如何通過財(cái)務(wù)分析有效指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營決策

李 靜

（新中物業(yè)管理（中國）有限公司天津分公司，天津 300204）

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，對(duì)財(cái)務(wù)分析的要求越來越高。企業(yè)決策非常重要，關(guān)系企業(yè)的未來發(fā)展乃至生存。財(cái)務(wù)分析可以為企業(yè)決策提供有價(jià)值的參考信息，從而幫助管理層做出正確的經(jīng)營決策。但目前企業(yè)并沒有利用好財(cái)務(wù)分析為企業(yè)決策提供有價(jià)值的信息，或者雖然提供了有價(jià)值的信息，但仍然存在很多問題，因此，本文要研究的問題是：如何通過財(cái)務(wù)分析有效地指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營決策。

一、財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容及方法

財(cái)務(wù)分析是以會(huì)計(jì)、報(bào)表等相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，運(yùn)用一系列特殊的技術(shù)分析和方法，對(duì)企業(yè)的盈利能力、經(jīng)營能力和成長能力等進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)的一種經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)，其為投資者、債權(quán)人、經(jīng)營者和其他利益相關(guān)者提供準(zhǔn)確的信息或依據(jù)，以對(duì)企業(yè)的過去、現(xiàn)狀及未來進(jìn)行了解、評(píng)價(jià)及預(yù)測，并依此做出正確的經(jīng)營決策。

物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)分析主要目的是分析物業(yè)經(jīng)營、房屋設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、綜合服務(wù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)在經(jīng)濟(jì)效果方面的有關(guān)情況，即利用會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、業(yè)務(wù)核算、計(jì)劃等有關(guān)資料，對(duì)一定期間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程及其結(jié)果進(jìn)行比較，運(yùn)用分析對(duì)比的方法，找出存在的問題及原因，并采取措施，挖掘內(nèi)部潛力和提高經(jīng)營管理水平。

按照分析對(duì)象的范圍分類，可分為全面分析、部門分析和專題分析。按時(shí)間分類，可分為定期分析、日常分析和臨時(shí)分析。根據(jù)分析目的的不同，可分為總結(jié)分析、控制分析和預(yù)測分析。

財(cái)務(wù)分析方法包括比較分析法、因子替代法、平均分析法和平衡分析法。比較分析法是以對(duì)比相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)，并進(jìn)行差異分析或趨勢分析的一種分析方法。要素替代法，是根據(jù)因素之間的內(nèi)在依存關(guān)系，依次測定各因素變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)差異影響的一種分析方法。連環(huán)替代法的主要作用，在于分析計(jì)算綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變動(dòng)的原因及其各因素的影響程度。平均分析法以平均數(shù)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)事件平均的水平。平衡分析原則是根據(jù)平衡與協(xié)調(diào)的原則，對(duì)收入與支出、貸款、生產(chǎn)與銷售等之間的關(guān)系進(jìn)行比較分析。

二、財(cái)務(wù)分析在公司經(jīng)營決策中的作用

企業(yè)經(jīng)營決策是企業(yè)分析、研究、比較關(guān)系企業(yè)全局的重大問題，選擇最佳方案之一，按照科學(xué)的程序和方法組織實(shí)施，以達(dá)到一定目標(biāo)的過程。企業(yè)決策的主要內(nèi)容包括：人事方面、生產(chǎn)方面、銷售方面、財(cái)務(wù)方面等。財(cái)務(wù)分析在企業(yè)經(jīng)營決策中的作用表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.為經(jīng)營決策奠定基礎(chǔ)

眾所周知，不同行業(yè)的企業(yè)有著不同的特點(diǎn)。同一行業(yè)的不同企業(yè)的發(fā)展，因能力和市場地位不同而有所不同。在這方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求長期發(fā)展，而不僅僅是以市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢為基礎(chǔ)，還要結(jié)合自身的發(fā)展規(guī)律和能力，也不應(yīng)使企業(yè)在經(jīng)營決策中落后于現(xiàn)實(shí)，并對(duì)現(xiàn)在和未來有深刻的了解。財(cái)務(wù)分析可以讓企業(yè)審視過去，它不僅通過各種財(cái)務(wù)指標(biāo)綜合總結(jié)過去的事件，而且還能有效地查明過去的客觀問題和風(fēng)險(xiǎn)隱患。同時(shí)，財(cái)務(wù)分析也可以使決策者充分了解企業(yè)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。決策者在充分了解企業(yè)過去、現(xiàn)在和未來的基礎(chǔ)上做出的決策，將更加符合企業(yè)自身情況，具有更高的準(zhǔn)確性。因此，財(cái)務(wù)分析可以為企業(yè)的經(jīng)營決策奠定基礎(chǔ)。

2.有助于財(cái)務(wù)決策

因?yàn)楦哔|(zhì)量的財(cái)務(wù)分析結(jié)果使決策者能夠更準(zhǔn)確地監(jiān)測企業(yè)的狀況，從而在財(cái)務(wù)決策過程中更準(zhǔn)確地監(jiān)測其異常情況。再者，由于企業(yè)財(cái)務(wù)分析的高水平，可以合理地提前規(guī)劃財(cái)務(wù)管理改革或資金轉(zhuǎn)移。高水平的財(cái)務(wù)分析也意味著企業(yè)具有很高的財(cái)務(wù)運(yùn)行預(yù)測能力，以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。企業(yè)可通過短期銀行貸款、售后回租等方式獲得短期資金，以應(yīng)對(duì)行業(yè)突發(fā)性的財(cái)務(wù)問題。

3.有利于評(píng)價(jià)企業(yè)目前的財(cái)務(wù)決策結(jié)果

大多數(shù)企業(yè)使用全套財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，而不同的財(cái)務(wù)指標(biāo)反映不同的財(cái)務(wù)信息。例如，財(cái)務(wù)分析主要反映企業(yè)支付能力的流動(dòng)性和流動(dòng)率，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是從資產(chǎn)中獲利的能力。因此，財(cái)務(wù)分析指標(biāo)系統(tǒng)可以反映整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。因此，良好的財(cái)務(wù)分析大大有助于評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)決定。企業(yè)目前的財(cái)務(wù)狀況在很大程度上是由于過去的公司政策和市場的總體作用。如果市場驅(qū)動(dòng)的財(cái)務(wù)狀況變化得到糾正，財(cái)務(wù)決策的結(jié)果可以直接反映出來。

三、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營決策存在的問題

財(cái)務(wù)分析應(yīng)側(cè)重于成本分析，特別是管理成本與人工成本的比較分析。在全面成本控制理念的前提下，為人力資源的有效整合和合理配置，進(jìn)一步挖掘員工潛能，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)監(jiān)督體系，實(shí)現(xiàn)成本和費(fèi)用的有效控制提供了有價(jià)值的參考。

1.企業(yè)管理者不重視財(cái)務(wù)分析

目前，很多企業(yè)管理者不重視財(cái)務(wù)分析工作，甚至根本就沒有財(cái)務(wù)分析工作。這主要源于企業(yè)負(fù)責(zé)人不懂財(cái)務(wù)，且不重視財(cái)務(wù)工作。人們很容易認(rèn)為，財(cái)務(wù)工作只是一個(gè)簡單的會(huì)計(jì)工作，與企業(yè)的經(jīng)營管理無關(guān)。

2.財(cái)務(wù)人員缺乏專業(yè)技術(shù)分析能力

目前，部分企業(yè)財(cái)務(wù)人員缺乏專業(yè)技術(shù)分析能力，包括對(duì)財(cái)務(wù)分析的作用認(rèn)識(shí)不足，缺少對(duì)財(cái)務(wù)分析的重視程度，財(cái)務(wù)信息獲取能力不足，綜合素質(zhì)不足，忽視現(xiàn)金流量分析的重要性；在技術(shù)層面，對(duì)數(shù)據(jù)或信息的依賴有限，分析方法和分析對(duì)象比較簡單，且在應(yīng)用上層次上，結(jié)論沒有得到重視，或被片面地評(píng)價(jià)和運(yùn)用，缺乏對(duì)同行業(yè)的橫向比較分析。

3.財(cái)務(wù)部門對(duì)財(cái)務(wù)分析的作用認(rèn)識(shí)不足

目前，企業(yè)財(cái)務(wù)部門對(duì)財(cái)務(wù)分析在企業(yè)決策中的重要作用認(rèn)識(shí)不足，對(duì)會(huì)計(jì)的重視程度超過了財(cái)務(wù)分析。大量的時(shí)間和精力花在了學(xué)習(xí)新標(biāo)準(zhǔn)、新制度、調(diào)整會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)上，對(duì)財(cái)務(wù)分析的重視程度不高，使財(cái)務(wù)分析不能為企業(yè)決策提供有效、準(zhǔn)確、真實(shí)、合理的財(cái)務(wù)信息。

崗位設(shè)置缺失。沒有專人負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)分析工作，崗位設(shè)置缺失，導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析工作無法落實(shí)。

4.忽視非財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

除了量化的財(cái)務(wù)指標(biāo)外，還有很多影響企業(yè)經(jīng)營管理的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。財(cái)務(wù)分析的結(jié)果并不是與非財(cái)務(wù)因素相結(jié)合得出最終的分析結(jié)論。由于缺乏非財(cái)務(wù)因素，財(cái)務(wù)分析所提供的信息具有局限性，甚至不準(zhǔn)確，嚴(yán)重時(shí)甚至導(dǎo)致決策失誤。

四、運(yùn)用財(cái)務(wù)分析指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營決策的對(duì)策

1.加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)分析的重視

在做好財(cái)務(wù)工作的基礎(chǔ)上，做好與企業(yè)管理者對(duì)財(cái)務(wù)分析工作的匯報(bào)和溝通，使管理者認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)分析工作的重要性和決策在企業(yè)經(jīng)營管理中的作用。并能更好地配合和支持財(cái)務(wù)分析工作，更好地發(fā)揮財(cái)務(wù)分析在企業(yè)決策中的作用。同時(shí)必須為企業(yè)管理者提供能夠理解、放心、安心、有質(zhì)、有量的財(cái)務(wù)分析信息。

2.提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和分析能力

首先，企業(yè)管理者應(yīng)重視財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人應(yīng)定期（每年）制定相關(guān)培訓(xùn)計(jì)劃，邀請(qǐng)專家為企業(yè)培訓(xùn)，或派人進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)。及時(shí)學(xué)習(xí)掌握國家最新財(cái)稅政策法規(guī)，特別是使企業(yè)及時(shí)享受國家有關(guān)財(cái)稅優(yōu)惠政策，真正發(fā)揮財(cái)務(wù)分析在企業(yè)經(jīng)營管理中的作用。其次，根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)，對(duì)財(cái)務(wù)流程進(jìn)行梳理，整理財(cái)務(wù)制度，定期修訂完善。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國家財(cái)稅政策的要求，根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，及時(shí)梳理財(cái)政部門的相關(guān)制度，并不斷修訂完善。

3.充分發(fā)揮財(cái)務(wù)分析在企業(yè)決策中的作用

物業(yè)企業(yè)應(yīng)分析物業(yè)管理、服務(wù)和管理全過程的各個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)每個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)測，編制項(xiàng)目預(yù)算，以確定預(yù)算成本。隨時(shí)注意預(yù)算執(zhí)行情況，實(shí)際成本費(fèi)用與預(yù)算成本費(fèi)用的差異原因，應(yīng)逐條分析，并對(duì)重點(diǎn)問題進(jìn)行分析說明，對(duì)內(nèi)部組織、各項(xiàng)任務(wù)或項(xiàng)目、前后進(jìn)行分析比較，觀察影響成本的主要因素的變化和發(fā)展趨勢。

對(duì)于各種成本費(fèi)用實(shí)際支出情況，要根據(jù)所承擔(dān)的項(xiàng)目或部門上報(bào)預(yù)算的情況，在預(yù)算成本費(fèi)用范圍內(nèi)合理控制。

分析物業(yè)管理服務(wù)收入及相關(guān)物業(yè)的其他收入，物業(yè)企業(yè)的資金主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收入。要掌握每月（季、年）物業(yè)服務(wù)收入的完成情況，需要經(jīng)常分析影響物業(yè)管理服務(wù)收入的因素，并結(jié)合物業(yè)服務(wù)具體業(yè)務(wù)情況，研究具體的回收措施。

對(duì)預(yù)算、決算進(jìn)行對(duì)比分析。根據(jù)預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行情況，分析產(chǎn)生差異的具體原因。如：人工費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用的差異原因，根據(jù)具體物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行分析。

4.重視非財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)財(cái)務(wù)分析的影響

第一，分析勞動(dòng)力成本的占用是否符合各項(xiàng)目的定額標(biāo)準(zhǔn)，是否存在勞動(dòng)力實(shí)際發(fā)生的成本超出物業(yè)合同以及預(yù)算人工費(fèi)用的情況。一般來說，我們可以從員工各崗位工資標(biāo)準(zhǔn)、社保及公積金每年浮動(dòng)情況，夜班津貼發(fā)放情況及工作效率等方面分析具體原因，找出在人力資源薪酬管理制度的建立完善、社會(huì)用工扶持政策的相應(yīng)情況等方面存在的問題，并及時(shí)修訂、完善和響應(yīng)。第二，分析物資管理的主要環(huán)節(jié)。從材料運(yùn)輸和采購入手，分析采購環(huán)節(jié)是否符合規(guī)定要求，采購供應(yīng)商資質(zhì)是否完備，服務(wù)品質(zhì)是否能夠滿足要求。第三，分析旋轉(zhuǎn)門、電梯、空調(diào)、電力設(shè)備、給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的使用及維保情況。從設(shè)備型號(hào)、使用情況、維護(hù)保養(yǎng)情況等方面，重點(diǎn)分析設(shè)備的使用情況及維保情況，以節(jié)約能耗，延長其使用壽命。完善相關(guān)工程設(shè)備管理制度，把工程設(shè)備的成本費(fèi)用損失降到最低。