“營(yíng)改增”下的物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式探微

譚小穎

增值稅起源可以追溯到20世紀(jì)50年代，由法國(guó)第一個(gè)實(shí)施，因?yàn)槠涓哌m用性，全球的其他國(guó)家紛紛沿用。迄今為止，增值稅涉及的征稅領(lǐng)域日益擴(kuò)大，全球已有170多個(gè)國(guó)家啟動(dòng)了增值稅征稅模式。我國(guó)也早在20世紀(jì)開(kāi)啟了增值稅征稅模式，形成了營(yíng)業(yè)稅與增值稅并存的局面，實(shí)際上造成了雙重征稅，嚴(yán)重增加了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致了我國(guó)企業(yè)活力不足，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了嚴(yán)重不良的影響。自我國(guó)加入WTO以來(lái)，我國(guó)對(duì)外開(kāi)放程度不斷加深，全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程持續(xù)加速，外來(lái)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)也在日益地影響著我國(guó)的企業(yè)，涌現(xiàn)了全新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，以往營(yíng)業(yè)稅與增值稅齊頭并進(jìn)的模式已不能適用于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

一、營(yíng)改增政策解讀

顧名思義，營(yíng)改增，就是將營(yíng)業(yè)稅征收改為增值稅征收，繳納增值稅替代原先的繳納營(yíng)業(yè)稅，納稅范圍更加明晰，避免了對(duì)企業(yè)進(jìn)行雙重征稅，降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。2011年，營(yíng)改增試點(diǎn)方案出爐，發(fā)文主體是國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部。并且在2012年的首輪試點(diǎn)中，在部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和上海交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)域取得了卓絕的效果，以此在次年的8月，正式輻射到了全國(guó)，最終我國(guó)在2016年5月發(fā)文全方位展開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的試點(diǎn)。營(yíng)業(yè)稅征收的適用領(lǐng)域是部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)，通過(guò)價(jià)內(nèi)稅向價(jià)外稅的轉(zhuǎn)換，銷(xiāo)項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣關(guān)系得以形成，以此雙重征收的局面得以緩解，企業(yè)轉(zhuǎn)型的成功率提高，同時(shí)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也得到了合理的調(diào)整，企業(yè)活力得以提升，從而帶動(dòng)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康良性發(fā)展。

二、物業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析

以宏觀視角出發(fā)，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，勢(shì)必會(huì)從各個(gè)方面更好地賦能行業(yè)發(fā)展，行業(yè)中的企業(yè)也因此享受行業(yè)上升帶來(lái)的紅利。中國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái)，在舉國(guó)的努力下，經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持迅猛的增長(zhǎng)，各行業(yè)也在不斷向著更高的效率、更好的質(zhì)量、更快的創(chuàng)新上前進(jìn)。新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，物業(yè)企業(yè)應(yīng)著手合理布局企業(yè)發(fā)展方向、保持分工優(yōu)化的態(tài)勢(shì)。但是，也不能忽視中國(guó)快速發(fā)展帶來(lái)的粗放性、短視性等經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，要深刻認(rèn)識(shí)到企業(yè)的成功轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟(jì)不合理發(fā)展之間的矛盾依然難以調(diào)和，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的穩(wěn)定提升依然困難重重，不可懈怠。

三、營(yíng)改增政策深刻地改變物業(yè)企業(yè)

（一）財(cái)務(wù)管理方面

物業(yè)企業(yè)于2016年搭上了營(yíng)改增的最后一班列車(chē)，營(yíng)改增政策給物業(yè)企業(yè)帶來(lái)的深刻的影響，體現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度制定、財(cái)務(wù)信息準(zhǔn)確無(wú)誤、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和審核等方方面面，取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。這種稅收征收模式的應(yīng)用，使得原有的雙重征稅問(wèn)題得到有效的解決，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)大大降低，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益也因此得到提升。此外，因?yàn)闋I(yíng)改增政策帶來(lái)的稅率與抵扣條件的變化，物業(yè)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成功得以優(yōu)化，以此帶動(dòng)物業(yè)企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，形成企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的有效機(jī)制。

（二）可持續(xù)發(fā)展方面

營(yíng)改增涉及的最大的變化是一些企業(yè)的雙重征稅問(wèn)題得以有效的解決，企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化。物業(yè)行業(yè)雖然在很多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)歷史悠久，但在中國(guó)是屬于新興行業(yè)，迄今為止，相關(guān)的定價(jià)機(jī)制都還沒(méi)有完全形成。整個(gè)行業(yè)的企業(yè)稅負(fù)狀態(tài)都處于一種高位狀態(tài)，物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)空間受到擠壓。然而，在新的稅收征收模式下，物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)體系框架得以完備，稅負(fù)成本也得以降低，這主要是因?yàn)樵鲋刀愭溄恿嗽械亩愂盏挚坻湕l，進(jìn)項(xiàng)稅抵扣項(xiàng)目大幅增加，因此可見(jiàn)，營(yíng)改增的稅收征收模式，有利于促進(jìn)物業(yè)企業(yè)改績(jī)提效，帶動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。

（三）稅負(fù)方面

在具體的改革內(nèi)容上，物業(yè)企業(yè)的納稅率從營(yíng)業(yè)稅的5%提升到如今的增值稅的6%，稅率上升。此外，因?yàn)槿斯こ杀静荒芡ㄟ^(guò)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，物業(yè)企業(yè)的成本構(gòu)成又主要是人工和固定成本，人工成本高達(dá)70%，以此可見(jiàn)從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，物業(yè)企業(yè)的稅收并沒(méi)有減少，甚至可以說(shuō)是增加了。

（四）利潤(rùn)方面

營(yíng)改增模式對(duì)于不同規(guī)模的納稅主體產(chǎn)生利潤(rùn)差異性影響。從小規(guī)模納稅的視角出發(fā)，企業(yè)稅率的下降帶來(lái)的是利潤(rùn)的增加。但是，因?yàn)槠髽I(yè)收費(fèi)結(jié)算方式的差異性，物業(yè)企業(yè)一般納稅人的納稅額度存在差異性，利潤(rùn)空間不具備一致性。

四、營(yíng)改增政策下物業(yè)企業(yè)的應(yīng)對(duì)之道

（一）展開(kāi)調(diào)研工作，實(shí)施應(yīng)對(duì)措施

任何一項(xiàng)的改革，都是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。營(yíng)改增亦是如此。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該做好充分的研究，從實(shí)際狀況出發(fā)，以便能夠適應(yīng)新的變化。具體操作上，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面分析過(guò)往、現(xiàn)今以及未來(lái)幾年的企業(yè)稅負(fù)狀況，進(jìn)行詳盡的稅收制度政策分析，并切實(shí)調(diào)查企業(yè)稅率的變化方面，保證增值稅的應(yīng)用能促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的保稅工作能夠順利展開(kāi)。在具體開(kāi)展研究工作的過(guò)程中，應(yīng)收集不同的信息，并對(duì)這些信息資料進(jìn)行詳細(xì)的分析和研究，以確定行業(yè)的發(fā)展方向。與此同時(shí)，物業(yè)公司也應(yīng)明確政府的重要性，爭(zhēng)取政府的大力支持。在開(kāi)展研究工作的過(guò)程中，必須實(shí)事求是，根據(jù)自身發(fā)展和實(shí)際操作，不斷改革和完善企業(yè)的稅收工作。

（二）做好稅收籌劃，爭(zhēng)得稅收優(yōu)惠

物業(yè)企業(yè)做好稅收籌劃應(yīng)當(dāng)充分了解營(yíng)改增的內(nèi)容，對(duì)于稅收政策應(yīng)熟稔于心，細(xì)致了解每項(xiàng)條款。針對(duì)小型納稅企業(yè)，應(yīng)采取獎(jiǎng)勵(lì)制度的收費(fèi)方式等來(lái)降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，攻克難關(guān)。而針對(duì)一般納稅人，亦是如此，此外還應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)，爭(zhēng)得稅收優(yōu)惠。物業(yè)公司還應(yīng)重視稅務(wù)事項(xiàng)，處理好各項(xiàng)稅務(wù)工作間的關(guān)系，減少稅務(wù)問(wèn)題發(fā)生的可能性。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好抵扣工作，盡可能地增加稅收減免項(xiàng)目，并且積極與財(cái)政稅收部門(mén)溝通，解決好自身的稅負(fù)問(wèn)題。在實(shí)際的稅收籌劃操作上有，比如對(duì)非住宅和住宅物業(yè)進(jìn)行分類(lèi)征稅，營(yíng)改增后，非住宅物業(yè)和住宅物業(yè)不再統(tǒng)一征稅，將分類(lèi)征收，稅率也有所不同。實(shí)踐證明，住宅物業(yè)的征稅因?yàn)闋I(yíng)改增發(fā)生較大的損失，但是非住宅物業(yè)卻并未發(fā)生虧損甚至出現(xiàn)了盈利。因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)進(jìn)行差別征稅，非住宅物業(yè)可按照6%的增值稅率來(lái)征收。再如，保障性住房征收應(yīng)得到減免。保障性住房，顧名思義，帶有政府層面的扶持屬性，其物業(yè)管理具有獨(dú)特性。征稅時(shí)，應(yīng)給予減稅或免稅。政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要有配套的政策出臺(tái)。對(duì)于保障性住房也是一樣，立法部門(mén)應(yīng)出臺(tái)對(duì)應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，減少或免除其出租涉及的費(fèi)用，賦能物業(yè)企業(yè)發(fā)展。

（三）加強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理

物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員，對(duì)于行業(yè)政策法規(guī)應(yīng)了然于胸，管理好增值稅專(zhuān)用發(fā)票。增值稅專(zhuān)用發(fā)票存在著特殊屬性，從業(yè)人員在實(shí)際工作中，應(yīng)當(dāng)鑒別發(fā)票的真實(shí)程度，從業(yè)管控，防止發(fā)票內(nèi)容的泄露。工作中出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)部門(mén)報(bào)備，對(duì)于每項(xiàng)事項(xiàng)充分記錄，防止損失的出現(xiàn)與擴(kuò)大。通過(guò)有效管理專(zhuān)用發(fā)票和提升發(fā)票保管意識(shí)，有利于規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)行條件下，收據(jù)是最普遍的形式，增值稅專(zhuān)用發(fā)票應(yīng)用不足，從而影響到了企業(yè)客戶增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，侵犯了其經(jīng)濟(jì)權(quán)益，在此背景下，增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理顯得尤為重要。

（四）提升財(cái)務(wù)管理能力

營(yíng)改增下，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足自身，提升自身內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理能力，與時(shí)俱進(jìn)，以發(fā)展的視角去處理財(cái)務(wù)問(wèn)題，帶動(dòng)企業(yè)持續(xù)進(jìn)步、長(zhǎng)久發(fā)展。物業(yè)企業(yè)的員工也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)于律己、持續(xù)學(xué)習(xí)，更新財(cái)務(wù)管理的思想，提升財(cái)務(wù)處理的能力，解決財(cái)務(wù)困境，助力企業(yè)發(fā)展。在實(shí)際的財(cái)務(wù)管理工作中，管理人員應(yīng)當(dāng)具備發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。只有這樣，在營(yíng)改增帶來(lái)的沖擊下，才能順利地開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作，維持企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益。物業(yè)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度不斷健全下，提升自身的整體競(jìng)爭(zhēng)力，才能順應(yīng)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、新經(jīng)濟(jì)變化。此外，物業(yè)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)樹(shù)立自身的價(jià)值觀，制定切實(shí)可行的發(fā)展規(guī)劃。另外，從監(jiān)管層面，執(zhí)法部門(mén)面對(duì)企業(yè)違規(guī)違法行為也應(yīng)當(dāng)做到從嚴(yán)執(zhí)法，肅清不法行為，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)活動(dòng)的有序展開(kāi)。總的來(lái)看，在營(yíng)改增背景下，從健全財(cái)務(wù)管理制度與加強(qiáng)監(jiān)督兩個(gè)方面著手，對(duì)于物業(yè)企業(yè)的發(fā)展具有著重要意義。

五、結(jié)束語(yǔ)

縱觀歷史，營(yíng)改增在我國(guó)稅制歷史上是一個(gè)重大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，分析探究營(yíng)改增的目標(biāo)、影響以及應(yīng)對(duì)，應(yīng)當(dāng)著手全局，以長(zhǎng)期視角切入到分析工作中來(lái)。相信，隨著時(shí)間的推移，增值稅政策的健全與完善，改制帶來(lái)的紅利將會(huì)更好地惠及到物業(yè)企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)久有效地穩(wěn)步發(fā)展。