淺談土地收儲中存在的問題及內(nèi)控對策

雷輝

摘要：土地收儲是實(shí)現(xiàn)土地資源宏觀調(diào)控、最大化利用土地資源的有效措施，國土資源在現(xiàn)如今城市化建設(shè)中扮演著越來越重要的角色。但就目前土地收儲工作開展情況來看，依然存在很多問題。分析了其中存在的問題，并提出了內(nèi)控對策。

關(guān)鍵詞：土地收儲;內(nèi)部控制;可持續(xù)發(fā)展

土地資源對于任何一個(gè)國家來說都非常重要，作為農(nóng)業(yè)大國，土地資源就是我國的命脈。因此，想要最大化利用土地資源，加強(qiáng)土地資源管理效率，可以采用土地收儲方法。要依據(jù)多年來的工作經(jīng)驗(yàn)，不斷分析和深入研究，以不同的處理方式應(yīng)對不同問題，比如健全法律法規(guī)、加強(qiáng)政府管理等，促進(jìn)土地收儲工作順利進(jìn)行，為推動(dòng)我國土地資源管理和利用做出貢獻(xiàn)。

1.??? 土地收儲的重要性

1.1? 有效管理和維護(hù)土地資產(chǎn)

根據(jù)我國關(guān)于土地收儲的規(guī)章制度不難發(fā)現(xiàn)，開展相關(guān)工作必須要以法律依據(jù)為基礎(chǔ)。政府部門需要充分考慮實(shí)際發(fā)展情況，根據(jù)地區(qū)的土地資源利用率來制定土地收儲工作計(jì)劃，計(jì)劃要具有針對性和可執(zhí)行性。要確保各項(xiàng)工作嚴(yán)格按照規(guī)章制度進(jìn)行，提升土地資源使用效率，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

1.2? 有利于避免資產(chǎn)浪費(fèi)

我國各級政府在開展土地收儲工作時(shí)，要充分重視舊城區(qū)所需的建設(shè)用地，這些土地利用價(jià)值高，但是缺乏統(tǒng)一管理。因此，在城市化建設(shè)過程中，當(dāng)?shù)卣獙⒗寐什桓叩耐恋亟y(tǒng)一管理，明確各區(qū)域土地的所屬權(quán)，在分級管理的作用下，能有效整合資源，避免土地資源浪費(fèi)。

2.??? 土地收儲中存在的問題

2.1? 法律不健全

我國在上世紀(jì)90年代就出臺了《中華人民共和國土地管理法》，該法令中明確規(guī)定了土地收儲的相關(guān)政策，指明了政府可以實(shí)行土地資源一級市場壟斷，國家和政府可以通過土地收儲這種方式，加強(qiáng)對各個(gè)地區(qū)土地資源的宏觀調(diào)控，合理分配。但是該條款的實(shí)用性不強(qiáng)，主要原因在于沒有明確指出土地收購方式和范圍，導(dǎo)致土地使用存在盲目性，沒有確切的法律依據(jù)，會(huì)引起不必要的矛盾。也有一部分企業(yè)抓住了法律漏洞，違規(guī)操作?！锻恋貎涔芾磙k法》中也明確指出，在制定土地收儲計(jì)劃時(shí)，一定要清晰明確，各部門需要充分意識到土地收儲工作的重要性，如果無法有效征用土地，政府就無法從宏觀上對土地進(jìn)行管理。

2.2? 籌資風(fēng)險(xiǎn)高

總的來說，土地的收儲離不開金錢交易，開展土地收儲工作會(huì)大幅度提升該地區(qū)的財(cái)政收入，但與此同時(shí)，在前期也需要大量資金投入。在土地收儲工作進(jìn)行之前，如果當(dāng)?shù)卣Y金籌備不夠充分，工作計(jì)劃就無法如期完成。資金籌備主要是依靠向銀行或者社會(huì)金融機(jī)構(gòu)貸款來完成的，但是貸款又存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果最后的回報(bào)和投入不成正比，會(huì)給該地區(qū)財(cái)政帶來巨大負(fù)擔(dān)。

2.3? 補(bǔ)償不合理

補(bǔ)償不合理就會(huì)延緩?fù)恋厥諆ぷ鬟M(jìn)程，導(dǎo)致很多工作不能順利開展，不僅如此，還有損國家和政府形象。土地收儲和各方利益緊密聯(lián)系，就目前土地補(bǔ)償情況來看，存在著普遍偏低的現(xiàn)象，設(shè)立3 到5 個(gè)補(bǔ)償點(diǎn)完全無法滿足土地使用者的需求，導(dǎo)致雙方僵持不下，耽誤城市化建設(shè)進(jìn)程。

2.4? 未實(shí)現(xiàn)高度壟斷

土地收儲相關(guān)政策中，明確要求政府要實(shí)行一級市場壟斷，從而能夠體現(xiàn)出政府在土地資源管理上的威信。在處理農(nóng)村用地和城市用地上，政府扮演著截然不同的角色，但是相對來說城市土地價(jià)值更高，也有更大的增值空間，但政府缺乏完全壟斷，無法完全控制土地使用權(quán)，導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合理土地資源配置。也有部分政府在土地收儲開展之前資金不足，因此就會(huì)把土地分給各個(gè)地區(qū)進(jìn)行管理，有地方政府出資，盡管解決了眼下資金不足的問題，但也為將來工作埋下了隱患，政府會(huì)一步步失去土地的控制權(quán)。

3.??? 土地收儲的內(nèi)控對策

3.1? 健全法律法規(guī)

想要促進(jìn)土地收儲工作穩(wěn)定、順利的進(jìn)行，需要為其創(chuàng)造良好條件，以法律手段為保護(hù)，完善現(xiàn)有法律條款，形成完整的土地收儲體系，保證各個(gè)環(huán)節(jié)都能做到有章可循、有法可依，提升工作效率，保證工作質(zhì)量。比

如可以提升土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，用發(fā)展的眼光看待問題，擴(kuò)大土地補(bǔ)償范圍，盡量減少土地征收給人們?nèi)粘Ｉ顜淼呢?fù)面影響。不僅如此，還可以健全法律法規(guī)，完善土地分配制度，把閑置土地利用起來，避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)的情況。

3.2? 加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)

政府可以充分發(fā)揮土地開發(fā)中心的一級壟斷作用，樹立政府威信，從而達(dá)到快速有效的收儲并熟化土地;與此同時(shí)，還需要營造良好的內(nèi)部控制環(huán)境，其目的在于為內(nèi)部控制制度創(chuàng)造天然條件，要嚴(yán)格按照工作流程和法律規(guī)范進(jìn)行土地收儲活動(dòng)。土地收購儲備中心還需要根據(jù)實(shí)際情況來制定考核制度，不斷提升工作人員的工作水平，強(qiáng)化其責(zé)任意識和法律知識理論儲備，推動(dòng)內(nèi)部控制制度順利實(shí)施。

3.3? 建立多渠道融資機(jī)制

在土地收儲開展前期，政府時(shí)常會(huì)面臨資金缺乏，需要向銀行貸款的情況，但融資渠道單一、風(fēng)險(xiǎn)大成為了政府籌資時(shí)面臨的主要難題?？梢越⒍嘣娜谫Y渠道，改變傳統(tǒng)融資模式，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，銀行可以設(shè)置專門的土地基金，把土地回收再轉(zhuǎn)讓的資金作為土地基金的一部分，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，將這部分資金用于土地收儲，減輕政府資金壓力;不僅如此，還可以向社會(huì)發(fā)放土地債券，能夠促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅緩解政府籌資壓力，也能作為我國債券的一個(gè)分支;還可以利用資金信托的方式，該方式適合中長期貸款，完美貼合土地收儲的工作需要，安全性比較高，能降低政府籌資時(shí)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.4? 設(shè)置合理的補(bǔ)償機(jī)制

政府在土地收回時(shí)，要建立完善、靈活的土地收儲補(bǔ)償政策，聘請專家分析被占的土地財(cái)產(chǎn)，做到換位思考，切實(shí)考慮土地使用者的合法權(quán)益，在制定統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之后，可以適當(dāng)提升補(bǔ)償金額。不僅如此，還可以擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，豐富補(bǔ)償形式，讓補(bǔ)償不僅僅局限于金錢方面。比如臺灣相關(guān)在補(bǔ)償政策中就加入了搬遷補(bǔ)償以及其他造成損失的補(bǔ)償，這種補(bǔ)償模式值得學(xué)習(xí)。在多種補(bǔ)償模式并行的情況下，能夠緩解土地使用者和政府之間的矛盾，促進(jìn)雙方友好交流，靈活多變的補(bǔ)償政策也能讓政府工作人員在處理這一類問題上游刃有余，讓人民群眾愿意跟政府合作。

3.5? 做好風(fēng)險(xiǎn)評估活動(dòng)

由于土地收儲會(huì)涉及到大量的資金投入和支出，因此政府在進(jìn)行相關(guān)工作時(shí)要嚴(yán)格注意預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，控制風(fēng)險(xiǎn)。首先，資本安全風(fēng)險(xiǎn)。在土地收儲中，資金都是來自于銀行貸款，想要盡可能減少資金風(fēng)險(xiǎn)，可以建立完善的資金安全管理制度，對資金支出進(jìn)行記錄，提升資金可靠性;其次是融資風(fēng)險(xiǎn)。就目前我國發(fā)展現(xiàn)狀來看，國家對債務(wù)審計(jì)和監(jiān)控力度都提出了更嚴(yán)格、更明確的要求。正是因?yàn)槿绱?，要?yán)格控制舉借貸款的規(guī)模和范圍，確保貸款和融資相關(guān)工作的開展符合土地收儲計(jì)劃。不僅如此，還需要完善融資手續(xù)，最大程度上避免融資過程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語：

綜上所述，土地收儲對于國家和政府整合土地資源，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)來說有著重要作用，但就目前相關(guān)工作開展的具體情況來看，在土地收儲依然存在不少問題，這就需要國家以法律為依據(jù)，不斷豐富融資形式，拓展融資渠道，建立完善的補(bǔ)償機(jī)制，化解和土地使用者時(shí)間的矛盾，與此同時(shí)還要做好資金風(fēng)險(xiǎn)評估和管理，最大化利用土地資源，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)又穩(wěn)又快打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]?? 鐘玉萍.土地收儲中存在的問題及內(nèi)控對策[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2017（12）：90+89.

[2]?? 季星辰.上海市土地儲備資金多元化籌措渠道研究[D].上海師范大學(xué)，2016.

[3]?? 張舜宜.淺談土地收儲的產(chǎn)生與存在的問題[N].發(fā)展導(dǎo)報(bào)，2015-09-01（020）.

[4]?? 謝晶晶，李云.城市地下空間土地收儲開發(fā)存在的問題與政策建議[J].上海房地，2015（08）：32-34.