供給側(cè)改革下房地產(chǎn)市場價格演變及建議

陳曉彬

摘要：為化解房地產(chǎn)庫存，石獅市政府采取了出臺鼓勵購房政策、減少土地供應(yīng)等供給側(cè)改革措施，使石獅市房地產(chǎn)市場價格保持了比較平穩(wěn)的增長，雖有波動性，但上升性是其主要特點，這具體受到了政府政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、外部房地產(chǎn)市場環(huán)境、城市建設(shè)等因素的影響，其中政府的供給側(cè)改革措施是最主要的直接因素。為使房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)保持在合理區(qū)間，促進(jìn)石獅房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，首先要穩(wěn)房價，政府要做到摒棄土地財政的思維，抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)性需求，引導(dǎo)建設(shè)讓老百姓買得起的商品房;第二，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、事業(yè)留人;第三，要加強城市建設(shè)，增強城市魅力。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革;石獅市;房地產(chǎn)市場價格

中圖分類號：F299.23? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2020）11-0074-03

當(dāng)前我國部分三四線城市房地產(chǎn)庫存過大、供應(yīng)過剩，這與房地產(chǎn)的供給與需求錯配有關(guān)。2015年11月，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革（簡稱“供給側(cè)改革”）。2016年上半年，為貫徹落實中央、福建省、泉州市房地產(chǎn)新政有關(guān)精神，著力化解房地產(chǎn)庫存，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，石獅市先后研究出臺了《石獅市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（獅政辦[2016]50號）等4份政策文件。石獅市作為一個典型的工貿(mào)型的三四線城市，當(dāng)前房價仍然是影響消費者購買的最主要的直接因素，如何通過供給側(cè)改革，使石獅市房地產(chǎn)市場價格保持合理區(qū)間，促進(jìn)石獅市房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，值得深入探討。

一、供給側(cè)改革下石獅市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）石獅市房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的主要措施

1.出臺鼓勵購房的相關(guān)政策。石獅市政府出臺鼓勵購房的相關(guān)政策文件，如表1-1所示，石獅市政府2014年出臺（2015年開始執(zhí)行）新市民“積分入住”的政策，2016年上半年又推出面向全市及高校畢業(yè)生的購房補貼政策，截至2018年6月，石獅市共收到購房補貼申請7033件（套），大大推動了房地產(chǎn)市場“去庫存”。

2.減少房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)。石獅市政府自2013年大批量供應(yīng)商住用地后，近年土地供應(yīng)節(jié)奏放緩，以“去庫存”為主。如圖1-1所示，石獅市土地拍賣由2013年頂峰的供應(yīng)總建336萬m2下降到2016年最低的22萬m2，而且后面6年供應(yīng)總和307萬m2，還不及2013年一年的總量。

（二）石獅市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1.土地市場。除個別年份波動外，土地供需保持低位。如圖1-1，2013年“井噴”式供應(yīng)后，2014年起石獅土地供應(yīng)急劇下滑，需求也不旺盛，除了土地供應(yīng)總建量最少的2015年、2016年外，其他幾年都有土地供應(yīng)由于無人報名等原因流拍。2018年土地供應(yīng)達(dá)到近年最高的100萬m2，但也有兩塊土地流拍，成交總建僅為71萬m2，2019年商住用地成交總建47.83萬m2，同比下跌33%，恢復(fù)到2017年的水平。

2.商品房市場。商品房市場呈現(xiàn)供大于需的局面，稍超出正常范圍。如圖1-2所示，2013-2019年商品住宅新增供應(yīng)面積563萬m2，銷售面積452萬m2，整體供應(yīng)銷售比為1.25，超出正常范圍0.8<供求比<1.2的標(biāo)準(zhǔn)，說明市場呈現(xiàn)供略大于求的狀況。同時，銷售量總體比較平穩(wěn)，保持在60萬m2/年左右，但個別年份波動明顯，2016年、2018年都出現(xiàn)明顯的上升，2016年環(huán)比增長37.1%，2018環(huán)比增長25.76%。

二、供給側(cè)改革下石獅市房地產(chǎn)市場價格變化特點

（一）價格變化基本情況

1.土地市場。土地市場價格雖有較大波動，總體處于平穩(wěn)狀態(tài)。如圖1-1，2013-2019年，成交樓面均價穩(wěn)定在3 000元/m2左右，雖從2015年谷底的808元/m2快速竄到2018年的5 496元/m2，但2019年又回到3 101元/m2，同比下跌44%，樓面價下滑明顯。主要原因是2017-2018年受泉州市場火熱影響，石獅土地樓面價回暖，溢價率高位，達(dá)70%，2019年受大市場下行，市場低迷，開發(fā)商拿地回歸理性，溢價率回落至3%。

2.商品房市場。商品房銷售價格呈現(xiàn)總體上升的態(tài)勢。如圖1-2，以商品住宅為例，除了2015年價格為7 223元/m2，出現(xiàn)下降波動外，整體呈快速上升態(tài)勢，從2013年的6 859元/m2到2019年的9 420元/m2，6年內(nèi)漲幅超35%，絕對數(shù)超2500元/m2，特別是2017、2019兩年，在銷售量比前一年明顯減少的情況下，銷售價格還是保持上漲。

（二）變化特點

1.上升性。整個房地產(chǎn)市場價格整體呈上升性的特點，但土地市場小于商品房市場。整個房地產(chǎn)市場，從2013-2019年，價格都有上漲，土地市場由2 867元/m2上升到3101元/m2，漲幅8%，大大低于商品住宅的35%。這是由于石獅市屬于三四線城市，城市發(fā)展還需一個較慢上升的過程，土地的開化消化也更多依賴于二級市場的銷售情況，近幾年商品房銷售保持平穩(wěn)，土地拍賣價格雖有波動仍回歸理性。

2.波動性。房地產(chǎn)市場價格整體都有波動，但土地市場的波動大于商品房市場。整個房地產(chǎn)市場價格在2015年都出現(xiàn)下降的情況，土地市場由2014年的3 862元/m2下降到2015年的808元/m2，幅度超過79%，下降幅度劇烈，主要原因是政府限制土地供應(yīng)，土拍的地塊不在主城區(qū)，而是遠(yuǎn)郊的永寧鎮(zhèn)、鴻山鎮(zhèn)等，也是前兩年流拍的地塊，起拍價不高;商品住宅由2014年的7 703元/m2下降到2015年的7 223元/m2，降幅為6%，主要是開發(fā)商為消化2013、2014年過剩的存量房采取了降價促銷的手段。

三、供給側(cè)改革下石獅房地產(chǎn)市場價格變化的影響因素

（一）政府政策

政府出臺促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策，起到了很大的去庫存推動作用，也是最主要的直接因素。2014年，石獅市政府就對房地產(chǎn)過剩有比較清晰的認(rèn)識，在2015年出現(xiàn)房價下降的背景下，2016年4月政府出臺進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知等4份文件，就公積金使用、金融信貸服務(wù)、貨幣化補償安置、打通商品房與保障性住房及安置房轉(zhuǎn)換通道、適度財政補貼等方面進(jìn)行規(guī)定，比如將公積金最高貸款額度由60萬元調(diào)整到80萬元，最低首付款比例由30%降低至20%等，這些政策力度非常大，直接刺激了住房購買，起到立竿見影的作用，2016年商品房的銷售面積是近年最高，而在政策截止時間的2018年，銷售面積第二高。

（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展

石獅市是一個工貿(mào)型城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展深刻影響著城市特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的繁榮首要因素是人口，特別是常住人口的增加，這需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強力支撐。一方面，改革開放，特別是2013年石獅市試點全域城市化以來，石獅市大部分穩(wěn)定的就業(yè)人群，逐漸進(jìn)入了市民化的過程，具有住房的剛性需求，對房價的穩(wěn)定起到了托底的作用。另一方面，由于近年來產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，就業(yè)人口減少，房地產(chǎn)的需求也受到一定影響。這是因為受金融危機(jī)影響，代工為主的石獅市中小外向型企業(yè)，生產(chǎn)受到很大沖擊，再加上人力、土地等成本因素的影響，一些企業(yè)破產(chǎn)倒閉，外來就業(yè)人口減少，石獅市在崗職工人數(shù)近年來呈下降趨勢，從2011年頂峰的156 019人到2014年的115 820人，再到2017年的100 904人，出現(xiàn)明顯的減少。就業(yè)人口的減少使?jié)撛诘馁彿空呷藬?shù)減少，直接影響了城市的消費和各行各業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，這種影響從2015年房價下降可以得到體現(xiàn)，也對房地產(chǎn)的去庫存帶來一定壓力，是一個重要影響因素。

（三）外部房地產(chǎn)市場環(huán)境

外部的房地產(chǎn)市場環(huán)境也會對石獅市的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，特別是一些外來大型房企直接參與石獅市房地產(chǎn)開發(fā)，更是直接推動了價格的走勢。2018年大泉州地區(qū)房市火熱，一些大型房企也直接參與石獅市土拍競爭，推動了房地產(chǎn)價格創(chuàng)新高。2018年4月20日，石獅2017S-40號、2017S-41號地塊開拍，共有旭輝、碧桂園、寶龍、龍湖、世茂、保利等12家品牌房企參與競逐。本次競拍異常激烈，兩幅地均達(dá)樓面上限，進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。最終，2017S-40地塊被旭輝競得，樓面價6327元/m2，刷新石獅市樓面價地王紀(jì)錄。

（四）城市建設(shè)

城市建設(shè)越來越好，使房地產(chǎn)發(fā)展有一個穩(wěn)定可預(yù)期的前景。石獅市政府在城市軟硬件設(shè)施的投入，近幾年進(jìn)入快車道，也是吸引購房者在石獅市投資興業(yè)的基礎(chǔ)。2017年石獅市榮獲“全國文明城市”稱號，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人文環(huán)境建設(shè)方面越來越有吸引力。

四、保持價格穩(wěn)定，促進(jìn)石獅房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的建議

（一）穩(wěn)房價

實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定是石獅市房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的前提。穩(wěn)房價，石獅市政府要做到三點，第一，自身要摒棄土地財政的思維，去庫存的關(guān)鍵是要遏制過度供應(yīng)，合理控制土地供應(yīng)節(jié)奏，減少房地產(chǎn)商拿地，只有供需平衡，價格才能保持穩(wěn)定。第二，利用金融和稅收政策找準(zhǔn)著力點， 重點抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)性需求上，使房價不會被“炒”起來。第三，著眼于長期發(fā)展規(guī)劃，合理控制土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大量引導(dǎo)建設(shè)讓老百姓買得起或能夠承租的普通商品房， 使得住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，平抑房價。

（二）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、事業(yè)留人

石獅市政府要進(jìn)一步推進(jìn)“創(chuàng)新轉(zhuǎn)型、實業(yè)強市”發(fā)展戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，常駐人口增加，才會有效刺激房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。石獅市要根據(jù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和比較優(yōu)勢，轉(zhuǎn)型升級傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，努力培育新興產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建起以紡織服裝、智能制造、海洋食品三大制造業(yè)和專業(yè)市場、港口物流、濱海旅游三大服務(wù)業(yè)為主的“3+3”產(chǎn)業(yè)體系。通過打造產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建石獅市人才發(fā)展體系，以產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢促進(jìn)人才聚集，用優(yōu)厚的人才政策讓他們在石獅安家落戶，要在引才、用才、育才、留才等方面下足功夫，比如在留人方面，要認(rèn)真貫徹落實泉州市高層次人才、泉州市企業(yè)人才自主評價、石獅市“人才積分制”等政策。

（三）加強城市建設(shè)，增強城市魅力引人

要繼續(xù)改善城市的軟硬件環(huán)境建設(shè)，增強城市魅力，吸引更多的人落戶石獅。一方面，要做好石獅市全域城市化的試點工作，推進(jìn)市民化進(jìn)程，使周邊農(nóng)民享受到城市落戶的實惠，提供更多更好的教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)，要完善學(xué)校、就業(yè)以及醫(yī)院等的城市布局，要發(fā)展好房地產(chǎn)項目周邊的配套設(shè)施。另一方面，要利用海絲文化建設(shè)，打造宜居城市，提高城市品牌，吸引更多省內(nèi)外人口來石獅投資興業(yè)，帶動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和消費地產(chǎn)的發(fā)展。

供給側(cè)改革下石獅市房地產(chǎn)市場價格演變受各種因素影響，但最主要的因素是政府的政策因素。政府必須既立足解決眼前問題，又著眼長遠(yuǎn)發(fā)展，通過穩(wěn)房價，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、事業(yè)留人，加強城市建設(shè)、增強城市魅力引人等措施，最終達(dá)到保持價格穩(wěn)定，促進(jìn)石獅市房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的效果。

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[責(zé)任編輯：蘭欣卉]