我國長租公寓行業(yè)風險控制的法律問題研究*
——以合同相對性為視角的分析

林余雙

銅陵學院法學院，安徽 銅陵 244000

一、我國長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其風險

我國住房市場長期存在“重售輕租”的問題。城市化進程的加快及人口流動性的增強使得住房租賃的需求量迅猛性增加。2015年以來，在中央“房住不炒”“租售同權(quán)”等利好政策的刺激下，長租公寓行業(yè)涌入大量資本，長租公寓領(lǐng)域逐漸興起，但長租公寓行業(yè)在運營中凸顯諸多問題，主要包括：未充分釋明承租人“被簽約”、資金流動風險大、出租人無法獲得房屋出租金和承租人無法獲得房屋的使用權(quán)等，出租人和承租人的權(quán)益受到較大損害。

（一）承租人的知情權(quán)有限

真實意思表示以及誠實信用原則是平等民商事主體間在簽訂合同時的民法基本原則和重要價值取向。在進行民商事活動時民商事主體應(yīng)當依據(jù)自身選擇，決定是否構(gòu)成民商事法律關(guān)系。真實意思表示的前提是當事人在合同簽訂時是否做到充分釋明合同簽訂、履行的內(nèi)容。但在承租人與長租公寓企業(yè)所簽合同中，其利用一系列審核環(huán)節(jié)迷惑承租人簽訂租賃合同。部分服務(wù)商甚至以承租人信息掌握不對稱，誘導(dǎo)承租人在未明晰事實和風險的情況下與網(wǎng)絡(luò)借貸機構(gòu)簽訂貸款協(xié)議。［1］若不能按時還款，承租人的個人信用將受到影響。因而，這種以惡意隱瞞和欺詐辦理“租金貸”的方式明顯違背了民商事主體的真實意思表示以及誠實信用原則。

（二）長租公寓企業(yè)的介入，突破了租賃合同的相對性

依前所述，傳統(tǒng)房屋租賃合同簽訂的主體主要為出租人和承租人，網(wǎng)絡(luò)金融模式的發(fā)展使得房地產(chǎn)金融行業(yè)同樣被納入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域。在新型的長租公寓租房模式中，長租公寓企業(yè)則扮演著重要角色，和傳統(tǒng)房屋中介不同，長租公寓企業(yè)是承租人租房的直接房東，而非中介方，加之為了保證穩(wěn)定地收回成本，通常會與承租人簽訂3年到5年的租約。在房價和房租同向飛漲的情況下，租約必須達到更高的租金才能說服房東以取得閑余房屋。這樣長租公寓企業(yè)越位實際上的“第一房東”，突破了傳統(tǒng)房屋租賃合同房東與承租人之間的合同相對性。

（三）長租公寓企業(yè)野蠻擴張導(dǎo)致市場風險性較大

2018年長租公寓企業(yè)出現(xiàn)系列暴雷后，其相應(yīng)的運營模式引起較大爭議。在長租公寓租賃中，原初出租人、承租人、長租公寓企業(yè)三者的房屋租賃環(huán)節(jié)，在長租公寓企業(yè)將“租金貸”模式引入后使整個環(huán)節(jié)具有“套路貸”的資金流動性風險屬性。同時，由于互聯(lián)網(wǎng)金融的網(wǎng)絡(luò)散播和利益的追逐，此風險受到較強的外部特征影響，致使系統(tǒng)性長租公寓金融市場行業(yè)的形成，而大量資本的涌入以及“租金貸”模式的應(yīng)用，長租公寓行業(yè)轉(zhuǎn)化為長租公寓企業(yè)融資的重要領(lǐng)域，并且長租公寓企業(yè)將其融資而來的大量資金轉(zhuǎn)投資于其它金融領(lǐng)域。［2］長期以往，則是必然引發(fā)系統(tǒng)性金融風險，不利于房地產(chǎn)金融市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

二、長租公寓行業(yè)運行模式問題的探析

長租公寓行業(yè)的運行模式之所以容易成為部分網(wǎng)貸機構(gòu)和長租公寓企業(yè)進行融資、牟利的工具，其原因存在多方面。其中，從合同相對性這一層面上說，長租公寓企業(yè)和房屋出租人以及承租人三者之間的合同法律關(guān)系無疑是整個運行環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題的關(guān)鍵因素。而在外部環(huán)境中，人口流動性的增大帶來的租房市場需求量的增高，國家相關(guān)政策的鼓勵和刺激，房地產(chǎn)金融市場的迅速發(fā)展，并且我國市場監(jiān)督管理體系和制度的不完善之處、難以實現(xiàn)對該領(lǐng)域進行全面和有效的市場規(guī)制皆為重要因素。

（一）現(xiàn)行“房屋租賃合同”突破合同相對性

債的相對性是合同相對性原則的前提，合同相對性包括主體和內(nèi)容以及權(quán)利義務(wù)的相對性，［3］而合同相對性的突破則是對主體、內(nèi)容、合同責任的突破。前述已經(jīng)表明，現(xiàn)行的“房屋租賃合同”已非傳統(tǒng)意義上的房屋租賃合同。而出租人、承租人和長租公寓企業(yè)三者之間簽訂的合同應(yīng)當如何看定則是對長租公寓運行模式的重要把握。

1．長租公寓企業(yè)與出租人的合同法律關(guān)系

長租公寓企業(yè)與出租人簽訂的房屋租賃合同在傳統(tǒng)理論范圍內(nèi)認為屬于房屋租賃合同，但部分學者認為是融資租賃合同或委托代理合同，即長租公寓企業(yè)利用從出租人手中取得的閑余房屋進行房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的轉(zhuǎn)投資或者出租人將自己閑余房屋移交給長租公寓企業(yè)委托其尋找合適承租人進行房屋租賃，長租公寓企業(yè)扮演好“中介商”角色。但按照多數(shù)學者理論認為長租公寓企業(yè)與房屋租賃人之間所簽合同屬于房屋租賃合同，出租人本身并不知其縣房屋在一定程度上成為長租公寓企業(yè)融資的工具，只是與長租公寓企業(yè)簽訂房屋租賃合同。但兩者所簽訂的房屋租賃合同在長租公寓企業(yè)與承租人簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同下突破合同相對性，承租人作為第三人的合法權(quán)益受到較大損害。

2．長租公寓企業(yè)與承租人的合同法律關(guān)系

長租公寓企業(yè)與承租人簽訂的房屋租賃合同實際存有較大爭議。首先，在立法層面，我國《合同法》第80條對于合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓有著明確規(guī)定，即債權(quán)人讓與債權(quán)只需履行通知義務(wù)，無需經(jīng)債務(wù)人的同意。但我國《合同法》第224條卻規(guī)定承租人必須事先取得出租人的同意方可將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，否則出租人有權(quán)解除合同。這樣，長租公寓企業(yè)與承租人所簽訂的合同帶有“債權(quán)物權(quán)化”特征，對于房屋出租人而言將突破合同債權(quán)的相對性。其次，在法理層面上，房屋租賃合同屬于雙務(wù)合同和繼續(xù)性合同，［4］合同雙方當事人在租賃關(guān)系中，既是權(quán)利人，也是義務(wù)人。長租公寓企業(yè)在讓與房屋租賃權(quán)時不能只將合同約定的義務(wù)轉(zhuǎn)讓給承租人，而自己繼續(xù)享有相應(yīng)權(quán)利。最后，從長租公寓行業(yè)房屋租賃的實踐來看，由于長租公寓企業(yè)的越位，一旦長租公寓企業(yè)出現(xiàn)資金斷鏈，拖欠房東租金，則出租人將會解除原初與長租公寓企業(yè)簽訂的房屋租賃合同，而長租公寓企業(yè)與承租人之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同也將終止，承租人對于所涉房屋將成為無權(quán)占有人，則承租人的權(quán)益將會無法保障。

3．出租人與承租人的合同法律關(guān)系

出租人與承租人因長租公寓企業(yè)的介入無法進行有效聯(lián)系。在長租公寓企業(yè)出現(xiàn)爆雷后，出租人可以根據(jù)原房屋租賃合同向長租公寓企業(yè)請求違約責任賠償，而在其行使合同解除權(quán)后亦可終止房屋轉(zhuǎn)租合同，則承租人的利益將無法得到保障。在實務(wù)中許多法院認為原房屋租賃合同解除后，轉(zhuǎn)租合同相應(yīng)地隨之解除。如廣東茂名中院和福建廈門中院審理相應(yīng)案件認為轉(zhuǎn)租合同以原租賃合同為基礎(chǔ)，其效力隨著原租賃合同的終止而終止。［5］甚至北京第一中院審理認定在原租賃合同被解除后，承租人對于爭議房屋屬無權(quán)占有。［6］法院雖然在判決中未說明轉(zhuǎn)租合同的效力終止，但實際判屬房屋歸出租人所有，這樣出租人在一定程度上可以挽回自身權(quán)益，而承租人的權(quán)益救濟較小。

（二）國家相關(guān)政策的鼓勵與市場監(jiān)管規(guī)制的不完善

從國家政策層面來看，國家對于住房租賃金融市場長期持鼓勵發(fā)展的態(tài)度。多次下發(fā)如《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》、《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》等一系列規(guī)范性文件推動房地產(chǎn)金融新型消費市場的發(fā)展，長租公寓行業(yè)在國家政策引導(dǎo)下快速發(fā)展。這樣長租公寓企業(yè)快速擴張市場、擴大經(jīng)營規(guī)模，而在中央人民銀行與原銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范整頓“現(xiàn)金貸”業(yè)務(wù)的通知》等文件后，傳統(tǒng)房地產(chǎn)金融市場已經(jīng)趨于飽和，網(wǎng)貸機構(gòu)為了保持自身經(jīng)營規(guī)模，盲目審核降低準入門檻，致使金融風險增強。即便如此，雖然部分地區(qū)的市場監(jiān)管部門已經(jīng)自開始制定相應(yīng)的指導(dǎo)意見以及相應(yīng)規(guī)則，試圖對有關(guān)業(yè)務(wù)進行引導(dǎo)和規(guī)制［7］但該領(lǐng)域復(fù)合業(yè)態(tài)風險性的復(fù)雜層度決定了地方職能部門以及行業(yè)自律組織的規(guī)制范圍難以進行全面、有效的管控。

三、長租公寓行業(yè)風險控制的對策建議

雖然長租公寓近些年出現(xiàn)較多金融性風險事件，對承租人和出租人的合法權(quán)益造成了較大損害，但其在促進住房租賃市場的快速發(fā)展、引導(dǎo)新型住房租賃消費模式的創(chuàng)新升級等層面起到了重要性作用，具有一定的積極意義，應(yīng)當在正確把握其合理性的基礎(chǔ)上以更加全面有效的規(guī)制機制推動長租公寓行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

（一）建立對房屋租賃利益第三人的保護制度

很多國家的民商事法律制度都規(guī)定了利益第三人合同的存在，以立法規(guī)定的形式對第三人的利益保護進行明確規(guī)定，如德國法以“附保護第三人利益”原則作用于買賣、租賃、運輸?shù)群贤?，而在美國則使用“利益第三人擔保責任”合同。［8］這些合同都是在一方當事人能夠注意的范圍內(nèi)對對方當事人有特定關(guān)系的第三人利益遭受損失時賦予第三人合同法上的請求權(quán)，我國除《保險法》關(guān)于保險合同雙方當事人可以對受益人的權(quán)益在保險合同中約定的規(guī)定外，《民法總則》以及《合同法》等法律并無此規(guī)定。長租公寓企業(yè)與承租人簽訂房屋租賃合同由于突破合同相對性，在是否獲得出租人授權(quán)或者授權(quán)程度并不明確時，其過度進行金融融資，而承租人作為第三人的房屋租賃利益的保護則面臨困境，因此在確立房屋租賃利益第三人合同的基礎(chǔ)上便可以制約合同當事人行使合同法定解除權(quán)的情況，這樣即便出租人行使合同法定解除權(quán)承租人也能維護自身權(quán)益。

（二）建立完善的房屋租賃權(quán)讓與制度

房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓對于承租人而言，是對租賃權(quán)的結(jié)束；對于利益第三人而言，是租賃權(quán)的繼受缺德；對于出租人而言，既是租賃物使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，也是履行合同的相對主體的變更，并且立法尤為注重保護承租人的居住權(quán)。［9］因此房屋租賃權(quán)的讓與應(yīng)當在合同中明確說明房屋物權(quán)所有者基本情況，采用限制主義原則，嚴格限制出租人行使法定解除權(quán)，除非出現(xiàn)法律明確規(guī)定的事由，如：承租人違反租賃合同約定事項的、承租人侵害出租人財產(chǎn)或權(quán)益，不予賠償?shù)?。而當承租人并無出現(xiàn)無法補救的實質(zhì)性違約行為或者在長租公寓暴雷后，出租人終止合同應(yīng)當事先由法律明確規(guī)定，以防出租人惡意終止合同，使承租人的房租使用權(quán)受到損害。

（三）建立長效的市場規(guī)制機制

為防止長租公寓企業(yè)利用此領(lǐng)域進行變相融資、實現(xiàn)長租公寓行業(yè)健康發(fā)展，必須推動建立促進長租公寓行業(yè)發(fā)展的長效機制。因此，市場監(jiān)督管理部門應(yīng)當在傳統(tǒng)預(yù)設(shè)性維護市場秩序的法律制度基礎(chǔ)上進行法律創(chuàng)新，針對性解決長租公寓行業(yè)中長租公寓企業(yè)和網(wǎng)貸機構(gòu)這兩大參與主體地市場不當行為，嚴格規(guī)定長租公寓企業(yè)與網(wǎng)貸金融機構(gòu)遵循誠信真實的經(jīng)營理念。在鼓勵引導(dǎo)資本進入的同時，提高授信審核要求和限制準入門檻，進一步加強網(wǎng)絡(luò)信用良好主體的進入要求。在一定層度上建立市場主體違法違規(guī)操作的嚴格懲戒機制，構(gòu)建切實可行的責任承擔體系，以事后監(jiān)管的方式進一步約束市場主體的行為。

四、結(jié)語

長租公寓企業(yè)的運行模式所暴露的問題與現(xiàn)狀存有較高的法律風險，但其本身所具有的創(chuàng)新性消費導(dǎo)向特征是出租人、承租人、長租公寓企業(yè)和網(wǎng)貸金融機構(gòu)等都應(yīng)回歸合法合理的房屋租賃關(guān)系的重要因素。長租公寓行業(yè)的發(fā)展存在多方面內(nèi)部和外部環(huán)境的影響和制約，因此，必須在遵循真實誠信的民法基本原則簽訂合同的基礎(chǔ)上，以完善的合同法等民商事法律中所建立的承租人利益的特定保護制度、房屋租賃讓與制度、長效的市場規(guī)制機制有效保障承租人和出租人的利益，推動長租公寓行業(yè)有序發(fā)展。