基于回歸分析法的太原市房價影響因素分析

郭莎莎 李東剛

摘?要：研究商品住宅價格的影響因素不僅能為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供幫助，能為投資者的證券和產(chǎn)業(yè)投資提供支持，而且能為政府的市場調(diào)控提供參考。該論文依據(jù)對山西太原房價具體情況的調(diào)查，對商品住宅價格影響因素進(jìn)行研究以及實(shí)證分析，最終談?wù)撘恍┳约旱目捶敖ㄗh，希望對房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行有一點(diǎn)點(diǎn)幫助。

關(guān)鍵詞：商品住宅價格;影響因素;Eviews軟件;實(shí)證分析

一、導(dǎo)論

目前，在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一。其中城市商品房的買賣是人們非常關(guān)注的重大問題。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計、商品房的買賣已成為廣大群眾消費(fèi)的首選。影響太原市房地產(chǎn)價格的元素研究有利于給房地產(chǎn)經(jīng)營商家給予理論意義的幫助，也有利于給投資者進(jìn)行證券方面的投資提供依據(jù)。眾所周知，房地產(chǎn)中與我們息息相關(guān)的是住宅了，進(jìn)而住宅的價格又是經(jīng)濟(jì)社會中反映住宅發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)鍵信息，所以充分掌握住宅價格政策導(dǎo)向，深入研究住宅價格的影響因素，準(zhǔn)確跟蹤住宅價格變化規(guī)律，有利于引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展。

商品住宅產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計民生的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，商品住宅價格問題是房地產(chǎn)市場的核心問題，商品住宅價格關(guān)系到城鎮(zhèn)居民能否安居樂業(yè)，關(guān)系到房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，所以商品住宅價格的研究成為房地產(chǎn)價格研究的重中之重。眾所周知，在市場經(jīng)濟(jì)下，價格機(jī)制的杠桿作用是最基本的調(diào)節(jié)手段，房地產(chǎn)政策預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也基于此。太原市作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中游水平的省會城市，具有較為普遍的代表性，開展太原市商品住宅價格的實(shí)證研究具有重大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

本文對象是山西太原的房地產(chǎn)各大住宅商品房。通過調(diào)查研究，太原甚至是全國各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，住宅房地產(chǎn)在城市房地產(chǎn)中占的比重較大。因而，本文主要研究太原市的商品住宅。本文首先介紹了太原市基本情況，接著研究了太原市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，然后對影響太原市商品住宅的主要因素及其變量進(jìn)行了分析，最后結(jié)合太原市2007到2019年的數(shù)據(jù)構(gòu)建了回歸模型，并對模型進(jìn)行實(shí)證研究。

二、太原市商品住宅價格影響因素分析

商品住宅價格的決定不是哪一個單個因素獨(dú)自作用的成果，而是多個因素綜合在一起作用的結(jié)果，常見的分類法分為一般元素、區(qū)域元素和個別因素三個方面。本文側(cè)重于研究太原市商品住宅價格的整體運(yùn)行情況其影響因素，所以從一般因素出發(fā)，不考慮區(qū)域因素和個別因素。而一般因素中的人口，經(jīng)濟(jì)，社會因素對房地產(chǎn)價格的影響，又是通過供求關(guān)系來發(fā)揮作用，政策因素作為一個單獨(dú)的因素進(jìn)行考慮。

（一）構(gòu)建模型

（1）變量選取：

a.經(jīng)濟(jì)因素

GDP即國民（地區(qū)）生產(chǎn)總值，2017年太原市為3382.18億元。經(jīng)濟(jì)增長必然會影響人們對購房的需求。

粗略計算，太原市本地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）中：第一產(chǎn)業(yè)新增了40.82億 元，增長百分之三;工業(yè)新增1271.42億元，增長百分之七;服務(wù)業(yè)增了進(jìn)高達(dá)2069.94億元，增長百分之七點(diǎn)九。第三產(chǎn)業(yè)里面，郵政儲蓄、交通工程、運(yùn)輸事業(yè)等行業(yè)增加了近173.88億元，增長百分之十三;食宿方面的相關(guān)營業(yè)增加了467.23億元，增長了百分十;證券行業(yè)增加了475.96億元，增長百分之五。據(jù)統(tǒng)計，2017年固定資產(chǎn)投資額高達(dá)964.86億元，與2016相比增長了百分之六點(diǎn)八。

2013到2017年這四年時間，固定資產(chǎn)的投資增速波動不定，一年多一年少，最低的是2016年增速為0，基本沒有增長，2017年與2013年相比，這四年整體固定資產(chǎn)增速是下降的。再加上對近年來房價的了解，可得：固定資產(chǎn)的增加有可能會使房屋建成面積受到影響，從而影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

b.人口范疇

人口元素不僅包括人口多少，還包括人口的組成、人口流同以及家庭的大小。

去年出生人數(shù)為5.228萬人，出生百分比為千分之十二點(diǎn)一;死亡人口1.75萬人，死亡百分率千分之四點(diǎn)零一;自然增長率千分之八點(diǎn)零九。這幾年，政策由計劃生育轉(zhuǎn)為二胎政策，自然增長率為正，刺激了人們對住宅的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

當(dāng)今社會人口流動極為頻繁，大都市就業(yè)機(jī)會多，資源相對較為豐富，也就吸引了很多的外來人口的入住，刺激了房地產(chǎn)的發(fā)展，為便于數(shù)值的整合及運(yùn)算，我們選城鎮(zhèn)人口遷入做解釋變量。

c.社會元素

社會元素：社會穩(wěn)妥程度、城市化進(jìn)程。

社會安定則人民生活穩(wěn)定，更有利于居民好好生活、工作、學(xué)習(xí)，才有可能考慮溫飽以外的需求，例如買房子的剛性需求;反之，社會動蕩不安，人們每天擔(dān)驚受怕，更不要說購房了，我國整體來說很穩(wěn)定，太原也同樣是這樣，因此這種因素影響能力很弱。

城市化水平從一定角度上會影響房地產(chǎn)住房價格，北京城市化水平明顯高于太原，顯然北京房價也高。但不可否認(rèn)，凡事有個度，城市化水平過高，房價有可能下滑。

d.政策因素

如果實(shí)施降低貸款利率的政策，會刺激購房需求;出臺征收房產(chǎn)稅的緊縮房地產(chǎn)政策，會降低房地產(chǎn)需求。現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)泡沫過多，房價普遍較高。

選擇變量因素主要是需求方面的，供給一般不具有彈性。

通常認(rèn)為影響變量的選擇從整體和部分兩個方面，由于小的因素容易受到整體方面因素影響，且微觀正反變動性較明顯，后文選擇宏觀方向做為主要研究方向。

研究范疇：太原市房產(chǎn)市場，因變量：太原市住宅商品房價格。在人們對房屋需求的方向上選取指標(biāo)：GDP;城鎮(zhèn)人口遷入數(shù);人均可支配收支。在供給方選擇指標(biāo)，有三個因素：空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)天數(shù)、住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資、本年住宅房屋竣工面積、住宅銷售額。

（2）數(shù)據(jù)來源：太原市的2007到2018年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展公報;山西省統(tǒng)計年鑒。

（3）運(yùn)用Eviews6.0，利用多元線性回歸模型建立房屋均價和變量之間的關(guān)系模型：

其中，為Y商品住宅價格，a2，a3，a4，a5，a6，a7，a8為回歸系數(shù)，x1，x2，x3，x4，x5，x6，x7，x8為解釋變量，為誤差因子。

（二）模型的回歸分析

對數(shù)據(jù)進(jìn)行多重共線性、自相關(guān)、異方差等檢驗(yàn)后，回歸成功，模型結(jié)束。

回歸方程如下：

Y=-11980.779805+11.5343083364*X2+0.482840868496*X4+115.323240887*X5 -40.641187452*X6

（三）模型結(jié)果分析

由回歸模型的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義可知，回歸系數(shù)的含義為自變量變動一個單元，因變量也隨之變更若干個單位，房地產(chǎn)絕對價格是難以反映價格變動規(guī)律的，此時我們選擇相對價格來表達(dá)來說明，而彈性系數(shù)表明解釋變量變更一個單位被解釋變量變化的百分比。

結(jié)果顯示：相應(yīng)變化率為增加的因素有平均每人可消費(fèi)支出、空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)天數(shù)、城鎮(zhèn)人口遷入數(shù)。平均每人可消費(fèi)支出每增加一個單位，房屋均價增加0.48個單位，影響較小;空氣質(zhì)量每增加一個單位，商品住宅價格會增加115個單位，影響較為明顯;城鎮(zhèn)人口遷入數(shù)變動一個單位，商品住宅價格增加11.5個單位。由此，平均每人消費(fèi)支出增加的時候，人們會想要住好的房子，房地產(chǎn)的需求量相應(yīng)也變多，住宅價格有可能增加;空氣質(zhì)量越好，人們生活環(huán)境好了，心情更加愉悅，有益于身心健康，房價上漲;城鎮(zhèn)人口遷入增加，住房需求增加，房價自然有上漲趨勢。

相應(yīng)變化率為負(fù)的因素住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資。住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資每變動一個單位，商品住宅價格變動40.6個單位，影響程度較大?？梢姡康禺a(chǎn)住房投資資金增的多時，供大于求，房價會有所下滑。

（四）結(jié)論分析

由模型結(jié)果可以知道，對房價有影響的因素雖然很多，但是本文主要從宏觀方面得出結(jié)論：首先是多元線性回歸模型的構(gòu)建，讓商品住宅價格作為被解釋變量，其他提出的影響因素作為解釋變量，構(gòu)建出多元線性回歸模型。在列出的因素中，一些對價格的影響是正相關(guān)的，如：平均每人可消費(fèi)支出、空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)天數(shù)、城鎮(zhèn)人口遷入數(shù);另一些則是負(fù)相關(guān)的，也就是說反方向變動。

在分析研究結(jié)果的基礎(chǔ)上，在搞清楚關(guān)系的基礎(chǔ)上，針對房價居高不下的趨勢，則可利用這些關(guān)系來進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，緩和房價上漲。只有弄明白其中的關(guān)系，對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)狀況才有的放矢，也更有針對性。

三、政策建議

問題的存在是為了更好地解決，在做出了分析的基礎(chǔ)上，仔細(xì)思考之后，提出以下建議，也許不成熟，僅供參考：

a.宏觀方面

首先，對于宏觀方面政策的決策者要從哪些方面正確采取措施，提出下面的幾個看法：研究提出多項(xiàng)政策，多種政策配合使用，太原市政府應(yīng)該對癥下藥，不能盲目跟風(fēng);太原市政府就住宅保障而言，完善的進(jìn)度不能止步不前;炒房投機(jī)需求，不能寬松處理，及時降低到一定的比例以下，最主要的是滿足剛性需求，將購房熱度影響房地產(chǎn)價格的可能性降到最低，堅(jiān)決堤防泡沫的生成;采取一定的措施減少炒房現(xiàn)象，例如把消費(fèi)稅降低些許百分點(diǎn)，讓保有稅適當(dāng)提高等都可稍微使得炒房現(xiàn)象得到控制。

其次，房地產(chǎn)現(xiàn)狀需加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，維持地產(chǎn)市場正常持續(xù)成長，提出以下幾點(diǎn)建議：堅(jiān)持原有的政策目標(biāo)，咬死不放松，維持政策的持續(xù)性，履行當(dāng)?shù)卣黧w義務(wù);實(shí)施因地制宜舉措，中小城市實(shí)現(xiàn)合理布局，加快二手房及棚戶區(qū)建設(shè)，讓外地入住的工作人員也被納入公租房保障體系;加快國家政府政策調(diào)控體系的完整性建設(shè)，依據(jù)差異性進(jìn)行調(diào)整;加強(qiáng)監(jiān)督體系建設(shè)，嚴(yán)厲打擊違法犯法行為。

b.微觀方面

積極推進(jìn)農(nóng)村城市化建設(shè)，縮小城鄉(xiāng)差距，更好地滿足鄉(xiāng)村居民的就業(yè)、學(xué)習(xí)等需求，這樣想入住城市如太原的人數(shù)則會相應(yīng)削減，從而使得房價上漲的增幅下降;積極推進(jìn)出租房建設(shè)，完善租賃市場，滿足部分人們對于住房的需求;綠水青山就是金山銀山，大自然是我們的朋友，我們都有義務(wù)保護(hù)我們賴以生存的環(huán)境，不能先污染后治理，因此，在保證建設(shè)用地時要特別注意保護(hù)環(huán)境;增加房屋供給，即加快實(shí)施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，從側(cè)面增大建設(shè)用地面積，供求大于需求，從某種程度上起到降低房地產(chǎn)價格的作用。

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