住宅精裝修項目設(shè)計及成本控制管理分析

江夢婕

摘?要： 國內(nèi)的房地產(chǎn)市場一直處于激烈的競爭環(huán)境下，因此為了引來更多的消費者購買，開發(fā)商們紛紛推出了住宅精裝修項目，以此來提高自身的市場競爭能力。成本控制管理是住宅精裝修項目中需要要嚴(yán)格把控的環(huán)節(jié)，只有嚴(yán)格把控住設(shè)計環(huán)節(jié)，才能夠在保障精裝修項目質(zhì)量的前提下進(jìn)行成本精簡，并迅速在市場中建立起自身的優(yōu)勢。本文簡述精裝修成本管理的通用方法，并為其提出幾點建議。

關(guān)鍵詞： 住宅精裝;項目設(shè)計;成本控制

【中圖分類號】TU7?【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A?【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.41.138

1?在設(shè)計中管控精裝修成本的通用方法

1.1?根據(jù)成本目標(biāo)設(shè)計裝修項目

住宅精裝修項目的成本管理與一般工程項目類似，都需要根據(jù)造價成本來進(jìn)行項目設(shè)計，不同的是住宅精裝修項目更注重細(xì)節(jié)，力求在成本范圍能實現(xiàn)裝修價值的最大化。因此在進(jìn)行成本設(shè)立的過程中，往往需要先明確成本目標(biāo)，然后綜合對比設(shè)計單位給出的幾套設(shè)計方案，從中選取最優(yōu)化設(shè)計。

1.2?根據(jù)設(shè)計進(jìn)行成本預(yù)算

在確定了施工設(shè)計方案后，還需要根據(jù)施工圖紙以及初步設(shè)計來進(jìn)行反復(fù)核算，以此來確定最終的裝修成果是否控制在造價成本之內(nèi)，并根據(jù)核算結(jié)果，來適時調(diào)整項目設(shè)計，對精裝修過程中涉及到的建筑材料、以及裝修項目進(jìn)行多次篩選，在確保裝修質(zhì)量與裝修效果的基礎(chǔ)上，選擇最完美的設(shè)計方案。并將每一道工序的成本計算以圖表的形式表現(xiàn)出來，便于后期統(tǒng)計，如表1。

2?精裝修成本管控要前置，主要把握在設(shè)計層面

2.1?根據(jù)設(shè)計方案合理施工材料

根據(jù)設(shè)計方案選擇合理的的施工材料，可以有效提升裝修效果的性價比，甚至可以產(chǎn)生溢價效果。施工材料的選擇在設(shè)計角度來看主要分析兩個方面，首先是材料質(zhì)量的問題，其次是材料的議價能力。材料的選擇通常需要開發(fā)公司形成一定規(guī)模的材料庫，可以從分結(jié)合設(shè)計需要選擇性價比最高的材料。然而對于國內(nèi)的一些中小型房企來說，普遍沒有建立起成熟的材料庫，因此就需要從材料的議價能力方面入手，在市場中選擇合適的材料。

通常來說房企出于長遠(yuǎn)占率目標(biāo)的考量，是需要培養(yǎng)屬于企業(yè)個人的采購渠道的，一是建立其長期合作關(guān)系確保供貨商提供超低價的定位，以此降低材料成本，二是避免出現(xiàn)以次充好現(xiàn)象，造成后期返修產(chǎn)生不必要的成本追加;三是不必每次都舉行招標(biāo)會，可以有效節(jié)約時間成本。因此建立起成熟的供貨系統(tǒng)很有必要。

有了穩(wěn)定的采購渠道后，房產(chǎn)企業(yè)需要提升的就是自身的議價能力，一般來說;利用付款方式作為談判籌碼來換低價，是降材料成本的有效途徑之一。

以匯邦地產(chǎn)為例，在開企業(yè)名下的開發(fā)項目進(jìn)行材料采購時，匯邦地產(chǎn)通常是憑借個人的雄厚資金作為保障，代表幾家總包公司出面與供貨商進(jìn)行議價。通常情況下施工單位為了保障資金正常流轉(zhuǎn)，會選擇拖欠供貨商一到兩個月的貨款，因此很難在價格上有商談余地，然而匯邦依靠自身實力作為保障，承諾每月按當(dāng)月使用量的百分之九十為供貨商結(jié)算，而作為交換籌碼，供貨商需要將價格以讓出百分之十的利潤，同時僅需要施工單位出面簽訂一份委托書，就可以由匯邦公司將這筆款項預(yù)付給供貨商，再由工程交接結(jié)算時，直接施工方的工程款里扣除材料費用。因此，匯邦采購總能以當(dāng)?shù)厥袌鲎畹偷膬r格來獲取材料。

中小型房企可以參照這個思路，雖然訂單總量小，但是提高結(jié)算頻率的話，還是可以在價格上與供貨商進(jìn)行商討的。同時付款進(jìn)度的快慢產(chǎn)生的成本，最終會反饋到訂單的價格上。所以在材料采購上，中小房企要善于利用多種合約手段來提升議價能力。

2.2?設(shè)計過程中找準(zhǔn)側(cè)重點

在對設(shè)計方案進(jìn)行選擇時，一定要強調(diào)風(fēng)格簡約且具有鮮明的特色，一方面可以節(jié)約造價成本，且已施工快捷能夠有效縮短工期，同時還可以使裝修效果更具有針對性，以此來突出商品房的亮點使其更加吸引人的眼球;另一方面也可以預(yù)留給消費者足夠的施展空間，可以按照自己喜歡的風(fēng)格進(jìn)行裝修設(shè)計。

因此在精裝修過程中，造價成本一定要根據(jù)消費者的心理而有選擇的進(jìn)行側(cè)重投入。例如對客廳、陽臺以及廚房等位置，要跟根據(jù)樓體結(jié)構(gòu)特點來設(shè)計出讓人耳目一新的裝修風(fēng)格，而對其他區(qū)域則可以進(jìn)行基本處理，空余出大片留白交由消費者自由發(fā)揮。不但有效的節(jié)約了裝修成本，使得裝修亮點在實際效果中變的更加突出且鮮明。

同時施工工藝也是重點討論內(nèi)容，項目總設(shè)計師與施工單位以及造價師應(yīng)當(dāng)共同對施工工藝進(jìn)行探討，將設(shè)計與施工及成本融為一體進(jìn)行綜合考量，最大程度上實現(xiàn)施工效果的性價比。例如：鏡子基層采用玻鎂板代替木工板;軟包布分格控制損耗;吊頂立板盡可能采用輕鋼龍骨，可合理利用零料龍骨，也有利于質(zhì)量控制。

結(jié)束語：把握好設(shè)計環(huán)節(jié)，是控制精裝項目成本的主要手段。因此在進(jìn)行精裝修設(shè)計的過程中，設(shè)計單位應(yīng)加強對建筑材料的管控力度，同時制定合理的設(shè)計方案，以此來有效實現(xiàn)節(jié)省施工成本的目的，是商品房實現(xiàn)精裝成本與精裝效果的最大性價比，為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造實際經(jīng)濟效益。

參考文獻(xiàn)

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