新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控建設(shè)與風(fēng)險防范研究

龐保營

【摘 要】在我國房地產(chǎn)市場政策環(huán)境偏緊，調(diào)控機制不斷完善，行業(yè)集中度不斷提高的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進行精細化管理，加強內(nèi)部控制體系的建設(shè)與完善，進而達到有效防范風(fēng)險的作用。但是當前我國房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)控管理方面存在著內(nèi)部控制環(huán)境不健全、內(nèi)控風(fēng)險評估不足、缺乏有效溝通渠道、內(nèi)部監(jiān)督乏力等問題，導(dǎo)致內(nèi)控制度不能有效的防范內(nèi)外部風(fēng)險。本文針對上述問題，提出了幾點改進措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)控建設(shè);風(fēng)險防范

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，市場政策環(huán)境偏緊，以及我國對房地產(chǎn)調(diào)控機制不斷完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)上漲乏力。再加上，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，龍頭企業(yè)憑借自身優(yōu)勢，搶占土地和市場，使得中小房企舉步維艱。在當前新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多內(nèi)外部風(fēng)險，比如土地政策風(fēng)險、金融政策風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟變動導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險等外部風(fēng)險，內(nèi)部控制環(huán)境不健全、評估不足等內(nèi)部風(fēng)險。為了保證良好經(jīng)營，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進行精細化管理，加強內(nèi)部控制建設(shè)。良好的內(nèi)部控制可以對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范具有促進作用。因此，在行業(yè)集中度不斷提高而增速減緩的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強內(nèi)部管理，完善內(nèi)部控制體系，進而有效防范企業(yè)內(nèi)外部風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理現(xiàn)狀

1.內(nèi)部控制環(huán)境不健全。內(nèi)部控制環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)控管理的基礎(chǔ)，良好的內(nèi)部控制環(huán)境有利于內(nèi)控順利實施，減少風(fēng)險的發(fā)生。但是當前房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)存在諸多問題。一是治理結(jié)構(gòu)不完善。房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了“三會四權(quán)”機制，但是董事會的成員一般是企業(yè)第一大股東提名，獨立性不足，再加上監(jiān)事會的監(jiān)督職能很難發(fā)揮作用，董事會決策也就成了董事長一人決策。特別是拿地決策，缺少科學(xué)的投資論證和內(nèi)控流程，直接影響企業(yè)的生命周期;二是權(quán)責(zé)分配不合理。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部機構(gòu)時，未考慮企業(yè)戰(zhàn)略、集權(quán)還是分權(quán)，導(dǎo)致內(nèi)部組織機構(gòu)設(shè)置的層次過多，進而使得上下溝通不順暢。而且房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門存在不相容崗位由一人擔(dān)任的現(xiàn)象或者重要崗位沒有定期休假制度和輪崗制度。甚至出現(xiàn)關(guān)鍵職能缺位;三是人力資源政策不完善。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，對人才的綜合性能力具有較高的要求，在執(zhí)行內(nèi)部控制時，需要懂得金融、市場、工程、資本等知識，而且還需及時了解我國的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完善的人才培養(yǎng)體系，對人才重視度不高，管理方法缺乏戰(zhàn)略性，這就使得企業(yè)在進行內(nèi)部控制管理時缺乏綜合性的人才。

2.內(nèi)控風(fēng)險評估不足，未建立風(fēng)險預(yù)警機制。當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重點發(fā)生了轉(zhuǎn)移，由傳統(tǒng)的保證資產(chǎn)安全、記錄準確轉(zhuǎn)為風(fēng)險管理與防范，內(nèi)部控制與風(fēng)險管理應(yīng)實現(xiàn)有機結(jié)合。再加上房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各類風(fēng)險問題也較其他行業(yè)尤為顯著，這就使得企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)尤為重要。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制風(fēng)險評估存在許多不足。一是風(fēng)險評估體系不完善。房地產(chǎn)企業(yè)將內(nèi)部控制與風(fēng)險管理相互分離，各自為政，在實行內(nèi)部風(fēng)險評估時忽略了以風(fēng)險為導(dǎo)向，評估效果不佳。再加上沒有風(fēng)險預(yù)警機制，甚至沒有建立“儲-建-融-供-銷-存-回-結(jié)”八階段健康體檢，不能快速識別風(fēng)險，也不能清楚、快速的了解風(fēng)險的性質(zhì)、類型等信息，不利于企業(yè)及時防范風(fēng)險。二是內(nèi)控評估定位偏離內(nèi)部控制目標，房地產(chǎn)在進行內(nèi)控評估時，將重點放在了對內(nèi)部控制制度執(zhí)行是否有效，而忽略了對內(nèi)控設(shè)計是否合理的評估，導(dǎo)致評估的深度不夠，使得很難發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理中存在的風(fēng)險。三是對于評估中發(fā)現(xiàn)的問題整改不到位，導(dǎo)致同樣的問題反復(fù)出現(xiàn)，極大的降低了內(nèi)部控制對風(fēng)險的防范作用。

3.缺乏有效的溝通渠道。信息與溝通效果直接影響到信息能否在企業(yè)及時、真實且順暢的傳遞。隨著企業(yè)規(guī)模不斷壯大，信息在內(nèi)控管理中也越來越重要，只有及時準確的掌握各方信息，才能保證管理者做出適合本企業(yè)的正確決策。但是企業(yè)缺乏高效收集信息的渠道，由于信息集成平臺缺失導(dǎo)致企業(yè)信息溝通不暢。主要表現(xiàn)在：首先上下級縱向溝通不暢。部分房地產(chǎn)企業(yè)的上下級溝通還是采用上級對下級下達命令，下級向上級定期報告的方式。上級對下級下達命令這種自上而下的溝通方式由于缺乏對命令的講解和溝通，帶有強制性、層級性，導(dǎo)致信息容易被曲解和遺失。下級向上級定期報告這種自下而上的溝通方式時效性不足，而且管理層對報告之外的事項給予的重視不足，導(dǎo)致溝通受阻。其次，部門間的橫向信息溝通不暢。為了快速整合企業(yè)信息，充分利用集團資源快速發(fā)展，諸多房企成立了“集團運營中心”，但在實際業(yè)務(wù)中，運營總對地產(chǎn)行業(yè)八條專業(yè)線業(yè)務(wù)的把握不同，匯總整合信息輸出匯報到總裁或董事會決策層時，可能存在誤解或歪曲。再加上總裁或董事會時常缺少對各專業(yè)線的親自過問，對企業(yè)整體經(jīng)營情況掌握就會存在誤解。另外，房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間的信息溝通一般集中在做預(yù)算時，其他日常經(jīng)營中溝通較少且不及時，導(dǎo)致各部門間不能實現(xiàn)資源共享，不利于企業(yè)風(fēng)險管理。

4.內(nèi)部監(jiān)督乏力，增加了內(nèi)部管理風(fēng)險。有效的內(nèi)部監(jiān)督是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)控制目標的重要途徑，也是進行各項經(jīng)營活動的基礎(chǔ)保障。但是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督存在許多問題，一是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)不健全，導(dǎo)致內(nèi)部監(jiān)督管理乏力。二是內(nèi)部審計缺乏獨立性，缺乏權(quán)利對等，監(jiān)督職能較差。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計主要以財務(wù)審計為主，經(jīng)過內(nèi)部審計后并不能發(fā)現(xiàn)風(fēng)險管理上的漏洞，使得內(nèi)審的監(jiān)督職能效果不理想。三是內(nèi)部監(jiān)督執(zhí)行不到位。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對內(nèi)部控制執(zhí)行的監(jiān)督，沒有建立問責(zé)和懲罰機制，即使不執(zhí)行內(nèi)部控制制度也不會受到懲罰，導(dǎo)致內(nèi)部控制流于形式，影響內(nèi)控預(yù)期效果，不能有效防范企業(yè)風(fēng)險。

三、構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系，有效防范企業(yè)風(fēng)險

1.健全內(nèi)部控制環(huán)境。一是完善治理結(jié)構(gòu)，首先應(yīng)在董事會中增加獨立董事和外部董事的人數(shù)，增強董事會的獨立性;實事求是地構(gòu)建適合自己的內(nèi)部控制體系：包括企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略控制、組織架構(gòu)設(shè)計、人力資源控制、資金活動控制、采購業(yè)務(wù)控制、資產(chǎn)管理控制、銷售業(yè)務(wù)控制、研發(fā)設(shè)計控制、工程項目控制、全面預(yù)算控制、信息系統(tǒng)控制等。其次，充分發(fā)揮監(jiān)事會的監(jiān)督職責(zé)，減少企業(yè)風(fēng)險發(fā)生。二是房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部組織機構(gòu)時，應(yīng)從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，結(jié)合當前所處的內(nèi)外環(huán)境，確保設(shè)立的組織結(jié)構(gòu)可以有效協(xié)調(diào)各層級的關(guān)系，增強各層級間的溝通，進而提升管理效能。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實現(xiàn)有效的職責(zé)分工，提高企業(yè)運行效率。三是構(gòu)建科學(xué)的人才管理機制，一方面房地產(chǎn)企業(yè)在選拔人才時，應(yīng)選擇符合企業(yè)戰(zhàn)略和發(fā)展目標的人才;另一方面應(yīng)加強培訓(xùn)，增強員工對企業(yè)的認同感。

2.以風(fēng)險為導(dǎo)向提高內(nèi)控風(fēng)險評估，建立風(fēng)險預(yù)警機制。首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變思想，提高內(nèi)控風(fēng)險評估水平，建立以風(fēng)險為導(dǎo)向的內(nèi)控管理制度，將風(fēng)險管理與內(nèi)部控制有機結(jié)合。其次，應(yīng)將風(fēng)險點與控制點相結(jié)合。對內(nèi)部控制評估除了關(guān)注內(nèi)控的執(zhí)行還應(yīng)關(guān)注內(nèi)控的設(shè)計，根據(jù)內(nèi)部控制評估發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，查找內(nèi)部控制制度中是否有相應(yīng)的控制點，若是沒有，對其進行及時補充。通過將控制點與風(fēng)險點結(jié)合的方式進行內(nèi)控評估不僅可以有效的防范風(fēng)險，同時還滿足經(jīng)營管理的需要。然后，合理利用評估結(jié)果，加強對內(nèi)控缺陷的整改。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對內(nèi)控評估發(fā)現(xiàn)的問題進行及時整改，堅持“邊評邊改”原則。為了保證內(nèi)部控制評估工作取得實效，加強整改力度，可以將整改情況與個人績效考核掛鉤，一定程度上不僅可以激勵員工也可以形成約束。最后，構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警機制。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境情況，針對內(nèi)控管理相對薄弱的環(huán)節(jié)，運用定量與定性等方法對風(fēng)險進行量化和預(yù)測，快速識別突發(fā)事件，根據(jù)事件的性質(zhì)、類型等信息建立應(yīng)急機制，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

3.構(gòu)建暢通的內(nèi)部信息溝通渠道。首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視信息化建設(shè)，當前企業(yè)進行風(fēng)險管理、內(nèi)控建設(shè)等都需要大量的時效強、準確性高的信息，依靠傳統(tǒng)人工收集是行不通的，必須借助信息軟件實現(xiàn)信息有效傳遞與溝通。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視信息化建設(shè)。其次，建立網(wǎng)絡(luò)化溝通渠道。隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以構(gòu)建專門的信息溝通平臺，在自上而下的溝通過程中，上級在平臺上除了下達命令，還應(yīng)當對其命令進行解釋，可以以文件形式也可以以視頻形式，保證員工了解內(nèi)控制度，清晰的知道其所承擔(dān)的職責(zé)和扮演的角色。在自下而上的溝通過程中，在信息溝通平臺上需設(shè)置保護措施和激勵機制，增強員工溝通的主觀能動性。基層員工更加清晰企業(yè)日常經(jīng)營中存在的風(fēng)險，掌握的信息也比較準確，因此通過設(shè)置保護措施和激勵機制促進基層員工能主動上傳溝通信息。對于橫向溝通，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過信息系統(tǒng)，構(gòu)建共享機制。當前房地產(chǎn)企業(yè)都具備一定的信息系統(tǒng)，但是各系統(tǒng)間聯(lián)動較弱，每個系統(tǒng)都提供了大量的信息，但是由于沒有實現(xiàn)共享，每個系統(tǒng)形成了“信息孤島”，導(dǎo)致管理者所獲取的信息不全面，不利于內(nèi)控管理，不利于風(fēng)險識別與防范。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該借助大數(shù)據(jù)、智能化軟件，進而實現(xiàn)資源共享。

4.完善內(nèi)部監(jiān)督，強化執(zhí)行力度。首先建立內(nèi)部監(jiān)督機制，通過完善的內(nèi)部監(jiān)督機制，對企業(yè)經(jīng)營活動制定監(jiān)督計劃，確保內(nèi)控高效實施。其次，強化內(nèi)部審計監(jiān)督職能。內(nèi)部審計機構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制的重要組成部分，因此，應(yīng)提高內(nèi)部審計機構(gòu)在公司的地位，增強內(nèi)審機構(gòu)的功能，定期對本企業(yè)的內(nèi)控執(zhí)行情況進行監(jiān)督，并做出有效評價。而內(nèi)部審計機構(gòu)人員應(yīng)轉(zhuǎn)變思想，正確認識內(nèi)審的職責(zé)，進而實現(xiàn)有效監(jiān)督。同時房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立外部監(jiān)督機制，比如通過聘請注冊會計師等專業(yè)機構(gòu)對企業(yè)內(nèi)控設(shè)計與執(zhí)行有效性進行全面評估、評價，形成評價結(jié)論，出具評價報告，通過評價對內(nèi)部控制有效性進行提升，幫助企業(yè)查找問題，完善企業(yè)內(nèi)部控制。

參考文獻

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（作者單位：青島天一仁和房地產(chǎn)集團有限公司）