加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的策略

近期，國(guó)家在房地產(chǎn)調(diào)控方面呈現(xiàn)出前所未有的收緊態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)融資日益困難，資金壓力不斷增大。在這樣的情況下，不斷提高房企資金管理水平和使用效率，防范和化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是房企財(cái)務(wù)管理的重中之重。本文將結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢(shì)，分析房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面存在的問(wèn)題，并探討強(qiáng)化資金精益化管理的措施，提出對(duì)策建議，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理提供參考。

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型的行業(yè)，資金需求大，資金回收期長(zhǎng)，容易受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響。特別是2020年下半年以來(lái)，針對(duì)房企融資和針對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款限制的新政接連出臺(tái)，銀行開(kāi)發(fā)貸款額度不斷收緊。很多房企出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難問(wèn)題。房企的高投入、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的特性決定了資金管理是制約其發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，提高資金管理的精細(xì)化水平是防范和化解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。

一、房地產(chǎn)行業(yè)新政的影響

2020年8月，住建部、人民銀行明確了房企融資“三道紅線”，主要涉及三個(gè)指標(biāo)，包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70 %、凈負(fù)債率大于100 %、現(xiàn)金短債比小于1倍。房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債的增速按指標(biāo)情況分四擋管理，有息負(fù)債增速被嚴(yán)格限制0 %-15 %之間。2020年底人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比設(shè)置上限，也就是所謂的銀行“二道紅線”。這“五道紅線”均是從融資端控制房企負(fù)債規(guī)模。新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的主要影響：

（一）金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企信貸限制不斷加碼，加劇了房企的資金壓力。融資新規(guī)導(dǎo)致銀行等金融機(jī)構(gòu)在房企融資業(yè)務(wù)額度和貸款用途把控方面將更加謹(jǐn)慎，信貸額度不穩(wěn)定，房企在開(kāi)發(fā)貸融資等方面面臨貸款額度收緊的困境。房企對(duì)自身資金管理將提出更高要求，預(yù)計(jì)土地投資將繼續(xù)縮減。更多房企將通過(guò)增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善資金狀況。在新政影響下，將有更多房企選擇股權(quán)融資，改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

（二）房企融資成本不斷提升。新政影響下，踏線的銀行等金融機(jī)構(gòu)不斷收縮房地產(chǎn)信貸，通過(guò)提高利率壓縮房企貸款需求，其他金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資審核更為嚴(yán)格。2021年1-3月份，房地產(chǎn)業(yè)融資成本呈不斷提升的趨勢(shì)。

（三）房企銷售去化受到抑制：融資新規(guī)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款額度的限制，將導(dǎo)致個(gè)人住房貸款供給減少，房貸利率面臨抬升可能，一定程度抑制購(gòu)房需求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度融資，融資受調(diào)控政策影響，資金籌措難度加大。首先，房地產(chǎn)企業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重，到期還本付息壓力持續(xù)增加，面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。其次，自有資金不足，較高的資產(chǎn)負(fù)債率也制約了進(jìn)一步融資的空間。為加強(qiáng)對(duì)房企融資的管制，部分地區(qū)監(jiān)管機(jī)構(gòu)陸續(xù)要求房企使用自有資金去拿地，競(jìng)買人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金，不能使用銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金等，提高了拿地門檻，導(dǎo)致過(guò)于依賴銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)因自有資金不足陷入新項(xiàng)目拓展的困境。

（二）銷售去化緩慢，存貨周轉(zhuǎn)期加長(zhǎng)，加劇資金緊張。房地產(chǎn)企業(yè)具有購(gòu)地成本投入大，建設(shè)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目銷售速度慢等特點(diǎn)。因此，商品房的銷售去化速度決定了資金的使用效率。目前，商業(yè)地產(chǎn)存貨占用資金比例較高，去化緩慢情況較為普遍，尤其是商業(yè)地產(chǎn)中的非住宅存貨去庫(kù)存形勢(shì)更為嚴(yán)峻。存貨銷售去化緩慢影響了銷售回款的及時(shí)性，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售回款，現(xiàn)金流入不足導(dǎo)致很多房企無(wú)法及時(shí)籌措資金進(jìn)行新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，威脅到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

（三）成本管控精細(xì)化水平不高，成本管控體系不健全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的變動(dòng)因素較多，成本控制是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本進(jìn)行精細(xì)化管控，包括項(xiàng)目前期、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建設(shè)施工、竣工結(jié)算等。很多房企成本管控比較粗放，成本控制目標(biāo)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，建安施工過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)變動(dòng)、簽證變更等管控不到位，導(dǎo)致實(shí)際成本超出成本預(yù)算目標(biāo)，影響了資金的使用效率。

（四）資金預(yù)算管理不到位，預(yù)算執(zhí)行偏差較大。部分房企尚未建立全流程的資金預(yù)算管理體系。主要問(wèn)題表現(xiàn)在：一是在預(yù)算編制階段，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算考慮問(wèn)題不全面，專業(yè)水平有限，導(dǎo)致預(yù)算編制過(guò)于簡(jiǎn)單，預(yù)算指標(biāo)設(shè)置不合理，預(yù)算指標(biāo)調(diào)整不及時(shí);二是在預(yù)算執(zhí)行階段，事中控制沒(méi)有得到很好地實(shí)施，預(yù)算執(zhí)行偏差較大，造成資金支出和流入預(yù)實(shí)差異較大，常常導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn);三是對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行缺乏監(jiān)督和考核，對(duì)預(yù)算執(zhí)行的結(jié)果沒(méi)有反饋，對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行偏差沒(méi)有建立預(yù)警機(jī)制，對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行的考核力度不夠，導(dǎo)致資金管理與經(jīng)營(yíng)脫節(jié)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理的策略

（一）創(chuàng)新融資模式，滿足資金需求。房企必須根據(jù)形勢(shì)變化適時(shí)調(diào)整融資方式，對(duì)融資模式進(jìn)行創(chuàng)新?，F(xiàn)階段，一些大型房企已經(jīng)構(gòu)建起了自己的資本運(yùn)作平臺(tái)，在拿地、并購(gòu)、銷售及資產(chǎn)盤活等環(huán)節(jié)中，創(chuàng)新融資模式，降低融資成本、化解金融風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率。大型房企常選擇的融資方式有上市融資、海外融資及發(fā)債融資等。中小房企可以選擇信托融資、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、夾層融資等方式。在房企新項(xiàng)目拓展方面，為緩解拿地資金壓力，通過(guò)聯(lián)合拿地展開(kāi)合作開(kāi)發(fā)的模式已經(jīng)成為大中型房企的共識(shí)，并已為多數(shù)房企所接受，未來(lái)也將成為越來(lái)越多房企尋求合作開(kāi)發(fā)的路徑。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，通過(guò)拿地或并購(gòu)基金的方式，金融機(jī)構(gòu)與房企聯(lián)合發(fā)起結(jié)構(gòu)化股權(quán)投資基金，能夠順應(yīng)房企融資需求為房企提供資金支持。

（二）提升營(yíng)銷能力，降低存貨積壓。銷售回款是資金管理的重點(diǎn)。銷售回款這個(gè)環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)重大問(wèn)題，對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)將是致命的打擊。做好資金管理的一項(xiàng)重點(diǎn)工作是引導(dǎo)銷售部門積極采取措施加速銷售回款，為資金的利用提供來(lái)源。如果存貨積壓則會(huì)大量占用企業(yè)資金，拖累房企周轉(zhuǎn)效率，消耗房企資金成本。有效地將庫(kù)存轉(zhuǎn)化為銷售回款，不僅影響到房企全年銷售業(yè)績(jī)，更事關(guān)房企的生存與發(fā)展。不斷提升營(yíng)銷能力，積極采取系列措施來(lái)去庫(kù)存，才能保證資金的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力。如何有效降低存貨積壓？是多數(shù)房企面臨的重大課題之一，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的銷售去化問(wèn)題，成為各大房企面臨的共同難題。解決商業(yè)地產(chǎn)的滯銷問(wèn)題要從項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)等方面綜合考慮，在規(guī)劃條件下盡量控制商業(yè)地產(chǎn)的面積，并積極轉(zhuǎn)變營(yíng)銷模式。很多房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新銷售方式，如：銷售返租、售后回租、買房送車位等，實(shí)現(xiàn)盡快回籠資金。

（三）控制資金成本，做好成本利潤(rùn)優(yōu)化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本基本包括兩大塊：土地成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用。土地成本是開(kāi)發(fā)成本的大頭，控制成本首先是控制土地成本，控制土地成本要做到產(chǎn)品系列化、標(biāo)準(zhǔn)化，才能提高周轉(zhuǎn)率。只有千方百計(jì)地提高效率才能控制資金成本。其次，做好成本利潤(rùn)優(yōu)化，提高成本管控的精細(xì)化水平。強(qiáng)化成本目標(biāo)剛性管理，實(shí)行成本費(fèi)用控制硬目標(biāo)、硬約束，嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更、簽證變更，提高管控的計(jì)劃性，做好成本統(tǒng)籌，嚴(yán)控預(yù)算外成本，才能更好地控制資金成本。

（四）健全資金預(yù)算管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)管控措施。強(qiáng)化資金預(yù)算管理的最重要的管理基礎(chǔ)就是資金預(yù)算編制和執(zhí)行。一是科學(xué)合理編制資金預(yù)算，全面反映企業(yè)總體情況，在認(rèn)真分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的基礎(chǔ)上合理確定預(yù)算指標(biāo)，并定期對(duì)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行滾動(dòng)調(diào)整，提升預(yù)算編制的全面性、科學(xué)性和客觀性;二是加強(qiáng)對(duì)資金預(yù)算的過(guò)程控制，將預(yù)算管理重點(diǎn)放在對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的日常跟蹤和調(diào)節(jié)上，做好事中控制;三是完善考核辦法，將預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行差異作為考核計(jì)分指標(biāo)，結(jié)合獎(jiǎng)懲措施，對(duì)預(yù)算執(zhí)行的全過(guò)程進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，提高預(yù)算執(zhí)行的剛性。實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的高效管控，才能為新項(xiàng)目拓展做好資金準(zhǔn)備，保障房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：北京海港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）