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    淺析西安市房地產(chǎn)泡沫及其帶來的金融風險

    2020-06-15 00:10:42耿小龍白春梅
    大眾投資指南 2020年5期
    關鍵詞:金融風險房價泡沫

    耿小龍 白春梅

    近十年來,西安住宅需求不斷增加,房價快速上漲。大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè),泡沫不斷集聚,給金融市場帶來一定風險。

    一、西安房地產(chǎn)市場泡沫分析

    房價泡沫指數(shù)是用以衡量房價泡沫程度的重要指標。(某地基準價格÷某地房價實際價格)×100%,即為某地房價泡沫指數(shù)。泡沫指數(shù)大于全國平均水平即為泡沫較高。根據(jù)上述公式計算的西安市泡沫指數(shù)如下:

    表1 2010-2017年西安房地產(chǎn)泡沫指數(shù)

    二、西安房地產(chǎn)供給與需求影響因素分析

    (一)供給因素分析:選取開發(fā)商投資額(x1)、開發(fā)貸款額(x2)、施工面積(x3)、房屋空置率(x4)、商品房供給面積(千平方/y)

    表2 2010-2017年西安房地產(chǎn)供給因素

    根據(jù)表2,房地產(chǎn)供給面積和開發(fā)商投資額、開發(fā)商貸款額、房屋空置率、投資性購房比例高度正相關,所以以上自變量能夠解釋房地產(chǎn)供給的變動。

    借助SPSS分析有以下模型:

    (二)需求因素分析

    影響房地產(chǎn)需求的因素很多,本文僅從房地產(chǎn)價格、人均可支配收入、國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)化水平等4個方面分析。

    指標如下:

    x1:西安房地產(chǎn)均價(元/m2);x2:西安人均可支配收入(元);x3:國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元);x4:西安城鎮(zhèn)化水平(%);y:西安商品房銷售面積(萬m2)

    數(shù)據(jù)如下:

    表3 2010-2017年西安房地產(chǎn)需求因素

    由表3看,房地產(chǎn)銷售面積與房地產(chǎn)價格、人均可支配收入、國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)化水平均呈高度正相關,由此表明所選取的自變量是可以用來解釋房地產(chǎn)需求變動的。

    通過SPSS分析可知,模型可最終確定為:

    y=-9456.53-23.5259x1+0.560167x3+809.9097x4

    三、房地產(chǎn)泡沫帶來的金融風險分析

    (一)銀行面臨貸款金融風險

    開發(fā)商融資過度依賴銀行。銀行抵御風險的能力很弱。在承擔房地產(chǎn)業(yè)風險后,商業(yè)銀行沒有有效的風險轉移和分權機制。

    (二)個人按揭貸款違約風險

    個人貸款者不能按時償本付息,給商業(yè)銀行帶來風險。

    (三)市場風險

    市場風險是造成中外金融業(yè)一些關鍵損失的主要原因。短期價格中某些物業(yè)的表現(xiàn)增長較快,一些買家轉手。一些短期新房(購買后不到兩年)的特點是短期投機。當泡沫破裂時,房地產(chǎn)價格將下跌,房地產(chǎn)作為抵押品將降低價值甚至萎縮,給銀行帶來小幅虧損。

    四、防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風險的對策

    (一)健全房地產(chǎn)市場信息管理體系和相應的基礎信息數(shù)據(jù)庫

    市民能夠獲得購買房屋的信息,提高信息透明度,避免壟斷產(chǎn)生。建立并完善市場信息系統(tǒng)和早期預警系統(tǒng)。幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資,給消費者理性消費的合理建議。

    (二)完善保障性住房的建設與分配工作

    完善國家住房制度和政策體系,保障基本需求,提供合理的消費指導。加快建立住房供應體系,滿足市場化的多階段需求并逐步采取基本平衡。合理建設經(jīng)濟適用房,改善租賃補貼制度。重點發(fā)展公共租賃住房,逐步使其成為經(jīng)濟適用房的主體。加快各種貧困社區(qū)的轉型,規(guī)范經(jīng)濟適用房的發(fā)展。

    (三)政府通過宏觀調(diào)控抑制房價不理性增長

    在銀行信貸政策方面,提高首付比例、提高貸款利率等措施的限制。切實發(fā)展住房租賃行業(yè)。降低稅率,減輕房地產(chǎn)公司和公眾的負擔,增加房地產(chǎn)持有稅,減少購買和出售二手房的稅收,促進二手房市場流動。

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