果使我們了解到貸款違約風(fēng)險強大的破壞性，當(dāng)務(wù)之急是找到造成借款人違約的原因，提出合理有效的化解建議并防范風(fēng)險的再發(fā)生。

二、住房抵押貸款面臨的主要風(fēng)險

（一）信用風(fēng)險

1.借款人的違約行為。（1）提前還款。銀行希望借款人能按照合同約定的年限定期還款，不愿借款人打破銀行對貸款和借款的期限搭配。提前償付會縮短借款人的付息期限，降低銀行的貸款收益。提前償付使銀行的可用資金增加，銀行無法及時找到合適的貸款對象，會造成資金閑置，增加資金使用的機會成本和再投資風(fēng)險。此外，銀行在對資金實施再貸款時，需要對新的客戶進行資格審查、進行信用評級、制定新的貸款合同等，這會使銀行的業(yè)務(wù)量加大，經(jīng)營成本上升，利潤下降。（2）不還款。此類風(fēng)險大致可分為兩種：一種是主觀意愿違約。借款人從“經(jīng)濟人”角度考慮，有意不歸還貸款。另一種是被迫違約。借款人并非有意違反合約，只是由于某些突發(fā)事件，比如因發(fā)生事故或重病喪失勞動能力、失業(yè)或其他特殊情況而失去收入來源導(dǎo)致無法如約還款。由于貸款人不能預(yù)測到借款人可能遭遇的突發(fā)事件，對借款人可能存在的違約風(fēng)險不能準(zhǔn)確估量，當(dāng)違約發(fā)生時不能及時地采取應(yīng)對措施，因此信用風(fēng)險是銀行處于被動地位而難以把控的強大威脅。

2.開發(fā)商的違約行為。（1）假按揭風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得可供使用的資金，借用他人的合法身份辦理住房貸款來套取銀行貸款，把住房這種固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)經(jīng)營所需的流動資產(chǎn)，把違約風(fēng)險全部交由銀行承擔(dān)，自己不承擔(dān)任何風(fēng)險。這樣會使銀行承擔(dān)的信用風(fēng)險隨著住房抵押貸款的發(fā)展日積月累，如果風(fēng)險超出銀行的可控范圍，甚至?xí)?dǎo)致銀行破產(chǎn)倒閉，損害存款人的利益，引發(fā)金融動蕩。（2）項目風(fēng)險。項目風(fēng)險是指缺乏資金支持的開發(fā)商在包攬某個項目后，為獲得銀行貸款，故意編造甚至偽造有關(guān)此項目的虛假信息，讓銀行誤以為該項目具有良好的發(fā)展前景、可觀的投資回報，貸款的違約風(fēng)險極低。在住房市場的飛速發(fā)展時期，在同業(yè)競爭中，那些資金實力比較薄弱、開發(fā)業(yè)績和開發(fā)能力不甚理想的房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)預(yù)售不理想的狀況。這些開發(fā)商向銀行提供美化過的項目資料，以開發(fā)的住房為抵押騙取銀行貸款。當(dāng)項目完工后，購房者的違約風(fēng)險全部由銀行來承擔(dān)，自己則全身而退。

（二）流動性風(fēng)險

在銀行日常經(jīng)營業(yè)務(wù)中，這種風(fēng)險是指銀行缺少日常經(jīng)營所需的可隨時變現(xiàn)的資金。在商業(yè)銀行經(jīng)營管理的三大原則中，流動性是最基本的原則，流動性是保證銀行正常經(jīng)營、保護存款人資金安全的基本準(zhǔn)則。銀行是經(jīng)營貨幣的企業(yè)，它所放貸的資金大多為居民的儲蓄存款，而儲戶為保證資金安全和利益最大化，大多選擇短期存款，存款的平均年限為3-5年。住房抵押貸款的還款年限一般為20-30年，為應(yīng)對儲戶短期存款的取現(xiàn)，銀行必須保持較高的流動性，而這種短存長貸的業(yè)務(wù)模式限制了銀行使用資金的便利性，流動性風(fēng)險上升。此外，銀行因借款者違約所沒收的抵押物在市場上不易出售，難以獲得及時可用的現(xiàn)金流，也會使銀行的流動性風(fēng)險增加，而且對借款人抵押物的保管也增加了銀行的管理費用，成本上升，利潤下降。

（三）利率風(fēng)險

銀行發(fā)放貸款的收益主要由貸款利率與存款利率的利差決定。在金融市場上，銀行提高存款利率吸引居民存款，銀行獲得存款后以高于存款利率的貸款利率放貸給急需資金的企業(yè)，存貸的利差一部分為儲戶的存款利息，一部分為銀行的利潤。銀行利潤與存貸利率息息相關(guān)，若資金供給小于需求，市場利率上升，銀行為獲得等額的存款需投入更大的成本，收益便下降。存款利率是影響銀行收益的首要原因，中央銀行為控制通貨膨脹，實行緊縮型貨幣政策，貨幣供給小于貨幣需求，銀行為吸收存款，在符合中央銀行規(guī)定的條件下主動提高存款利息，貸款利息不變，使得存貸利息差額縮小，銀行便收益下降。市場利率也會使銀行面臨利率風(fēng)險，如果市場上發(fā)生可觀察到的通貨膨脹，商品價格上升，一單位貨幣實際購買的貨物減少，人民幣貶值，這對借款人有利而對貸款人不利：通貨膨脹使借款人實際還款額減少，造成借款人的損失。此外，資金的使用有機會成本，當(dāng)某一投資項目的預(yù)期收益率高于住房貸款的回報率時，貸款人就會從機會成本的角度考慮，把資金投放到住房貸款以外的其他金融活動中，開發(fā)商為獲得資金不得不提高借款利率，融資成本增加，利潤降低。

（四）操作風(fēng)險

1.貸前調(diào)查形式化。為降低自身經(jīng)營風(fēng)險，在借款人申請貸款時銀行會對借款人的經(jīng)濟狀況、借款目的、信用等級等進行嚴(yán)格的調(diào)查核實。近些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展時期，業(yè)務(wù)量猛增，繁重的業(yè)務(wù)量使銀行的貸前調(diào)查變得形式化，只需借款人提交相關(guān)的證明文件，滿足借款資格就發(fā)放貸款，對借款人證明文件的真實性并沒有認(rèn)真核實。比如較為嚴(yán)重的抵押物評估風(fēng)險，在抵押貸款業(yè)務(wù)中，當(dāng)還款人無力償還住房貸款時，銀行可變賣抵押物或收回住房來減少損失。若資產(chǎn)評估部門的形式化調(diào)查導(dǎo)致抵押資產(chǎn)估值過高，銀行就必須承擔(dān)抵押物價值難以償付貸款金額的損失。此外，在個人住房貸款審批方面也存在漏洞，對銀行內(nèi)部暗箱操作監(jiān)管不力、工作人員缺乏職業(yè)道德忽視對借款人的定期監(jiān)督，這些問題使個人信貸風(fēng)險難以把控。

2.忽視貸后管理。借款人的違約風(fēng)險不僅可能發(fā)生在貸前，借款人后期無力償還貸款造成的違約現(xiàn)象也比比皆是。隨時了解還款人工作單位的運營狀況、還款人的健康狀況等，并對其信用狀況、違約可能性進行重新評估，防范違約風(fēng)險帶來的損失。但是個人貸款業(yè)務(wù)數(shù)量龐大，銀行無法運用當(dāng)前的操作系統(tǒng)實現(xiàn)貸款的逐筆檢查，對每位借款人進行貸后的信用重新評估也是難以實現(xiàn)的。

三、住房抵押貸款風(fēng)險的成因分析

（一）內(nèi)因分析

1.商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款中信息不對稱。交易雙方在進行業(yè)務(wù)往來時，某一方會因更了解對方而處于優(yōu)勢，另一方則處于劣勢。在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，對銀行而言，借款人對自身借款意圖、還款意愿和抵押物真實價值等了解得更為透徹，由于銀行缺乏對借款人的了解，在資格審查中處于劣勢地位，影響銀行作出正確決策，反而貸款給信用較差的借款人。當(dāng)借款人為僅僅考慮自身利益的“經(jīng)濟人”而不考慮違約使他人造成的經(jīng)濟損失時，銀行就要承擔(dān)由違約造成的嚴(yán)重后果，遭受貸款無法收回的損失。

2.商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款方面管理機制不完善。我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步緩慢，在房地產(chǎn)市場前景一片大好時，借款人違約風(fēng)險較低，使商業(yè)銀行忽視了房地產(chǎn)市場由盛轉(zhuǎn)衰時面臨的潛在風(fēng)險，放松了監(jiān)管。隨著社會的發(fā)展，人們的住房需求越來越大，房價持續(xù)上漲，商業(yè)銀行為了擴大業(yè)務(wù)量，獲得更大利潤，對借款人的要求有所降低，使銀行的經(jīng)營風(fēng)險顯著上升。

3.商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款內(nèi)部操作環(huán)節(jié)不規(guī)范。隨著信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，社會公眾越來越偏好使用貸款方式來購買住房以減輕消費壓力，商業(yè)銀行的住房貸款業(yè)務(wù)量迅速增加。面對繁重的工作，銀行工作人員有時疏忽大意，未按照規(guī)定填寫合同的必備要素，出現(xiàn)錯填或涂改法律文件等現(xiàn)象，使合同失去法律約束力。有些銀行為了招攬客戶，甚至違背貸款流程規(guī)定，在借款人貸款資格未通過審核時就發(fā)放貸款，給銀行造成負(fù)面影響。

4.商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險識別技術(shù)落后。我國當(dāng)前還未形成系統(tǒng)化的風(fēng)險管理措施，與發(fā)達國家相比風(fēng)險識別技術(shù)落后，不具備自成體系的風(fēng)險管理機制。縱觀其他國家的風(fēng)險管控歷程，把風(fēng)險通過計量模型數(shù)量化是控制違約風(fēng)險的不二法門，但是我國信用評估制度仍然停留在初級水平，通過死板的評估條例來估計借款者的資信等級，缺少量化的調(diào)查審核。為促進金融創(chuàng)新，銀行可運用量化分析與計算機技術(shù)，將借款者貸款需求和還款方式進行匹配，從而有效地降低銀行的風(fēng)險。此外，我國金融機構(gòu)應(yīng)該借鑒國外銀行的風(fēng)險管控經(jīng)驗，培養(yǎng)專業(yè)化的風(fēng)險管控人才，加快建立量化評估模型，使風(fēng)控技術(shù)朝著更高端、更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆较虬l(fā)展。

5.商業(yè)銀行對個人住房抵押貸款的風(fēng)險控制意識薄弱。城鎮(zhèn)化和人口老齡化使人們購買住房的熱情居高不下，住房抵押貸款業(yè)務(wù)已成為銀行貸款業(yè)務(wù)的主要分支。商業(yè)銀行為了吸引貸款者、擴大經(jīng)營范圍，往往降低對借款者的資格要求。根據(jù)現(xiàn)行銀行貸款監(jiān)督條例，為維持借款者及其家人的正常生活，月還款額不得超過月收入的一半。然而在貸款過程中，許多借款人為了縮短還款年限、節(jié)約貸款成本，往往違背這一監(jiān)管條例。部分銀行為了獲利，甚至不惜違反銀監(jiān)會的規(guī)定，對借款人的資格審查只走程序而沒有落到實處。有些銀行為了吸引借款者，甚至創(chuàng)造出符合借款人借款條件的金融工具，增加銀行風(fēng)險。貸款的易獲取性加大了居民對住房的需求，房價居高不下，使我國房地產(chǎn)市場形成繁榮的假象，形成房地產(chǎn)泡沫。

（二）外因分析

1.信用意識和信用評級體系缺失。銀行是根據(jù)個人信用評級來發(fā)放住房抵押貸款的，并根據(jù)貸款合同進行金融往來等經(jīng)濟活動。在計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌進程中，我國個人信用制度起步晚，發(fā)展緩慢，居民守信意識較差，政府對違反信用的個體沒有實質(zhì)性的懲罰，造成的后果幾乎全由銀行承擔(dān)，這更加助長了違約風(fēng)險的發(fā)生。這是造成銀行損失的直接原因。

2.法律法規(guī)和相關(guān)法律制度不健全。當(dāng)前我國尚未制定住房貸款管理的專項法律，這也是造成住房抵押貸款違約現(xiàn)象的原因之一。在借貸過程中，銀行為了減少借款人違約造成的經(jīng)濟損失，要求借款人抵押或質(zhì)押一定的資產(chǎn)，抵押物多數(shù)為住房等固定資產(chǎn)。我國規(guī)定抵押物的償還以不影響資產(chǎn)所有者及其家人的日常生活為前提，因此即使借款人違反合約，銀行要通過抵押物變現(xiàn)來彌補損失也是舉步維艱，難以實施。

3.尚未建立個人住房貸款保障制度。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國GDP的增長貢獻巨大，作為引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展的“領(lǐng)軍人物”，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮要以健全的住房貸款保障制度為前提。如果不建立健全住房貸款保障制度，銀行會因為利潤得不到保障而減少貸款發(fā)放，借款人因得不到貸款而縮小住房需求，這會阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國商業(yè)保險初涉住房領(lǐng)域，缺乏創(chuàng)新，不能有效地向銀行和借款人提供風(fēng)險擔(dān)保。

四、風(fēng)險防范的對策建議

（一）積極推進個人信用法律體系的健全和完善

健全的法律可用于規(guī)范人們自身的行為,能有效控制信用風(fēng)險的發(fā)生。目前，我國在個人信貸方面法律制度尚不完善，對資金需求者缺少硬性的約束。建立健全個人信用法制制度，使業(yè)務(wù)主體在經(jīng)濟往來中有法可依，對于違反法律的個體追究其法律責(zé)任，使法律成為破除風(fēng)險的利劍。為建立我國信用法律體系，首先需要提升借貸雙方的法律意識，強化守法觀念，對違反法律規(guī)定的金融主體實施嚴(yán)厲的懲罰，同時加快個人信用評級制度的建設(shè)。

（二）積極推進住房貸款資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化是有效降低銀行流動性風(fēng)險的經(jīng)營策略。銀行可將那些缺乏流動性的個人住房抵押貸款組合起來，通過信用增級使其成為在證券市場上可供出售的優(yōu)良證券，加快資金流通速度，推動經(jīng)濟運行。銀行通過資產(chǎn)證券化將風(fēng)險性較強、流動性較差的貸款轉(zhuǎn)化為可在金融市場上重新掛牌銷售的優(yōu)良資產(chǎn)，獲得日常經(jīng)營所需要的資金，這樣不僅可以降低住房抵押貸款的流動性風(fēng)險，還可以加速資金運轉(zhuǎn)，滿足借款人資金需求，是我國住房抵押貸款制度改革的大勢所趨。

(三）通過保險降低風(fēng)險

保險作為一種有效的風(fēng)險轉(zhuǎn)移工具，是保障銀行或借款人利益的“盾牌”。近些年來保險業(yè)如雨后春筍般茁壯發(fā)展，經(jīng)營范圍覆蓋生活的方方面面，涉及人身安全、財產(chǎn)安全等各個方面。投保者只需支付一定的費用，在承保范圍內(nèi)發(fā)生意外時，就可獲得巨大的損失補償。在住房貸款業(yè)務(wù)中，若銀行擔(dān)心存款利率變動影響貸款收益，可通過購買保險把利率波動鎖定在一定范圍內(nèi)，減少利率波動帶來的損失。此外，當(dāng)銀行顧慮借款人抵押的房屋因意外事件遭到損壞造成資產(chǎn)價值小于貸款額度時，可要求借款人購買房屋財產(chǎn)險，減少借款人不能如期還款帶來的損失。

（四）重視IT技術(shù)的應(yīng)用并落實貸款責(zé)任制

電子化辦公已成為金融行業(yè)發(fā)展的主流趨勢，應(yīng)用電子化辦公可減少銀行職員手工操作失誤造成的損失。隨著居民住房需求的增長，住房抵押貸款數(shù)目越來越大，對借款人資信狀況的審查也越來越繁重，單純依靠人力來辦理繁重的貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)不能適應(yīng)銀行目前的發(fā)展?fàn)顩r。因此，個人住房貸款業(yè)務(wù)需要引進信息化操作，簡化業(yè)務(wù)，提高銀行的辦公效率。具體而言，銀行可以加強IT技術(shù)的運用，對職工定期進行專業(yè)化操作培訓(xùn)，培養(yǎng)一批信息操作專業(yè)人才，從而事半功倍，降低成本。伴隨著國際金融合作的日益加強，國外銀行業(yè)與國內(nèi)銀行之間、國內(nèi)銀行之間的競爭日趨激烈。為了在同業(yè)競爭中脫穎而出，銀行必須使用IT技術(shù)簡化操作程序，加快辦事效率，向顧客提供盡善盡美的金融服務(wù)。除此之外，銀行應(yīng)對貸款流程中的各個環(huán)節(jié)進行有效監(jiān)督，做到有責(zé)必究，當(dāng)發(fā)生壞賬時，責(zé)任追究到個人，對造成風(fēng)險的員工進行風(fēng)險識別和防范教育，并由其承擔(dān)相應(yīng)損失。建立完善的信息披露制度，對違反法律規(guī)定的個人在銀行系統(tǒng)予以全網(wǎng)通報，從而減少銀行內(nèi)部工作人員操作失誤所帶來的損失。