社區(qū)治理“三治”耦合路徑
——以破解高層住宅電梯更換困境為背景

王祚遠

（上海師范大學 哲學與法政學院，上海 200030）

伴隨著計劃經(jīng)濟體制向社會主義市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型，我國基層社會治理體制也由“單位制”轉(zhuǎn)向“社區(qū)制”。社區(qū)治理作為國家治理的基礎(chǔ)，承載著化解基層社會矛盾、維護基層社會穩(wěn)定與和諧等重要任務。黨和國家高度重視社區(qū)建設和治理。早在黨的十六大報告中就明確提出“建設管理有序、文明祥和的新型社區(qū)”［1］。在各地不斷探索的基礎(chǔ)上，黨的十九大報告提出“健全自治、法治、德治相結(jié)合的鄉(xiāng)村治理體系”［2］，黨的十九屆四中全會又進一步明確提出“健全黨組織領(lǐng)導的自治、法治、德治相結(jié)合的城鄉(xiāng)基層治理體系”［3］?？梢?，建立健全黨組織領(lǐng)導的自治、法治、德治相結(jié)合的城鄉(xiāng)基層治理體系，已成為社區(qū)治理的指導方針。本文從老舊電梯更換這一社區(qū)治理熱點問題入手，嘗試解讀社區(qū)治理中自治、法治、德治的內(nèi)涵及“三治”耦合的必要性。

一、社區(qū)治理中的電梯更換難題

“治理”一詞在中外文獻中早已有之，并在過去很長一段時間被認為和“管理”一詞同義，而現(xiàn)在人們廣泛使用的“治理”概念則凸顯了與“管理”概念的區(qū)別?！肮芾怼备拍疃嘤糜诙黧w，其中體現(xiàn)強烈的支配與被支配色彩；“治理”概念則體現(xiàn)了多主體對于事物解決的共治。例如，全球治理委員會在1995年發(fā)表的題為《我們的全球伙伴關(guān)系》的研究報告中，對“治理”做了如下界定：“治理是各種公共的或私人的個人和機構(gòu)管理其共同事務的諸多方式的總和。它是相互沖突的或不同的利益得以調(diào)和并且采取聯(lián)合行動的持續(xù)的過程?！保?］又如，徐勇教授在《GOVERNANCE：治理的闡釋》一文中將“治理”的概念界定為“治理是對公共事務的處理，以支配影響和調(diào)控社會”［5］。這些界定都表明治理的主體是多元的，治理的客體是一定范圍的公共事務，同時強調(diào)了治理的過程性和協(xié)調(diào)性。

社區(qū)治理是“治理”概念在社區(qū)層面的應用，可以界定為在一定區(qū)域范圍內(nèi)，社區(qū)黨組織、街道、居民委員會、社區(qū)社會組織、駐區(qū)單位及居民等基于共同利益和共同目標參與社區(qū)公共事務的活動過程。其包含以下五個特征：治理主體的多元化、治理的客體是公共事務、治理手段的科學化、治理目標是實現(xiàn)善治、治理的狀態(tài)是一個過程?；谏鐓^(qū)為載體的治理，其服務對象為會影響居民正常生活、鄰里和諧的具體事件。高層住宅老舊電梯更換這一直接影響居民生活的社會痛點問題，涉及社區(qū)、物業(yè)、居民、業(yè)委會等多主體，而電梯這一對象屬于社區(qū)公共事務范疇，解決這一問題需要通過協(xié)商、民主、合作、溝通等多種手段，維護絕大多數(shù)居民的利益，同時考量不同社區(qū)之間就此問題產(chǎn)生的差異，針對每個社區(qū)靈活處理。因此，老舊電梯更換問題符合社區(qū)治理所要解決的矛盾特征。

電梯，作為載人牽引升降工具已有150年的歷史，如今已經(jīng)遍布世界，走入千萬社區(qū)，成為人們生活的“剛需”。就中國而言，1987年出臺的《住宅建筑設計規(guī)范》GBJ96規(guī)定“七層（含七層以上）應設置電梯”，其后電梯作為小高層（7—12層）、高層（12層以上）商業(yè)住宅配備的乘用工具進入人們的日常生活。電梯作為步行樓梯的替代品，極大方便了人們的生活，然而因機械結(jié)構(gòu)、維修保養(yǎng)、人為損壞等因素都可能影響其運行的安全性，故在我國《特種設備安全監(jiān)察條例》中將電梯納入特種設備范疇，即“涉及生命安全、危險性較大”。

一般來說，一部電梯的使用壽命為15～20年，而我國尚未出臺住宅電梯強制報廢年限的相關(guān)法律法規(guī)。目前許多城市小區(qū)首批安裝的住宅電梯已達到或超過15年，面臨需要更換的問題。更換電梯，從私法的角度來說并不是沒有解決方法，也并不是一個復雜的法律關(guān)系，但是現(xiàn)實中居民自主通過私法的方式來解決，卻面臨著一定的障礙，主要體現(xiàn)在：電梯作為物權(quán)法中區(qū)分所有權(quán)中的共有物有其特殊性，即各個樓層對于電梯的使用情況不同，各樓層住戶所負擔的費用如何分擔？電梯換與不換的標準是依據(jù)潛在的安全隱患還是實際已經(jīng)存在的安全問題？對于這些問題，相關(guān)住戶往往難以達成共識，并且會衍生一些糾紛，導致鄰里不和諧，成為許多小區(qū)的一個痛點。因此，電梯更換問題成為現(xiàn)代社區(qū)治理的一個重要問題。

二、老舊電梯更換的社會爭議

（一）個體理性與集體理性的沖突

住宅電梯作為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有部分，屬于本樓棟業(yè)主的共有物，即特定人的共有物。針對這種特定人的共有物的處理，往往存在個體理性與集體理性之間的沖突，集體行為極有可能影響個人權(quán)利，而個人權(quán)利也同樣會限制集體行為，由此產(chǎn)生集體行動的困境。

電梯換與不換標準的困境。法律與行政法規(guī)中尚沒有明確的電梯更換時間或電梯強制報廢時間的相關(guān)內(nèi)容，僅在《住宅專項維修資金的通知》中提出過“維修資金主要用于運行時間超過15年的老舊電梯的維修和更換”。而這里給出的行政規(guī)定，在行政效力上并非是行政強制而是行政指導。正是因為沒有強制力，電梯運行時間超過15年而存在的安全隱患又不是立刻顯現(xiàn)的，導致業(yè)主更換電梯的“社會成本”不足。

“雙三分之二”的困境。依據(jù)住建部和財政部聯(lián)合下發(fā)的《住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、財政部辦公廳關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新中支持作用的通知》（簡稱《住宅專項維修資金的通知》）第二條第二款中針對電梯更換作出如下表述：“在電梯更新中，維修資金主要用于運行時間超過15年的老舊電梯的維修和更換。未配備電梯的老舊住宅，符合國家和地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，可以使用維修資金加裝電梯?！保ㄒ韵潞喎Q“雙三分之二”）更換電梯的前提是有足夠數(shù)量的業(yè)主愿意參與到電梯更換這一事件的討論與表決中，如果未能達到“雙三分之二”的標準，即便是少數(shù)業(yè)主的意愿再強烈，依然無法通過法定程序解決。借用奧爾森在《集體行動的邏輯：公共利益與團體理論》一書中著名的“搭便車”理論模型［6］來進行解釋，在一個集體中需要某些公共物品時，一些個體希望由他人負擔公共物品的成本，而自己不付出代價享受公共物品帶來的便利。這里的成本不僅僅指更換電梯所帶來的金錢成本，同樣包括從計劃到實施全過程的參與成本。這導致了本就松散的樓棟業(yè)主這一集體中的部分成員基于規(guī)避成本而采取沉默的態(tài)度，不參與意見的提出與最終的表決，從而使得這一問題從程序上就無法保障。

價格分配的困境。電梯在樓棟的共有設施中存在特殊性，即樓棟中不同樓層的業(yè)主對于電梯的使用情況、依賴程度不同進而導致更換電梯的價格分擔問題上存在較大沖突與爭議，各個樓層之間如何得出合理的價格分配，是解決這一問題的一大難點。

（二）住宅專項維修資金難以使用的問題

住宅專項維修資金使用困難一直是社會關(guān)注的熱點問題。隨著商品房年限不斷增加，房屋老化以及破損現(xiàn)象日益嚴重，許多業(yè)主想通過在購房之初所繳納的維修資金對房屋進行修繕。依據(jù)法律規(guī)定，沒有業(yè)主委員會的小區(qū)，房屋維修資金由房管局代管，但是申請程序很復雜。如前所述，申請使用維修資金需滿足“雙三分之二同意”，沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)由物業(yè)出面辦理申請手續(xù)，而沒有物業(yè)的小區(qū)則需要社區(qū)代為申請。需到房管局和房屋安全鑒定部門、審計局和專戶銀行等辦理房屋安全專業(yè)鑒定申請、維修方案預決算審計、聘請施工單位進行維修施工和申請專戶銀行劃撥款項交到房屋維修資金管理中心審批后，才能使用房屋維修資金，但在這個過程中需要經(jīng)過復雜的行政程序與很長的審批流程和時間，導致“遠水解不了近渴”。

專項維修資金設計之初，繳納的價款一般為房屋總價的2%～3%。一部住宅電梯更換費用約在20～40萬元不等，存在房屋維修資金不足以滿足電梯更換，需要樓棟業(yè)主自行籌款解決維修更換問題。電梯這一樓棟共有物的性質(zhì)屬于樓棟業(yè)主共同所有物，如果可以使用專項維修資金則無需區(qū)分樓棟業(yè)主對電梯維修費用負擔的比例。但現(xiàn)實情況往往是專項維修資金不足或無法使用專項維修資金，需要業(yè)主自我籌措資金，解決電梯更換問題，就會導致業(yè)主因費用負擔比例問題產(chǎn)生利益沖突，發(fā)生“公地悲劇”。

三、社區(qū)電梯更換治理中的自治

在分析實際問題中的自治之前，我們首先需要分析為什么社區(qū)治理中需要自治。中國改革開放四十余載，社會治理模式也在發(fā)生著重大改變，計劃經(jīng)濟時代的“單位”承擔了諸多行政職能，居民依托于“單位”形成“單位社區(qū)”，社區(qū)居民心中烙下了深深的有事“找單位解決”的烙印。隨著時代的發(fā)展，市場經(jīng)濟逐步放開，“單位”這一概念逐漸弱化，被“公司法人”“合伙企業(yè)”“企事業(yè)單位”這些與行政區(qū)分開的概念所取代，房屋的商品化也使得新形成的社區(qū)居民具有隨機性，從“熟人社會”走向“陌生人社會”［7］。從此，社區(qū)的自治化便成為必然的趨勢［8］。從單位公權(quán)力下的大包大攬到單位謝幕后的社區(qū)治理，社區(qū)自治本身也是社區(qū)內(nèi)部的自我調(diào)整，滿足社區(qū)內(nèi)的自我利益平衡，做到“事有人管，事有人問”。在老舊電梯更換問題中自治涉及的主體包括社區(qū)居委會、業(yè)主大會委員會、物業(yè)服務企業(yè)、居民這四方主體。

居委會作為基層群眾性自治組織，可以通過收集社會成功案例，為小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會提供老舊電梯更換建議方案。當形成成功案例后可以在轄區(qū)其他小區(qū)進行推廣，總結(jié)并分享成功經(jīng)驗。在自治處理老舊電梯更換問題時，也需要社會公共資源支持，應當由社區(qū)牽頭協(xié)調(diào)溝通，以達成自治目的。

業(yè)主大會及業(yè)主委員會應當制定老舊電梯更換的具體方案，需要聽取多方意見，進行多方商談。作為小區(qū)集中選舉的居民自治組織，業(yè)主委員會對于業(yè)主的權(quán)利起主導作用，業(yè)委會成員應當是小區(qū)內(nèi)有一定公信力、領(lǐng)導能力的社區(qū)居民，有為服務小區(qū)的思想覺悟，熟知小區(qū)內(nèi)部情況，協(xié)調(diào)協(xié)商社區(qū)居委會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主是其責任和奉獻精神的體現(xiàn)，由其來完成相關(guān)制度的制定與實施是相對合理的。

市場的事情交由市場，對接電梯提供商這一市場商業(yè)行為，應當由物業(yè)服務企業(yè)完成，由居民監(jiān)督。根據(jù)《住宅維修資金管理辦法》第22、23、24條相關(guān)規(guī)定，有物業(yè)服務企業(yè)的社區(qū)由物業(yè)服務企業(yè)制定并提出維修資金使用意見，沒有物業(yè)服務企業(yè)的社區(qū)由相關(guān)業(yè)主提出使用意見。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系是授權(quán)與被授權(quán)的民事法律關(guān)系，物業(yè)服務企業(yè)作出的使用意見是代理業(yè)主作出的，依然是居民自治的一種表現(xiàn)方式。若因為專項維修資金難以使用，或沒有專項維修資金，樓棟業(yè)主可以自行組織老舊電梯更換，包括電梯更換所涉及的業(yè)主內(nèi)部協(xié)商一致、更換電梯的價格分攤、更換電梯的廠商選取以及后續(xù)養(yǎng)護的責任分攤等問題。

居民自治長期以來僅僅重視“民主選舉”，而忽視包括“民主管理、民主決策、民主監(jiān)督”［9］等自治的其他內(nèi)容，城市居民從被動接受他人提供治理方案的被動方轉(zhuǎn)變?yōu)閰⑴c制定、自愿分擔執(zhí)行治理方案的主動方，標志著居民自治的進步。在業(yè)主委員會開展各種形式民主協(xié)商的過程中，業(yè)主應當積極獻言獻策，參與民主管理活動，但不可盲目追求完全的個人理性，否則會激化矛盾。居民參與民主管理應當在合理的范圍、合理的場合，而不是在任何場合下要求按照個人意志行事。

四、社區(qū)電梯更換治理中的法治

法治因素的主體是以政府為主，其他主體在設計方案與實施過程中依法辦事，不得違反相關(guān)法律規(guī)定。高層住宅電梯的法律性質(zhì)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（簡稱《物權(quán)法》）第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的建筑、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。不難發(fā)現(xiàn)電梯作為“共有部分”，整個單元樓的居民對其享有所有權(quán)，即享有占有、使用、收益、處分的權(quán)益，也就意味著本單元的業(yè)主有權(quán)處理其單元共有的電梯。

1998年建設部、財政部聯(lián)合出臺《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》（簡稱《維修基金管理辦法》）第五條規(guī)定“購房者應當按購房款2%～3%的比例向售房單位交繳維修基金”。維修基（資）金的存在已有22年，基本涵蓋有需要更換電梯的商品房自建設到現(xiàn)在的時間跨度。依此辦法，絕大多數(shù)有這一需求的業(yè)主都應當在購房之初就已經(jīng)繳納了這一款項（也有部分小區(qū)和業(yè)主因各種原因尚未繳納這一款項而成為歷史遺留問題），為后期的房屋維修和電梯更換等問題預支費用。隨著法律不斷完善，2003年由國務院制定實施的《物業(yè)管理條例》以及2007年由全國人民代表大會制定實施的《物權(quán)法》均將該款項表述為“維修資金”，維修資金這一體系正式成立，通過維修資金解決電梯更換問題成為業(yè)主可選擇的主要途徑。

依據(jù)住建部、財政部聯(lián)合制定，于2008年2月1日實施的《住宅維修資金管理辦法》第22、23、24條詳細規(guī)定了住宅維修資金在劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前、劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后、發(fā)生危及房屋安全等三種情況下，房屋維修資金的申請程序。當維修資金劃轉(zhuǎn)到維修單位后便可進行電梯的更換等后續(xù)安排。

從上述法律與行政法規(guī)的梳理中不難得出更換電梯在理想私法過程中的法律性質(zhì)、法律關(guān)系以及相關(guān)流程，這一流程銜接得似乎相當緊湊，那么為什么依然會出現(xiàn)老舊電梯更換困難這一社會民生熱點難題？法治并非法條之治，現(xiàn)有的法律法規(guī)尚未對諸如電梯使用年限、更換價格分攤等問題作出具體強制規(guī)定，就會出現(xiàn)看似私法銜接緊湊，實際操作時實踐性不強的問題。電梯更換的本質(zhì)是社區(qū)治理，是居民協(xié)商自治的私法活動，需要在治理過程中尊重法治思維，每個流程依法辦事。

在社區(qū)治理問題中法治貫穿治理的方方面面。有學者提出“法治是國家治理現(xiàn)代化的基本表征”［10］。法治為治理提供了價值保障，將具體價值如秩序、公正、人權(quán)、效率、和諧等法治價值引入治理過程中。社區(qū)治理區(qū)別于國家治理，國家治理考慮的是國家全局范圍內(nèi)的公共權(quán)力的行使，而社區(qū)治理直接解決社區(qū)內(nèi)部的現(xiàn)實存在困擾居民生活的難題，體現(xiàn)百姓的直接需求，更為精細化。這些難題的解決不僅僅需要法律法規(guī)等既有規(guī)則的保障，更需要法治思維深入到公民個人的思維，形成具體法治［11］。社區(qū)治理從基層出發(fā)，將法治中國理念下沉到社會問題之中，用具體的法治反向推動宏觀的法治建設，增強民眾法治意識，有效地運用法治理念解決社會生活實際問題。在法治化要求下，自治、德治所形成的規(guī)范，需要滿足合法性與合理性的要求，這是自治與德治的先決條件［12］。

結(jié)合具體的老舊電梯更換這一問題，法治與自治并非對立關(guān)系，而是相互貫穿，以法治指導自治執(zhí)行的相互關(guān)系。自治的缺點在于效率低下，沒有預先規(guī)則指導，而法治則為居民自治解決社會問題提供了行動指南和行為模型。電梯更換本身是一個私法上的行為，法律已經(jīng)為這一問題的解決打下了堅實的基礎(chǔ)，如購置電梯中的物權(quán)變動、電梯買賣合同的有效性、專項維修資金從設立到收取再到最終使用的程序、居民表決“雙三分之二”模式的表決規(guī)則均是由法律法規(guī)明確規(guī)定。在這些法律當中體現(xiàn)了秩序、公正、人權(quán)、效率、和諧等法治的基本價值，并且受到國家公權(quán)力的保障，形成最基礎(chǔ)的規(guī)則，為自治留下創(chuàng)造空間的同時，也為自治保留了落實的后盾。

在前文私法角度分析老舊電梯更換的理想路徑中不難看出，法律對于老舊電梯更換這一社會問題有所關(guān)注，并且在各種層級的法律法規(guī)中已經(jīng)可以梳理出一條相對緊湊的規(guī)范解決路徑。而更換電梯是多主體問題，各個主體會根據(jù)自身利益和現(xiàn)實情況作出判斷，法治就為多主體的利益構(gòu)建出一個可以相互合作的明確的指導方向。上述自治的各個主體在進行內(nèi)部的自我協(xié)商過程中也均需秉持法治精神。如業(yè)主委員會針對電梯更換制定方案的過程也需要法治，業(yè)主內(nèi)部的協(xié)商行為本身在法律上被認為是一個民事私法活動，民事行為需要在尊重民事法律法規(guī)和民事法律原則的前提下進行民事自治，依據(jù)組織內(nèi)部形成的協(xié)商結(jié)果劃分業(yè)主的權(quán)利與義務，最終需要形成民事法律合同，需滿足《中華人民共和國合同法》的形式與實質(zhì)規(guī)范。在形成民事合同后，相互的法律關(guān)系使得業(yè)主間形成互負權(quán)利義務的多方法律主體，尊重契約規(guī)則，最終實現(xiàn)這一問題的解決。當然，也可通過汲取社區(qū)治理中解決電梯更換問題產(chǎn)生的經(jīng)驗，推動相關(guān)法律法規(guī)的進一步完善，使得問題的解決更加規(guī)范化。

五、社區(qū)電梯更換治理中的德治

德治是中國治理的特色之一，是中國治理內(nèi)源性的要素。治理的關(guān)鍵問題是有效治理，如何做到有效治理就需要治理本身得到社會的認同，破除“法律萬能主義”，讓更“接地氣”的德治發(fā)揮應有效用，讓其成為解決個人利益與集體利益沖突的催化劑。中國社會對于德治的認同感強烈，法律是兜底規(guī)范，而道德則是更高標準規(guī)范，同時也是人人心中皆有的規(guī)范和約束。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民的物質(zhì)生活水平不斷提升，道德建設的要求也隨之提升。習近平總書記在十八屆四中全會上指出，為實現(xiàn)國家治理現(xiàn)代化這一目標，“必須堅持中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導，堅持人民主體地位，堅持法律面前人人平等，堅持依法治國和以德治國相結(jié)合，堅持從中國實際出發(fā)”［13］。強調(diào)德治與法治的協(xié)調(diào)并行，強調(diào)社會精神文明建設，社區(qū)治理中的德治也標志著精神文明建設在社會中的良好運行。

社區(qū)治理中的德治作為國家治理中德治的一個方面，目標一致，但在表現(xiàn)形式上卻略有不同。國家治理中德治是國家宏觀層面上將道德價值納入國家政策，在國家法律法規(guī)等規(guī)范性文件中體現(xiàn)，是一種自上而下的通過法律與行政管理手段對國家進行治理的“良法善治”。而社區(qū)治理中的德治則是精細到具體的鄰里關(guān)系，由多主體針對特定問題展開的道德教化和文明禮讓，自下而上的道德觀的發(fā)散與作用。社區(qū)規(guī)范中的德治根據(jù)各個地域所具有的現(xiàn)實問題和地域性規(guī)范為后盾，保障德治的活力與張力［14］。

結(jié)合老舊電梯更換的實際問題，阻礙電梯更換的最大因素是鄰里之間的利益沖突，而造成這一沖突的原因是多方面的。首先樓棟業(yè)主的組成是近乎隨機的方式，導致鄰里間相互不熟悉，凝聚力不強，溝通存在一定困難。從“熟人社會”走向“陌生人社會”，個人意識越發(fā)強烈，鄰里之間相見不相識的現(xiàn)象屢見不鮮，當電梯更換這一實際問題出現(xiàn)的時候，誰來過問？誰來負責？就成了一個難題。當部分業(yè)主因為電梯問題導致自身利益受到嚴重侵害時，需要業(yè)主共同參與自治活動時，誰來溝通業(yè)主意愿？具體的自治方案，相關(guān)法律法規(guī)學習，與維修單位之間的溝通如何進行？在“搭便車”理論中，這些行為均需要一定的成本，而這些行為不具有約束性且成本不可能等分到各個主體之間，這就需要在鄰里之間構(gòu)建良好、和諧的氛圍。在許多社區(qū)治理的成功案例中，一個必要的前提條件就是在社區(qū)中形成社區(qū)歸屬感，構(gòu)建公共交流平臺，使得個人心聲可以傳達至每一位業(yè)主。這就需要社區(qū)居委會牽頭行動，針對轄區(qū)出現(xiàn)的實際問題，應當積極主動地提供必要的服務，在社區(qū)中展開可以創(chuàng)造凝聚力的活動，組織富有余力的社區(qū)志愿者通過公益服務主導社區(qū)道德建構(gòu)，投身于調(diào)節(jié)鄰里關(guān)系，真正了解居民利益糾紛點并開始成為社區(qū)治理德治的核心力量。共產(chǎn)黨員作為這個社會的先鋒模范應當肩負起社區(qū)“德治”中的關(guān)鍵作用，發(fā)揚為人民服務的宗旨，真正維護大家的利益，在生活中樹立榜樣，用榜樣的力量影響其他業(yè)主，從而達到德治教化的目的。

這一實際問題，不僅需要社區(qū)對居民進行德治教育，居民之間、業(yè)主委員會應當發(fā)揮重要作用。鄰里之間朝夕相處，電梯更換是為居民安全著想，利益方向大體一致，不一致的在于價格的分攤和對于電梯的使用頻率。鄰里之間通過相互勸解、相互協(xié)商、相互溝通，將不同意見擺在臺面上，作出化解與讓步，形成樓道內(nèi)部的德治。

應當使用德治解決“公地悲劇”問題，住宅電梯屬于樓棟業(yè)主“人人所有”，應當是“人人負責”。而現(xiàn)實情況卻往往是由于“人人所有”導致“人人沒有”和“人人均不負責”。部分社區(qū)居民的短期思想嚴重，在乎眼前現(xiàn)有的利益支出，解決這一問題需要加強居民道德教育，使其明白長期公共資源所帶來的社會利益和社會價值，破除“搭便車”的思想，自覺承擔應盡的社會義務。

六、結(jié)束語

從上述解決老舊電梯更換的社區(qū)分析中不難發(fā)現(xiàn)，社區(qū)治理需要“自治推動、法治保障、德治串聯(lián)”的“三治”有機融合。而老舊電梯的更換僅僅是社區(qū)治理的一個具體問題，事實上社區(qū)治理中的許多問題都需要通過自治、法治、德治耦合的方式來解決。法律的解釋適用，公民自覺的參與，社會理性的勸導，缺失任何一個方面，都會直接導致問題無法解決，從而影響到社區(qū)治理的有效性。只有保障多方面協(xié)同運行，才能有序、高效、和諧地解決社區(qū)治理中的許多問題。