湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)歷史演變及發(fā)展趨勢(shì)

傅貽忙 鄧昭俊 王思佳 趙偉國(guó)

摘要：本文基于2001年～2018年的湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)數(shù)據(jù)，分析湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)歷史演變及其發(fā)展趨勢(shì)。研究表明：湖南省房?jī)r(jià)處于上漲趨勢(shì)，漲勢(shì)基本與全國(guó)同步。湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)呈現(xiàn)住房消費(fèi)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)、住房消費(fèi)觀念不斷更新、住房消費(fèi)層次不斷提高等趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：住房消費(fèi);歷史演變;發(fā)展趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F126.1 ?文獻(xiàn)識(shí)別碼：A文章編號(hào)：2096-3157（2020）26-0109-03

一、引言

住房消費(fèi)是人們的居住行為，是住房的生活資料功能、發(fā)展資料功能、社交功能、資產(chǎn)功能和文化藝術(shù)功能的實(shí)現(xiàn)，住房消費(fèi)占個(gè)人收入比重較大。通過(guò)湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)數(shù)據(jù)，分析和研究不同區(qū)域的住房消費(fèi)狀況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)戰(zhàn)略規(guī)劃和消費(fèi)者的購(gòu)房行為與預(yù)期有著重要影響，既促進(jìn)了住房消費(fèi)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行和社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定提供著支撐。在這樣的背景下，湖南省不同區(qū)域的住房消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)生著什么樣的變化，是什么引起湖南省不同區(qū)域的不同住房消費(fèi)？湖南省住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出哪些新的特征與問(wèn)題？

二、湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)歷史演變總體分析

20世紀(jì)90年代，湖南省商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，但商品房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于東部沿海地區(qū)。近年來(lái)湖南省經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)也隨之上漲。2000年前，湖南省房?jī)r(jià)都在1000元/平方米以下，每年增長(zhǎng)率在4%左右，皆在普通人群可接受范圍之內(nèi);2008年后，湖南省商品房?jī)r(jià)格漲幅加快，每年同比增長(zhǎng)15%左右;2013年湖南省房地產(chǎn)投資和銷售均保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。湖南省貫徹落實(shí)國(guó)家政令，商品房行業(yè)的調(diào)控開(kāi)始向下一個(gè)路口轉(zhuǎn)變，其市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不斷加快，面臨的局面也難以控制。2018年受房地產(chǎn)調(diào)控供需雙向調(diào)整影響，商品房供應(yīng)迅速增加，銷售增速出現(xiàn)回落現(xiàn)象，供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)逐步進(jìn)入下行調(diào)整期，同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速等指標(biāo)相應(yīng)下行。

三、湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)歷史演變區(qū)域分析

1.湘東地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)演變分析

湘東地區(qū)商品房銷售額在2001年～2004年期間發(fā)展總體平穩(wěn)，增速較緩。到2007年，湘東地區(qū)商品房銷售額總體發(fā)展趨勢(shì)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2007年～2008年期間長(zhǎng)沙市商品房銷售額呈下滑趨勢(shì)，由3233885萬(wàn)元下降到2733593萬(wàn)元，增幅下降15個(gè)百分點(diǎn)，株洲市與湘潭市商品房銷售保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，發(fā)展仍較為緩慢。2011年～2018年期間株洲市與湘潭市商品房銷售額呈上升趨勢(shì)，長(zhǎng)沙市在2013年～2016年期間呈不平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，2014年呈回落趨勢(shì)。總體來(lái)說(shuō)，2001年～2018年長(zhǎng)株潭商品房銷售額持續(xù)上漲，近5年增速較快，其中長(zhǎng)沙市呈高速增長(zhǎng)。2001年～2018年湘東地區(qū)商品房銷售面積進(jìn)一步擴(kuò)大。2001年～2006年株洲市與湘潭市商品房銷售面積呈平緩上升趨勢(shì)，長(zhǎng)沙市商品房銷售面積呈快速上升趨勢(shì)。2007年～2018年長(zhǎng)沙市商品房銷售面積波動(dòng)較大，而株洲市與湘潭市商品房銷售面積發(fā)展較為平穩(wěn)。2016年長(zhǎng)沙市商品房銷售面積達(dá)到近18年的最高值25937101平方米，而株洲市與湘潭市商品房銷售面積未出現(xiàn)較大的波動(dòng)。總體來(lái)看，2008年～2018年，湘東地區(qū)商品房銷售面積高速上漲，由2373949平方米增加到36876075平方米。

2008年～2011年湘東地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格快速增長(zhǎng)。2011年～2016年湘東地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格呈平緩趨勢(shì)，而2012年湘潭市商品房平均銷售價(jià)格不穩(wěn)定，且呈下降趨勢(shì)。2008年～2018年期間湘東地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格不均衡，長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于株洲市與湘潭市，且發(fā)展趨勢(shì)較穩(wěn)定。綜上所述，2008年～2018年湘東地區(qū)城市商品房平均銷售價(jià)格呈穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，保持溫和上漲。

2.湘北地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)演變分析

2001年～2007年湘北地區(qū)商品房銷售額增速較緩，保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。2007年～2012年湘北地區(qū)商品房銷售額呈上升趨勢(shì)，且增速較快。從2012年開(kāi)始，岳陽(yáng)市的商品房銷售額高于常德市。2011年～2014年期間常德市商品房銷售額呈平緩趨勢(shì)。同期，岳陽(yáng)市商品房銷售額發(fā)展不平穩(wěn)，2013年呈回落趨勢(shì)。總體來(lái)說(shuō)，2001年～2018年湘北地區(qū)商品房銷售額呈高速上漲趨勢(shì)，由87507萬(wàn)元增加到6473796萬(wàn)元。2001年～2018年湘北商品房銷售面積增速較快。2001年～2007年岳陽(yáng)市與常德市商品房銷售面積低速增長(zhǎng)。2007年～2009年期間常德市商品房銷售面積發(fā)展不穩(wěn)定，而岳陽(yáng)市商品房銷售面積較為穩(wěn)定，且呈上升趨勢(shì)。直至2011年前，常德市商品房屋銷售面積大于岳陽(yáng)市。而2011年～2014年岳陽(yáng)市商品房銷售面積不穩(wěn)定，降幅明顯。2011年～2016年常德市商品房屋銷售面積不穩(wěn)定。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2011年～2017年岳陽(yáng)市商品房屋銷售面積高于常德市?？傮w來(lái)說(shuō)，2008～2018年，湘北地區(qū)商品房銷售面積呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，由936137平方米增加到11560316平方米。

2008年～2012年湘北地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格呈上升趨勢(shì)。2012年～2017年常德市商品房平均銷售價(jià)格高于岳陽(yáng)市商品房平均銷售價(jià)格，直至2017年兩者之間差距縮小。而在2017年以后，岳陽(yáng)市商品房平均銷售價(jià)格呈上升趨勢(shì)，開(kāi)始形成新的平均價(jià)格差距局面?？傮w來(lái)說(shuō)，2008年～2018年湘北地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格漲幅明顯，且地區(qū)間商品房平均銷售價(jià)格不穩(wěn)定。

3.湘中地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)演變分析

2001年～2005年湘中地區(qū)商品房屋銷售發(fā)展較為緩慢，呈低速增長(zhǎng)趨勢(shì)。2006年開(kāi)始，湘中地區(qū)三市商品房屋銷售額快速增長(zhǎng)。2006年～2011年益陽(yáng)市商品房屋銷售額最高，其次是婁底市、邵陽(yáng)市。2011年～2013年婁底市商品房屋銷售增長(zhǎng)快速，躍居第一，但在2014年出現(xiàn)回落，銷售額從1141266萬(wàn)元下降到505631萬(wàn)元。2014年～2018年婁底市商品房屋銷售額逐漸恢復(fù)穩(wěn)步增長(zhǎng)軌跡。2001年～2004年湘中地區(qū)商品房屋銷售發(fā)展緩慢。2004年～2013年湘中地區(qū)商品房屋銷售面積逐漸呈上升趨勢(shì)。2005年～2015年益陽(yáng)市商品房屋銷售額高于邵陽(yáng)市。2015年～2018年邵陽(yáng)市與益陽(yáng)市商品房屋銷售面積呈上升趨勢(shì)。2011年～2014年婁底市商品房屋銷售面積出現(xiàn)下落，2014年以后商品房屋銷售面積呈穩(wěn)步增長(zhǎng)狀態(tài)。總體分析，益陽(yáng)市、邵陽(yáng)市與婁底市的商品房屋銷售面積呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

2008年～2013年邵陽(yáng)市、益陽(yáng)市商品房屋平均銷售價(jià)格快速上升。同期，婁底市商品房屋平均銷售價(jià)格呈上升趨勢(shì)，但在2009年～2012年平均銷售價(jià)格波動(dòng)起伏較大。2013年～2015年三市平均銷售價(jià)格趨于一致，區(qū)域價(jià)格差異性較小，且趨勢(shì)較為平穩(wěn)，價(jià)格波動(dòng)較小。2012年～2015年婁底市平均銷售價(jià)格波動(dòng)較為穩(wěn)定，但呈下降趨勢(shì)。2015年三市的平均價(jià)格趨勢(shì)逐步上升。2015年～2018年邵陽(yáng)市與益陽(yáng)市商品房屋平均銷售價(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，而婁底市上升趨勢(shì)波動(dòng)較大。

4.湘南地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)演變分析

2001年～2008年湘南地區(qū)的房屋銷售額水平趨于一致，均處于緩和發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2008年～2018年該地區(qū)又分別呈不同形式的遞增態(tài)勢(shì)發(fā)展。2008年～2014年湘南地區(qū)的房屋銷售額均呈上升趨勢(shì)，且增幅顯著。2014年～2015年衡陽(yáng)相比其他兩市房屋銷售額略有下降。2015年～2018年湘南地區(qū)三市商品房屋銷售額高速增長(zhǎng)，且增幅較大，由2015年的1334967萬(wàn)元、1784230萬(wàn)元、1556113萬(wàn)元增長(zhǎng)到2018年的2692052萬(wàn)元、3691214萬(wàn)元、3150165萬(wàn)元，分別增長(zhǎng)50.41%、51.66%、50.60%。從整體看，湘南地區(qū)房屋面積銷售明顯呈遞增趨勢(shì)發(fā)展。2001年～2008年依據(jù)宏觀數(shù)據(jù)顯示湘南地區(qū)的房屋面積銷售狀況均處于緩慢上升狀態(tài)。2008年～2011年三市房屋銷售面積基本接近。2011年～2014年三市房屋面積銷售狀況總體呈上升趨勢(shì)，永州略高于其他兩市。2015年衡陽(yáng)和永州兩市房屋銷售面積有所下降，郴州仍持續(xù)上升。2015年～2017年三市房屋面積銷售狀況總體呈上升趨勢(shì)，且較為迅速，郴州略高于其他兩市。2018年衡陽(yáng)和郴州兩市房屋銷售面積有所下降，永州仍持續(xù)上升。

2008年～2018年湘南地區(qū)的房屋平均銷售價(jià)格均呈上升趨勢(shì)，其中，在2008年～2016年期間，三市價(jià)格變化略有差異，衡陽(yáng)市的房?jī)r(jià)漲幅略高于郴州市、永州市，但整體均處于湘南地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格范疇。2016年，三市的平均房?jī)r(jià)趨于一致。截至2018年，湘南地區(qū)三市的平均房?jī)r(jià)分別為5043.22、4897.57、4417.46元，比2008年增長(zhǎng)約2.88倍、2.81倍、3.66倍。

5.湘西地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)演變分析

2001年～2008年湘西地區(qū)的商品房屋銷售額增長(zhǎng)幅度較小。2009年～2011年該地區(qū)房屋銷售額呈上升趨勢(shì)，且增幅明顯。從2012年開(kāi)始，懷化商品房屋銷售額始終高于張家界和湘西土家族苗族自治區(qū)，且這兩地增長(zhǎng)速度相對(duì)較緩。2013年～2014年懷化商品房屋銷售額呈下降趨勢(shì)，其他兩地仍緩慢上升。2014年～2018年湘西地區(qū)商品房屋銷售額均呈遞增趨勢(shì)發(fā)展，其中懷化增幅顯著，增速最快，張家界和湘西土家族苗族自治區(qū)商品房屋銷售額增長(zhǎng)趨勢(shì)相對(duì)緩慢。2001年～2018年張家界、湘西土家族苗族自治區(qū)的商品房屋銷售面積基本保持不變，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢(shì)，但2004年懷化市商品房屋銷售面積卻始終高于張家界和湘西土家族苗族自治區(qū)。2013年～2014年懷化商品房屋銷售面積呈下降趨勢(shì)。2014～2018年懷化商品房屋銷售面積呈遞增趨勢(shì)，且增幅顯著，增速最快，但張家界和湘西土家族苗族自治區(qū)商品房屋銷售額增長(zhǎng)趨勢(shì)相對(duì)緩慢。

湘西地區(qū)房屋平均銷售價(jià)格存在一定波動(dòng)。其中，張家界的房屋平均銷售價(jià)格略高于懷化、湘西土家族苗族自治區(qū)的房屋平均銷售價(jià)格，尤其在2014年更為凸顯，而懷化市房屋價(jià)格未產(chǎn)生明顯波動(dòng)，每年都以穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)逐漸上漲。湘西土家族苗族自治區(qū)在2008年～2012年呈上漲態(tài)勢(shì)，2012年房屋平均銷售價(jià)格達(dá)2956.72元，在2013年和2014年出現(xiàn)略微下降。從總體來(lái)說(shuō)，湘西地區(qū)房屋平均銷售價(jià)格均呈上漲態(tài)勢(shì)。

四、湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)

1.住房消費(fèi)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)

截至2018年，湖南省商品房銷售面積達(dá)到9239.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.3%，增長(zhǎng)速度較2017年提升2.8個(gè)百分點(diǎn)，相較于全國(guó)提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。其發(fā)展總量、速度均位于全國(guó)第八，在中部地區(qū)排名第三;全年商品房銷售額達(dá)5353.99億元，同比增長(zhǎng)20.0%，其增長(zhǎng)速度比2017年提升1.1個(gè)百分點(diǎn)。在市級(jí)層面，2018年長(zhǎng)沙市商品房銷售面積為2392.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.9%;三四線城市商品房銷售面積為6846.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.1%;商品房銷售金額為3400.42億元，同比增長(zhǎng)24.8%，增速與1至11月持平。

依據(jù)圖1可知，2001年～2018年湖南省房屋銷售面積和商品房銷售額遞增發(fā)展趨勢(shì)較為明顯。2018年年末湖南省城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.02%，距全國(guó)城鎮(zhèn)化水平還存在較大差距，湖南省城市化進(jìn)程還有長(zhǎng)足的發(fā)展空間。隨著城鎮(zhèn)人口的增加，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房消費(fèi)需求逐年增長(zhǎng)，住房消費(fèi)呈長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)，這將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大住房需求，拉動(dòng)內(nèi)需。

2.住房消費(fèi)觀念不斷更新

一是資源節(jié)約型、環(huán)境友好型住房消費(fèi)觀念的形成。目前大部分消費(fèi)者已逐漸擯棄不良浪費(fèi)傾向，逐漸形成與資源狀況、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況相適應(yīng)的理性的住房消費(fèi)觀，這將成為未來(lái)的住房消費(fèi)趨勢(shì)。二是樹(shù)立了正確的住房消費(fèi)梯度觀念。轉(zhuǎn)變居民傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念，樹(shù)立住房從租到買、從舊到新、從小到大的住房梯度消費(fèi)理念。住房梯度消費(fèi)將成為未來(lái)發(fā)展新思路，不僅契合各時(shí)期家庭的實(shí)際支付能力，而且符合我國(guó)的社會(huì)發(fā)展實(shí)情。三是建筑適度和住房壽命性能品質(zhì)消費(fèi)觀的轉(zhuǎn)變。積極引導(dǎo)居民改變了居住水平的高低是由房屋面積大小決定的誤區(qū)，樹(shù)立了正確的購(gòu)房觀念。最顯著的表現(xiàn)是住房的功能布局、科技含量、智能住房等符合人的個(gè)性化要求。

3.住房消費(fèi)層次不斷提高

一是對(duì)智能型住房的需求增加，住房追求高效便捷。傳統(tǒng)家庭居住需求的變革源于現(xiàn)代人全新的生活理念和目標(biāo)追求，時(shí)代更迭催生了信息化智能住房。二是對(duì)文化型住房的需求增加，注重社區(qū)文化消費(fèi)。隨著人們住房消費(fèi)需求觀念的轉(zhuǎn)變，社區(qū)精神文化消費(fèi)趨勢(shì)日益突顯，要求以建筑、裝飾物品等為載體，營(yíng)造綠色、健康、時(shí)尚的住房氛圍與環(huán)境。因而，住房消費(fèi)的多樣性與改善性是提高住房質(zhì)量的重要方法和主要?jiǎng)恿?。三是?duì)生態(tài)型住房的需求增加，講求綠色生態(tài)效益。目前，生態(tài)效益是住房消費(fèi)中考慮的重點(diǎn)。居住在城市中的人民面臨著居住條件差、工作壓力大、公共資源緊缺等問(wèn)題，在舒適、健康、多元的空間和環(huán)境生活、工作和學(xué)習(xí)是他們最大的愿景。

五、結(jié)論與建議

研究發(fā)現(xiàn)：湖南省房?jī)r(jià)處于上漲趨勢(shì)，漲勢(shì)基本與全國(guó)同步。湖南省住房消費(fèi)處于中上游水平，從價(jià)格上來(lái)看雖遠(yuǎn)低于東部沿海各省，但其住房消費(fèi)水平有顯著提升。湖南省住房消費(fèi)空間結(jié)構(gòu)具有較明顯的時(shí)空演變特征。隨著時(shí)空的演變，湖南省各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房消費(fèi)空間分布不平衡，區(qū)域性發(fā)展特征明顯。住房消費(fèi)高的地區(qū)主要是交通便捷的湘中地區(qū)以及地理優(yōu)勢(shì)較大的地區(qū)。湘東、湘中、湘北地區(qū)處于上升趨勢(shì)較為明顯的地區(qū)，主要是以湘東地區(qū)城市群為主要消費(fèi)快速上升區(qū)域，且形成一個(gè)發(fā)展集聚空間分布明顯，成塊狀的有機(jī)整體;湘南地區(qū)、湘西地區(qū)等市級(jí)城市則是小幅增長(zhǎng)、大規(guī)模聚集。湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)呈現(xiàn)住房消費(fèi)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)、住房消費(fèi)觀念不斷更新、住房消費(fèi)層次不斷提高的趨勢(shì)。

上述發(fā)現(xiàn)具有較豐富的政策含義：一是注意穩(wěn)定房?jī)r(jià)波動(dòng)，合理配置市場(chǎng)資源，并建立房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展機(jī)制;二是建立住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和私人民房流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步提高住房供給;三是有效結(jié)合區(qū)域資源和城市居民需求，促進(jìn)不同地區(qū)的供給類型發(fā)展，滿足各地區(qū)居民和旅客的多樣化需求。

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[6]傅貽忙，周建軍，周穎.金融發(fā)展、空間效應(yīng)與房地產(chǎn)庫(kù)存——理論解釋與實(shí)證檢驗(yàn)[J].系統(tǒng)工程，2018，36（10）：14～29.

[注]基金項(xiàng)目：湖南省教育廳科學(xué)研究項(xiàng)目：人口老齡化進(jìn)程中湖南省住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)空間特征及影響因素研究（18B568）階段性成果

作者簡(jiǎn)介：

1.傅貽忙，湖南工業(yè)大學(xué)商學(xué)院副教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士;研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究。

2.鄧昭俊，湖南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院鐵道運(yùn)營(yíng)與管理學(xué)院講師，碩士;研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究。

3.王思佳，湖南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院鐵道運(yùn)營(yíng)與管理學(xué)院學(xué)生。

4.趙偉國(guó)，湖南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院鐵道運(yùn)營(yíng)與管理學(xué)院學(xué)生。