經(jīng)濟發(fā)展背景下對我國物業(yè)管理創(chuàng)新模式反思與再造

江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學院 吳 華

一、探索物業(yè)管理模式的反思

（一）物業(yè)管理實體中的錯誤非常普遍

廣泛的理論考慮結(jié)果是，財產(chǎn)財務管理的模式本質(zhì)上就是財產(chǎn)所有者負責組織和實施的一般財產(chǎn)管理模式，并且它的財產(chǎn)所有權(quán)也歸屬于財產(chǎn)所有者。但是，在目前我國的住宅物業(yè)資產(chǎn)開發(fā)中，主體的合法權(quán)利和資產(chǎn)所有者物業(yè)集團的主體地位被忽略了。物業(yè)管理公司物業(yè)控制沒有相關(guān)的統(tǒng)一物業(yè)管理公司活動，并且并沒有制定相應的相關(guān)物業(yè)管理自律法規(guī)，這闡明了相關(guān)物業(yè)管理公司可以委托相關(guān)物業(yè)作為管理人的一種統(tǒng)一物業(yè)管理活動方法。換句話說，在研究我國現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展過程中，業(yè)主管理群體和對于物業(yè)管理公司的主要主導作用的各種誤解普遍存在，導致整個經(jīng)濟社會從客觀的多個角度完全誤解了我國物業(yè)管理的新模式。因此，業(yè)主仍然可以進行自由選擇是否選擇各種物業(yè)管理服務方法并享有做出合理決定的合法權(quán)利。嚴格的數(shù)量限制。此外，物業(yè)管理公司可能繼續(xù)過度忽視物業(yè)所有者，未能發(fā)現(xiàn)履行物業(yè)相關(guān)法律義務過程中的潛在漏洞。

（二）物業(yè)公共服務與其他政府部門提供的其他相關(guān)物業(yè)公共服務之間沒有明確使用界限

目前，中國物業(yè)管理模式欄目中的各類物業(yè)管理服務只能包括物業(yè)政府部門應為其提供的許多基本公共服務，這些都使得我國物業(yè)管理嚴重程度偏離了這個行業(yè)的基本核心服務價值。物業(yè)管理服務與其他相應的其他政府性和公共服務之間沒有明確的使用界限。在一定某種程度上，免除了地方政府本身應當承擔的法律責任，并完全掩蓋了地方政府本身缺乏提供公共服務的真實情況。在這種時代背景下，物業(yè)管理服務公司大多數(shù)只擔任物業(yè)經(jīng)理，嚴重的還忽視了現(xiàn)代物業(yè)管理的基本應用價值，例如物業(yè)住房安全保障，價值觀的保留和資產(chǎn)升值以及營造宜居的物業(yè)環(huán)境，這嚴重的還影響了整個物業(yè)的社會信譽和企業(yè)聲譽。

（三）居民區(qū)業(yè)主缺乏管理知識

首先，社會輿論的方向不夠精確。其次，我國的一些媒體還沒有如實報道房地產(chǎn)管理中出現(xiàn)的問題，以引起人們的注意，增加利潤并夸大財產(chǎn)與業(yè)主之間的矛盾。缺乏職業(yè)道德導致業(yè)主對財產(chǎn)管理持單面觀點。房地產(chǎn)管理方面缺乏科學知識。在沒有公平環(huán)境的情況下，業(yè)主參與物業(yè)管理并沒有發(fā)揮應有的作用。

（四）住宅物業(yè)管理公司的問題

1.物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)差

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國的物業(yè)經(jīng)理總數(shù)超過280 萬，并且仍在增加。到2020 年，這一數(shù)字將超過300 萬。盡管人數(shù)很多，但只有少數(shù)高技能人才。經(jīng)過簡單的培訓，就可以使用，不能保證管理的質(zhì)量，綜合素質(zhì)很差。通常，物業(yè)管理公司中40%以上的員工從事保安工作，近10%的員工從事行政工作，但是管理質(zhì)量遠遠不能滿足物業(yè)管理的要求。

2.不提供舊市政的物業(yè)管理服務

中國目前大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是由房地產(chǎn)開發(fā)商承包的。因此，物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間的關(guān)系相對緊密。當所有者進駐時，便成立了財產(chǎn)管理公司，并且一旦財產(chǎn)管理公司在管理工作之后開始管理財產(chǎn)，其他公司將很難替換它們，并且所有者通常會失去選擇財產(chǎn)公司的自由。此外，舊教區(qū)（尤其是舊教區(qū)）的裝修工作尚未到位。一些教區(qū)建立得較早，并已使用了很長時間。社區(qū)建筑中存在許多質(zhì)量問題，但是這些社區(qū)通常缺乏完善的物業(yè)管理。如果案件質(zhì)量存在問題，則無法及時解決。

二、物業(yè)管理模型的再造

（一）政府部門需要加強指導方針

在財產(chǎn)管理方面，有關(guān)機構(gòu)或政府部門必須發(fā)揮領(lǐng)導作用。首先，政府必須明確物業(yè)管理公司的行業(yè)規(guī)則和職責，以促進其正常運作;其次，政府必須監(jiān)視物業(yè)管理公司并及時解決任何不當問題，以保護所有者。物業(yè)公司的相關(guān)權(quán)利得到保障;第三，有關(guān)政府機構(gòu)應定期對物業(yè)公司的管理人員進行培訓，發(fā)布官方命令，同時改善物業(yè)公司的服務。質(zhì)量水平再保證新管理模式的推廣。

（二）政府機構(gòu)需要加強監(jiān)督

為了防止出現(xiàn)太多問題，政府部門，有關(guān)當局和業(yè)主大會必須在新物業(yè)管理模型的實施和進一步開發(fā)中承擔監(jiān)督職責。首先，對財產(chǎn)管理專題權(quán)利進行廣泛監(jiān)測。從以上可以看出，錯誤在中國物業(yè)管理主體中非常普遍，物業(yè)管理公司正在取代所有者集團的權(quán)利。因此，監(jiān)管機構(gòu)必須保障所有者的合法權(quán)益，并鼓勵物業(yè)公司重返其作為管理公司的角色，僅作為物業(yè)服務的提供者，從而提高物業(yè)管理的質(zhì)量，并二是加大對物業(yè)管理服務的監(jiān)督力度。物業(yè)管理公司在物業(yè)服務和政府提供的公共服務之間存在重疊。因此，缺乏政府部門和物業(yè)公司的不利地位是脆弱的。因此，必須對物業(yè)管理服務進行嚴格監(jiān)控，以加強所有者在物業(yè)管理中的作用。狀態(tài)?？梢詮膬蓚€角度進行監(jiān)控:首先，在物業(yè)服務公司的實際監(jiān)控中，他們不應偏離原始的服務原則，而應返回服務中心以確保他們可以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務，其次，接管政府的監(jiān)督責任。我們將盡最大努力為物業(yè)服務提供商創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。

（三）加強公司物業(yè)管理以及公司內(nèi)部管理整頓

一是不斷完善小區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡營銷。為了不斷提高物業(yè)公司的核心競爭力，物業(yè)管理服務公司自身應更加重視面向市場，改變公司自身原有的物業(yè)管理經(jīng)營理念。例如，一家上市公司有意參加本次招標，并不斷要求改善其管理缺點以順利贏得本次招標，從而不斷加強其自我管理。第二，物業(yè)管理服務公司自身需要建立有自己的特色企業(yè)管理文化，并以加強企業(yè)管理文化建設(shè)為經(jīng)營指導，加強企業(yè)內(nèi)部管理，鼓勵企業(yè)形成強大的企業(yè)核心市場競爭力。第三，繼續(xù)努力提高集團公司內(nèi)部現(xiàn)有員工管理隊伍的專業(yè)整體素質(zhì)，加強對公司現(xiàn)有內(nèi)部員工的專業(yè)培訓，落實集團公司對高技術(shù)素質(zhì)專業(yè)人才的激勵引進，創(chuàng)建高文化素質(zhì)的管理團隊。第四:需要加強物業(yè)公司內(nèi)部物業(yè)管理的業(yè)務專業(yè)化。從一個公司的質(zhì)量管理體系到每個企業(yè)員工的質(zhì)量專業(yè)管理素質(zhì)，有必要從一個專業(yè)的管理角度進行出發(fā)，結(jié)合不同物業(yè)管理服務公司的實際管理情況和不同行業(yè)發(fā)展特點，以便于建立一個專業(yè)的管理團隊，加強管理系統(tǒng)化的專業(yè)化，這些也是物業(yè)管理服務公司一般要求質(zhì)量管理專業(yè)化的工作重點。

（四）科學控制物業(yè)成本

首先，加強企業(yè)人力資源企業(yè)成本管理控制，科學合理地正確進行企業(yè)人力資源成本管理。其次，加強相關(guān)公司內(nèi)部物業(yè)財務管理，適當妥善保留相關(guān)公司財務記錄和其他相關(guān)公司賬戶及其他相關(guān)公司財務證明文件，并應當嚴格控制所有人在物業(yè)管理中的費用。其次，創(chuàng)建良好的短期成本管理預算，加強成本風險管理控制，分析和及時總結(jié)那些可能直接影響成本預算的各種因素，并盡量減少不必要的短期成本資源浪費。例如，給定的民營物業(yè)管理服務公司往往傾向于嚴格遵循"分層管理和兩層融資"的基本原則來有效控制運營成本，以有效節(jié)省自身運營成本并同時節(jié)省物業(yè)所有者的整體物業(yè)管理成本，這一點是物業(yè)所有者普遍認可的。另一個典型例子也就是，某項大型物業(yè)已完全合并接管了香港多年物業(yè)管理的成功經(jīng)驗，結(jié)合實際內(nèi)部管理情況研究進行了物業(yè)成本風險控制，實施了先進的物業(yè)管理模式并先后取得了重要研究成果。

（五）建立健全業(yè)主委員會管理機制

第一，是繼續(xù)加強農(nóng)村社區(qū)內(nèi)部住房業(yè)主服務委員會的組織建設(shè)，搞好組織動員和監(jiān)督促進內(nèi)部業(yè)主，加強內(nèi)部業(yè)主之間的團結(jié)溝通協(xié)作。第二，在整個社區(qū)內(nèi)積極籌集資金，為社區(qū)業(yè)主服務委員會的職業(yè)成長和社會運作發(fā)展提供一個足夠的公共財政資金支持。然后實時監(jiān)控城市物業(yè)管理，及時發(fā)現(xiàn)并有效解決物業(yè)問題，共同為城市共享宜居公寓的和諧社會發(fā)展建設(shè)做出更大貢獻。例如，城市的一家物業(yè)管理有限公司由當?shù)亻_發(fā)商自己命名，但是政府沒有嚴格監(jiān)督和進行管理。長期以來，鐘在李先生所涉及居住的該社區(qū)的樓道走廊上到處都堆滿是生活垃圾。物業(yè)管理公司我們需要很長一段時間努力才能把它清理干凈，許多人的談判都已經(jīng)失敗了。鐘小林先生和其他幾位業(yè)主計劃召集一次業(yè)主服務會議以尋求取代我們現(xiàn)有的一家物業(yè)管理服務公司，并因此獲得了許多法律援助。該案對于發(fā)揮業(yè)主管理委員會在推進物業(yè)管理工作中的重要推動作用。

三、結(jié)論

總而言之，隨著中國市場經(jīng)濟的不斷快速發(fā)展， 物業(yè)管理企業(yè)已逐漸正式進入現(xiàn)代人們的日常生活。對于許多物業(yè)管理公司而言，物業(yè)管理服務是其中非常重要的部分。關(guān)于中國大多數(shù)物業(yè)公司目前的企業(yè)管理模式，存在許多管理問題，必須盡快采取措施立即徹底解決這些管理問題。只有這樣，業(yè)主家庭才能幸福，我國的大型房地產(chǎn)物業(yè)市場才能進一步健康發(fā)展。