淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

王金麗

摘要：成本控制是影響企業(yè)經(jīng)營利潤以及持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)時(shí)期后，房地產(chǎn)企業(yè)收入增速下滑，“暴利”時(shí)代已然遠(yuǎn)離房地產(chǎn)企業(yè)。而收入增速的下滑使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭壓力徒然加大，企業(yè)間競爭進(jìn)入白熱化階段，而擁有較好的成本控制能力的房地產(chǎn)企業(yè)可以在競爭中獲得較為明顯的優(yōu)勢(shì)，為此，加強(qiáng)成本核算、控制各階段成本成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重心?；诖?，本文首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性。再結(jié)合實(shí)踐，分析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題。最后，結(jié)合問題成因，提出優(yōu)化對(duì)策建議，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的提升有一定的啟示作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;對(duì)策

目前政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到一定的限制，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長放緩，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的市場競爭日益激烈。通過分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算情況可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的成本核算仍然存在較多的問題，如核算方法和理念不到位、核算內(nèi)容不全面、企業(yè)忽視核算結(jié)果的應(yīng)用等。文章對(duì)成本核算的實(shí)際意義和問題進(jìn)行了深入分析，在確定影響成本核算的原因后，提出有效措施優(yōu)化成本核算，解決成本核算問題，提升企業(yè)的成本核算水平，為制定成本管理決策夯實(shí)基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的意義

成本核算主要是指將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)費(fèi)用耗資按一定的對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，將企業(yè)成本細(xì)化到具體，分離出經(jīng)營單位成本。成本核算提供了各環(huán)節(jié)詳細(xì)的費(fèi)用耗資情況，是房地產(chǎn)企業(yè)開展成本管理的主要依據(jù)，也是房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的關(guān)鍵一環(huán)。從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)來看，房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以分為土地和前期費(fèi)用、項(xiàng)目建設(shè)中的費(fèi)用、配套費(fèi)用和間接費(fèi)用、籌資費(fèi)用幾部分，費(fèi)用類型較為復(fù)雜，需要企業(yè)分類型、分項(xiàng)目計(jì)入成本。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其房產(chǎn)項(xiàng)目投資周期較長，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，投資金額較大，開發(fā)過程中的成本支出項(xiàng)目眾多，成本核算難度較大，提高自身成本核算水平是其科學(xué)、合理制定成本管理決策的重要基礎(chǔ)，能夠幫助企業(yè)將經(jīng)營成本分配到各科目、各部門，將各項(xiàng)支出費(fèi)用進(jìn)行細(xì)化和追溯，有效定位費(fèi)用產(chǎn)生的源頭，有利于房地產(chǎn)企業(yè)將成本控制精細(xì)到各業(yè)務(wù)活動(dòng)環(huán)節(jié)，提高資產(chǎn)價(jià)值核算的準(zhǔn)確性，并實(shí)現(xiàn)節(jié)本增效，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本，提高企業(yè)資金使用效率，進(jìn)而提高企業(yè)核心競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題

（一）核算方法和理念不到位

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工序復(fù)雜，設(shè)計(jì)多個(gè)環(huán)節(jié)，且房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工期間，涉及商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、分期支付、一次性支付等多類核算，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)不同核算對(duì)象來選擇核算方法。但目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)競爭的白熱化使得房地產(chǎn)企業(yè)更為重視項(xiàng)目的開展和現(xiàn)有房產(chǎn)的銷售等工作，對(duì)成本核算重視不足，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作基本由財(cái)務(wù)部門包攬，財(cái)務(wù)人員分身乏術(shù)，且缺乏領(lǐng)導(dǎo)和其他部門的支持，成本核算工作開展較為緩慢，為趕上進(jìn)度，難免還會(huì)存在將部分活動(dòng)“標(biāo)準(zhǔn)化”、“統(tǒng)一化”。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部多數(shù)財(cái)務(wù)人員能力較為單一，其技能主要集中于服務(wù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的核算方面，分析能力相對(duì)較弱，對(duì)成本核算理念的學(xué)習(xí)和理解還不夠徹底，其能力水平難以滿足全成本核算工作開展的需求，實(shí)際工作中常容易出現(xiàn)人為誤差，比如容易混淆因土地糾紛產(chǎn)生的訴訟費(fèi)和律師費(fèi)的歸屬，將期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用混為一談。

（二）核算內(nèi)容不全面，相對(duì)忽視無形資產(chǎn)

全成本管理是當(dāng)前企業(yè)成本管理的主要趨勢(shì)和方向，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也建設(shè)了全成本管理體系。在全成本管理下，企業(yè)成本核算應(yīng)覆蓋企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，對(duì)各項(xiàng)成本支出活動(dòng)進(jìn)行耗資分析，然而現(xiàn)階段下，部分房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理體系不夠完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算范圍還較為狹窄，企業(yè)未重視人才成本、環(huán)境成本、技術(shù)成本以及信息成本等無形資產(chǎn)給自身總成本控制帶來的影響，導(dǎo)致部分無形資產(chǎn)未被準(zhǔn)確地計(jì)入在賬，成本核算信息不夠全面、準(zhǔn)確，且還存在部分費(fèi)用分?jǐn)偛痪?、不合理的問題，影響企業(yè)成本管理。

（三）成本核算結(jié)果應(yīng)用效果不強(qiáng)

成本核算反映出的數(shù)據(jù)既反映了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的主要成本支出信息，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化控制成本的主要依據(jù)，一份完善的成本核算報(bào)告可以反映出企業(yè)成本管理中存在的問題，通過對(duì)成本核算數(shù)據(jù)的分析，可以找到成本控制的方向。但在實(shí)際管理中，一方面受房地產(chǎn)企業(yè)管理者思想認(rèn)知的影響，管理層對(duì)成本核算分析不夠重視，成本核算結(jié)果得不到充分利用。另一方面，也受企業(yè)財(cái)務(wù)人員能力限制，財(cái)務(wù)人員對(duì)核算數(shù)據(jù)的解讀不夠深入，部分問題未得到剖光，成本核算結(jié)果應(yīng)用不夠理想，成本核算職能作用難得到全面發(fā)揮。

（四）信息化建設(shè)緩慢，數(shù)據(jù)難共享

全成本核算的開展需要企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)數(shù)據(jù)的支撐，然而目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)依舊以服務(wù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)為主，系統(tǒng)功能無法滿足提供內(nèi)部報(bào)告的需求，還需財(cái)務(wù)人員手動(dòng)完成，且財(cái)務(wù)系統(tǒng)和業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間缺乏溝通交流，企業(yè)內(nèi)部還存在信息孤島問題，常存在核算數(shù)據(jù)失真問題。而部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然在自身實(shí)力的支撐下，逐步推進(jìn)財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)，在內(nèi)部搭建財(cái)務(wù)共享平臺(tái)，但從其效果來看，信息化進(jìn)程緩慢，在引入管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)時(shí)，對(duì)自身經(jīng)營實(shí)際考慮不到位，系統(tǒng)程序、流程和企業(yè)實(shí)際需求存在偏差，只能實(shí)現(xiàn)部分?jǐn)?shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享，信息孤島問題依舊存在，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性、全面性還有待進(jìn)一步提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本核算的對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)人員成本核算思想建設(shè)，科學(xué)選擇成本核算方法

加強(qiáng)對(duì)成本核算的重視以及明確成本核算的目標(biāo)、內(nèi)容等是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全成本核算、提高核算效率的前提。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從管理層認(rèn)知層面出發(fā)，邀請(qǐng)專業(yè)人士或參加同業(yè)交流學(xué)習(xí)會(huì)等模式，拓展企業(yè)管理層對(duì)成本核算的認(rèn)知程度，促使其明確當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的方向、目標(biāo)以及要點(diǎn)，并從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的角度出發(fā)，結(jié)合成本核算政策規(guī)范、財(cái)務(wù)部門成本核算意見等，編制較為科學(xué)、全面的成本核算規(guī)劃，以及成本核算方法選擇標(biāo)準(zhǔn)。比如對(duì)于容易存在爭議的土地訴訟成本等，企業(yè)可以將其歸為管理費(fèi)用，即對(duì)于屬于企業(yè)行為而歸為開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用，應(yīng)視為企業(yè)管理費(fèi)用;因有償轉(zhuǎn)讓或銷售開發(fā)場地而產(chǎn)生的開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)進(jìn)入“開發(fā)成本—土地開發(fā)”賬戶，在項(xiàng)目交接后，及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目決算。其次，由財(cái)務(wù)部門牽頭，將全成本核算理念宣貫到企業(yè)各部門，提高人員對(duì)成本核算的重視，明確各參與部門所擔(dān)負(fù)的相關(guān)職責(zé)，并將其履職情況和績效計(jì)算、崗位升遷掛鉤，以此來刺激企業(yè)上下各層級(jí)人員遵循成本核算流程、程序等的主動(dòng)性，為全成本核算體系的建立奠定良好的基礎(chǔ)。

（二）拓展核算范圍

成本核算效用的發(fā)揮和其核算范圍有著重要的關(guān)聯(lián)，在拓展成本核算范圍上，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目活動(dòng)各階段的核算按照參與部門人員職責(zé)來進(jìn)行細(xì)分，在此基礎(chǔ)上開展精細(xì)化管理，細(xì)化成本核算的流程，以此來對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)每一環(huán)節(jié)、每一筆費(fèi)用支出都進(jìn)行核算。其次，以成本管理范圍為基礎(chǔ)，拓展成本核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快全成本管理體系的建設(shè)，以項(xiàng)目前期、中期以及后期全方位進(jìn)行費(fèi)用支出項(xiàng)目為對(duì)象，橫向比對(duì)同行業(yè)其他企業(yè)數(shù)據(jù)，縱向比對(duì)企業(yè)以往核算數(shù)據(jù)，將以往未納入成本核算的支出項(xiàng)目、成本歸集不合理的支出項(xiàng)目等進(jìn)行重新規(guī)劃，從而全面、科學(xué)的開展成本核算工作。

（三）加大復(fù)合型人才培養(yǎng)，加強(qiáng)對(duì)成本核算結(jié)果的分析

成本核算結(jié)果分析是成本核算作用發(fā)揮的關(guān)鍵一環(huán)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)培養(yǎng)成本核算結(jié)果分析評(píng)價(jià)的意識(shí)，從制度或程序上要求并支持財(cái)務(wù)部門進(jìn)行成本核算結(jié)果分析，編制相應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)告，將企業(yè)成本核算效果以及成本核算中潛藏的問題反饋給管理者，為其下期成本管理決策提供支持。其次，建立健全人才培養(yǎng)機(jī)制，對(duì)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員進(jìn)行成本核算知識(shí)、相關(guān)政策學(xué)習(xí)的培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)全成本核算、新成本核算方法等的掌握，提高其成本核算能力。同時(shí)，還要重視管理會(huì)計(jì)知識(shí)體系的培訓(xùn)，加快財(cái)務(wù)人員從核算向管理型人才的轉(zhuǎn)型，提高財(cái)務(wù)人員決策分析等管理方面的能力，能夠?qū)Τ杀竞怂銛?shù)據(jù)進(jìn)行追溯根源式的分析，分析出成本核算問題關(guān)鍵成因，從而更好地支持企業(yè)成本核算體系完善工作的開展。

（四）加強(qiáng)信息化建設(shè)進(jìn)程，搭建共享平臺(tái)

成本核算的開展離不開系統(tǒng)的支持。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大在財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)上的資金投入，及時(shí)從市面上引入先進(jìn)的管理會(huì)計(jì)軟件，并根據(jù)自身實(shí)際核算流程、財(cái)務(wù)活動(dòng)流程以及業(yè)務(wù)活動(dòng)流程等對(duì)系統(tǒng)功能進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，提高企業(yè)系統(tǒng)核算能力以及滿足全成本核算下報(bào)表編制的需求，用系統(tǒng)代替大部分以往需要財(cái)務(wù)人員手動(dòng)進(jìn)行的核算工作，解放財(cái)務(wù)人員。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需配備適宜的系統(tǒng)操作人員，根據(jù)所引入系統(tǒng)模塊、程序等，編制操作手冊(cè)，減少操作中的人為誤差。

（五）加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)動(dòng)性

進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期后，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也逐漸多元化，因而在部門、活動(dòng)的管理中很容易出現(xiàn)割裂問題，比如部分企業(yè)的售價(jià)法和先進(jìn)先出的庫存管理模式之間會(huì)出現(xiàn)沖突，無法給人員一個(gè)統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)。因而，房地產(chǎn)企業(yè)還需加大各部門之間的聯(lián)系，以價(jià)值鏈模式連接各部門，增加部門間的溝通，提高企業(yè)多元化成本核算方法選擇的有效性，規(guī)避沖突。而且，部門間溝通的加強(qiáng)也進(jìn)一步提高了數(shù)據(jù)交互的真實(shí)性，有利于成本核算效率的提升。

成本管理是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重點(diǎn)突破口，面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)營環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)還需從加強(qiáng)人員成本核算思想建設(shè)、科學(xué)選擇成本核算方法、拓展核算范圍、加大復(fù)合型人才培養(yǎng)、加強(qiáng)對(duì)成本核算結(jié)果的分析、加強(qiáng)信息化建設(shè)進(jìn)程、搭建共享平臺(tái)以及加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)動(dòng)性等方面來推動(dòng)全成本核算體系的建設(shè)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)提高企業(yè)成本管理水平的目標(biāo)。

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（作者單位：三門中天仁德投資有限公司）