還遷房建設(shè)資金的融資、監(jiān)管及相關(guān)會(huì)計(jì)處理的分析探討

高慧玲

摘要：隨著我國城市化進(jìn)程的加快，在進(jìn)行新城建設(shè)和城中村改造中，建設(shè)新小區(qū)，安置還遷居民必不可少。項(xiàng)目融資主體不僅要做好融資工作，更要切實(shí)做好項(xiàng)目資金的監(jiān)管工作。資金撥付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后要確保其安全、規(guī)范、有效地使用。同時(shí)在進(jìn)行回遷房的會(huì)計(jì)處理方面也尤為重要。既要保證還遷房建設(shè)的順利進(jìn)行還需要保證企業(yè)運(yùn)營的規(guī)范性和合法性。本文我們將對(duì)回遷房資金的融資、監(jiān)管情況及回遷房會(huì)計(jì)處理進(jìn)行分析探討。

關(guān)鍵詞：融資模式；資金監(jiān)管；會(huì)計(jì)處理

引言

與其他工程建設(shè)項(xiàng)目有所不同，棚戶區(qū)改造不僅涵蓋很多基礎(chǔ)的設(shè)施建筑，還包括拆遷補(bǔ)償?shù)龋咝暂^強(qiáng)，國家扶持力度較大。棚戶區(qū)改造工程中的重中之重就是資金，國家雖有相關(guān)政策來支持棚戶區(qū)改造工程的開展，但關(guān)于融資模式及資金管理方面還存在著很多不足。我們要面對(duì)這些問題，深入研究和思考，借鑒其他地區(qū)成功的案例，提升融資及資金管理的效率。針對(duì)還遷房建設(shè)的開發(fā)商我國對(duì)土地出讓和房產(chǎn)建設(shè)方面要求較為嚴(yán)格。首先開發(fā)商要按照相關(guān)手續(xù)購買出讓的土地，繳納土地出讓金。同時(shí)要提供設(shè)計(jì)、勘察測繪等前期開發(fā)費(fèi)用，住宅建設(shè)配套、供電、排水、排污、消防、電力配套等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及水、電、管道等的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)用，并按照規(guī)定繳納各項(xiàng)稅收。因回遷房的各項(xiàng)核算較為復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)商在財(cái)務(wù)處理方面更要謹(jǐn)慎，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)性和合理性，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、關(guān)于回遷房的簡介

房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行新樓盤開發(fā)，繳納土地出讓金，原有地區(qū)的住戶搬離，不論是建成后是商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)商都要對(duì)原來的拆除進(jìn)行補(bǔ)償。一般通過非貨幣方式進(jìn)行補(bǔ)償，將建好的樓盤以房屋形式補(bǔ)償給拆遷戶的居民。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商要償還給居民相對(duì)于拆遷面積的房產(chǎn)，作為補(bǔ)償。回遷房是房地產(chǎn)開發(fā)商以實(shí)物形式對(duì)原有搬離住戶的補(bǔ)償形式，因非貨幣形式，對(duì)于回遷房的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理與其他商品房或經(jīng)濟(jì)適用房不同。如以貨幣形式的補(bǔ)償，要由專業(yè)的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟疬w面積、當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格、拆遷地理位置等對(duì)房屋進(jìn)行綜合評(píng)估，提出相對(duì)合適的價(jià)格，雙方達(dá)成一致，實(shí)現(xiàn)貨幣形式的補(bǔ)償工作。在這項(xiàng)拆遷與回遷工作過程中，融資主體進(jìn)行融資方式的創(chuàng)新，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目資金的監(jiān)管至關(guān)重要。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的土地建設(shè)、各項(xiàng)稅費(fèi)較為復(fù)雜，在相關(guān)回遷房的會(huì)計(jì)處理上要嚴(yán)格規(guī)范，既要最大程度實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本的最低化，也要實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的規(guī)范化運(yùn)營。下面我們將談?wù)勱P(guān)于回遷房的融資模式、資金監(jiān)管及回遷房相關(guān)會(huì)計(jì)處理進(jìn)行分析。

二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的主要模式及融資方式

各地方棚改都以政府為主導(dǎo)模式。對(duì)于棚戶區(qū)改造管理的主要手段都是通過各級(jí)政府部門組建棚改運(yùn)作平臺(tái)等機(jī)構(gòu)，對(duì)棚戶區(qū)的安置、建設(shè)、規(guī)劃以及拆遷等工作負(fù)責(zé)。項(xiàng)目本身的收益及政府擔(dān)保是棚改融資的主要來源。同時(shí)投資公司可以自行建設(shè)還遷房或者與其他單位采取合作的形式建設(shè)還遷房。下面我們討論的是以合作形式建設(shè)還遷房的情況。投資公司為棚改項(xiàng)目的融資主體，融資模式及資金監(jiān)管情況如下：

1.政策性銀行融資

由市級(jí)政府授權(quán)向國家開發(fā)銀行及農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，用統(tǒng)貸統(tǒng)還的模式打包給區(qū)、縣投融資公司。通過統(tǒng)一貸款平臺(tái)、統(tǒng)一貸款、統(tǒng)一還款、統(tǒng)一授信，進(jìn)行全過程動(dòng)態(tài)管理。這種模式在很大程度上緩解了融資的壓力。同時(shí)，為了進(jìn)一步強(qiáng)化放款后的資金管理，各區(qū)縣一般會(huì)成立相關(guān)的監(jiān)管單位（我區(qū)成立了**區(qū)新城房屋建設(shè)指揮部辦公室）對(duì)放款資金進(jìn)行全過程管理。

2.商業(yè)銀行貸款

由于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目投資規(guī)模大、資金回收期長、收益率低等特點(diǎn)，商業(yè)銀行發(fā)放棚改項(xiàng)目貸款在承貸主體范圍、貸款品種、自有資金比例、貸款期限、擔(dān)保方式等方面都有一定的要求，與一般商貸有所不同。一是融資公司向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款。二是商業(yè)銀行對(duì)項(xiàng)目及融資企業(yè)進(jìn)行審查和評(píng)估，如四證是否齊全，可研報(bào)告、備案是否齊全，抵押物是否齊全，安置補(bǔ)償協(xié)議是否完備，企業(yè)資質(zhì)是否符合貸款條件等。三是商業(yè)銀行決定貸款后與融資公司簽訂貸款合同，確定貸款利率、期限、還款計(jì)劃、抵押方式等。四是融資公司將資金按照工程進(jìn)度及協(xié)議規(guī)定撥付至合作建設(shè)單位。同時(shí)按照貸款合同約定的還款方式還本付息。商業(yè)貸款融資環(huán)節(jié)較少，程序簡單，但其融資成本較高，對(duì)資金要求嚴(yán)格。

3.發(fā)行政府債券及專項(xiàng)債券

政府債券為通過區(qū)財(cái)政局批準(zhǔn)將市財(cái)政局轉(zhuǎn)貸至區(qū)財(cái)政局后撥付至融資單位，融資單位是政府債券的償債主體，嚴(yán)格按照規(guī)定項(xiàng)目使用債券資金，并及時(shí)足額償還債券本金和利息。政府專項(xiàng)債券是通過招標(biāo)方式發(fā)行，并將發(fā)行的政府專項(xiàng)債券資金納入政府性基金預(yù)算管理。債券資金主要用于各區(qū)棚戶區(qū)改造建設(shè)。我市嚴(yán)格債務(wù)資金管理，合理控制債務(wù)規(guī)模，使政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。

4.發(fā)行公司債券

為保證以上資金安全、有效地用在棚改項(xiàng)目上，融資公司會(huì)與還遷房建設(shè)單位及政府委托的第三方監(jiān)管單位簽訂資金撥付協(xié)議。為確保工程投資不超預(yù)算，工程價(jià)款的支付原則為根據(jù)總體項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度及資金計(jì)劃按節(jié)點(diǎn)支付。一是當(dāng)還遷房建設(shè)工程達(dá)到正負(fù)零，將暫定總金額的50%補(bǔ)償資金撥付至還遷房建設(shè)單位。二是當(dāng)主體封頂后一個(gè)月內(nèi)，將暫定總金額的20%補(bǔ)償資金撥付至還遷房建設(shè)單位。三是當(dāng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后一個(gè)月內(nèi)，將暫定總金額的10%補(bǔ)償資金撥付至還遷房建設(shè)單位。四是當(dāng)項(xiàng)目具備交付條件后，3個(gè)月內(nèi)組織完成第三方審計(jì)，出具財(cái)務(wù)決算書。支付扣除5%還遷建設(shè)工程款之外的剩余最終結(jié)算價(jià)款。五是工程質(zhì)保期滿后15日內(nèi)一次性支付5%還遷房建設(shè)資金至還遷房建設(shè)單位。同時(shí)約定交房時(shí)間并要求隨時(shí)反饋資金使用情況。

三、回遷房的會(huì)計(jì)處理

一般情況下，在房產(chǎn)建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)回遷戶通過實(shí)物房屋來補(bǔ)償，但也有部分回遷戶不想要房屋補(bǔ)償，想要以貨幣的方式進(jìn)行補(bǔ)償，這就出現(xiàn)了不同的拆遷補(bǔ)償方式和兩種不同的會(huì)計(jì)處理方式。如果是前者，以非貨幣——房屋形式進(jìn)行補(bǔ)償，房地產(chǎn)開發(fā)商所支付的拆遷補(bǔ)償款、保險(xiǎn)等，根據(jù)我國《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》相關(guān)法律規(guī)定，根據(jù)現(xiàn)有的市場行情，進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量，對(duì)回遷戶進(jìn)行相應(yīng)以房抵房，最大程度地保障回遷戶的利益，不得損害個(gè)人或集體的利益，此種補(bǔ)償形式下，開發(fā)商要按照公允價(jià)值核算，計(jì)入前期的開發(fā)成本費(fèi)用支出。如果回遷戶要求以貨幣的形式進(jìn)行補(bǔ)償。開發(fā)商也要滿足居民的要求，按照市價(jià)對(duì)居民進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，此種形式的拆遷補(bǔ)償款作為前期的開發(fā)成本進(jìn)行賬務(wù)處理。

按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，按照本企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)平均價(jià)格確定，如無此類價(jià)格按其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。對(duì)于開發(fā)商來講，雖然通過以房抵房的形式，但房產(chǎn)作為非貨幣性資產(chǎn)交換也要計(jì)入開發(fā)成本，安置回遷戶的房產(chǎn)，按視同銷售處理。在進(jìn)行賬務(wù)處理上：

1.還遷房建設(shè)單位支付土地款及建安成本支出

借：開發(fā)成本——土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)

貸：銀行存款

2.按照資金撥付協(xié)議的約定，融資公司撥付至還遷房建設(shè)資金至建設(shè)單位

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款——**融資公司

3.完工開發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)處理

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本——土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)

4.交付還遷房給拆遷戶時(shí)，確認(rèn)收入。同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)交付還遷房的成本

借：其他應(yīng)付款——**融資公司

貸：主營業(yè)務(wù)收入

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)過程中周期一般較長，可能分為幾期工程，這幾期工程的建設(shè)都要計(jì)入開發(fā)成本，計(jì)量方式一致。一般情況下，后期的開發(fā)成本會(huì)增高。因此，在工程后期要對(duì)前期的土地成本進(jìn)行核定，進(jìn)行已售房、未售房、固定資產(chǎn)的補(bǔ)結(jié)轉(zhuǎn)。

四、結(jié)語

為推進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行，保證還遷房保質(zhì)保量交付至還遷居民，相關(guān)資金的撥付至關(guān)重要。因此我們要在融資模式上不斷創(chuàng)新和改進(jìn)。同時(shí)政府及融資公司要全過程對(duì)資金進(jìn)行管控，使資金使用效率得到保障，更好地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商要結(jié)合當(dāng)前國家政策做好回遷房的會(huì)計(jì)處理工作，確保棚戶區(qū)改造項(xiàng)目合法、合規(guī)、合理?！?/p>

參考文獻(xiàn)：

[1]布正.關(guān)于回遷房的會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)成本的分析[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2018（2）.

[2]徐婷，周定財(cái).棚戶區(qū)土地運(yùn)作的問題及對(duì)策分析——以徐州市棚戶區(qū)改造為例[J].成都航空職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2018（1）.