宏觀調(diào)控與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

劉玉峰

(山西財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生學(xué)院,山西太原030006)

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位和作用,一方面,房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重較大,房地產(chǎn)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度,能有效帶動(dòng)相關(guān)聯(lián)的上游與下游產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展,在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用非常重要。另一方面,房地產(chǎn)業(yè)自身的粗放發(fā)展,又有可能對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的危害。房地產(chǎn)業(yè)粗放型的“重復(fù)建設(shè)”,不僅耗費(fèi)了大量的資源,而且加劇了環(huán)境的污染;給資源、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)環(huán)境帶來了極大的壓力甚至破壞。因此,在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi),保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展顯得尤為重要。

二、可持續(xù)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

在當(dāng)今的各個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中,如何實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展也成為業(yè)界討論的焦點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說,學(xué)者們從不同的視角提出了各自不同的觀點(diǎn)。文章認(rèn)同這樣一種觀點(diǎn),房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展包括兩個(gè)方面的含義。一是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代人對(duì)各種房地產(chǎn)品的要求,又要滿足子孫后代未來發(fā)展的需要。其中包括土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善及人居環(huán)境的改善等;二是既要保持產(chǎn)業(yè)自身不斷增長(zhǎng),又要與社會(huì)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,主要包括社會(huì)的公平性;資源開發(fā)利用的可持續(xù)性;產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性等等。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的不可持續(xù)性及存在問題

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分,確實(shí)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速、健康、持續(xù)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn),但是房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)作為一種高耗能的產(chǎn)業(yè),也消耗了大量的資源,體現(xiàn)出一種不可持續(xù)性,這種以高能耗為特點(diǎn)的粗放式發(fā)展模式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展造成了嚴(yán)重的影響。

(一)資源的不可持續(xù)

資源的不可持續(xù)性問題主要是土地資源的不可持續(xù)。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì),我國(guó)以占全世界7%的土地,養(yǎng)活了占全世界22%的人口。在僅有的土地資源中,其中尚有大部分是沒有辦法開發(fā)的地域,可供開發(fā)的土地資源更加稀缺。而且存在資源的浪費(fèi)與流失。近些年,尤其是城市房地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)際已經(jīng)占用了大部分的市郊耕地,土地的可開發(fā)空間越來越狹窄。此外,在有限的土地可開發(fā)空間中,又存在失控和無序發(fā)展的一面,土地閑置浪費(fèi)嚴(yán)重,導(dǎo)致土地資源的利用效率低下。

(二)生態(tài)環(huán)境的不可持續(xù)

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)有巨大的關(guān)聯(lián)作用,房地產(chǎn)發(fā)展水平的提高必須與其城市經(jīng)濟(jì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng),與居民的收人水平、消費(fèi)特點(diǎn)相適應(yīng),需要有一定的社會(huì)條件、資源和生態(tài)環(huán)境提供保障。近年來,我國(guó)一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)目標(biāo)的過分追求,忽視了這些條件,片面追求經(jīng)濟(jì)效益,致使建筑密度過高,容積率過高,缺少綠色空間,一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。結(jié)果這種房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為,造成了大量資源浪費(fèi)與環(huán)境污染,違背了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的客觀規(guī)律。

(三)高房?jī)r(jià)高空置率的不可持續(xù)

根據(jù)國(guó)研網(wǎng)行業(yè)數(shù)據(jù)發(fā)布的資料顯示,近幾年來,全國(guó)主要的大中型城市房?jī)r(jià)基本都超常規(guī)上漲,且房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈逐年上升之勢(shì),大部分城市超過了城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平。按照國(guó)際通行慣例,空置率在5%-10%之間為合理區(qū);空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū);空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。中國(guó)的空置商品房現(xiàn)已接近20%,如此高的空置率再加上居高不下的房地產(chǎn)價(jià)格,已經(jīng)遠(yuǎn)超過普通居民的承受能力。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)的不可持續(xù)

房地產(chǎn)企業(yè)的不可持續(xù)主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順,房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源。長(zhǎng)期以來的資金問題一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展一直面臨資金來源、期限錯(cuò)配、資金流動(dòng)性等的約束。

四、實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的宏觀調(diào)控應(yīng)對(duì)策略 (一)科學(xué)規(guī)劃,提高土地資源的利用效率

加大宏觀調(diào)控力度,科學(xué)規(guī)劃、進(jìn)行土地用途管制,提高土地資源的利用效率。一是土地用途管制,加大保護(hù)耕地力度,制止農(nóng)用地向非農(nóng)用地的無序轉(zhuǎn)化。二是科學(xué)利用土地資源,實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。土地資源利用從粗放型轉(zhuǎn)變到集約型,努力提高土地利用率。另外要積極推進(jìn)土地整理和后備土地資源開發(fā),通過土地整理可以擴(kuò)大地塊和擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模,提高土地質(zhì)量,提高土地的使用效率。

(二)重視環(huán)境保護(hù),維護(hù)生態(tài)平衡

首先,在房地產(chǎn)開發(fā)選址應(yīng)盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地,不影響風(fēng)景名勝、人文景觀,多在荒地、廢棄地上進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。其次,應(yīng)建立規(guī)范的房地產(chǎn)建筑質(zhì)量保障制度。第三,大力推進(jìn)房地產(chǎn)建筑節(jié)能工作,采取有效的節(jié)能技術(shù)與管理措施,加大節(jié)能材料的使用。第四,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)逐步形成一定規(guī)模的綠化帶、綠化區(qū)域,提高綠化質(zhì)量和城市園林水平。

(三)調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu),規(guī)范市場(chǎng)秩序,實(shí)現(xiàn)供需平衡

政府首先該做好定位,對(duì)應(yīng)該由政府來建立的中低收人居民住房保障供應(yīng)體系,應(yīng)加快步伐盡早建立,以減輕商品房市場(chǎng)的漲價(jià)壓力;同時(shí),政府還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中、高檔商品房市場(chǎng)監(jiān)管。此外,政府應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用,嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策,完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策,有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策,引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求,抑制房?jī)r(jià)過高過快增長(zhǎng),保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

(四)建立健全房地產(chǎn)金融,優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

金融業(yè)的合理支持是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。一是發(fā)展房地產(chǎn)金融組織機(jī)構(gòu),逐步形成一個(gè)較完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò),規(guī)范房地產(chǎn)金融的運(yùn)作。二是適度放開金融市場(chǎng),要將房地產(chǎn)市場(chǎng)培育成一個(gè)具有多樣化市場(chǎng)活動(dòng)主體、多層次多適應(yīng)性的金融商品系列的資金融通場(chǎng)所,以期優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。三是以居民為中心來構(gòu)造住房金融體系,將融資重點(diǎn)放在住房消費(fèi)者身上,建立政策性和商業(yè)性并存的住房金融體系,為居民發(fā)放低息。四是建立房地產(chǎn)抵押、拍賣和信用保險(xiǎn)制度,降低銀行對(duì)開發(fā)商和居民貸款的風(fēng)險(xiǎn),提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)是具有高關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義,應(yīng)該同時(shí)兼顧房地產(chǎn)業(yè)與資源、環(huán)境、社會(huì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,政府的宏觀調(diào)控既是必要的也是必須的。

[1]董 藩,丁 宏.房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和宏觀調(diào)控[J].新疆大學(xué)學(xué)報(bào),2007,(9).

[2]楊秀娟.簡(jiǎn)論房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展存在的問題及對(duì)策[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào),2007,(9).