房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)與財(cái)務(wù)管理問題分析

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)降熱期的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不能再像以往一樣憑借高房價(jià)來獲得高額利潤。面對(duì)新的政策背景，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入確定開始改變，給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作帶來了風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期謀求發(fā)展的必然途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與銷售收入有很大的關(guān)系，而財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)決定了這些計(jì)劃的制定。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作是不完善的，所采用的基礎(chǔ)會(huì)計(jì)核算并不能夠充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，因此對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行分析具有現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)

(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)范圍

通常意義來講，房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過程中獲得的收入。這其中主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于土地的銷售所得、商品房銷售所得以及其他相關(guān)設(shè)施銷售所得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)的過程中可能會(huì)存在一些情況，比如說，在房地產(chǎn)出售以前，并沒有與購買者簽訂房產(chǎn)的購買合同，或者是在房地產(chǎn)沒有開發(fā)完成之前，房地產(chǎn)企業(yè)就與房產(chǎn)購買者簽訂了購房合同，然后按照合同規(guī)定來進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)工作。除此之外，還存在回遷以及安置房的情況，這其中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)回遷安置房的銷售所得，也要算入房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的范圍之中。在房地產(chǎn)企業(yè)中，有部分房產(chǎn)資源是企業(yè)的固定資產(chǎn)，因此這類房產(chǎn)銷售收入并不計(jì)入房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)范圍。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)原則

同普通的商品銷售一樣，房地產(chǎn)企業(yè)售賣其開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)，被售賣的房產(chǎn)作為買賣產(chǎn)品來說，具有同商品相同的特征。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)，銷售收入確認(rèn)的過程中應(yīng)該遵循具體的原則主要包括以下四點(diǎn)：第一，房產(chǎn)銷售完成時(shí)，房產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該將所售房屋的所有權(quán)，使用權(quán)以及其他相關(guān)權(quán)利交給購買者享有。第二，房產(chǎn)銷售完成時(shí)，房產(chǎn)所具有的風(fēng)險(xiǎn)以及房產(chǎn)報(bào)酬的獲利權(quán)應(yīng)該轉(zhuǎn)移到購買人手上。第三，房產(chǎn)銷售所獲得的收入不應(yīng)該作為企業(yè)內(nèi)部某個(gè)人員的私有財(cái)產(chǎn)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)該流入企業(yè)。第四，應(yīng)該對(duì)整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)資金以及銷售收入資金進(jìn)行具體的核算，相關(guān)的收入和成本能夠清楚劃分。雖然房地產(chǎn)購銷合同在房產(chǎn)竣工前后都可以簽訂，但預(yù)售過程中，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須獲得預(yù)售許可。房地產(chǎn)預(yù)售所得的款項(xiàng)因?yàn)榉慨a(chǎn)尚未竣工而不能確認(rèn)收入，需要工程竣工驗(yàn)收完成之后，才可以進(jìn)行銷售收入確認(rèn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)時(shí)間

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)時(shí)間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入是指企業(yè)通過開發(fā)和建設(shè)房產(chǎn)所獲得的收入，其中主要包括住宅以及商業(yè)房產(chǎn)，也包括房產(chǎn)的相關(guān)建筑以及其他設(shè)施。不同的房產(chǎn)類型應(yīng)當(dāng)按照不同的收入來源和銷售方法來確定收入時(shí)間。具體包括以下幾種：第一，如果購買者一次性支付清房產(chǎn)全款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在購買人支付房款或者提供支付憑證時(shí)，進(jìn)行銷售收入確認(rèn)工作。第二，如果購買者選擇分期付款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該按照合同規(guī)定的付款日期來進(jìn)行銷售收入確認(rèn)，如果購買人選擇提前還款，那么應(yīng)該在購買人還款的當(dāng)日進(jìn)行銷售收入確認(rèn)。第三，如果購買者采用銀行貸款的方式，分期購買房產(chǎn)，那么銷售收入確認(rèn)工作主要分為兩部分，首先購買人首付應(yīng)當(dāng)在付款當(dāng)日進(jìn)行銷售收入確認(rèn)工作，其次，銀行貸款應(yīng)當(dāng)在銀行轉(zhuǎn)賬的當(dāng)日進(jìn)行銷售收入確認(rèn)。第四，存在委托方式銷售房產(chǎn)的，如果采用支付手續(xù)費(fèi)的方法來銷售，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際的銷售額在收到代銷清單時(shí)進(jìn)行銷售收入的確認(rèn)工作；如果采取視同買斷的方法來進(jìn)行房產(chǎn)銷售，需要按照合同價(jià)格在收到代銷清單時(shí)進(jìn)行銷售收入的確認(rèn)工作；如果采取包銷方式，應(yīng)當(dāng)按照包銷合同規(guī)定價(jià)格在付款當(dāng)日進(jìn)行收入確認(rèn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)時(shí)間

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為中，有提前出售房產(chǎn)的情況，那么購買人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的預(yù)售合同中，購買人出具的預(yù)購款作為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款。雙方所簽訂的預(yù)售協(xié)議不屬于正式的房屋買賣合同，而屬于合同要約。在房屋建設(shè)完成之前，這個(gè)銷售活動(dòng)并不能夠作為完整的銷售活動(dòng)，也不能夠把銷售所得計(jì)算到銷售收入確定范圍中，因?yàn)樵谶@個(gè)過程中，房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)狀況以及購買人的具體意愿都會(huì)影響銷售活動(dòng)。因此，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)預(yù)售時(shí)要計(jì)算出房產(chǎn)的預(yù)售毛利，一般對(duì)預(yù)計(jì)毛利額的計(jì)算是通過預(yù)售房產(chǎn)賬款乘以預(yù)計(jì)毛利潤率，預(yù)售收入的利潤應(yīng)當(dāng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際狀況來進(jìn)行分類確定，預(yù)收收入的利潤率一般不得低于15%。預(yù)售階段應(yīng)該按照相關(guān)的法律法規(guī)以及稅務(wù)政策來預(yù)繳納增值稅以及其他相關(guān)稅額，房產(chǎn)建設(shè)完成交付完成之后，房地產(chǎn)企業(yè)再進(jìn)行應(yīng)交稅額的結(jié)算調(diào)整工作。

3.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)

有包含以下行為的應(yīng)該視同銷售行為進(jìn)行收入確認(rèn):產(chǎn)品留于企業(yè)自用的；產(chǎn)品變更為經(jīng)營性資產(chǎn)的；產(chǎn)品作為資本投資或分配給股東的；產(chǎn)品抵償債務(wù)的；視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)間應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)、取得實(shí)際利益時(shí)進(jìn)行收入確認(rèn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述

伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的背景下面臨著大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也受到了諸多影響。在企業(yè)管理中，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)發(fā)展的重要力量與基礎(chǔ)，對(duì)一個(gè)企業(yè)的運(yùn)行與發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作現(xiàn)狀

1.財(cái)務(wù)管理意識(shí)較弱，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大

根據(jù)有關(guān)調(diào)查可以得知，在現(xiàn)階段，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是比較注重房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的成本支出以及成本控制，反而忽視了項(xiàng)目建設(shè)前期對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本預(yù)算控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)研究前，主要是注重招標(biāo)和投標(biāo)階段，往往缺乏對(duì)設(shè)計(jì)前期的成本控制意識(shí)。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制缺失，在面對(duì)因?yàn)樨?cái)務(wù)工作所帶來的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不能及時(shí)把控，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.項(xiàng)目預(yù)期準(zhǔn)備不足，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)透明度低

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開始之前應(yīng)該做好充分的預(yù)期準(zhǔn)備工作，在把控成本的同時(shí)，也應(yīng)該更加注重對(duì)成本的預(yù)算以及相關(guān)規(guī)劃，目前大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開始之前并沒有做好項(xiàng)目規(guī)劃以及成本預(yù)算工作，在項(xiàng)目進(jìn)程中容易因?yàn)槿鄙僖?guī)劃與準(zhǔn)備，導(dǎo)致后期成本不能夠按照企業(yè)期望的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問題的解決措施

在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況中，大部分企業(yè)的財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型工作進(jìn)展較慢，面對(duì)新時(shí)期的發(fā)展背景，房地產(chǎn)企業(yè)也接受到了新的挑戰(zhàn)，需要及時(shí)轉(zhuǎn)變管理模式來適應(yīng)新的發(fā)展條件。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化提出了三點(diǎn)建議：

1.提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)與企業(yè)競(jìng)爭力

市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了日益劇增的壓力，作為企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，首先要提高對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視，改變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理觀念，不斷的發(fā)展提高企業(yè)自身以及相關(guān)工作人員對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的基本認(rèn)識(shí)，充分在企業(yè)內(nèi)部發(fā)揮財(cái)務(wù)管理工作的重要作用。企業(yè)競(jìng)爭力的提高可以獲得更多的投資者傾向，進(jìn)而緩解企業(yè)的融資難度。其次，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭力提高之后，知名度加大，不管在商業(yè)銀行還是借貸公司進(jìn)行貸款都會(huì)更加容易的獲得資金。而企業(yè)融資渠道的擴(kuò)寬，能夠?yàn)槠髽I(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)提供資金保障。

2.注重項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，提高企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)透明度

在項(xiàng)目開始之前，企業(yè)應(yīng)該制定合理的財(cái)務(wù)規(guī)劃，通過對(duì)行業(yè)內(nèi)部未來發(fā)展的預(yù)判以及對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的全面把握，制定一套科學(xué)合理的成本預(yù)算體系，預(yù)算體系可以指導(dǎo)后期的工作有序進(jìn)行，避免出現(xiàn)因?yàn)槿鄙偾捌跍?zhǔn)備而導(dǎo)致的成本超標(biāo)等問題，還可以有效保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)與長遠(yuǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作轉(zhuǎn)型的要求下，應(yīng)該不斷地加強(qiáng)對(duì)ERP 系統(tǒng)的關(guān)注與研發(fā)，通過企業(yè)資源計(jì)劃可以把企業(yè)決策有效建立在信息技術(shù)的基礎(chǔ)之上，平衡企業(yè)內(nèi)部的人，財(cái)，物，信息等綜合資源，保障企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表以及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)透明。

3.提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)化程度，保障財(cái)務(wù)工作有效進(jìn)行

房地產(chǎn)企業(yè)想要達(dá)到理想化的財(cái)務(wù)管理工作轉(zhuǎn)型，就必須要重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理。財(cái)務(wù)工作人員的水平高低直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的成敗，提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)化程度可以從兩個(gè)方面入手，首先，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有的財(cái)務(wù)工作人員，定期進(jìn)行培訓(xùn)與考核，一方面可以加強(qiáng)其自身專業(yè)化知識(shí)，另一方面也可以更清晰地了解其培訓(xùn)成果。其次，在人員招聘過程中，應(yīng)該加大專業(yè)化知識(shí)的考核范圍，設(shè)置更加嚴(yán)格的錄用標(biāo)準(zhǔn)以確保招聘到的人員具備高水平的專業(yè)化程度。

四、結(jié)束語

在房地產(chǎn)行業(yè)中，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)和所得到的收益幾乎是成正比的，面臨著外部背景的不斷變化，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作轉(zhuǎn)型已經(jīng)是必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的機(jī)遇也面臨新的挑戰(zhàn)，雖然新時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)把控提出了新的方法，但仍然會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)財(cái)務(wù)管理工作的不完善產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)。因此通過提高企業(yè)自身競(jìng)爭力，加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作信息化建設(shè)以及提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)化水平可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型的進(jìn)程，提高企業(yè)發(fā)展水平。