“買賣不破租賃”規(guī)則之立法正當(dāng)性探討及適用

上海市靜安區(qū)人民法院，上海 200000

由于資源總數(shù)的恒定以及土地兼并和財(cái)富集中的歷史趨勢(shì)，歷史上始終出現(xiàn)的王朝興衰率實(shí)際上就是一部資源勘測(cè)-分配-集中-矛盾尖銳的更替史，而土地使用權(quán)和所有權(quán)的變更無法保持一致性，故租賃以及由此產(chǎn)生的租賃法律關(guān)系便應(yīng)運(yùn)而生。因?yàn)闄?quán)利人的秉性以及經(jīng)濟(jì)狀況的千差萬別，使得租賃法律關(guān)系的具體表現(xiàn)形式呈現(xiàn)出多樣化的趨勢(shì)，其中最富權(quán)利外觀的便是“買賣不破租賃”，也成為了學(xué)者和審判人員所關(guān)注的焦點(diǎn)。本文擬通過文義解釋、歷史解釋、目的解釋和體系解釋的方法來考察“買賣不破租賃”條款，結(jié)合實(shí)踐探討該條款在不同立法技術(shù)下的表現(xiàn)形式，以期解釋對(duì)該條款的理解和應(yīng)用。

一、緣起：“買賣不破租賃”的定義和分歧

法律意義上的“買賣不破租賃”，核心含義是指《中華人民共和國(guó)合同法》中第229 條的相關(guān)規(guī)定，即：”租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！贝斯?jié)規(guī)定雖在日常生活中容易理解，但在法理層面涉及債權(quán)與物權(quán)、效力層級(jí)、權(quán)利行使方式等諸多問題，顯然比日常概念中權(quán)利邊界問題的外延更加寬泛。從世界范圍內(nèi)的司法實(shí)踐看，是否貫徹“買賣不破租賃”的原則，存在兩種不同的觀點(diǎn)。

（一）支持說

該解釋認(rèn)為，典型的買賣與租賃權(quán)利的沖突發(fā)生在原產(chǎn)權(quán)人先租后賣的過程中。后手權(quán)利人在租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，與原先的承租人形成了新的租賃合同關(guān)系，其作為新租賃合同關(guān)系的一方當(dāng)事人受到原租賃合同的條件約束，不加區(qū)分地繼受原租賃合同中出租人的權(quán)利和義務(wù)，而原先的權(quán)利人自物權(quán)轉(zhuǎn)移的瞬間亦從租賃合同中解放出來。目前我國(guó)司法實(shí)務(wù)界亦基本贊成此觀點(diǎn)，合同法的立法本意亦在此列。需要說明的是，有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，以所有權(quán)發(fā)生變更為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，原權(quán)利人和承租人之間與新權(quán)利人與承租人之間的租賃合同是屬于一個(gè)合同項(xiàng)下的主體變更，還是兩個(gè)不同的合同但保持債的同一性是目前司法界存在的理論分歧。但總體而言，租賃合同的效力不受影響是目前司法界的主流，也是繼承德國(guó)法解釋的大陸法系的常見做法。

（二）否定說

然而，繼承了大部分羅馬法傳統(tǒng)的大陸法系學(xué)者則認(rèn)為，按照“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則，所有權(quán)的變動(dòng)影響的是物權(quán)，而租賃合同產(chǎn)生的是債權(quán)。作為債權(quán)行為的相對(duì)方，承租人僅享有對(duì)租賃物的債權(quán)。按照債權(quán)的相對(duì)性，其行權(quán)對(duì)象只可能是此前的債務(wù)人即原權(quán)利人或者出租人，而新的所有權(quán)人從未參與過此前債權(quán)的議定和行使，該債權(quán)行為與其無涉。甚至新的所有權(quán)人可基于其所有權(quán)中的使用和占有權(quán)能受到損害而驅(qū)逐承租人，奪回其名下的物權(quán)。至于債權(quán)人的損失，亦應(yīng)按照債權(quán)的相對(duì)性原則由原先的權(quán)利人負(fù)責(zé)處理。

前述兩種對(duì)立的觀點(diǎn)充分體現(xiàn)了不同的利益?zhèn)戎?，前者繼承的是德國(guó)法傳統(tǒng)，側(cè)重于保護(hù)承租人的利益不因租賃過程中租賃物的所有權(quán)發(fā)生變化而受損。后者則嚴(yán)格遵循物權(quán)優(yōu)先的羅馬法原則，強(qiáng)調(diào)所有權(quán)人享有對(duì)其權(quán)利不受限制的處分自由，并為此不惜犧牲債權(quán)人的利益。

二、進(jìn)階：“買賣不破租賃”原則與私人自治的自洽

毫無疑問，租賃法律關(guān)系本身受合同法的調(diào)整，基礎(chǔ)法律關(guān)系應(yīng)是債權(quán)。承租人的占有并無對(duì)抗第三人的效力。而租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)后，新的物權(quán)人占有房屋是基于物權(quán)，屬于對(duì)世權(quán)，天然享有排除第三人妨害的權(quán)利。因此，從學(xué)理上，債權(quán)并無對(duì)抗物權(quán)的效力。因此，《合同法》第229 條的出臺(tái)，不能不說略顯“另類”。應(yīng)當(dāng)視為其對(duì)于物權(quán)優(yōu)先原則的特別規(guī)定，將其納入目的和體系解釋的范圍，才能靈活運(yùn)用固定的法律條款，應(yīng)對(duì)復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境。

（一）目的解釋：《合同法》第229 條的立法目的

假設(shè)不存在“買賣不破租賃”原則，則所有權(quán)人的普通出租行為將出現(xiàn)無法避免的邏輯沖突，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定與繁榮。舉例而言，出租人將房屋出租給承租人，承租人此時(shí)對(duì)于房屋的占有為基于房屋租賃合同的有權(quán)占有，其權(quán)利來源即為房屋租賃合同。后出租人將房屋轉(zhuǎn)讓給案外人，案外人取得房屋所有權(quán)，同時(shí)也取得了向承租人主張所有物返還請(qǐng)求權(quán)。此時(shí)承租人為無權(quán)占有房屋，因租賃合同為債權(quán)合同，如原租賃合同對(duì)此行為并無約定，則此時(shí)原來的出租人已經(jīng)無法依據(jù)原先的租賃合同向承租人提供適格的出租房屋，需要向承租人承擔(dān)違約責(zé)任。如無“買賣不破租賃”的原則，將出現(xiàn)違背私人自治的悖論：一方面，承租人的法律地位將不再基于自身的控制而受制于出租人的行為，承租人因?yàn)槌鲎馊顺鍪鄯课轃o法控制、無法預(yù)見也無法避免地從有權(quán)占有變成無權(quán)占有；另一方面，出租人的法律地位亦將不受控制地受制于案外人的行為，即出租人需要向承租人承擔(dān)違約責(zé)任的可能性取決于案外人何時(shí)向承租人行使物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)。而“買賣不破租賃”規(guī)則的出臺(tái)，使得以上的行為困境得到完整的解決，一方面承租人可以繼續(xù)有權(quán)占有房屋，不再因?yàn)樗说男袨樵谟袡?quán)占有和無權(quán)占有之間舉棋不定。另一方面，出租人也因?yàn)槌凶馊说挠袡?quán)占有得到維持而無需承擔(dān)違約責(zé)任，為其自由處分名下的物權(quán)獲得制度上的保障。該規(guī)則一方面維持了承租人有權(quán)占有的法律地位，另一方面也避免出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

由此可見，“買賣不破租賃”規(guī)則的產(chǎn)生實(shí)際上是立法者在堅(jiān)持物權(quán)至上原則的前提下，充分考慮了行權(quán)過程中可能出現(xiàn)的違背私人自治的現(xiàn)象而特意設(shè)置的例外規(guī)則，是正統(tǒng)法律體系下的合理補(bǔ)充與矯正，是創(chuàng)設(shè)法律規(guī)則以彌補(bǔ)法律原則的漏洞和差錯(cuò)下的立法技術(shù)的體現(xiàn)，也是“買賣不破租賃”規(guī)則的出臺(tái)的正當(dāng)性理由所在。

（二）體系解釋：有權(quán)占有模式的正當(dāng)性論述

結(jié)合《物權(quán)法》進(jìn)行文義推定：《物權(quán)法》第241 條規(guī)定，基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定?！段餀?quán)法》第34 條規(guī)定，無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。

如前所述，承租人占有房屋基礎(chǔ)法律關(guān)系是基于與出租人之間的房屋租賃合同，權(quán)利來源即本權(quán)為雙方之間的合同，而承租人對(duì)于租賃物的占有則進(jìn)一步以狀態(tài)強(qiáng)化了本權(quán)的行使和固定，進(jìn)而獲得了完整的對(duì)抗第三人的權(quán)利外觀，因此承租人基于租賃合同取得的占有對(duì)新物權(quán)人來說亦是有權(quán)占有。以上權(quán)利來源-行權(quán)狀態(tài)的進(jìn)階從反面角度進(jìn)一步強(qiáng)化了第三人的認(rèn)知和判斷，單純以法律方式不考慮權(quán)利狀態(tài)的認(rèn)知顯然流于形式和僵化，應(yīng)當(dāng)通過立法的方式和體系化的解釋進(jìn)一步完成權(quán)利本身的保護(hù)和探索。

基于前述對(duì)《合同法》第229 條的探討，通過觀察文義解釋、引入目的解釋以及反饋于體系解釋的證明規(guī)則，我們可以得出結(jié)論，“買賣不破租賃”規(guī)則雖然在歷史上有過爭(zhēng)議，但實(shí)際上是立法者通過對(duì)物權(quán)優(yōu)先的羅馬法體系的內(nèi)核堅(jiān)持，為達(dá)到德國(guó)法上保障權(quán)利人的立法目的，通過引入有權(quán)占有體系的判斷和變更，完善物權(quán)流轉(zhuǎn)和變化的體系維持模式，進(jìn)一步體現(xiàn)出物權(quán)法定、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)等原則中的合理立法技術(shù)，其本質(zhì)就是規(guī)范世界對(duì)現(xiàn)今立法模式下遺漏的生活事實(shí)而進(jìn)行的補(bǔ)充性評(píng)價(jià)。

三、展望：完善“買賣不破租賃”原則之完善與思考

良好的法律仍需通過實(shí)踐以體現(xiàn)其價(jià)值，需要說明的是，“買賣不破租賃”規(guī)則的產(chǎn)生，實(shí)際上是為了加強(qiáng)承租人在其不能控制的所有權(quán)變更過程中對(duì)自身利益的保護(hù)，其立足點(diǎn)在于對(duì)承租人善意和弱勢(shì)地位的天然界定。然而在司法實(shí)踐中，該規(guī)則存在被濫用的現(xiàn)象，實(shí)踐中不乏出現(xiàn)原出租人與承租人惡意串通，原房屋所有人將房屋以相對(duì)低廉的價(jià)格長(zhǎng)期租給他人，通過運(yùn)用“買賣不破租賃”的規(guī)則傷害買受人利益的情形。受讓人一方面為所有權(quán)的變更支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，另一方面則因受限于“買賣不破租賃”規(guī)則的設(shè)置無法驅(qū)逐承租人，進(jìn)而無法真正享有其所有權(quán)而蒙受損失，為減少糾紛，保護(hù)交易安全，有必要對(duì)該規(guī)則的行使設(shè)置必要的條件和完善條款，以期揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（一）加強(qiáng)立法構(gòu)造，彌補(bǔ)法律漏洞

為保護(hù)交易過程中承租者的權(quán)利，有必要對(duì)“買賣不破租賃”規(guī)則中的“租賃物”范圍進(jìn)行限制。將租賃物的范圍限定于不動(dòng)產(chǎn)范疇較為適宜。首先，從總體角度分析，動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較不動(dòng)產(chǎn)普遍要小，且隨著社會(huì)和時(shí)代的發(fā)展，動(dòng)產(chǎn)的種類、表現(xiàn)形式、保障措施越來越多，相應(yīng)的價(jià)值計(jì)算、替代產(chǎn)物、等價(jià)交換和彌補(bǔ)方式更是層出不窮，即使承租人喪失了對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃物的物理占有和使用，其損失的彌補(bǔ)、等價(jià)物的尋找、效用的更替亦存在更多的彌補(bǔ)空間。且如果對(duì)動(dòng)產(chǎn)的范圍不加以限制，基于目前商品流轉(zhuǎn)的效率與速度，所有權(quán)的受讓者則無法確認(rèn)在交易的標(biāo)的物上是否存在租賃權(quán)、存在幾個(gè)租賃權(quán)，這就使得交易像賭博一樣充滿了不確定性，或因過分謹(jǐn)慎而降低交易效率，進(jìn)而導(dǎo)致整體商品社會(huì)的活力降低。因此，可考慮在今后的法律淵源中，將“買賣不破租賃”規(guī)則中的“租賃物”范圍明確以不動(dòng)產(chǎn)為宜，再通過列舉的方式，將需要進(jìn)行特殊保護(hù)的動(dòng)產(chǎn)（例如汽車，船舶等）明確列出，類推適用“買賣不破租賃”規(guī)則。避免“買賣不破租賃”規(guī)則的過度濫用，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)立法目的，保證不動(dòng)產(chǎn)租賃人的利益，也能夠?qū)?dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)流通起到促進(jìn)的作用。

（二）租賃物對(duì)抗效力的公示制度

在前述縮小了租賃物的范圍之后，基于目前不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟和完善的監(jiān)管方式，建議加強(qiáng)租賃行為特別是房屋不動(dòng)產(chǎn)租賃行為的公示制度。不動(dòng)產(chǎn)物之租賃必須強(qiáng)制辦理登記備案，使得每一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的變動(dòng)均有清晰的記載。一方面，可以強(qiáng)化對(duì)于承租人的保護(hù)，基于備案的存在，承租人的本權(quán)合同以及備案登記可以為其體現(xiàn)權(quán)利提供可信賴的證據(jù)。另一方面，通過對(duì)備案的時(shí)間、方式、文件的指向進(jìn)行審查，可以進(jìn)一步推斷租賃文本的真實(shí)意思表示、當(dāng)事人的法律地位、是否存在善意的情形、以及雙方對(duì)抗性存在的基礎(chǔ)，為下一步是否適用該規(guī)則提供更多的事實(shí)與法律依據(jù)。