承租人優(yōu)先購買權(quán)淺議

□文/王冰潔

（東北財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院 遼寧·大連）

［提要］ 承租人優(yōu)先購買權(quán)制度始于古羅馬時期，是一項歷史悠久的法律制度。本文立足于承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的基礎(chǔ)理論，結(jié)合現(xiàn)有法律規(guī)定，分析承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的不足之處，并提出相應(yīng)的解決對策。

近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成績，城市化進(jìn)程也不斷加快。城市化進(jìn)程的加快，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展與房價的一路攀升。從宏觀方面來講，確實有利于國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是也使得許多普通老百姓對于高昂的房價望而卻步。因此，越來越多進(jìn)城務(wù)工、就業(yè)或者求學(xué)的人們選擇租房生活，房屋租賃關(guān)系愈加普遍。在房屋租賃關(guān)系中，承租人相較于出租人而言處于弱勢地位。為了保障承租人的合法居住權(quán)益，維護(hù)社會秩序的穩(wěn)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度應(yīng)運而生。

一、承租人優(yōu)先購買權(quán)概述

（一）承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念。欲明晰房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)概念，需要以優(yōu)先購買權(quán)概念為基礎(chǔ)，明確其概念對于理解承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)問題起著舉足輕重的作用。

優(yōu)先購買權(quán)是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，特定的民事主體在符合特定條件時，優(yōu)先于某些人購買特定財產(chǎn)的權(quán)利。王澤鑒教授認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)就是特定的主體依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定，在財產(chǎn)所有者出賣其動產(chǎn)或者不動產(chǎn)時，享有依照同樣條件優(yōu)先購買的權(quán)利。根據(jù)王澤鑒教授觀點可知：優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體必須是特定的人；行使優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)既可以是法律規(guī)定也可以是當(dāng)事人的約定；優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)主體是財產(chǎn)所有者；優(yōu)先購買權(quán)針對的對象既可以是動產(chǎn)也可以是不動產(chǎn)；權(quán)利人享有的是在財產(chǎn)所有者出賣該財產(chǎn)時依照同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

通過對優(yōu)先購買權(quán)的概念進(jìn)行分析，對于我們理解承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念具有指導(dǎo)意義，由此我們可以得知房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指房屋的出租人即房屋的所有權(quán)人，在出賣該在租房屋時，必須在合理的期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有先于他人購買的權(quán)利。

（二）承租人優(yōu)先購買權(quán)的特征

1、法定性。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第726 條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”該條文明文規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，即法律賦予了承租人以優(yōu)先購買權(quán)，故該權(quán)利屬于法定權(quán)利，而不是意定權(quán)利。因此，承租人只要在符合法律規(guī)定的情形下就可以行使其優(yōu)先購買權(quán)，而不必以房屋租賃合同中的約定為依據(jù)。此外，出租人也不得在房屋租賃合同中約定排除承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

2、特定性。首先，行使房屋優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利人只能是在出賣房屋時該房屋的承租人；其次，房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的對象僅限于其所租賃的房屋，而不能將這項權(quán)利蔓延至出租人擁有的其他房屋；最后，房屋承租人只能向房屋出租人主張該項權(quán)利，并且不得對抗已經(jīng)取得該租賃房屋所有權(quán)的善意第三人。

3、權(quán)利行使的局限性。“凡權(quán)利皆受限制，無不受限制的權(quán)利?！彪m然為了保障承租人的居住利益，法律賦予了承租人優(yōu)先購買權(quán)，但是同時對于該權(quán)利的行使進(jìn)行了必要的限制?！睹穹ǖ洹返?26 條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外?！痹摋l文對于房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行了如下限制：一是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須受到“同等條件”的限制。對于同等條件的判斷，要結(jié)合房屋的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及履行期限等因素綜合認(rèn)定。二是即使在滿足同等條件的情況下，如果某些特定的主體主張購買時承租人便不具有優(yōu)先購買權(quán)。即房屋按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)可以對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)；當(dāng)出租人將房屋出賣給近親屬時，承租人也不得行使優(yōu)先購買權(quán)。三是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)有期限限制。承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。出租人欲出賣房屋，必須在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在合理期限內(nèi)不提出購買則優(yōu)先購買權(quán)消滅。

4、權(quán)利的不可轉(zhuǎn)讓性。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)具有一定的人身依附性，即該權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓、不得繼承。由于該項權(quán)利為了保障承租人權(quán)益而對于出租人設(shè)置了合理負(fù)擔(dān)，一定程度上違背了民商法的意思自治原則，因此權(quán)利主體范圍不可過于寬泛，只能限于承租人，即優(yōu)先購買權(quán)不得通過轉(zhuǎn)讓、繼承的方式轉(zhuǎn)于他人。

（三）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)立法現(xiàn)狀。1983 年，國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理條例》率先確定了房屋承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；1999 年，《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）正式在民事基本法律中確立了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，將其作為一項民事基本制度；《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21～24 條更加細(xì)致地規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度，使其更加完善；在于2021 年1 月1 日正式實施的《中華人民共和國民法典》第726～728 條規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，立法再一次予以確認(rèn)。

二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度存在的不足

（一）次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)不明確。在司法實踐中，房屋承租人把租賃的房屋轉(zhuǎn)租給次承租人的情形屢見不鮮?！睹穹ǖ洹返?16 條和718 條規(guī)定了承租人可以在征得出租人明確同意的情況下或者在推定出租人同意的情況下將房屋轉(zhuǎn)租給他人。即法律賦予了承租人轉(zhuǎn)租權(quán)，然而并未明確規(guī)定轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，學(xué)界、實務(wù)界對轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)也爭論不休。法律規(guī)定的轉(zhuǎn)租情形包括合法轉(zhuǎn)租（被出租人允許的轉(zhuǎn)租）與非法轉(zhuǎn)租（未經(jīng)出租人允許的擅自轉(zhuǎn)租）。通過結(jié)合司法實踐情況和理論界的通說觀點，普遍主張在非法轉(zhuǎn)租情形中，次承租人即使?jié)M足了房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的所有要求，對該租賃房屋也無權(quán)主張行使優(yōu)先購買權(quán)。然而，對于合法轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人是否享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)，法律未予以明確規(guī)定，理論界也未能達(dá)成一致意見，實踐中裁判結(jié)果也相差很大。在立法上沒有清楚地規(guī)定次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，以致在司法實踐中會出現(xiàn)同案不同判的情形，既不利于保障次承租人的合法權(quán)益，也有損司法權(quán)威和公信力。

（二）承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”不明確?！巴葪l件”是指當(dāng)房屋的出租人想要出賣該房屋，承租人與第三人都有購買意愿時，只有當(dāng)承租人提出的購買條件和第三人完全相同時才能夠獲得優(yōu)先購買該租賃房屋的資格。即如果承租人想要行使房屋的優(yōu)先購買權(quán)，他提出的購買條件必須和第三人提出的購買條件完全等同，否則就無法行使該權(quán)利。如果立法沒有設(shè)置“同等條件”這一限制，承租人提出的購買條件與第三人提出的條件相比明顯不利于出租人，在這種情況下如果仍然允許其行使優(yōu)先購買權(quán)，不僅違背了交易的公平正義，也會損害出租人的合法利益。設(shè)置“同等條件”是為了限制承租人、防止承租人惡意主張優(yōu)先購買權(quán)而侵犯出租人與第三人的權(quán)益，以此來平衡承租人、出租人以及第三人之間的利益，在承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使過程中起著非常重要的作用。然而，我國當(dāng)前立法對于“同等條件”的規(guī)定較為模糊，導(dǎo)致該制度在實踐中難以運用。

三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度完善建議

（一）立法明確次承租人享有同等的優(yōu)先購買權(quán)。首先，法律賦予了承租人以合法轉(zhuǎn)租權(quán)，則次承租人理應(yīng)取得承租人所享有的全部權(quán)利，承擔(dān)同樣的義務(wù)，認(rèn)定次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)符合立法原意，符合了法律公平正義的價值追求。承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度創(chuàng)立之初就是為了保護(hù)在房屋租賃關(guān)系中處于相對弱勢的承租人，保障其合法居住權(quán)益。而在轉(zhuǎn)租關(guān)系中次承租人相較于承租人而言更是處于弱勢地位。在現(xiàn)實生活中，承租人以低價承租、以高價轉(zhuǎn)租給次承租人的情況非常常見?，F(xiàn)行法律規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的目的是保護(hù)房屋租賃關(guān)系中弱勢一方的利益，按照“舉輕以明重”，次承租人當(dāng)然應(yīng)該享有優(yōu)先購買權(quán)。其次，法律規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的初衷是為了保護(hù)承租人的居住利益，維護(hù)社會秩序。而在轉(zhuǎn)租關(guān)系中，實際占有并使用該租賃房屋的是次承租人，因此法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)的是次承租人的穩(wěn)定居住利益。立法明確規(guī)定次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)有利于保障次承租人的合法居住權(quán)益，維護(hù)社會關(guān)系的和諧穩(wěn)定。

（二）明確承租人優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”。現(xiàn)行立法有必要對“同等條件”進(jìn)行準(zhǔn)確、合理的界定，對“同等條件”進(jìn)行界定需要均衡保護(hù)出租人、承租人以及第三人的利益。交易價格是房屋買賣關(guān)系中的重中之重，因此認(rèn)定“同等條件”首先應(yīng)當(dāng)立足于房屋的交易價格進(jìn)行判斷。在房屋轉(zhuǎn)售過程中，要保護(hù)房屋所有人的利益，因此房屋承租人的購買價格不得低于第三人。除此之外，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合交易方式、支付方式和履行期限等因素來綜合判斷“同等條件”。

四、結(jié)語

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度在房屋租賃關(guān)系中發(fā)揮著重要作用，該制度不僅有利于保護(hù)承租人居住利益的穩(wěn)定性，還有利于維護(hù)交易的公平正義和社會秩序的穩(wěn)定。雖然目前我國立法在該制度上還存在一些不足之處，但并不能否認(rèn)其存在的價值，而是應(yīng)該正視不足之處，不斷完善與發(fā)展這項制度，使其在房屋租賃關(guān)系中更好地發(fā)揮其積極作用。