農業(yè)轉移人口購房意愿影響因素研究

許如清

摘要：首先從個人特征因素、家庭特征因素、社會因素和政策因素四個方面從理論層面研究影響農業(yè)轉移人口購房意愿的因素。其次通過實證檢驗，利用Logistic模型回歸分析發(fā)現(xiàn)跨省流動、家庭外出務工比、家庭年總收入、居住偏好、住房公積金和信貸政策對農業(yè)轉移人口購房意愿有顯著的影響。最后提出政策建議：加快土地流轉，引導農業(yè)轉移人口非農就業(yè)，增加農業(yè)轉移人口收入;改革住房公積金制度，放開農業(yè)轉移人口的信貸政策。

關鍵詞：土地經濟;購房影響因素;農業(yè)轉移人口;購房意愿;住房公積金;信貸

隨著城鎮(zhèn)化進程加快，現(xiàn)在我國大量的農業(yè)人口逐漸向非農產業(yè)轉移，土地開始流轉，很多農村人口逐漸脫離農業(yè)耕作來到城市打工。當前，中央又提出了對農村承包土地實行三權分置即農村承包土地所有權、承包權和經營權的分離。三權分置這一制度的提出與實行加速了農村承包土地流轉，未來將會有更多的農村人口轉移到城市工作，向二三產業(yè)轉移。雖然農業(yè)轉移人口群體為城市的發(fā)展做出了很大的貢獻，然而由于中國城鄉(xiāng)二元化，現(xiàn)有戶籍制度的限制，農業(yè)轉移人口仍不能完全享受和城鎮(zhèn)居民相同的社會保障政策，并且其中很多農業(yè)轉移人口因為收入偏低，住房狀況較差，一部分農業(yè)轉移人口住房問題難以解決，因此其住房問題更是需要政府相關政策進行調控。

政府一直都很重視農業(yè)轉移人口在城市的住房問題，提出了多項政策來保障農業(yè)轉移人口的權益。有序城市化下，城鄉(xiāng)社會保障體系逐步完善，戶籍制度逐漸放開。由于城鎮(zhèn)基礎設施完善，教育條件良好，更多的農業(yè)轉移人口傾向于長期在城鎮(zhèn)生活，隨之而來的是不斷擴大的購房需求。農業(yè)轉移人口在城市購房可以更大程度上促進農業(yè)轉移人口市民化，加速城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進程。

消費者購房意愿反映了其對未來住房問題的規(guī)劃。針對進城務工的農業(yè)轉移人口這一特殊消費群體，研究其購房意愿有助于把握住房消費行為，對促進農業(yè)轉移人口有序市民化有重要意義。前人針對農業(yè)轉移人口購房問題及其背后影響機制的相關研究很少?，F(xiàn)有的關于農業(yè)轉移人口購房意愿的相關研究中涉及的因素主要有：個人特征因素、家庭特征因素、住宅特征因素、社會因素等。但是對影響因素的確定不夠全面?，F(xiàn)階段促進農業(yè)轉移人口有序市民化背景下針對農業(yè)轉移人口購房出臺了眾多宏觀政策，但是政策出臺只是基于宏觀理論層面，并未針對農業(yè)轉移人口微觀層面進行研究。因此我國現(xiàn)階段關于住房公積金政策、社會保障政策、信貸政策等是否影響農業(yè)轉移人口的購房意愿是本研究的重點，通過定量分析綜合定性分析的內容，以求研究出較為全面的農業(yè)轉移人口購房意愿影響機制，并可以為促進農業(yè)轉移人口購房提出較為有效的政策建議。

一、理論分析

推拉理論為找出農業(yè)轉移人口進城購房行為產生的動因提供了借鑒，對研究農業(yè)轉移人口進城購房行為具有一定的指導意義和借鑒價值。借鑒推拉理論研究農業(yè)轉移人口進城購房行為的產生，以農村住房的推力和城市住房的拉力兩個角度分析其影響因素。同時，認定農業(yè)轉移人口進城購房的行為是一種理性決策行為，該行為是否產生受農業(yè)轉移人口主觀意向和客觀條件的影響。因此農業(yè)轉移人口作為購房行為的發(fā)出者和決策者，具有主觀能動性和決策權。

（一）個人特征因素對購房意愿的影響分析

由于個體的差異性，農業(yè)轉移人口的個人因素直接影響到農業(yè)轉移人口關于購房的決策，如果此次受訪的農業(yè)轉移人口更加具有個體差異性，則他們關于購房行為的選擇上則會更加有差異。

在性別方面，男性和女性對于在城市購房的傾向有所區(qū)別，王茂福、程蔭等人均認為性別對農業(yè)轉移人口購房意愿有顯著影響。農業(yè)轉移人口是否結婚以及配偶是否同在務工地工作都有可能影響著他們在城市購房的意愿，胡曉書認為未婚的新生代農業(yè)轉移人口比已婚農業(yè)轉移人口更愿意到城鎮(zhèn)建房或購房。在城市購買房子通常不是一個人可以做決策的行為，往往夫妻雙方是做出是否購買房屋決策的主體，并且如果夫妻雙方是否在同一個城市工作也會使得他們的購房意愿有所區(qū)別。對于進城務工的不同年齡的農業(yè)轉移人口，他們在城市購房意愿會有顯著不同，學者們認為農業(yè)轉移人口在打工早期隨著年齡增長，其購房意愿會增強，但隨著年齡的進一步增長，其購房意愿會削弱。農業(yè)轉移人口的受教育程度越高，則其從事的工作脫離農業(yè)的可能性也越大，因此在城市購房的意愿也越強。農業(yè)轉移人口在城市工作的時間越長，他們會對城市的生活更加習慣，并且也會積累更多的財富，從而對農業(yè)轉移人口的購房意愿影響可能是正向的。農業(yè)轉移人口的職業(yè)類別以及所從事的職位類別或者職位層次不同，則積累的經濟收入也有所不同，進而會對其購房意愿有一定的影響。中國人通常有鄉(xiāng)土情懷，因此越遠離家鄉(xiāng)，農業(yè)轉移人口在外購房的意愿也會有所降低，因此其在城市購房的意愿越低。

（二）家庭特征因素對購房意愿的影響分析

農業(yè)轉移人口購房不是單一個體可以直接做出的決策行為，一般都是家庭集體決策的結果，因此家庭特征是決定農業(yè)轉移人口是否做出購房行為的最重要因素，而農業(yè)轉移人口家庭外出務工比、非勞動人口比、孩子教育情況以及家庭年總收入都有可能會對農業(yè)轉移人口購房意愿有顯著影響。

農業(yè)轉移人口家庭中外出務工的人口比例越高，說明家庭中越多人口在城市工作，則他們可能有更強的在城市生活的意愿，其購房意愿也可能越強。家庭中非勞動人口比例越高，要承受的生活成本相對越高，壓力越大，因此農業(yè)轉移人口在城市購房的經濟能力也會相對來說更加低。城市有著更好的教育資源，如果農業(yè)轉移人口家庭里有學齡的孩子，為了孩子可以接受更好的教育可能會產生在城市購房的想法。黃造玉、張新民研究發(fā)現(xiàn)家庭收入越高對購房意愿起正向影響，農業(yè)轉移人口家庭年總收入越高，說明其經濟能力越強，在城市購房的可能性也越大，影響農民工在城市的購房意愿。

（三）社會因素對購房意愿的影響分析

農業(yè)轉移人口和其他社會群體一樣，都是社會人，因而社會因素通常從外部來影響農業(yè)轉移人口的決策，給農業(yè)轉移人口群體造成心理上的差異會從外部對其購房決策造成一定程度上的影響。

農業(yè)轉移人口越希望可以長久地定居在城市，則可能不會滿足于只是在城市里租房子生活，因此更有可能在城市購房，一般決定長期定居下來的農業(yè)轉移人口才會決定在城市購買房子。城市融合度是指農業(yè)轉移人口在城市生活和工作時的適應情況以及融入城市的程度。農業(yè)轉移人口作為流動人口，在城市融合度低，因此針對農業(yè)轉移人口的關于城市融合程度的區(qū)別，可能會對農業(yè)轉移人口做出決策有影響，城市融合度越高，則會擁有更強的歸屬感，也會有更想生活在城市的意愿。農業(yè)轉移人口中認為自己在城市的社會經濟地位比較高的人可能有著更高的城市認同感，也相對而言有著較高的經濟收入，因此他們更有能力在城市購房。與此相反，農業(yè)轉移人口中認為自己的社會經濟地位比較低的人，他們的生活壓力較大，認為自己在城市屬于較底層的人，因此可能也更缺乏在城市購房的經濟能力，其購房意愿也會較低。農業(yè)轉移人口的居住偏好主要指他們更喜歡居住在農村還是居住在城市，如果更樂意居住在農村，則在城市購房的意愿比較低，他們只是在城市打工獲取經濟收入，仍然選擇回農村生活。通常認為自己是城市人身份的農業(yè)轉移人口可能長期在城市生活，遠離農村，對在城市生活更加傾向，對城市有更強的城市歸屬感。

（四）政策因素對農民工購房意愿的影響分析

政策因素在本文指政府出臺的相關政策對農業(yè)轉移人口購房意愿造成的影響，現(xiàn)階段政府已經出臺了相關的政策，來促進農民工市民化，而這些政策的實行比如將農業(yè)轉移人口納入住房公積金系統(tǒng)，提供信貸支持解決農業(yè)轉移人口購房資金的問題等都可能對農業(yè)轉移人口的購房意愿有顯著的影響。在城市購買房屋，住房公積金比商業(yè)貸款更有優(yōu)勢，住房公積金比商業(yè)貸款的利率要小。因此可以認為住房公積金對農業(yè)轉移人口購房有很大的促進作用。房屋作為特殊的商品，購買需要大量的資金，大多數(shù)消費者難以一次性付清全部款項，一般都會向銀行貸款，信貸政策對于農業(yè)轉移人口在城市購房提供了一定的資金支撐。社會保障制度主要從養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、生育保險、工傷保險和生育保險這五類保險來進行細化，農業(yè)轉移人口的社會保障制度越完善，則他們在城市生活的意愿也會隨之增強，進而可能也會影響著其購房意愿。

二、數(shù)據(jù)來源與研究方法

（一）數(shù)據(jù)來源

本文研究采取紙質問卷實地調查方式來獲取數(shù)據(jù)。本文數(shù)據(jù)來源于2017年對南京的實地調研，涉及調研區(qū)域為南京市板橋人力資源中心、南京火車站以及各區(qū)包括玄武區(qū)、秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、雨花臺區(qū)、棲霞區(qū)和白下區(qū)的建筑工地及人力資源中心等地。實地發(fā)放230份問卷，最終經過篩選得出有效問卷214份。受訪者基本信息統(tǒng)計表見表1。

（二）模型選擇及構建

1.模型的選擇

本文主要研究農業(yè)轉移人口的購房意愿，購房意愿這一被解釋變量是離散型變量，分析這類問題需要采用概率型模型，購房意愿的影響因素有連續(xù)性變量和非連續(xù)性變量。為了檢驗各類因素的統(tǒng)計的顯著性，因此本文采用的是Logistic模型。

Logistic回歸分析的模型形式如下：

pi=G（y）=G（β0+βjxj）=1+

其中，pi表示農業(yè)轉移人口i購房意愿的概率。y是被解釋變量，當pi=1時表示農業(yè)轉移人口愿意購房，當pi=0時，表示農業(yè)轉移人口不愿意購房。βj表示模型中第j種影響因素對被解釋變量的回歸系數(shù)，m表示影響這一模型的解釋變量的總體數(shù)量。xj表示第j種影響因素，β0表示回歸方程的截距。

其中，Logistic 模型進行對數(shù)變換可以轉化為：

Ln=y=β0+βixi

模型具體形式為：

F（Y=1）=βi+xi+μ （n=1，2……）

其中，y=為愿意購房的概率，y=0為不愿意購房的概率。x是農業(yè)轉移人口購房的各影響因素。μ為隨機誤差項，βi（i=1，2，……n）為對應的系數(shù)。

2.變量的選擇

本文將被解釋變量的選擇分為兩種，分別為愿意在城市購房和不愿意在城市購房，愿意在城市購房的視為1，不愿意在城市購房的視為0。從個人特征、家庭特征、社會因素和政策因素四個方面設置解釋變量（具體變量及定義見表2）。

三、實證研究

（一）購房影響因素與購房意愿的相關分析及驗證

將購房影響因素與購房意愿進行Pearson相關性分析（由于篇幅限制未列出）。個人特征中農業(yè)轉移人口性別、婚姻、年齡、進城打工年限、職業(yè)，家庭特征的非勞動人口比和孩子教育情況，社會因素特征的城市社會融合度、社會經濟地位、未來房價預期情況、身份認同，政策因素中的社會保障制度均未通過1%水平的顯著性檢驗。因此可以認為上述變量對農業(yè)轉移人口購房意愿影響不顯著，不帶入模型中。

（二）模型實證分析結果

將通過上文Pearson相關性檢驗的六個變量：跨省流動、家庭外出人口比、家庭年總收入、居住偏好、住房公積金制度和信貸政策進行了Logistic模型回歸分析，結果詳見表3。

從表3數(shù)據(jù)可知，上述六個變量通過了顯著性檢驗，分別為跨省流動、家庭外出人口比、家庭年總收入、居住偏好、住房公積金制度和信貸政策。

個人特征因素中跨省流動的回歸系數(shù)為-0.960，顯著性水平為0.041，說明跨省流動的農業(yè)轉移人口購房意愿要弱。其原因可能與中國人的鄉(xiāng)土情懷有關，跨省的農業(yè)轉移人口背井離鄉(xiāng)，城市購房則意味著要遠離家鄉(xiāng)，基本決定在城市安家落戶，而不只是短時間的在城市工作。因此跨省流動的農業(yè)轉移人口在外地安家落戶的意愿也隨之降低，進而影響了在城市購房的意愿。

家庭因素中的家庭外出務工比通過了顯著性檢驗，其回歸系數(shù)為1.777，顯著性水平為0.040，其回歸系數(shù)為正數(shù)，說明家庭外出務工的人數(shù)比例越高，其在城市購房的意愿越強。農業(yè)轉移人口家庭中越多的人外出打工則說明家庭非農化的程度越高，非農就業(yè)為農業(yè)轉移人口帶來了更高的經濟收入，因此更有能力在城市購房。家庭年總收入的回歸系數(shù)為0.705，其顯著性水平為0.002。經濟能力一般是權衡一個家庭是否有能力購買房屋的重要指標，對于農業(yè)轉移人口家庭來說，其家庭年總收入越高說明其可能具有的儲蓄資金越多，進而有經濟能力來購買房屋。

社會因素中只有農業(yè)轉移人口及家人的居住偏好通過了檢驗，其回歸系數(shù)為-1.290，顯著性水平為0.004，說明愿意居住在農村的農業(yè)轉移人口有著更弱的購房意愿。他們更喜歡農村的生活環(huán)境，更愿意住在農村，降低了購房意愿。

政策因素中住房公積金制度對農業(yè)轉移人口的購房意愿有顯著的影響，其回歸系數(shù)為1.550，顯著性水平為0.013。這可能是因為繳納住房公積金的農業(yè)轉移人口相比未繳納的農業(yè)轉移人口有著更加穩(wěn)定的工作;并且他們可以將住房公積金作為購買房屋償還貸款的資金來源，減輕還貸壓力，增強他們的購房意愿。信貸政策的回歸系數(shù)為2.077，顯著性水平接近于0，會選擇貸款購房的農業(yè)轉移人口的購房意愿是不會選擇貸款購房的7.984倍，這可能是因為不愿意貸款購房的農業(yè)轉移人口通常經濟水平較低，他們沒有穩(wěn)定的收入來源，沒有辦法按時按期還款，也無法承擔貸款以后的利息。反之，愿意貸款購房的農業(yè)轉移人口通常收入來源相對穩(wěn)定，而購買房屋通常難以一次性付清，大多數(shù)消費者都會選擇貸款購房，所以愿意貸款購房的農業(yè)轉移人口通?？梢猿袚J款后的經濟負擔問題，有著更加強烈的購房意愿。

四、結語

根據(jù)研究分析結果，本文得出以下主要結論：個人因素中農業(yè)轉移人口的跨省流動對于農業(yè)轉移人口購房有顯著影響，在其他條件不變的情況下，跨省流動的農業(yè)轉移人口購房意愿更低。家庭特征中的家庭外出務工比和家庭年總收入對農業(yè)轉移人口購房意愿呈正相關。農業(yè)轉移人口雖然是較為特殊的消費群體，屬于有限理性決策人，但經濟因素仍然是他們做決策時所要考慮的首要指標。社會因素也是影響農業(yè)轉移人口購房意愿的重要指標。農業(yè)轉移人口及家人的居住偏好對農業(yè)轉移人口購房意愿有顯著影響，喜歡居住在農村的農業(yè)轉移人口購房意愿明顯低于喜歡居住在城市的農業(yè)轉移人口。政策因素中住房公積金制度和信貸政策對農業(yè)轉移人口購房意愿有較強的促進作用。根據(jù)上述結論，提出如下政策建議。

（一）加塊土地流轉，引導農業(yè)轉移人口及其家庭成員本省非農就業(yè)

首先，各地應當針對工作信息及時發(fā)布公告，購建輸出地和輸入地的勞務對接平臺，引導農業(yè)轉移人口有序外出。除此以外根據(jù)上述實證研究，本省就業(yè)的農業(yè)轉移人口有著更強的購房意愿，因此各省應大力開發(fā)本地就業(yè)崗位，有效促進農業(yè)轉移人口本省就業(yè)。其次，各地政府應結合實際情況，給予相關培訓機構相應的資金支持，組織農業(yè)轉移人口的職業(yè)技能培訓，增強就業(yè)競爭力，逐漸引導他們擺脫勞動密集型行業(yè)。再次，加強供給側結構性改革，增加農業(yè)轉移人口的就業(yè)渠道，改善他們未來就業(yè)方向。最后，農業(yè)轉移人口自身應當主動提高自己的相關素質，現(xiàn)如今信息化發(fā)展迅速，可以通過網絡等渠道獲取更多的就業(yè)信息，通過各種渠道學習提升自己的職業(yè)素質。

（二）提高農業(yè)轉移人口收入水平

農村人口向城市轉移就業(yè)考慮的最重要的因素就是經濟因素，而在城市工作的收入水平影響著他們的購房意愿。因此從政府層面上應當對企業(yè)給農業(yè)轉移人口發(fā)放的薪資水平予以監(jiān)督，嚴格控制企業(yè)發(fā)放的薪資不得低于最低工資標準;其次應盡量消除收入不公平。一是企業(yè)應保障同工同酬;二是企業(yè)應當按照國家規(guī)定和農業(yè)轉移人口簽訂合同協(xié)議，保障他們的合法權益。

（三）增強農業(yè)轉移人口對城市的歸屬感

政府應當打破現(xiàn)行的戶籍制度，消除城鄉(xiāng)隔閡，使農業(yè)轉移人口能夠更好地融入到工作所在的城市，重點是要享受與城鎮(zhèn)居民平等的社會待遇，尤其是社會保障和住房保障?，F(xiàn)有戶籍制度的限制使得農業(yè)轉移人口不能購買經濟適用房，僅有部分城市允許優(yōu)秀農業(yè)轉移人口可以購買保障性住房，放開戶籍制度以后，農業(yè)轉移人口可以購買經濟適用房，這會極大地促進他們在城市的購房意愿。讓農業(yè)轉移人口可以平等地享受社會基本公共服務。逐步將有意愿的農業(yè)轉移人口納入城鎮(zhèn)社會保障，增強他們在城鎮(zhèn)的歸屬感。

（四）加強公積金制度改革

第一，加大住房公積金的覆蓋范圍，引導用人單位為農業(yè)轉移人口繳存公積金，解決農業(yè)轉移人口住房難的問題，有效擴大住房公積金的覆蓋范圍。第二，加強農業(yè)轉移人口對住房公積金的認識，引導他們自愿繳納住房公積金。政府和企業(yè)應當對農業(yè)轉移人口進行相關政策的普及，鼓勵和支持農業(yè)轉移人口繳納住房公積金。

（五）放開對農業(yè)轉移人口購房的信貸政策

首先要優(yōu)化允許農業(yè)轉移人口貸款的申請標準，解決貸款難問題。其次是對于收入認定的方式進行調整，簡化收入認定的手續(xù)，破解農民收入證明難問題。再次是降低貸款成本，因為貸款成本是農業(yè)轉移人口做出貸款決策的首要制約因素，銀行等金融機構應當適當降低農業(yè)轉移人口貸款利率，促進農業(yè)轉移人口貸款購房意愿。最后是要增加多樣化的還款方式，針對部分農業(yè)轉移人口收入不能按月發(fā)放的特點，可以使用更符合農業(yè)轉移人口工作特點的還款周期，來緩解他們的還款壓力。

參考文獻：

[1]王茂福，楊哲. 經濟地位預期、社會保障參與度與農民工城鎮(zhèn)購房意愿[J].華中科技大學學報，2015（02）：100-108

[2]程蔭，韓笑，胡越. 農民工城市購房意愿及影響因素研究[J].調研世界，2012（10）：17-22.

[3]胡曉書，許傳新. 新生代農民工進城意愿及相關因素分析[J].勞動經濟，2015（02）：26-30.

[4]劉成斌，周兵. 中國農民工購房選擇研究[J].中國人口科學，2015（06）：100-128.

[5]鄧金杰，仝德，李貴才.城中村外來人口的購房意愿研究——以深圳為例[J].人文地理，2011（05）：34-38+93.

[6]黃造玉，閻傳琦，李福珍，張可柔.新生代農民工購房意愿及其社會影響[J].統(tǒng)計管理，2015，10（35）：100-101.

[7]張新民. 農民工在打工地購房意愿影響因素研究——以廣州市番禺區(qū)大崗鎮(zhèn)為例[J].江西農業(yè)大學學報（社會科學版），2012（03）：1-8.

[8]景曉芬. 居住狀況與城市外來人口的留居意愿研究——基于2006年全國綜合調查的數(shù)據(jù)[J].湖北農業(yè)科學，2013，52（01）：230-234.

[9]陳鴻彬，徐珍珍.農民工住房存在的問題與解決對策——以鄭州市為例[J].地域研究與開發(fā)，2013，32（01）：41-44.

（作者單位：南京農業(yè)大學公共管理學院）